именем Российской Федерации

решение

Дело № А40-7029/17-28-60

08 июня  2017 г.

г. Москва

Резолютивная часть объявлена  15 мая  2017 г. 

Полный текст решения изготовлен 08 июня   2017 г.             

Арбитражный суд г. Москвы 

в составе: председательствующего судьи Яниной Е.Н. 

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Б.

рассмотрел в судебном заседании дело поиску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск 

к ответчику Закрытому акционерному обществу «СТРОЙПРОМ» 

о взыскании 7 299 013 руб. 59 коп,

и по встречному иску ЗАО «Стройпром» 

к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о расторжении договора аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 г., взыскании убытков в сумме 9.952.890 руб. 42 коп., взыскании судебных расходов,

При участии: 

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2017г., №2; 

от ответчика – ФИО2 , ФИО3 по единой доверенности от 18.05.2015г.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск обратился в суд с требованиями к Закрытому акционерному обществу «СТРОЙПРОМ» о взыскании 7 299 013 руб. 59 коп..

Протокольным определением суда от 15.05.2017 г. в порядке ст. 132 АПК РФ принято встречное исковое заявление ЗАО «Стройпром» к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск 

- о расторжении договора аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 г., заключённого между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска и ЗАО «Стройпром», 

- о взыскании с Комитета имущественных и земельных отношений за счет казны муниципального образования «Городской округ Подольск» в пользу ЗАО «Стройпром» убытков в общем размере 9.952.890 руб. 42 коп. 

Первоначальные исковые требования мотивированы нарушением ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 г.

Встречные исковые требования мотивированы  причинением убытков в связи с   с непредоставлением земельного участка, а затем предоставление земельного участка  с недостатками, препятствующими к его пользованию по целевому назначению.

Истец первоначальные требования поддержал, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Ответчик в удовлетворении требований по первоначальному иску просил отказать, по доводам письменного отзыва, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Ссылаясь на то, что ответчик с 3-го квартала 2016 . и до настоящего времен не производит оплату аренды земельного участка, Комитет обратился в суд о взыскании задолженности в сумме 7.131.425 руб. 10 коп. с начисленной на сумму долга пени в сумме 167.588 руб. 49 коп., поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 03.11.2016 г. № 31/5509исх.) с требованием погасить образовавшуюся задолженность осталась без ответа и удовлетворения.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество в свою очередь указало на то, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2016 г. по делу № А40-219434/15  вступившим в законную силу от 13.03.2017 г.  Комитету в удовлетворении исковых требований  отказано полном объёме. Указанное дело было рассмотрено с учетом данных в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2016 г. по делу А40-219434/15 указаний, а именно на необходимость установления факта наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду участка, препятствующих его использованию по целевому назначению. По мнению Общества,  доказательств, подтверждающих факт передачи земельного участка ответчику в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора, истцом не представлено, при том, что пользование земельным участком ответчиком не осуществлялось, в связи с чем суд первой инстанции по делу А40-219434/2015 указал, что взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам ст. 614 ГК РФ (абз. 4 стр.6 решения по делу А40-219434/15). Комитет изначально уклонялся от подписания Договора аренды, о чем Ответчик написал в претензионном письме от 22.08.2014 г. № 123-исх, а также в жалобе в УФАС от 27.08.2014 г..Ответчик был вынужден обратиться в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении к заключению договора аренды. В процессе судебного разбирательства требования ЗАО «СТРОЙПРОМ» были исполнены, и ЗАО «Стройпром» был представлен подписанный проект Договора аренды. Вышеизложенные факты подтверждаются вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 г. по делу № А41-75723/14.Ответчик, заключив Договор аренды и намереваясь использовать арендуемый Земельный участок по целевому назначению (строительство многоэтажного жилого дома), 19.05.2015 г. обратился в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). 23.06.2015 г. Министерство ответило отказом на вышеуказанное заявление, мотивировав его следующим:

1) Земельный участок находится в границах двух зон - зоны Ж-1 и зоны ОЖ (согласно действующим «Правилам землепользования и застройки» г. Подольска);

