АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орёл         Дело № А48–1609/2021

20 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.08.2021.

В полном объёме решение изготовлено 20.08.2021.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к 

1) Администрации Залегощенского района Орловской области (303560, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

2) Обществу с ограниченной ответственностью «Залегощенский сахарный завод» (303560, Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, д. 87-А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании права собственности на недвижимое имущество: склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области, склад общая площадь 2900,00 кв.м, площадь участка 8362 кв.м, объем 28675,0 куб.м; площадь застройки 3100,0 кв.м, высота 9,25 м; количество этажей – 1 шт.; пункт предварительной очистки зерна: общая площадь 138,88 кв.м, площадь участка 8262 кв.м; объем 760,36 куб.м; площадь застройки 138,88 кв.м; высота 11,221 м; количество этажей: 1 шт., расположенное по адресу: Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь в пределах земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность №2 от 11.01.2021), 

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее – истец, ООО «Залегощь-Агро») обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Залегощенского района Орловской области (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на недвижимое имущество: склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области, склад общая площадь 2900,00 кв.м, площадь участка 8362 кв.м, объем 28675,0 куб.м; площадь застройки 3100,0 кв.м, высота 9,25 м; количество этажей – 1 шт.; пункт предварительной очистки зерна: общая площадь 138,88 кв.м, площадь участка 8262 кв.м; объем 760,36 куб.м; площадь застройки 138,88 кв.м; высота 11,221 м; количество этажей: 1 шт., расположенное по адресу: Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь в пределах земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471.

Определением от 12.04.2021 суд в порядке ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве соответчика Общество с ограниченной ответственностью «Залегощенский сахарный завод» (далее – ответчик (2), ООО «Залегощенский сахарный завод») являющегося собственником земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471.

Требования истца мотивированы отсутствием разрешительной документации на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, что препятствует в получении правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель, и основаны на нормах ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик (1) в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ, письменный отзыв на заявление не представил.

Ответчик (2) поддержал позицию истца, в отзыве указал, что ООО «Залегощь-Агро» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:344, площадью 11 243 кв.м., на основании договора аренды от 05.03.2019 года ЗУ №344, заключенного между ООО «Залегощь-Агро» и ООО «Залегощенский сахарный завод», сроком с 05.03.2019 по 05.03.2034. При этом указал, что заключая вышеуказанный договор аренды, ООО «Залегощенский сахарный завод» выразило волю и согласие на строительство ООО «Залегощь-Агро» на данном земельном участке склада зерна с пунктом предварительной очистки зерна с последующим оформлением права собственности на данный объект за ООО «Залегощь-Агро». Являясь собственником земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344, ООО «Залегощенский сахарный завод», приняло решение о разделе данного земельного участка, в результате чего было образовано три земельных участка: земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м.; земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:472 площадью 2102 кв.м.; земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:473 площадью 779 кв.м. Строительство спорного склада осуществлялось ООО «Залегощь-Агро» на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м. и на момент раздела находилось в завершающей стадии. В последующем между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 05.03.2019 года №344, в соответствии с которым, в связи с разделом земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344, объектами аренды выступают земельные участки с кадастровыми №№ 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м.; 57:14:0010204:472 площадью 2102 кв.м.; 57:14:0010204:473 площадью 779 кв.м.

По мнению ответчика (2), в результате выдела из земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344 с образованием новых земельных участков, в том числе с кадастровым № 57:14:0010204:471, у ООО «Залегощенский сахарный завод» сохранилось право собственности, а у ООО «Залегощь-Агро» - право аренды на земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471. Полагает, что поскольку  строительство единого имущественного комплекса ООО «Залегощь-Агро» производило с согласия на это собственника земельного участка - ООО «Залегощенский сахарный завод», требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, в отзыве по существу спора полагалось на усмотрение суда. Вместе с тем сообщило о том, что 28.01.2021 письмом №8/194 ООО «Залегощь-Агро» было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области в связи с тем, что разрешение на строительство объекта капитального строительства выдавалось на основании градостроительного плана в пределах границ земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344, а ввести в эксплуатацию ООО «Залегощь-Агро» просило объект, расположенный в границах участка с кадастровым № 57:14:0010204:471, на который градостроительный план не выдавался и уведомления об образовании указанного земельного участка в адрес Управления не поступало. 

