АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-5735/2018

г. Оренбург

28 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена       21 марта 2019 года

В полном объеме решение изготовлено        28 марта 2019 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи          Сукачевой Н.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мир», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа,                              ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

1. финансовое управление администрации Гайского городского округа, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

2. товарищество собственников жилья «Мир», ОГРН 

<

***>,                  ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

3.администрация Гайского городского округа Оренбургской области,                ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

о взыскании 316 636 руб. 17 коп.

дело по встречному исковому заявлению муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область,   г. Гай,

к 1.обществу с ограниченной ответственностью «Мир»,                                   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

2.товариществу собственников жилья «Мир», ОГРН 

<

***>,                    ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

1. финансовое управление администрации Гайского городского округа, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

2. администрация Гайского городского округа Оренбургской области,                ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Оренбургская область, г. Гай,

о признании сделки недействительной (ничтожной) 

В судебном заседании приняли участие

представитель истца по первоначальному иску не явился,

представитель ответчика по первоначальному иску ФИО2                по доверенности от 11.07.2018 (до перерыва), 

представитель третьего лица 1  ФИО2 по доверенности № 93 от 12.03.2019 (до перерыва), 

представитель третьего лица 2 не явился,

представитель третьего лица 3 ФИО2 по доверенности                   № 01-1842  от 02.07.2018 (до перерыва).

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до  21.03.2019 - 11 час. 50 мин.

Общество с ограниченной ответственностью «Мир» (истец по первоначальному иску), товарищество собственников жилья «Мир» (третье лицо 2 по первоначальному иску, ответчик 2 по встречному иску) о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Определением от 19.06.2018 (т.1, л.д. 183-15) требования истца по первоначальному иску выделены в отдельное производство в разрезе многоквартирных домов, иску о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> присвоен номер дела                   № А47-5735/2018.

Определением от 14.08.2018 (т.2, л.д. 91-92) произведена замена ненадлежащего ответчика администрации Гайского городского округа Оренбургской области на надлежащего ответчика Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа, в связи с тем, что комитет наделен правами собственника муниципального жилищного фонда.

Определением от 19.09.2018 (т.3, л.д. 164-165) судом принято к производству встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом администрации Гайского городского округа к ООО «Мир» для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Первоначальный иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью «Мир» к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа о взыскании  337 804 руб. 61 коп.  задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома города Гая по адресу  ул. Советская, дом 14а.

Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа обратилось со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мир»,  товариществу собственников жилья «Мир» о признании недействительным (ничтожным) договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.12.2014, заключенного ответчиками.

Истец по первоначальному иску, надлежащим образом извещенный о слушании дела, в заседание арбитражного суда не явился, заявил письменное ходатайство в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, уменьшив сумму иска до                     316 636 руб. 17 коп. в связи с частичной оплатой, произведенной нанимателем жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Ходатайство истца по первоначальному иску арбитражным судом удовлетворено, иск рассматривается о взыскании                       316 636 руб. 17 коп. задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома города Гая по адресу  ул. Советская, дом 14а за период с 01.05.2015 по 31.01.2018.

Истец по первоначальному иску в исковом заявлении и письменных дополнениях просит взыскать с ответчика задолженность за оказанные услуги и выполненные работ, уступленные по договору от 01.02.2018 № 01-18, пояснив, что условиями договора от 01.12.2014 на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД предусмотрена обязанность ответчика оплаты за содержание и ремонт общего имущества как собственника помещений в случае такой неуплаты нанимателями. Указанное условие договора не противоречит действующему законодательству. Просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме, поскольку спорный договор не подменяет договор на управление многоквартирными домами, ООО «Мир» в спорном договоре является исполнителем услуг, а право требование платы с собственников жилых помещений возникло из договора об уступке права требования от 01.02.2018 № 01-18. Заявил о пропуске срока исковой давности для подачи встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, находящемся в собственности муниципального жилищного фонда после заселения жильцов несет наниматель. Договор от 01.12.2014 считает недействительным (ничтожным), поскольку условия договора вменяют в полномочия ООО «Мир» управление МКД, не имея на то лицензии. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета со встречным иском. Просил удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

Администрация Гайского городского округа Оренбургской области в письменном отзыве против удовлетворения исковых требований возражает в полном объеме, считает, что собственник муниципального жилищного фонда несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, но до заселения жильцов. Договор от 01.12.2014 считает ничтожным, ввиду того, что истец осуществляет, по сути, управление спорными многоквартирными домами, не имея на это лицензии, что противоречит действующему законодательству о лицензировании деятельности по управлению МКД.