2) Сведения государственного кадастра недвижимости в отношении указанного Земельного участка носят временный характер.Затем, 18.08.2016 г. (в период оформления Ответчиком разрешения на строительство) МУП «Подольская теплосеть» письмом № 1943 аннулировало ранее выданные тех.условия, несмотря на обращение ЗАО «Стройпром», новые не выдало. Осуществлять строительство без технических условий не представляется возможным в силу ст.ст.44, 51, 55 ГрК РФ. Таким образом, по мнению Общества, затягивание процесса подписания договора аренды со стороны Комитета, предоставление Земельного участка в ненадлежащем виде, не позволяющем использовать их по целевому назначению, а затем еще и аннулирование технических условий в совокупности с затягиванием выдачи новых (о чем ЗАО «Стройпром» проинформировал главу городского округа Подольск письмом № 59 от 18.10.2016 г.) привели к тому, что ЗАО «Стройпром» лишено возможности осуществлять на Земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, как это предусмотрено Договором . При этом на протяжении всего времени действия Договора аренды ЗАО «Стройпром» предпринимало все зависящие от него действия для исполнения принятых на себя обязательств и понесло затраты в предъявленном ко взысканию размере 9.952.890 руб. 42 коп., на претензионное письмо ЗАО Стройпром» от 03.03.2017 г. Комитет ответным письмо отказался расторгать договор аренды и возмещать убытки, что послужило основанием к предъявлению встречный исковых требований.

Суд, заслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям: 

В ходе судебного заседания установлено, между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (далее - Истец) и ЗАО «Стройпром» (далее - Ответчик) заключен договор аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 года. Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 3220 кв.м., кадастровый №50:55:0000000:67494, расположенный пол адресу: 

<

...>. 03.07.2015 года договора аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, номер регистрации 50-50/027- 5010271009/2015-4531/1.

Согласно п. 3.1. договора, размер арендной платы за участок установлен протоколом от 28 июля 2014 г. о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494, площадью 3220 кв.м., расположенного в Московской области и составляет:

20134 г. Апоб = 25 126 400 руб. 00 коп. в год.

Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6.281.600 уб. 00 коп.

Апоб – арендная плата, предложенная победителем торгов.

В арендую плату земельного участка включён задаток, внесенный арендатором организатору торгов в соответствии с извещением о проведении торгов. Размер задатка составляет 1.177.800 руб. 

2015: Апл= Апоб х Кинф. = 25 126 400 х 1,067 = 26.809.868 руб. 80 коп. в год

Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6.702.467 руб. 20 коп.

Апл – размер арендной платы; Кинф.- коэффициент-дефлятор.

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальной размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартал.

12.02.2016 г. к указанному договору сторонами было заключен дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в п. 3.1., 3.2. договора, так, Размер ежегодной платы за арендованный земельный участок с 01.01.2016 г. составляет: Апл2016 = Апл2015 + (АПл2015*6,4%) = 26.809.868 руб. 80 коп. + 1715831 руб. 60 коп. = 28 525 700 руб. 40 коп., где Апл2015- арендная плата в 2015 г.; 6,4% - размер уровня инфляции (установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год). Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 7.131.425 руб. 10 коп.

03.07.2015 договор № 6 от 08.04.2015 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, № 50-50/027-5010271009/2015-4531/1.

При этом редакция п.2.2 и п.2.3 договора сторонами  не  была согласована.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса РФ, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотреннымистатьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе и упущенной выгоды. Под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие в совокупности следующих условий: противоправность нарушения его субъективных гражданских прав, наличие убытков и их размер, причинную связь между указанным нарушением и убыткам, вину причинителя вреда.

Для взыскания убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном к взысканию размере, а также доказательства причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

В рамках дела А40-219434/15 установлено, что ответчиком условия п. 2.2., 2.3. договора подписаны с учетом протоколом разногласий от 16.04.2015 года, редакция ответчика: п. 2.2. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации; п. 2.3.участок считается переданным в аренду арендатору с даты государственной регистрации договора, без оформления акта приема-передачи. Как установлено судом кассационной инстанции доводы истца о согласовании п. п. 2.2., 2.3 договора в редакции арендодателя материалами дела не подтверждаются, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При этом требования истца касались взыскания арендной платы за 2014 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 по делу N А41-75723/14 установлено, что на основании Постановления Главы города Подольска от 30.09.2013 N 1990-П Администрацией муниципального образования городской округ Подольск извещением от 18.06.2014 N 180614/1873753/01 объявлен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: 

<

...>, в целях расселения аварийных жилых домов по адресам: 

