ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-1586/2019

Дело № А40-247861/18

г. Москва

18 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 декабря 2018 года по делу № А40-247861/18, принятое судей Хабаровой К.М., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "Платина Союз" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды, пени. 

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 30.01.2019; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.11.2018; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Платина Союз" о взыскании денежных средств в размере 647 208 руб. 38 коп., пени в размере 27 082 руб. 80 коп.

            Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с данного момента прекращается обязанность выплачивать арендную плату, а потому истец обоснованно рассчитал задолженность по арендной плате, требования о взыскании которой подлежат удовлетворению.

            Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

            Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

            Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 04.08.2010, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Платина Союз" (арендатор) был заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы № 02-00069/10, сроком действия с 23.01.2010г. по 22.01.2015г., по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 221,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> этаж, пом. IIIб, комн. 19, 21, 21а, 21б, 22-28, 32, 33, 33а, 33б, 33в, 34-37. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 19.10.2010г.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

Согласно п. 5.4.2 Договора, Арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке и в сроки, установленные договором.

Согласно п. 6.1 Договора, величина арендной платы за объект аренды определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения Договора и не может быть снижена.

По условиям п. 6.3 договора, стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате Арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

При рассмотрении дела, судом установлено, что данное нежилое помещение было выкуплено ответчиком в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании договора купли-продажи от 07.11.2017г. № 59-4958.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что ответчик в нарушение принятых обязательств, не произвел оплату арендных платежей за период с 01.01.2017г. по 07.11.2017г. (по дату выкупа помещения), в связи с чем, образовалась задолженность в размере 647 208 руб. 38 коп, которая по мнению истца подлежит взыскаю в судебном порядке.

Кроме того, истец ссылается на то, что согласно п. 7.1 Договора, при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, истцом начислена неустойка за период с 01.02.2017г. по 07.11.2017г. в размере 27 082 руб. 80 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 33-6-370453/17-(0)-1 от 22.12.2017г. с требованием оплаты образовавшейся задолженности, однако оставлена последним без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что решением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2016 года по делу № А40-248832/15 вступившим в законную силу 01.12.2016г., урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Платина Союз"  и Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. IIIб), общей площадью 221,9 кв.м., в связи с чем, в заявленный истцом период оплата арендной платы ответчиком не вносилась.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании вышеизложенного, а также с учетом наличия договора купли-продажи от 07.11.2017 № 59-4958, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец передал в собственность ответчика апрендуемые им ранее нежилые помещения.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, и руководствуясь положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, договор аренды нежилого помещения от 04.08.2010г. № 02-00069/10 прекращен совпадением Арендодателя и Арендатора в одном лице с момента вступления в законную силу 01.12.2016г. решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-248832/15, а значит что у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период с 01.01.2017г. по 07.11.2017г., кроме того, суд также правомерно отказал о взыскании суммы неустойки, поскольку требование истца о взыскании неустойки в сумме 27 082 руб. 80 коп., является акцессорным (дополнительным) по отношению к основному требованию о взыскании задолженности, правовых оснований для его удовлетворения у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанций пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с ООО "Платина Союз"  задолженности по арендной плате.

            Довод апелляционной жалобы о том, что обязанность выплачивать арендную плату прекращается с момента заключения договора купли – продажи, ввиду чего Департамент действовал в соответствии с регламентом, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным по следующим основаниям.            

Согласно п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона, (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 ГК РФ).

В связи с этим, так как иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п. 6 постановления Пленума ВАС РФ N 73 необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу ст. ст. 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли- продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

В силу п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

Ввиду изложенного, учитывая, что условия договора купли-продажи определены решением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2016 года по делу № А40-248832/15 вступившим в законную силу 01.12.2016г., следовательно, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2018 года по делу № А40-247861/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    А.И. Проценко  

 

Судьи:                                                                                                            Е.Б. Алексеева  

 

М.С. Кораблева