Истец, ответчик, третьи лица не заявили ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При  рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Собственниками помещений многоквартирного дома, находящегося по адресу 

<

...> в качестве формы управления избрано ТСЖ «Мир»,  что подтверждается протоколом  от 21.03.2011 № 1 (т.1, л.д. 23-25). 

Принадлежащие муниципальному фонду жилые помещения предоставлены физическим лицам – нанимателям с заключением договоров социального найма (т. 4, л.д. 14-31).

Собственниками МКД на общем собрании членов ТСЖ «Мир» принято решение о заключении с ООО «Мир» договора на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу 

<

...>, утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

Между ТСЖ «Мир» и ООО «Мир» заключен договор от 01.12.2014 на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества.

Предметом указанного договора является: оказание услуг и (или) выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по перечню и в порядке определенном настоящим договором (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора адрес многоквартирных домов, в отношении которых исполнитель оказывает услуги и выполняет работы предусмотренные настоящим договором - 

<

...>.

Разделом 3 договора предусмотрен перечень услуг и работ, необходимые для надлежащего содержания многоквартирного дома:

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов (пункт 3.1 договора);

-работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического    обеспечения,    входящих    в    состав    общего    имущества многоквартирном доме (пункт 3.2 договора);

-работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (придомовая территория, пункт 3.3 договоров);

-работы по обеспечению вывоза бытовых отходов - незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов при накоплении более 2,5 куб. метров (пункт 3.4 договора);

-обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения, организация аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирных домов, аварийно-диспетчерская служба обеспечивает (пункт 3.5 договора);

-сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных (пункт 3.6 договоров);

-организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 3.7 договора);

- осуществление функций уполномоченных лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации граждан по месту жительства, мету пребывания на территории РФ в порядке и на условиях предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 «Об утверждении правил регистрации и снятии граждан РФ с регистрационного учета по мету жительства», в том числе хранение, ведение регистрационной картотеки, выдача справок гражданам (пункт 3.8 договора).

Пунктом 5.1 договора стороны определили, что размер платы по настоящему договору определяется из расчета на 1 квадратный метр помещения находящегося в собственности.

Ежемесячный размер платы, которая подлежит внесению ТСЖ «Мир» исполнителю за услуги, предусмотренные настоящим договором, определяется как произведение общей площади помещений многоквартирных домов находящихся в собственности у собственников помещений многоквартирных домов, указанных в пункте 1.2. настоящего договора, на размер платы (обязательных взносов), установленный общим собранием членов ТСЖ «Мир».

Согласно пункту 5.2 договора размер платы для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда многоквартирного дома устанавливается нормативно-правовым актом администрации муниципального образования город Гай. В случае если размер внесенной нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем жилого помещения в такие же сроки как установленные для нанимателя жилого помещения. В случае не внесения пользователем помещения (арендатором, нанимателем) в установленном настоящим договором размере и порядке платы за содержание и ремонт общего имущества, такую плату обязан внести Управляющей организации ТСЖ «Мир» или собственник помещения.

В пунктах 8.1 договора определено, что договор заключен сроком на 1 год, и вступает в силу с 01.12.2014.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом за один месяц до окончания срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (пункт 8.4 договора).

В счет исполнения обязательств по оплате услуг (работ) оказанных ООО «Мир», ТСЖ «Мир» произвело уступку прав требования указанной оплаты на основании договора от 01.02.2018           № 01-18.

Согласно пункту 1.1 договора цессии стороны определяют условия и порядок погашения задолженности цедента перед цессионарием путем уступки требования (цессии), вышеуказанным способом производится погашение суммы задолженности цедента перед цессионарием, возникшей в ходе исполнения договорных обязательств, возникших из заключенного сторонами договора на выполнение работ, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества от 01.12.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора сумма денежных обязательств, подлежащих зачету по настоящему договору, согласована сторонами в размере 1 607 794 руб.  62 коп.

В обоснование первоначальных исковых требований истец пояснил, что ООО «Мир» оказало услуги по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...> на основании заключенного между ним и ТСЖ «Мир» договоре от 01.12.2014, в полном объеме, о чем подписаны двусторонние акты (т.3, л.д.118-152).