<

...> и жилых домов с высокой степенью износа микрорайона "Восточный". Ответчиком была подана заявка на участие в аукционе и уплачена сумма задатка для участия в аукционе в размере 1 177 800 руб. Письмом от 16.07.2014 N 35/1373 Администрация города Подольска признала ЗАО "Стройпром" участником аукциона. Протоколом о результатах аукциона от 28.07.2014 ответчик был признан победителем аукциона. Согласно п. 9 аукционной документации договор аренды земельного участка подлежит подписанию с победителем аукциона после заключения инвестиционного контракта, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте РФ в сети "Интернет". В п. 10 аукционной документации предусмотрено, что инвестиционный контракт подлежит подписанию до заключения договора аренды земельного участка. Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству 17-этажного жилого дома ориентировочной общей площадью квартир 8317,2 кв. м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв. м, включая внутриквартальные проезды, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, детские площадки, объекты благоустройства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, с разрешенным использованием: многоэтажное жилое строительство". Во исполнение указанных предписаний ответчиком 11.08.2014 подписан инвестиционный контракт на строительство 17-этажного дома ориентировочной площадью квартир 8317,2 кв. м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв. м, данный контракт передан Администрации для подписания. В связи с не заключением с ЗАО "Стройпром" договора аренды в установленные законодательством сроки, последний обратился в Администрацию муниципального образования городской округ Подольск с заявлением о заключении договора аренды. Администрация в письме от 30.09.2014 N 30/1504-34 отказала ЗАО "Стройпром" в заключении договора аренды, сославшись на отсутствие согласования результатов аукциона Правительством Московской области.

ЗАО "Стройпром" 27.10.2014 повторно обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду ЗАО "Стройпром" в срок до 30.10.2014. Как указал Арбитражный суд Московской области в решении от 20.03.2015 по делу N А41-75723/14, Администрация в лице Комитета имущественных и земельных отношений направила в адрес ЗАО "Стройпром" подписанный со своей стороны проект договора от 13.02.2015 N 6 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494. При рассмотрения дела N А41-75723/14 арбитражным судом установлено, что Администрацией городского округа Подольск требования истца исполнены в добровольном порядке, что послужило основанием для отказа в удовлетворении требований ЗАО "Стройпром" в рамках дела А41-75723/14 по требованиям об обязании Администрации городского округа Подольска заключить с ЗАО "Стройпром" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: 

<

...>.

В рамках дела А40-219434/15 установлено, что переданный земельный участок невозможно использовать для целей строительства вплоть до выдачи ГПЗУ, выдача которого имела место 10.05.2016г.

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок в числе договор аренды, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли Общество, арендуемое имущество, формальное отсутствие в письменной форме акта не подтверждает довод о том, что Администрация не передала либо уклоняется о передаче земельного участка. Отсутствие такого акта, не свидетельствует о невозможности использовать ответчиком арендуемое имущество в период, заявленный ответчиком, однако может свидетельствовать об отступлении от условий в части порядка передачи объекта аренды.

Под пользованием в гражданском законодательстве понимается право  извлекать полезные свойства из имущества. Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.

Согласно письму Комитета имущественных и земельных отношений  от 17.03.2017г. № 31/1275исх. 30.08.2016г. ЗАО «Стройпром» получено разрешение на строительство.

 Аннулирование МУП «Подольская теплосеть» ТУ и необходимость оформления новых ТУ, не доказывает с необходимостью невозможность использования земельного участка ответчиком в заявленный период.

При таких обстоятельствах, существенное нарушение условий договора в заявленный период судом не установлено, следовательно оснований для удовлетворения требования по встречному иску о расторжении договора аренды по заявленным основаниям  у суда не имеется.

Также, суд считает, что совокупность представленных истцом доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.

С учетом изложенного, оснований к удовлетворению встречного иска у суда не имеется.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что подтверждение уплаты имеющейся задолженности не представлено, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 9.952.890 руб. 42 коп. за 3 кв. 2016 г. законными и обоснованными. Задолженность подлежит взысканию с ответчика на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Истцом заявлено требование о применении к ответчику ответственности за просрочку платежа в виде уплаты неустойки за период за период с 16.09.2016 по 01.11.2016 года в размере 167.588 руб. 49 коп..

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно п. 5.2. договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа. 

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено и ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа – Подольск, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015  г. в размере 7.131.425 руб. 10 коп. за 3 кв.2016 г.., а также суммы пени в размере 167.588 руб. 49 коп. за период  16.09.2016 г. по 01.11.2016 г. подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ,

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12,15, 309, 310, 314, 330, 393, 614, 1064ГК РФ, и ст.ст.4, 49, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении встречных исковых требований ЗАО «Стройпром» о расторжении договора аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 г. и взыскании убытков в сумме 9.952.890 руб. 42 коп. отказать.

Взыскать с ООО «Стройпром» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск долг по аренной плате за период с июля по сентябрь 2016 г. в сумме 7.131.425 (семь миллионов сто тридцать одна тысяч четыреста двадцать пять) руб. 10 коп., пени в сумме 167.588 (сто шестьдесят семь тысяч пятьсот восемьдесят восемь) руб. 49 коп.

Взыскать с ООО «Стройпром»  в доход федерального бюджета в сумме 59.495 (пятьдесят девять тысяч четыреста девяносто пять) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его изготовления в полном объеме.

Судья              Е.Н. Янин