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков (1, 2) и третьего лица по представленным в материалы дела доказательствам. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:344, расположенный по адресу: Орловская область, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, зарегистрировано за ООО «Залегощенский сахарный завод» 20.03.2018 за номером 57:14:0010204:344-57/005/2018-15, что подтверждается отчетом о переходе прав на объект недвижимости от 26.02.2021 (л.д. 24,26, т.1).

 05.03.2019 между ООО «Залегощенский сахарный завод» (арендодатель) и  ООО «Залегощь-Агро» (арендатор) заключен договор аренды ЗУ №344, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 05.03.2019 по 05.03.2034 включительно земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, площадью 11 243 кв.м, кадастровый № 57:14:0010204:344, расположенный по адресу: Орловская область, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, для использования в целях строительства зернохранилища.

Договор аренды от 05.03.2019 года ЗУ №344 зарегистрирован в установленном законом порядке Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 20.03.2019, за номером 57:14:0010204:344-57/088/2019-17.

30.04.2019 на основании заявления ООО «Залегощь-Агро», Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области выдало градостроительный план № RU57509101-0113-2019 земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344 для строительства Склада с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области, далее – объект (л.д. 11-15. т.1).

На основании заявки ООО «Залегощь-Агро», в 2019 году ООО «ССМ-Проект» подготовило проектную документацию на строительство объекта, а также провело необходимые изыскания: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические (л.д. 77-95, т.1).

На проектную документацию и инженерные изыскания ООО «ТЕХИДЕЯ» выдало положительное заключение экспертизы № 57-2-1-3-032214-2019 на объект капитального строительства «Склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области», в соответствии с которым проектная документация соответствует требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий и требованиям к содержанию разделов проектной документации (л.д. 100-142, т.1).

17.01.2020Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ООО «Залегощь-Агро» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Склад с пунктомпредварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области № 57-509101-1-2020, общая площадь 2900,00 кв.м, площадь участка: 11243 кв.м.; объем: 28675,0 куб.м; площадь застройки: 3100,0 кв.м, высота: 9,25 м; количество этажей: 1 шт. Пункт предварительной очистки зерна: общая площадь: 138,88 кв.м; площадь участка: 11243 кв.м; объем: 760,36 куб.м; площадь застройки: 138,88 кв.м; высота: 11,221 м; количество этажей: 1 шт. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта строительства - 57:14:0010204:344 (л.д. 17-18, т.1).

ООО «Залегощенский сахарный завод», являясь собственником земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344 произвело раздел земельного участка, в результате которого образовано три земельных участка:

- земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м;

- земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:472 площадью 2102 кв.м;

- земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:473 площадью 779 кв.м.

Строительство спорного объекта недвижимого имущества осуществлялось на земельном участке с кадастровым №  57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от 13.07.2020, право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м зарегистрировано 13.07.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области за ООО «Залегощенский сахарный завод», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 57:14:0010204:471-57/069/2020-1 (л.д. 22-23, т.1).

20.07.2020 между ООО «Залегощенский сахарный завод» и ООО «Залегощь-Агро» подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 05.03.2019 года №344, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 07.08.2020  за номером № 57:14:0010204:471-57/083/2020-4, в соответствии с которым, в связи с разделом земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344, объектами аренды выступают земельные участки с кадастровыми №№ 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м; 57:14:0010204:472 площадью 2102 кв.м; 57:14:0010204:473 площадью 779 кв.м.

Извещением от 02.09.2020 ООО «Залегощь-Агро» уведомило Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области об окончании, в августе 2020 года, работ по устройству наружных инженерных сетей и коммуникаций, по устройству внутренних инженерных систем и оборудования, внутренней отделки помещений основного и вспомогательного назначения Объекта (л.д. 16, т.1).

