ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-2429/2023

21 февраля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 февраля 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей  Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14298/2023) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 14.11.2023 по делу № А46-2429/2023 (судья Иванова И.А.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307554333400072) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 02.06.2015 № 43050/3А за период с 14.05.2019 по 14.06.2020 в размере 303 915 руб. 16 коп., пени за период с 16.10.2019 по 14.06.2020 в размере 182 256 руб. 30 коп. с последующим начислением неустойки по день фактической уплаты долга,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, по доверенности от 12.12.2022 сроком на 2 года, диплом от 30.06.2012, 

 

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 02.06.2015 № 43050/3А за период с 14.05.2019 по 14.06.2020 в размере 303 915,16 руб., пени за период с 16.10.2019 по 14.06.2020 в размере 182 256,30 руб. с последующим начислением неустойки по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.11.2023 по делу № А46-2429/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что поскольку факт передачи в аренду помещения подтвержден материалами дела, арендная плата подлежала взысканию; позиция ответчика относительно расчета периода взыскания арендной платы является несостоятельной, при этом следует принимать во внимание отведенный законом срок на совершение действий муниципальным образованием с учетом преддоговорного спора.

Указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда на 01.02.2024.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, ответил на вопросы суда. 

Представитель ИП ФИО2 просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ответил на вопросы суда 

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 судебное заседание в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отложено на 15.02.2024. Указанным определением истцу предложено представить условный расчет задолженности, ответчику - условный расчет задолженности; расчет размера убытков, которые понес предприниматель в связи с бездействием Департамента с учетом суммы фактически внесенных платежей, налога на недвижимое имущество, который заплатил бы предприниматель в случае приобретения объекта в собственность; пояснения относительно пользования (возможности пользования) имуществом с приложением подтверждающих документов.

До начала судебного заседания в материалы дела от истца и ответчика поступили дополнительные пояснения и документы, на необходимость представления которых указывалось судом апелляционной инстанции. Дополнительные пояснения приобщены к материалам дела на основании статьи 66, 81, 268 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель поддержал ранее изложенную процессуальную позицию, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов.

Апелляционный суд, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, приобщил представленные документы к материалам дела.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, пояснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как указывает истец, между Департаментом (далее – арендодатель) и ИП ФИО2 (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №43050/3А от 02.06.2015, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: 

<

...> (одноэтажное строение с подвалом, Литера Б), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 156,6 кв.м. Срок действия договора – 5 лет (пункты 1.1, 1.2 договора). 

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2015. 

Согласно пункту 3.2 договора (в редакции изменений к договору № 43050/3А от 02.06.2015, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Омской области 06.10.2017), арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 18.05.2017 № 129/17, величина арендной платы в месяц составляет 21 000 руб., без учета НДС. 

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 4.1.1 договора). По истечении срока действия договора договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит (пункт 5.5 договора). 

17.07.2018 предприниматель обратился в адрес Департамента с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору имущества в собственность. 

Письмом № Исх-ДИО/2947-ОГ от 28.09.2018 в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого имущества предпринимателю отказано. 

Не согласившись с указанным отказом, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании отказа Департамента. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.01.2019 по делу № А46-18623/2018 требования ИП ФИО2 удовлетворены, признан незаконным отказ Департамента в предоставлении ИП ФИО2 преимущественного права покупки нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное строение с подвалом, Литера Б) общей площадью 156,6 кв.м., изложенный в письме № исхДИО/2947-ОГ. 

На Департамент возложена обязанность заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное строение с подвалом, Литера Б), общей площадью 156,6 кв.м. 

Между тем, договор купли-продажи до настоящего времени не заключен.

Полагая, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с 14.05.2019 по 14.06.2020 в размере 303 915,16 руб., а также начисленным в связи с этим пени за период с 16.10.2019 по 14.06.2020 в размере 182 256,30 руб., Департамент направил в адрес Предпринимателя требование № Исх-ДИО № 12064 от 06.09.2022 об уплате задолженности.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в удовлетворении требований отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Материалами дела подтверждается, что договор аренды между сторонами заключен 02.06.2015. Как указывает истец, договор расторгнут с 14.06.2020 в соответствии с пунктом 1.2 договора (истечение срока действия договора).

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности.

Руководствуясь положениями статьи 195 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Департаментом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за декабрь 2019 года (в полном объёме), поскольку уже по состоянию на 15.12.2019 истцу, как арендодателю, было известно о нарушении его прав на получение всей подлежащей уплате арендной платы за декабрь 2019 года, ввиду чего требование о взыскании неустойки за период с 16.10.2019 по 31.12.2019 также не подлежит удовлетворению.

В данной части возражения апеллянтом не заявлены.

Из содержания апелляционной жалобы усматривается несогласие истца с отказом в удовлетворении исковых требований за оставшийся период, поскольку объекты фактически переданы ответчику. 

Как указывалось ранее, предпринимателем в 2018 году заявлено о приобретении объекта аренды посредством заключения договора купли-продажи с Департаментом.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. 

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями, изложенными к пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю. 

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Вместе с тем имеет место следующее.