Таким образом, у ТСЖ «Мир» перед ООО «Мир» возникла обязанность по оплате выполненных работ и оказанных услуг. ТСЖ «Мир» является товариществом собственником указанного дома, осуществляющего управление МКД, на основании протокола общего собрания собственников дома от 21.03.2011 № 1.

В счет исполнения обязательств по оплате услуг (работ) оказанных истцом, ТСЖ «Мир» уступило право требования платы за содержание и ремонт многоквартирного жилого дома с собственников жилых (нежилых) помещений истцу, заключив договор уступки требования от 01.02.2018 № 01-18 (т.1, л.д.43-44).

С учетом того, что жилые помещения (согласно выписки из реестра объектов недвижимого имущества), находящиеся по адресу 

<

...> находятся в муниципальной собственности, а полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом осуществляет МКУ Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа, истец произвел расчет  задолженности за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию, ремонту в многоквартирном доме, и направил в адрес ответчика претензию от 20.02.2018 № 35-18 (т.1, л.д. 149-150) с требованием об оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчик, является собственником жилых помещений в спорном многоквартирном жилом доме, расходы на оказание услуг и выполнение работ по содержанию, ремонту многоквартирного дома не оплатил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

МКУ Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа обратилось со встречным исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.12.2014.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указывает, что по своей природе договор от 01.12.2014 является комплексным, содержит в себе условия договора подряда и услуг.

Из анализа условий договора, по мнению Комитета, указанный договор не содержит существенных условий, предусмотренных действующим законодательством для договора подряда и возмездного оказания услуг, а именно отсутствуют условия об объемах работ, не указана цена, не определены начальный и конечный срок выполнения работ, не определены сроки приема – передачи выполненных работ.

Кроме того, договор от 01.12.2014 содержит признаки договора на управление МКД. Учитывая указанные обстоятельства Комитет считает, что комплексный договор, в отсутствие существенных условий прикрывает такую сделку как договор управления многоквартирными домами.

Поскольку деятельность в сфере управления многоквартирными домами подлежит лицензированию, в нарушение действующего законодательства ООО «Мир», не имея такой лицензии, по сути, осуществляет управление домом, расположенном по адресу: 

<

...>. Указанные обстоятельства затрагивают права и интересы третьих лиц – собственников помещений, имеющих право на безопасное управление домом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о необходимости об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, частичном удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. По общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации - в редакции, подлежащей применению в рассматриваемом споре).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Состав общего имущества определен пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила).

Указанный многоквартирный дом находится в управлении ТСЖ «Мир», о чем в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> от 21.03.2011 (т. 1 л.д. 23-25).

Как следует из материалов дела, часть жилых помещений, расположенных по адресу 

<

...> находятся в муниципальной собственности (согласно выписки из реестра объектов недвижимого имущества № 411 по состоянию на 14.05.2018, т. 1,              л.д. 58). 

В соответствии с Положением «О муниципальном казенном учреждении Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа», утвержденного решением советом депутатов Оренбургской области от 25.05.2017 № 196 ответчик осуществляет полномочия собственника муниципальной собственности Гайского городского округа.

В соответствии с постановлением главы города Гая Оренбургской области от 09.07.2009 № 500-п (т.1, л.д. 69) утверждены квартиры для коммунального заселения. Согласно приложению № 1 к постановлению и выписки из реестра объекта недвижимости имущества № 411, помещения, находящиеся в муниципальной собственности переданы в пользование нанимателям по договорам социального найма.

Во исполнение условий заключенного договора от 01.12.2014 истец выполнял работы и оказывал услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

С учетом того, что жилые помещение, находящиеся по адресу 

<

...> находится в собственности Комитета истец произвел расчет  задолженности за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию, ремонту в многоквартирном доме, и просил собственника оплатить образовавшуюся задолженность по данной плате за нанимателей помещений.

Данные требования истца обоснованы тем, что при заключении договора от 01.12.2014 между ТСЖ «Мир» и ООО «Мир», стороны определили в пункте 5.2, что в случае не внесения пользователем помещения (нанимателем, арендатором) в установленном настоящим договором размере и порядке платы за содержание и ремонт общего имущества, такую плату обязан внести собственник помещения.

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 60 Кодекса).

На основании статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения возникает в силу договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, договора управления многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (часть 1 статьи 63, часть 3 статьи 91.1, часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса, пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса).

Частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.

По смыслу частей 4, 6 и 6.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 названной статьи.