На основании акта проверки законченного  строительством объекта капитального строительства  № 386-20 от 07.12.2020, 18.12.2020 Управлением по государственному строительному надзору выдано заключение №51-20-С от 14.12.2020 о соответствии построенного Объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, в соответствии с которым объект капитального строительства: Склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области признан соответствующим требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (л.д. 28, т.1).

Из заключения Управления по государственному строительному надзору №51-20-С от 14.12.2020 следует, что такие характеристики и показатели объекта, как площадь застройки, общая площадь, объем, количество этажей, указанные в Разрешении на строительство не изменены и полностью идентичны характеристикам и показателям объекта, указанных в извещениях в Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области. Строительство велось в соответствии с Положительным заключением экспертизы проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство объекта.

На основании выданного Управлением по государственному строительному надзору Заключения №51-20-С, ООО «Залегощь-Агро» обратилось в Управление Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: Склада с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области.

Извещением от 28.01.2021 года №8/194 Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области отказало ООО "Залегощь-Агро" в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: Склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области (л.д. 29, т.1).

Отказ Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, выраженный в письме от 28.01.2021 № 8/194 в выдаче ООО «Залегощь-Агро» разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества: склад с пунктом предварительной очистки зерна послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском в порядке ст. 222 ГК РФ.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие предоставления земельного участка, либо создание объекта на земельном участке, предоставленном не под строительство данного объекта, либо строительство без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть признана в судебном порядке объектом гражданских прав.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Пунктом 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.  

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае если участок предоставлен в аренду, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, предусмотрена статьей 301 ЗК РФ. В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

Из содержания договора аренды земельного участка от 05.03.2019 ЗУ №344 и дополнительного соглашения к нему, заключенных между ООО «Залегощенский сахарный завод» и  ООО «Залегощь-Агро» следует, что земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м (выделенный из земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344) был передан арендодателем - собственником (ООО «Залегощенский сахарный завод») в аренду ООО «Залегощь-Агро» для использования в целях строительства зернохранилища, что свидетельствует о том, что при заключении договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строения конкретного типа - строительства склада зерна.  

Сторонами не оспаривается, что спорный объект возведен на основании разрешения на строительство объекта капитального строительства «Склад с пунктомпредварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области № 57-509101-1-2020, общей площадью 2900,00 кв.м, площадь участка: 11243 кв.м.; объем: 28675,0 куб.м; площадь застройки: 3100,0 кв.м, высота: 9,25 м; количество этажей: 1 шт. Пункт предварительной очистки зерна: общая площадь: 138,88 кв.м; площадь участка: 11243 кв.м; объем: 760,36 куб.м; площадь застройки: 138,88 кв.м; высота: 11,221 м; количество этажей: 1 шт. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта строительства - 57:14:0010204:344 (л.д. 17-18, т.1).

Материалами дела подтверждается, что фактически строительство было начато на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:344. Однако, впоследствии, ООО «Залегощенский сахарный завод», реализуя права собственника земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344, произвело выдел из данного участка трех других участков. 

В результате данного раздела было образовано три новых участка с кадастровыми №№ 57:14:0010204:471, 57:14:0010204:472, 57:14:0010204:473. 

В соответствии с положениями части 1, части 2, части 3 статьи 11,2 Земельного кодекса Российской Федерации Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами,

В соответствии с положениями ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

В соответствии с положениями части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из вышеуказанных норм земельного законодательства следует, что в результате раздела из земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344 и образованием новых земельных участков, в том числе с кадастровым № 57:14:0010204:471, у ООО «Залегощенский сахарный завод» сохранилось право собственности, а у ООО «Залегощь-Агро» - право аренды на земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471.

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует истцу в получении правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель, т.е. фактически делает постройку самовольной, а избранный обществом способ защиты - надлежащим.

