ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18971/2018

город Ростов-на-Дону

30 августа 2018 года

15АП-11273/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гуденица Т.Г.,

судей М.В. Соловьевой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25.06.2018 по делу № А32-18971/2018, принятое судьей Савиным Р.Ю.

по заявлению администрации города Сочик Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

об оспаривании отказа,

при участии третьего лица  - ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Решением от 25.06.2018 суд отказал в удовлетворении требований администрации.

Не согласившись с  принятым судебным актом, Администрация города Сочи обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор аренды прекращен вследствие одностороннего отказа администрации.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 15.05.2008 заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, предоставляемого для строительства № 4900004636.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять на условиях договора земельный участок общей площадью 700 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0202004:227, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская (в районе жилого дома 25/1), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (далее - спорный земельный участок). Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а.

Пунктом 1.4 договора определено, что договор является единственным документом подтверждающим передачу спорного земельного участка.

Срок действия договора установлен до 29.11.2017 (пункт 2.1 договора).

В связи с прекращением срока действия договора аренды администрация 14.11.2017 направила в адрес арендатора письмо № 27899/02-0517, из содержания которого следует, что по окончании срока, установленного пунктом 2.1 договора, договор аренды продлеваться не будет.

Согласно отчету, представленному на сайте https://www.pochta.ru/, об отслеживании почтового отправления, содержащего указанное письмо, отправление не получено адресатом в связи с неудачной попыткой вручения и 24.01.2018 передано на временное хранение.

Считая указанный договор расторгнутым, администрация обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением от 22.12.2017  о погашении регистрационной записи от 15.11.2017 №23:49:0202004:1667-23/050/2017-3 об аренде земельного участка.

Управлением Росреестра 23.03.2018 в адрес администрации направлено сообщение № 23/264/001/803/2017-3635 об отказе в государственной регистрации на основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон № 218-ФЗ), мотивированное неисполнением администрацией требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считая незаконным отказ Управления в погашении записи об аренде земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса допускается установление законом или договором, что моментом прекращения обязательств сторон по договору является окончание срока его действия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Кроме того, согласование сторонами в договоре аренды его автоматическое прекращение по истечении срока аренды при наличии со стороны арендодателя возражений относительно использования земельного участка арендатором, препятствует применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 1 статьи 17 Закона № 218-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что материалами дела подтверждается направление администрацией ФИО1 уведомления-возражения об отказе от продления договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса. 

Указанное уведомление не было получено ФИО1

При таких обстоятельствах, администрацией не соблюдена процедура извещения арендатора об отказе от договора.

Кроме того, судом первой инстанции выявлены признаки ничтожности договора аренды № 4900004636 от 15.05.2008.

Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения Постановлением Совета Министров СССР «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» №723 от 28 августа 1970 г.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

Частью 3 статьи 10 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 28.12.2013 № 406-ФЗ (далее -Закон № 406-ФЗ) предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса в редакции, не измененной Законом № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Курорты г. Сочи не утратили статус курортов и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий.

Законом № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ предусматривает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

С введением в действие Закона № 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной.

Пунктом 1.1 спорного договора определено, что участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а, таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Закона № 33-ФЗ.

Следовательно, спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 15.05.2008 № 4900004636 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона № 33-ФЗ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды (05.05.2006), земельные участки, расположенные в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта, относились к собственности Российской Федерации, и у администрации города Сочи отсутствовали полномочия по распоряжению данными землями. 

Наличие оснований для отнесения земельного участка к муниципальной собственности по состоянию на дату заключения договора аренды администрация не доказала. 

Муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка ни на момент подписания договора аренды от 15.05.2008 № 4900004636, ни на момент фактической передачи ответчику земельного участка. Доказательства того, что администрации в мае 2008 года были предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан обоснованный  вывод о том, что договор аренды земельного участка, заключенный администрацией 15.05.2008, является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом недействительности договора аренды земельного участка, он не может быть прекращен в общем порядке, посредством одностороннего волеизъявления арендодателя об отказе от продления арендных отношений и его обращения в регистрирующий орган за регистрацией погашения записи об аренде. 

Волеизъявление арендодателя, направленное на прекращение арендных отношений, при недействительности (ничтожности) договора аренды не может являться для регистрирующего органа основанием для прекращения записи об аренде земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2017 по делу №А32-3926/2017, от 31.01.2017 по делу №А32-36188/2016.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были  полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. 

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ,  суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявления администрации города Сочи.

Решение суда от 25.06.2018 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2018 года по делу А32-18971/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий                                                           Т.Г. Гуденица

 

Судьи                                                                                             М.В. Соловьева

 

ФИО2