Поэтому, если иное не установлено законом или договором, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.

Согласно части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Данные требования, в частности, сформулированы во втором разделе Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила        № 491).

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы государственной власти или органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 № 15066/12, отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 4).

Учитывая изложенное, обязанность вносить плату за содержание общего имущества жилого дома, ремонт и коммунальные платежи возложена на нанимателей в силу закона; при этом собственник квартир не отвечает по долгам нанимателей; указанные нормы закона не содержат положений об обязанности собственника государственного или муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей муниципальных жилых помещений по внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги (в том числе и вследствие смерти нанимателя).

Из системного толкования положений статьи 67, части 3 статьи 153, части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что именно наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, а не собственник (наймодатель) этих жилых помещений, должны вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества дома. 

Комитет как собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Таким образом, в общем случае в силу статей 153 и 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны наниматели принадлежащих муниципалитету жилых помещений.

Однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что спорные жилые помещения не заселены.

Взыскание названных расходов с наймодателя фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.

Довод истца, о том, что договором от 01.12.2014 на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД предусмотрена указанная обязанность в пункте 5.2 судом отклоняется, по следующим основаниям.

Проанализировав условия указанного договора, суд приходит к выводу о том, что подписанный сторонами договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим условия договора подряда и  возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главами 37, 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Проанализировав пункт 5.2 договора от 01.12.2014, суд установил, что указанный договор регулирует отношения ООО «Мир» как исполнителя услуг и ТСЖ «Мир» как заказчика оказываемых истцом услуг, однако данное условие предусматривает обязанности по оплате услуг третьими лицами.

Несмотря на то, что положениями названного договора предусмотрена обязанность собственника уплатить плату за содержание и ремонт общего имущества, однако отношения о распределении бремени содержания общего имущества касаются только собственника и нанимателя, права и обязанности которых предусмотрены в договорах социального найма.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно пункту 5.2 договора от 01.12.2014, заключенного между ООО «Мир» и ТСЖ «Мир», стороны предусмотрели, что в случае не внесения пользователем помещения (арендатором, нанимателем) в установленном настоящим договором размере и порядке платы за содержание и ремонт общего имущества, такую плату обязан внести Управляющей организации ТСЖ «Мир» или собственник помещения.

Судом установлено, что спорные муниципальные жилые помещения предоставлены по договорам социального найма физическим лицам, что также не оспаривается истцом по первоначальному иску. Часть договоров социального найма жилых помещений представлена в материалы дела (т.4 л.д. 14-31). 

С учетом обязательств из договоров социального найма наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам; нести иные обязанности, предусмотренные жилищным кодексом. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и/или коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном Жилищным Кодексом Российской Федерации, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей.

Таким образом, волей наймодателя и нанимателя установлено, что плату за содержание и ремонт общего имущества (в пунктах «з»,  «н»), возложены на нанимателей жилых помещений, что не противоречит действующему законодательству, а наоборот содержат аналогичные условия.

Само по себе, то обстоятельство, что согласно условиям договора социального найма ответчик обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, не свидетельствует о наличии у Комитета обязанности по оплате указанной задолженности.

Кроме того, в материалы дела истцом не представлены доказательства, что ответчик согласился с указанным пунктом в полном объеме.

Сама факт участие и принятия решения на общем собрании о заключении договора от 01.12.2014 между ТСЖ «Мир» и ООО «Мир», не свидетельствует о том, что ответчик был согласен с условиями пункт 5.2 договора, поскольку собранием изучен проект договора. Идентичность проекта договора и официальной версии договора материалами дела не подтверждена. Более того, ответчик является бюджетной организацией, а в соответствии со статьей 12 Бюджетного кодекса Российской Федерации возмещение затрат возможно лишь текущий финансовый год, доказательств того, что в спорные периоды оплата задолженности за нанимателей включена в бюджет истцом также не представлена.

Истец с ТСЖ «Мир», заключив договор от 01.12.2014, приняв условия об обязании ответчика уплатить плату за содержание и ремонт общего имущества, тем самым своей волей решили за ответчика и нанимателя, освободить нанимателя от бремени несения соответствующих расходов, тем самым фактически освободили физических лиц (нанимателей), проживающих в спорном жилом доме от внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, пропорционально долям занимаемой площади помещений.