В соответствии с частью 21.7. статьи 51 ГрК РФ в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, пере-распределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

В соответствии с частью 21.10 указанной статьи лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны направить уведомление о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос" с указанием реквизитов:1) правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи; 2) решения об образовании земельных участков в случаях, предусмотренных частями 21.6 и 21.7 настоящей статьи, если в соответствии с земельным законодательством решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления; 3) градостроительного плана земельного участка, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи; 4) решения о предоставлении права пользования недрами и решения о переоформлении лицензии на право пользования недрами в случае, предусмотренном частью 21.9 настоящей статьи.

Из содержания указанных норм следует, что они относится к случаям, когда раздел земельного участка происходит до начала строительства, на стадии получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство № 57-509101-1-2019 выдано 17.02.2020 имеет срок действия до 17.10.2020 (т. 1, л.д. 17).

Судом установлено, что срок действия данного разрешения продлен до 17.10.2021, на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 и 2021 годах".

В последующем ООО «Залегощенский сахарный завод» принято решение о преобразовании земельных участков.

Право собственности ООО «Залегощенский сахарный завод» на земельный участок с кадастровым номером 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м зарегистрировано 13.07.2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №57:14:0010204:471-57/069/2020-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, технический план здания от 25.02.2021 свидетельствует, о постройке объекта в целом уже к дате составления (т. 1, л.д. 43-73). При этом, в документе имеется отметка кадастрового инженера о том, что здание расположено на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:471.

С учетом указанных обстоятельств, Управлению градостроительства было известно об обстоятельствах преобразования земельного участка.

Спорные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:471, который принадлежит ООО «Залегощенский сахарный завод» на праве собственности.

ООО «Залегощенский сахарный завод» по договору аренды земельного участка от 05.03.2019 года №344 в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2020 года, предоставило ООО «Залегощь-Агро» земельные участки в аренду для целей строительства хранилища зерносклада, сто свидетельствует о том, что при заключении договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строения конкретного типа – строительство зерносклада.

Разрешенное использование земельного участка – под промышленные предприятия.

Таким образом, в данном случае земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, предоставлен истцу на основании договора аренды с правом возведения на нем именно спорного объекта недвижимости, при строительстве объекта было соблюдено целевое назначение земельного участка, строительство склада с пунктом предварительной очистки зерна ООО «Залегощь-Агро» осуществляло с согласия собственника земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471.

Таким образом, поскольку при заключении договора аренды земельного участка его собственник ООО «Залегощенский сахарный завод» определённо выразило волю на предоставление в аренду для возведения спорного объекта, в данном случае, возможно признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051.

При этом право собственности истца на арендуемый земельный участок не возникает по вышеизложенным основаниям.

В соответствии с п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. 

Согласно ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.

Из положений ч. 2 ст. 14, части 2 статьи 40 Закона о регистрации таким правоустанавливающим документом на земельный участок может выступать договор аренды земельного участка, допускающий осуществление строительства на нем.

Договор аренды №344, заключенный между ООО «Залегощенский сахарный завод» и ООО «Залегощь-Агро» заключен на срок до 05.03.2034 года.

Действующим законодательством не предусмотрено автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения его строительства; истец не утратил право распоряжаться спорным участком и требовать внесения арендной платы за его использование.

Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016. N 305-ЭС15-16772. 

Судом установлено, что заявителем при обращении в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию  спорного объекта представлены следующие документы:

- правоустанавливающие документы на земельный участок - представлен договор аренды земельного участка №344 от 05.03.2019 года и дополнительное соглашение к нему от 20.07.2020;

- градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство;

- разрешение на строительство;

- акт приемки объекта капитального строительства №386-20 от 07.12.2020г;

- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям;

- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации № 51-20-С;

- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Суд считает, что отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта: склада с пунктом предварительной очистки зерна, выраженный в письме Управления Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 28.01.2021 года №8/194 является необоснованным ввиду следующего.

Как следует из извещения, истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по следующим основаниям:

- ООО "Залегощь-Агро" было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства: Склада с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области в пределах границ земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344, однако в соответствии с выпиской от 28.01.2021 №КУВИ-2/2021-5228162 из ЕГРН, земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:344 снят с кадастрового учета 13.07.2020 года, правоустанавливающие документы на указанный земельный участок заявителем не представлены;

- градостроительный план на земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471 площадью 8362 кв.м. не выдавался; уведомления об образовании земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471 в адрес Управления Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области не поступало.

Как следует из материалов дела, правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:344 и выделенный из него земельный участок с кадастровым № 57:14:0010204:471 истцом были представлены. Договор аренды земельного участка №344 от 05.03.2019 года и дополнительное соглашение к нему от 20.07.2020 года также были представлены.

В силу требований ч. 6 ст. 55 Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - ГрК РФ) основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в ч. 3, 4 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; 5) несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отказывая истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области не были учтены положения части 1 статьи 55 ГрК РФ, пункта 2 части 3 статьи 55 ГрК РФ, которые устанавливают, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо представить градостроительный план, выданный при получении разрешения на строительство. Предоставление какого-либо иного градостроительного плана не требуется.

Из чего следует, что отказ Управления Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по мотиву отсутствия градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 57:14:0010204:471 не соответствует требованиям части 6 статьи 55 ГрК РФ.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 55 ГрК РФ надлежит установить соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка. Объектом капитального строительства является не земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка, находящегося в аренде у истца, а здание склада с пунктом предварительной очистки зерна, построенное на земельном участке.

Исходя из положений ч. 1, п. 2 ч. 6 ГрК РФ при решении вопроса о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка оценке подлежат объекты капитального строительства, возведенные на земельном участке.

В письме Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 28.01.2021 года отсутствует информация о несоответствии построенного склада зерна с пунктом предварительной очистки зерна градостроительному плану, представленному истцом. В данном градостроительном плане указана информация о видах разрешенного использования земельного участка, в том числе: для размещения элеваторов, для размещения хранилищ фруктов, овощей, картофеля, зерна, максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 60-80%, предельные минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь - без ограничений.

Сам по себе раздел земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:344 и образование из него земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471, не привели к изменению вида разрешенного использования и целевому назначению земельного участка, поскольку в соответствии с положениями части 1, части 2, части 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков.

Довод Управления Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о несоответствии площади земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471 (8362 кв.м) площади участка, указанной в Заключении, выданном Управлением по государственному строительному надзору №51-20-С от 14.12.2020 года - 11243 кв.м, не основан на нормах части 6 статьи 55 ГрК РФ.

В силу требований пункта 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Из положений п.14 статьи 1 ГрК РФ следует, что параметрами объекта капитального строительства являются: высота, количество этажей, площадь, объем.

Площадь земельного участка, на котором расположен объект строительства не отнесена к параметрам объекта капитального строительства.

Параметры объекта капитального строительства: склада с пунктом предварительной очистки зерна, указанные в разрешении на строительство, такие как: площадь, объем, площадь застройки, высота, количество этажей соответствуют параметрам, указанным в Заключении №51-20-С от 14.12.2020 и требованиям ст. ст. 52, 54 ГрК РФ. 

Кроме того, ч.б ст.55 ГрК РФ не содержит такого основания для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, как несоответствие площади земельного участка, указанной в Заключении о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, площади земельного участка, указанной в разрешении на строительство.

Таким образом, Управлением Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области истцу было неправомерно отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: Склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области по изложенным в письме от 28.01.2021 года №8/194 основаниям.

При этом суд принимает довод истца о том, что в административном порядке, устранить замечания, изложенные в письме Управления Градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 28.01.2021 года №8/194 относительно несоответствия площади земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471 (8362 кв.м.) площади участка, указанной в Заключении, выданном Управлением по государственному строительному надзору №51-20-С от 14.12.2020 года - 11243 кв.м., не представляется возможным ввиду отсутствия в градостроительном кодексе, в том числе статье 54 ГрК РФ возможности внесения изменений в Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Данный факт дополнительно свидетельствует о невозможности получения истцом разрешения на ввод в эксплуатацию в административном порядке, а избранный способ защиты - надлежащим.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области является необоснованным и не соответствует действующему порядку выдаче разрешений на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. 

