Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-992/2017

13 сентября 2017 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Якшимаевой Ф. Ю., при ведении протокола секретарем судебного ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пер. Центральный, 3, г. Горно-Алтайск) к Администрации МО «Кош-Агачский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Советская, 65, с. Кош-Агач, 

<

...>) и Территориальной общине коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Центральная, 2, с. Новый Бельтир, 

<

...>) о признании недействительными пунктов договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность в деле,

от ответчиков – не явились, извещены,

установил:

Прокурор Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Администрации МО «Кош-Агачский район» (далее – Администрация, ответчик) и Территориальной общине коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа»  (далее – община «Кайа», ответчик) о признании недействительными пунктов 4.1.4, 4.3.2 договора аренды земельного участка № 08 от 25.04.2016 и пункта 4.3.2 договор аренды земельного участка № 27 от 10.03.2017.

В исковом заявлении указано, что 25.04.2016 между Администрацией МО «Кош-Агачский район» и общиной «Кайа» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №08, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 150000 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040203:270,расположенный в западной части кадастрового квартала 04:10:040203.

10.03.2017 этими же сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №27, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду:

- земельный участок, общей площадью 748975 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040101:2062, расположенный по адресу: Республика Алтай, Кош-Агачский район, Мухор-Тархатинское сельское поселение;

- земельный участок, общей площадью 279994 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040101:1485, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, расположен в северной части кадастрового квартала 04:10:040101;

- земельный участок, общей площадью 900000 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040101:1761, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, контуры земельного участка расположены в границах кадастрового квартала 04:10:040101.

Считая пункты 4.1.4, 4.3.2 договора № 08 и пункт 4.3.2 договора № 27 не соответствующими требованиям действующего законодательства, Прокурор Кош-Агачского района 16.05.2017 внес в администрацию муниципального образования «Кош-Агачский район» представление с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки. В ответе на представление Прокурора исполнительный орган местного самоуправления сообщил, что нарушения администрацией признаются, однако устранить нарушения закона в сроки, предусмотренные статьей 24 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» (месячный срок) не представляется возможным.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 26.06.2017 исковое заявление было принято к производству.

Ответчики в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представили, в предварительное и настоящее судебное заседание не явились, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте его проведения, в том числе посредством размещения определений  на официальном сайте суда в системе «Интернет».

Суд, выслушав представителя истца, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей ответчиков на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между Администрацией МО «Кош-Агачский район» (арендодатель) и общиной «Кайа» (арендатор) было заключено два договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности №08 и № 27, согласно пунктам 1.1, 2.1 которых арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду по договору № 27: земельный участок, общей площадью 748975 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040101:2062, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, расположенный по адресу: Республика Алтай, Кош-Агачский район, Мухор-Тархатинское сельское поселение; земельный участок, общей площадью 279994 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040101:1485, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, расположен в северной части кадастрового квартала 04:10:040101; земельный участок, общей площадью 900000 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040101:1761, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, контуры земельного участка расположены в границах кадастрового квартала 04:10:040101 сроком на 49 лет; по договору № 08 земельный участок, общей площадью 150000 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040203:270, для сельскохозяйственного производства, расположенный в западной части кадастрового квартала 04:10:040203, сроком на 10 лет.

Договоры прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что отдельные положения договоров противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с исследуемым  иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение. 

Оспариваемые договоры аренды по своему содержанию является типовым договорами, разработанным в интересах арендодателя, что подтверждается делами № А02-988/2017, А02-987/2017, А03-989/2017, в рамках которых оспариваются договоры аренды, заключенные администрацией МО «Кош-Агачский район» с иными арендаторами, но с аналогичным содержанием. 

Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству. 

В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. 

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пунктов 4.1.4 и  4.3.2 договора № 08 и пункт 4.3.2 договора № 27.

В пункте 4.1.4. спорного договора № 08 указано, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

- при ненадлежащем использовании, а именно при порче земель, невыполнение обязанности по рекультивации земель, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использования по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.5;

- невнесения арендной платы более двух кварталов подряд;

- иных случаях, предусмотренных законом;

- использования земельного участка не по целевому назначению.

Пункт 4.3.2 договора №08 содержит условия о том, что с согласия Арендодателя арендатор вправе сдавать арендуемый участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам .

В пункте 4.3.2. спорного договора № 27 указано, что арендатор вправе сдавать арендуемый участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия Арендодателя.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 указанного Постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 4.3.2 договоров аренды земельного участка № 08 и № 27, обязывающий арендатора получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды и передачи своих прав и обязанностей третьему лицу, снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, условия спорного договора аренды № 08 (пункт 4.1.4) о правах арендодателя о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке при ненадлежащем использовании, а именно при порче земель, невыполнение обязанности по рекультивации земель, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства по целевому назначению, при не подписании арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.5, при невнесении арендной платы более двух кварталов подряд, при иных случаях, предусмотренных законом, являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия пункта 4.1.4 договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №08, заключенного 25.04.2016 между Администрацией МО «Кош-Агачский район» (арендодатель) и Территориальной общиной коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа» (арендатор) противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий не влияет на действительность договоров в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными составляет 6000 рублей.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации Администрация МО «Кош-Агачский район» также освобождена от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, суд взыскивает Территориальной общины коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Прокурора Республики Алтай удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.4 и 4.3.2 договора аренды земельного участка № 08, заключенного 25.04.2016 между Администрацией муниципального образования «Кош-Агачский район» и Территориальной общиной коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа».

Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка № 27, заключенного 10.03.2017 между Администрацией муниципального образования «Кош-Агачский район» и Территориальной общиной коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа».

Взыскать с Территориальной общины коренного малочисленного народа теленгитов с. Бельтир Кош-Агачского района Республики Алтай «Кайа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Центральная, 2, с. Новый Бельтир, 

<

...>) в доход федерального бюджета 6000 рублей в уплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

 

Судья

Ф.Ю. Якшимаева