АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-2947/25 

Екатеринбург 29 августа 2025 г. Дело № А47-7545/2024 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Полуяктова А.С., судей Краснобаевой И.А., Скромовой Ю.В., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2024 по делу № А47-7545/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:  

Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга (далее – Департамент) - ФИО1 (доверенность от 28.10.2024);  

общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" (далее – общество "Центр независимых экспертиз") – ФИО2 (доверенность от 09.04.2024).  

Общество "Центр независимых экспертиз" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту о взыскании убытков в размере 869 065 руб. 21 коп.  

Определением от 14.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление администрации города Оренбурга.  

Решением суда первой инстанции от 27.12.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что заключать новый договор аренды не обязательно, заключение договора носило добровольный характер, по которому общество "Центр независимых экспертиз" приняло на себя обязанности, предусмотренные договором. Заявитель жалобы отмечает, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. Следовательно, по мнению заявителя жалобы, в действиях Департамента отсутствуют признаки противоправности. Департамент отмечает, что возражений по начислению арендной платы или возражений по факту аренды нежилого помещения ответчиком в рамках дела N А47-5716/2021 заявлено не было. Кроме того, арендная плата за период с 18.08.2019 по 19.05.2021 в размере 869 065 руб. 21 коп. обществом "Центр независимых экспертиз" добровольно не оплачивалась, было возбуждено исполнительное производство N 54437/22/56044-ИП. Таким образом, ссылка в решении суда на факт оплаты арендных платежей за период с 18.08.2019 по 19.05.2021 в размере 869 065 руб. 21 коп. не свидетельствует о добросовестном поведении общества "Центр независимых экспертиз". Следовательно, по мнению Департамента, в действиях общества "Центр независимых экспертиз" имеются недобросовестные действия, выраженные в неоплате обязательных арендных платежей и перечисление денежных средств по исполнительному производству в полном объеме только 09.02.2024, только для подачи искового заявления в Арбитражный суд Оренбургской области с целью возмещения убытков. В связи с чем, заявитель жалобы полагает, что удовлетворяя требования общества "Центр независимых экспертиз" по арендным платежам, обязанность по уплате которых установлена по делу N А47-5716/2021, суды нарушили нормы материального права.  

В отзыве на кассационную жалобу общество "Центр независимых экспертиз" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела, 15.04.2015 между Комитетом по управлению имущества Оренбургской области и обществом "Центр независимых экспертиз" заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-7546-12059.  

Общество "Центр независимых экспертиз" 12.02.2019 обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Письмом от 22.02.2019 N 01-28/1108 истец уведомлен о принятии отчета ИП ФИО3 о рыночной стоимости выкупаемого имущества.  

Отчетом ИП ФИО3 о рыночной стоимости выкупаемого имущества N 014-2/19 от 25.02.2019 стоимость выкупаемого имущества определена в размере 5 400 000 рублей.  

Таким образом, проект договора купли-продажи должен был быть направлен в адрес общества не позднее 18.03.2019 (22.02.2019 (дата принятия отчета об оценке имущества) + 24 дня (двухнедельный срок на принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества + 10-дневный срок на направления проекта договора купли-продажи).  

Постановлением N 1341-п от 03.06.2019 принято решение об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу 

<

...>.  

В июне 2019 года обществу "Центр независимых экспертиз" 

направлен проект договора купли-продажи указанного объекта недвижимости.  

Согласно данному проекту договора купли-продажи цена приобретения имущества составляет 5 400 000 рублей.  

Не согласившись с размером выкупной стоимости имущества, 02.07.2019 истцом подано заявление о несогласии с условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества в части выкупной стоимости, а также представлен протокол разногласий.  

Письмом N 01-28/4230 от 23.07.2019 ответчик отказал в изменении условий договора купли-продажи в части уменьшения выкупной стоимости недвижимого имущества, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом.  

Не согласившись с указанным отказом, общество "Центр независимых экспертиз" обратилось в суд для урегулирования возникшего преддоговорного спора.  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2021 по делу N А47-1964/2020 исковые требования общества "Центр независимых экспертиз" удовлетворены, выкупная стоимость недвижимого имущества уменьшена на стоимость неотделимых улучшений.  

Как указывает истец, поскольку действие договора аренды от 15.04.2015 закончилось, а условия договора купли-продажи спорного имущества сторонами согласованы не были, истец вынужден 27.06.2019 заключить договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-754в-13349 на новый срок для того, чтобы не утратить права преимущественного приобретения недвижимого имущества в собственность.  

Согласно условиям договора аренды N 2-754в-13349 от 27.06.2019 размер арендной платы в месяц составляет 43 640 рублей в месяц (пункт 4.1. договора аренды).  

Арендная плата по договору аренды N 2-754в-13349 от 27.06.2019 взыскана на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 по делу N А47-5716/2021.  

Оплата арендной платы в сумме 869 065,21 рублей подтверждается платежным поручением N 20 от 09.02.2024.  

Договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом согласования разногласий по результатам вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2021, в редакции постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2021 по делу N А47-1964/2020 заключен между истцом и ответчиком только 20.05.2021.  

В адрес ответчика 09.02.2024 направлена претензия, в которой истец просил выплатить сумму убытков в добровольном порядке. Ответа на претензию не последовало, требования в добровольном порядке не удовлетворены.  