Из чего следует, что истец добросовестно предпринял все необходимые меры для получения указанного разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 26 Постановления N10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд должен установить, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что склад с пунктом предварительной очистки зерна возведен на основании разрешения №57-509101-1-2020 от 17.01.2020 на строительство склада общей площадью 2900 кв.м, объёмом 28675,0 куб.м., количество этажей 1, площадь застройки 3100 кв.м., пункта предварительной очистки зерна общей площадью 138,88 кв.м, объёмом 760,36 куб.м., количество этажей 1, площадь застройки 138,88 кв.м. создан без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается:

- актом приемки законченного строительством объекта №386-20 от 07.12.2020 года, подписанным представителями заказчика и подрядчика;

- актом проверки Департамента Надзорной и Контрольной деятельности Орловской области Управления по государственному строительному надзору от 07.12.2020 года №386-20;

- заключением Департамента Надзорной и Контрольной деятельности Орловской области Управления по государственному строительному надзору от 18.12.2020 года №51-20-С построенный Объект: склад с пунктом предварительной очистки зерна признан соответствующим требованиям проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;

- заключением строительно-технической экспертизы, подготовленной ООО «НАДИР+» по заказу истца, согласно выводам которого: требования к размещению зданий и решениям генерального плана выполнены. Размещение склада с пунктом предварительной очистки зерна соответствует назначению объектов и выполнено в увязке с окружающей застройкой, а также с учетом градостроительных, технологических, противопожарных, инженерно-технических требований. Фактические объемно-планировочные конструктивные решения рассматриваемых объектов, состав помещений, их геометрические параметры соответствуют решениям, принятых в проектной документации и соответствуют экологическим, санитарным, техническим, противопожарным нормам, градостроительным и строительным нормам и правилам, действующих на территории Российской Федерации. Объекты безопасны для эксплуатации, а также для жизни и здоровья людей.

Согласно выводам экспертов ООО «НАДИР +», изложенным в заключении – шифр: 28/04-2021-ЗКЛ  по результатам строительно-технической экспертизы склада с пунктом предварительной очистки зерна, следует, что участок, на котором располагается спорный объект, расположен по адресу: Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. Максима Горького; кадастровый номер земельного участка - 57:14:0010204:471, площадь участка - 8 362 кв.м (данный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:34. 

Положительным заключением экспертизы от 19.11.2019 №57-2-1-3-032214-2019 подтверждается, что проектная документация для строительства объекта капитального  строительства «Склад с пунктом предварительной очистки зерна в Залегощенском районе Орловской области» соответствует требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий и требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Из технического плана здания от 25.02.2020 следует, что здание расположено в границах земельного участка с кадастровым № 57:14:0010204:471.

При этом суд считает возможным уточнить наименование спорного объекта в соответствии с указанным техническим планом – единый  недвижимый комплекс, в состав которого входят объекты капитального строительства: склад, общей площадью 2900,00 кв.м, количество этажей – 1; пункт предварительной очистки зерна, общей площадью 138,88 кв.м, количество этажей - 1, расположенные на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:471 по адресу: Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца о признании права собственности на единый имущественный комплекс, в состав которого входят объекты капитального строительства: склад, общей площадью 2900,00 кв.м, количество этажей – 1; пункт предварительной очистки зерна, общей площадью 138,88 кв.м, количество этажей - 1, расположенные на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:471 по адресу: Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и заявлением ООО «Залегощь-Агро», расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

РЕШИЛ:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на единый имущественный комплекс, в состав которого входят объекты капитального строительства: склад, общей площадью 2900,00 кв.м, количество этажей – 1; пункт предварительной очистки зерна, общей площадью 138,88 кв.м, количество этажей - 1, расположенные на земельном участке с кадастровым № 57:14:0010204:471 по адресу: Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                         Л.П. Парфёнова