 Таким образом, у суда оснований для применения пункта 5.2 договора и возмещение собственником помещений платы за содержание и ремонт общего имущества не имеется, поскольку в отсутствие между нанимателем и наймодателем условий в заключенных в соответствии с действующим законодательством договорах социального найма, обязывающих собственника по внесение соответствующей платы не имеется.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Из смысла указанной нормы права следует, что для признания сделки ничтожной необходимо одновременное наличие двух условий: 1) нарушение требований закона; 2) посягательство на публичный интерес либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Ничтожная сделка по своей правовой природе изначально, с самого момента совершения, является противоправной.

Поскольку указанный пункт посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, указанный пункт в части обязать собственника помещения о несении указанных расходов является недействительным (ничтожным).

Суд также отмечает, что в судебном заседании со стороны истца по первоначальным исковым требованиям неоднократно заявлялись уточнения исковых требований, в связи с произведенной оплатой за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями. Указанные суммы выставлены нанимателям жилых помещений, расположенных по адресу 

<

...>, доказательств неоплаты нанимателями спорных сумм в полном объеме в суд не представлено.

Таким образом, суд пришел к выводу о не правомерности заявленных требований истца по первоначальному иску, а потому считает требования истца по первоначальному иску не обоснованными и подлежащими отклонению. 

Встречные требования о признании недействительным (ничтожным) договора на оказание услуг от 01.12.2014, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом (т.2, л.д. 99-101) надлежит удовлетворить частично, а именно в части признания части пункта 5.2 договора, предусматривающего условия о возложении обязанностей по оплате спорных платежей на собственника недействительным (ничтожным).

Однако, арбитражный суд полагает необходимым отклонить довод истца по встречному иску, что договор от 01.12.2014 является притворными и прикрывают собой иные сделки - договор управления многоквартирным домом.

Путем сопоставления обязанностей управляющей организации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией (пункт 3 часть 2 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации), предусмотренных пунктом 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013              № 416, и обязательств истца по первоначальному иску, предусмотренных договором на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом, суд установил, что истец по первоначальному иску не принимал на себя в договорах и фактически не оказывал (акты сдачи-приемки услуг т.3, л.д.118-151) обязательства по подготовке предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества, организации рассмотрения вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом (подпункты "в" и "г" пункта 4 Правил № 416).

Между тем, ответчиком по встречному иску заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого же Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной внеправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Суд считает, что исчисление срока исковой давности в рассматриваемом деле следует считать с момента предъявления иска в суд о взыскании с него как с собственника помещений, переданных в наем физическим лицам, платы за содержание и ремонт общего имущества. Материалами дела установлено, что истец в досудебном порядке пытался взыскать указанную сумму с администрации Гайского городского округа Оренбургской области, о намерениях взыскать спорную сумму с администрации также говорит и факт предъявления первоначального иска именно к администрации.

Спорный договор заключен 01.12.2014, о начале исполнения указанной сделки ответчик узнал при предъявлении иска, то есть в пределах трехгодичного срока, в связи, с чем суд приходит к выводу, что срок исковой давности комитетом по встречному иску не пропущен.

Следовательно, в удовлетворении первоначальных исковых требованиях следует отказать, встречные исковые требования удовлетворить частично.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной со стороны истца по первоначальному иску платежным поручением от 21.02.2018 № 58 в сумме 9 333 руб. возложены на истца по первоначальному требованию, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований. В связи с выделением судом требований в отдельное производство в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставшаяся часть оплаченной госпошлины будет распределена в выделенных дела, поскольку по смыслу статьи 333.22 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина имущественного характера уплачивается за каждое самостоятельное требование.

Поскольку истец по встречному иску освобожден от уплаты государственной пошлины (является структурным подразделением органа муниципальной власти) в связи с удовлетворением встречных исковых требований в части расходы по оплате государственной пошлине возложены на ответчиков, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Мир» отказать.

Встречные исковые требования муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 5.2 договора от 01.12.2014 на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в части, а именно в части слов «в случае не внесения пользователем помещения нанимателем в установленном настоящим договором размере и порядке платы за содержание и ремонт общего имущества, такую плату обязан внести управляющей организации ТСЖ «Мир» или собственник помещения». 

В оставшейся части в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать в доход федерального бюджета государственной пошлины с общества  с ограниченной ответственностью «Мир»                     3 000 руб.,  с товарищества собственников жилья «Мир» 3 000 руб.

Исполнительные листы выдать налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области. 

        Судья                            Н.Ф. Сукачева