Как уже было указано выше решением Арбитражного суда Омской области от 18.01.2019 по делу № А46-18623/2018 требования ИП ФИО2 удовлетворены, признан незаконным отказ Департамента в предоставлении ИП ФИО2 преимущественного права покупки нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное строение с подвалом, Литера Б) общей площадью 156,6 кв.м., изложенный в письме № исхДИО/2947-ОГ. На Департамент возложена обязанность заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное строение с подвалом, Литера Б), общей площадью 156,6 кв.м (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Стороны подтверждают, что решение Арбитражного суда Омской области от 18.01.2019 по делу № А46-18623/2018 до настоящего момента Департаментом не исполнено, договор купли-продажи нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: 

<

...>, между сторонами не заключен.

Поскольку Департаментом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о своевременном принятии мер по исполнению решения суда по делу № А46-18623/2018, суд первой инстанции обоснованно признал бездействие Департамента неправомерным, преимущественное право ИП ФИО2 на выкуп арендуемого имущества нарушенным. 

В недопущения Департаментом обозначенных нарушений обязанность предпринимателя по внесению арендных платежей прекратилась бы еще в период до начала искового периода взыскания арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции соглашается с расчетом суда первой инстанции, принимает во внимание, что с учетом установленных сроков рассмотрения заявления, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, а так же с учетом положений статьи 445 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации» право предпринимателя на выкуп имущества должно быть реализовано не позднее января 2019 года, начиная с даты подачи заявления 26.07.2018 из расчета: срок для проведения оценки - два месяца; срок принятия решения - две недели; срок для направления заявителю проекта договора - 10 дней, срок для направления разногласий по договору - 30 дней, срок для согласования разногласий -30 дней, срок регистрации права собственности - 9 рабочих дней.

Аналогичным образом период определен в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020 по делу № А46-4918/2022, что признано правильным постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.04.2023 по делу № А46-4918/2022.

Таким образом, уклонение истца от своевременного заключения договора купли-продажи арендуемого имущества создало ситуацию, при которой арендные отношения не прекращались. В случае своевременного заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с истцом, обязательство последнего по внесению арендных платежей прекратилось бы еще в январе 2019 года.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в исковом периоде (с 14.05.2019 по 14.06.2020, с учетом срока исковой  - с января 2020 года) Департамент оставался собственником спорного объекта недвижимости лишь по причине принятия Департаментом незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, а также по причине неисполнения решения суда по делу № А46-18623/2018.

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении от 06.09.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-13391/2021, в случае неправомерного бездействия уполномоченного органа на стороне предпринимателя могли возникнуть убытки.

Убытки могут быть взысканы с учетом математической разницы между суммой арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений, и величиной налога на имущество, который бы уплатил предприниматель с момента регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

В соответствии с условным расчетом Департамента, задолженность по налогу на имущество за период с 10.01.2020 по 31.05.2020 составила бы 5 754,30 руб.

Согласно позиции предпринимателя обязанность по уплате налога на имущество при совершении необходимых действий у него не возникла бы, кроме того им оплачена арендная плата в сумме 105 000 руб. с января по май 2019 года, то есть за период, в который он мог бы стать собственником.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

Согласно статье 405 НК РФ налоговым периодом признается календарный год. 

Согласно пункту 2 статьи 406 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. 

На территории Омской области ставки налога на имущество определены на основании статьи 2 решения Омского городского совета № 283 от 26.11.2014, где ставка налога на имущество по прочим объектам налогообложения, к которым относятся иные строения, помещения и сооружения определена 0,5%. 

На основании пункта 1 статьи 409 НК РФ налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. 

Вместе с тем, ФИО2 является индивидуальным предпринимателем и применяет упрощенную систему налогообложения, что подтверждается информационным письмом (форма № 26.2-7) МИФНС № 4 по Омской области от 05.04.2023 № 352, согласно которому  03.12.2007 налогоплательщиком подано уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения с 21.11.2018.

Согласно пункту 3 статьи 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности. 

Предпринимателем в материалы дела представлен акт осмотра технического состояния нежилого помещения от 13.11.2019. Из указанного акта следует, что спорное нежилое помещение находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Как поясняет ответчик, имущество им не используется как непригодное, действия по приведению помещения в пригодное к использованию состояние им не предпринимались в связи с отказом Департамента в заключении договора купли-продажи.

Как пояснил представитель ответчика, после приобретения указанного имущества в  собственность, предприниматель намеревался привести объект в надлежащее состояние для дальнейшей передачи имущества в аренду, то есть использования в целях получения дохода. 

При совершении действий, направленных на исключение имущества из налогооблагаемой базы, ответчик был бы освобожден от налога на имущество в отношении спорного объекта.

Основания делать вывод об ином у апелляционного суда отсутствуют, поскольку добросовестность участков гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), как лицо, ведущее предпринимательскую деятельность, ответчик заинтересован в вовлечении имущества в хозяйственный оборот с целью получения дохода, а также  в получении налоговой льготы. Иное из материалов дела не следует, истцом не обосновано.

При таких обстоятельствах основания для взыскания арендной платы за спорный период отсутствуют, требование Департамента об оплате арендных платежей прекращается зачетом убытков, обусловленных признанными незаконными действиями Департамента по отказу в заключении договора купли-продажи и последующим бездействием по исполнению решения суда по делу А46-18623/2018, которые понес бы ответчик в случае внесения арендной платы (статья 410 ГК РФ).

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, сформулированную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которой дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 14.11.2023 по делу № А46- 2429/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин