АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 января 2025 года

Дело №

А56-124216/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Захарвой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Дельта» - ФИО1 (доверенность от 11.11.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Нева Сити» - ФИО1 (доверенность от 11.11.2024)

рассмотрев 16.01.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-124216/2023, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (далее - Общество), общество с ограниченной ответственностью «Нева Сити» (далее - Компания) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмами Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) от 05.12.2023 № 05-26-114217/23-0-9 и от 13.12.2023 № 05-15-123243/23-0-1 отказа в предоставлении в общую долевую собственность заявителей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, д. 61, лит. А, и обязании Комитета заключить с заявителями договор купли-продажи соответствующего земельного участка на условиях проекта договора, прилагаемого к иску.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Решением суда первой инстанции от 12.07.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.09.2024, оспариваемый отказ Комитета, оформленный письмами от 05.12.2023 № 05-26-114217/23-0-9 и от 13.12.2023 №№ 05-15-123243/23-0-1, признан недействительным, на Комитет возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке подготовить и направить Обществу и Компании проект договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 78:34:0004018:1.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявления.

В отзыве на кассационную жалобу Общество и Компания просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Общества и Компании, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить её без удовлетворения.

Комитет и КГИОП, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕРГН) Общество и Компания являются сособственниками следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, наименование - административно-производственный и макетный корпус, количество этажей - 7, в том числе подземных, общей площадью 23 834,9 кв. м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1965, материал наружных стен - кирпичные, каркасно-панельные, кадастровый номер 78:34:0004018:2012, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, литера А (далее - Бизнес-центр);

- нежилое здание, наименование - гараж, количество этажей - 1, общей площадью 144,5 кв. м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1969, материал наружных стен - кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2008, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, корпус 3, литера А;

- нежилое здание, наименование - бытовой корпус, количество этажей - 3, в том числе подземных 0, общей площадью 349,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1917, материал наружных стен - кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, корпус 4, литера А.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- 44 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещения, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, литера А (далее - земельный участок), находящемся в государственной собственности и предоставленном заявителям в аренду на основании договора от 07.05.1999 № 17/ЗД-001495 в редакции последующих дополнительных соглашений.

В целях выкупа участка под объектами недвижимости Общество и Компания обратились в Комитет с заявлением от 13.11.2023 (вх. № 05-26-114217/23-0-0 от 15.11.2023) о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, по результатам рассмотрения которого Комитетом принято решение, изложенное в письме от 05.12.2023 № 05-26-114217/23-0-9, об отказе в выкупе земельного участка.

06.12.2023 Общество и Компания вновь обратились в Комитет с заявлением (вх. № 05-15-123243/23-0-0 от 11.12.2023) о предоставлении участка в собственность путем подписания предложенного сторонами проекта договора купли-продажи.

Комитет письмом от 13.12.2023 № 05-15-123243/23-0-1 отказал в предоставлении участка в собственность и заключении договора купли-продажи.

Полагая, что отказ Комитета в предоставлении Обществу и Компании в собственность за плату земельного участка является незаконным и нарушает их права, заявители обратились в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал заявленные требования Общества и Компании обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества и Компании, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность Общества и Компании было принято Комитетом в связи с тем, что площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, расположенных в его границах; фактическое использование участка не отвечает его разрешенному использованию и не соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН; участок частично расположен в границах существующего сохраняемого тоннельного канализационного коллектора регионального значения (магистральная канализация); разрушение здания с кадастровым номером 78:34:0004018:2007 препятствует выкупу участка.

Статьей 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1); если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Применительно к подпункту 1 указанной статьи исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

С целью определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных зданий, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, по результатам которой было установлено что для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012, 78:34:0004018:2008, 78:34:0004018:2007 необходим участок площадью 17 717 кв. м, а для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012 и 78:34:0004018:2008 - земельный участок площадью 17 157 кв. м.

Таким образом, испрашиваемый заявителями земельный участок по своему размеру не превышает земельный участок, необходимый для обслуживания принадлежащих заявителям объектов недвижимости. 

Отклоняя возражения Комитета о разрушении здания с кадастровым номером 78:34:0004018:2007 как об обстоятельстве, препятствующей выкупу земельного участка, суды обоснованно сослались на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2022 по делу № А56-121088/2021 на заявителей возложена обязанность по восстановлению данного строения в первоначальном виде. В материалах дела имеется полученное в установленном порядке разрешение на строительство указанного объекта. Представитель заявителей в судебном заседании пояснил, что строительство (восстановление) данного здания находится в завершающей стадии. Таким образом, при определении размера земельного участка, подлежащего передаче в собственность заявителей, необходимо учитывать их потребности в эксплуатации указанного здания. Более того, в ходе судебной экспертизы установлено, что даже без учета снесенного здания испрашиваемый заявителями земельный участок не превышает по размеру участок, необходимый для нормальной эксплуатации двух существующих зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012 и 78:34:0004018:2008.

Кассационная инстанция также считает правомерным отклонение судами доводов Комитета о несоответствии фактического использования участка его разрешенному использованию, поскольку виды деятельности, осуществляемые на земельном участке, не противоречат градостроительной документации, регламентирующей разрешенные виды использования. 

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор, обоснованно исходили из того, что сам по себе факт прохождения через земельный участок магистральной канализации не является препятствием для предоставления его в собственность заявителей как собственников зданий, расположенных на нем. 

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что суды пришли к обоснованному выводу о незаконности оформленного письмами Комитета от 05.12.2023 № 05-26-114217/23-0-9 и от 13.12.2023 № 05-15-123243/23-0-1 отказа в предоставлении в общую долевую собственность заявителей земельного участка; требования заявителей удовлетворены правильно; обжалуемые решение и постановление являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-124216/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2024 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-124216/2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2024.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Ю.С. Баженова

 ФИО2