 Полагая, что арендная плата, уплаченная истцом по договору аренды N 2-754в-13349 от 27.06.2019, за период с 18.08.2019 по 19.05.2021 является убытками истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что продление арендных отношений, предполагающих несение расходов в виде платы за использование имущества арендатором, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения Департаментом требований закона, явилось следствием неправомерных действий данного государственного органа и взыскал с ответчика убытки в виде необоснованно уплаченной арендной платы.  

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.  

Изучив доводы, заявленные в кассационной жалобе, суд округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при  

обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению (статья 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Обращаясь с требованием о возмещении вреда, причиненного органом публичной власти, истец обязан доказать незаконность (противоправность) действий публичного органа, а также факт и размер причиненного вреда.  

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.  

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.  

Цена приобретаемого арендуемого имущества определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, полученного в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9 Закона N 159-ФЗ).  

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.  

Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9785/12 от 25.12.2012, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.  

С учетом изложенного, Законом N 159-ФЗ установлено императивное правило, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого  

имущества, произведенных с согласия арендодателя, должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при подготовке и заключении договора купли-продажи приобретаемого имущества.  

Вместе с тем при рассмотрении дела N А47-1964/2020 судами установлено, что Комитетом не были соблюдены требования части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества не была зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при подготовке и заключении договора купли-продажи приобретаемого имущества.  

 Материалами дела подтверждается, что поскольку действие договора аренды от 15.04.2015 закончилось, а условия договора купли-продажи спорного имущества сторонами согласованы не были, истец вынужден 27.06.2019 заключить договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-754в-13349 на новый срок для того, чтобы не утратить права преимущественного приобретения недвижимого имущества в собственность.  

По условиям договора аренды N 2-754в-13349 от 27.06.2019 размер арендной платы в месяц составляет 43 640 руб. в месяц.  

Арендная плата по договору аренды N 2-754в-13349 от 27.06.2019 взыскана на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 по делу N А47-5716/2021.  

Оплата арендной платы в сумме 869 065,21 руб. подтверждается платежным поручением N 20 от 09.02.2024.  

Договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом согласования разногласии по результатам вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2021 в редакции Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2021 по делу N А47-1964/2020 заключен между истцом и ответчиком только 20.05.2021.  

С учетом изложенного судами сделан правильный вывод о том, что при надлежащем исполнении Комитетом возложенных на него полномочий по распоряжению муниципальным имуществом путем своевременного заключения договора купли-продажи в соответствии с требованиями действующего законодательства относительно учета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества при определении выкупной стоимости арендуемого имущества обязанность общества "Центр независимых экспертиз" по оплате арендной платы прекратилась бы ранее заключения договора купли-продажи по результатам разрешения судебного, преддоговорного спора.  

Истец письмом от 22.02.2019 N 01-28/1108 уведомлен о принятии отчета ИП ФИО3 о рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 5 400 000 рублей.  

Департамент обязан был в силу части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ при поручении ИП ФИО3 подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 014-2/19 от 25.02.2019 поставить перед  

оценщиком вопрос об определении стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, произведенных в период арендных правоотношений.  

Между тем Департаментом не было представлено убедительных доказательств невозможности учета стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости на стадии заключения договора купли-продажи с целью недоведения спора до суда.  

Судами правомерно отмечено, что обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, определенной без уменьшения ее на стоимость неотделимых улучшений, носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права.  

С учетом изложенного, поскольку спор был обусловлен неправомерным отказом Департамента от применения части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, требования истца о возмещении убытков заявлены правомерно.  

Как следует из пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).  

 Таким образом, суд округа соглашается с позицией судов о том, что обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденного внесения арендной платы, обязанность по внесению которой отсутствовала бы у арендатора, если бы он стал собственником.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что незаконность действий Департамента, установленная судебными актами Арбитражного суда Оренбургской области, была причиной несения истцом расходов по уплате арендной платы, причинно-следственная связь между нарушением прав общества "Центр независимых экспертиз" со стороны ответчика и возникшими убытками является доказанной, доказательств наличия иного основания возникновения у истца убытков в период, когда между сторонами имелся преддоговорный спор, ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, расчет размера убытков, определенный истцом, судами проверен и признан правильным, суды  

обоснованно взыскали с Департамента в пользу общества убытки в размере 869 065 руб. 21 коп.  

Доводы Департамента, изложенные в кассационной жалобе, о том, что в действиях ответчика отсутствуют признаки противоправности, судом округа отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права. В данном случае продление арендных отношений, предполагающих несение расходов в виде платы за использование имуществом арендатором, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения муниципальным образованием требований закона, явилось следствием неправомерных действий органов местного самоуправления. Поэтому возложение ответственности за убытки общества "Центр независимых экспертиз" в виде арендной платы, уплаченной за период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи в отношений спорного помещения, является обоснованным по праву. Суды обосновано указали, что Департамент, не исполнивший требования части 6 статьи 5 Закон N 159-ФЗ, является лицом, виновным в возникновении преддоговорного спора и доведении его до суда, поскольку Департамент отказался удовлетворить законные требования общества "Центр независимых экспертиз" об уменьшении выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, указав на возможность разрешения возникшего спора исключительно в судебном порядке.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2024 по делу № А47-7545/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.С. Полуяктов 

Судьи И.А. Краснобаева  

 Ю.В. Скромова