Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                                         Дело №А21-5693/2021

«11» апреля 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена «04» апреля 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме «11» апреля 2022 года. 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Иванова С.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балтик-Имобиле»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319392600006981, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.06.2019, взыскании задолженности в размере 96 504,38 руб.,  

 по встречному исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319392600006981, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Балтик-Имобиле» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 72 087,08 рублей,

при участии:

от истца –  ФИО3 по доверенности от 10.01.2022,  удостоверению адвоката;

от ответчика – ФИО2 по паспорту, ФИО4 по устному заявлению, паспорту;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Балтик-Имобиле»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – истец, Арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319392600006981, ИНН 

<

***>; далее – ответчик, Арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.06.2019, взыскании задолженности в размере 260 096,65 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела ИП ФИО2 подано исковое заявление к ООО «Балтик-Имобиле» о взыскании неосновательного обогащения в размере 72 087,08 руб., которое было принято к рассмотрению определением Арбитражного суда Калининградской области от 04.10.2021.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнения.

Представитель ответчика  настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, представил письменные пояснения к материалам дела. 

 

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства,  суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 10.06.2019 между ООО «Балтик –Имобиле» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения №20 из Литера А общей площадью 23,6 кв.м (далее  - Помещение №20) и №21 из Литера А общей площадью 23 кв.м (далее - Помещение №21), расположенные на четвертом этаже здания по адресу: 

<

...> (далее – Помещения), для использования под офис, на неопределенный срок.

Пунктом 4.1 Договора установлено, что арендная плата за помещения состоит из постоянной части равной 35 000 руб. и переменной, которая определяется ежемесячно на основании фактических расходов Арендодателя на обслуживание Помещений и коммуникацией, а также размеров потребления Арендатором ресурсов.

 Оплата постоянной части арендных платежей производится путем перечисления в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее5-го числа оплачиваемого месяца (пункт 4.2 Договора).

Передача Помещений осуществляется в срок до 17.06.2019 (пункт 12.1 Договора). 

Дополнительным соглашением №1 от 01.07.2019 к Договору стороны установили, что арендная плата за пользованием Помещением №20 площадью 23,6 кв.м составляет 18 000 руб.  Указанное соглашение одновременно являлось Актом возврата  Помещения №21.

С января 2021 года ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнял, уведомил истца о расторжении Договора, при этом помещение по акту возврата ООО «Балтик –Имобиле» не передал.

Направленная в адрес ответчика претензия 30 марта 2021 года об оплате задолженности по Договору и  подписании Акта возврата имущества была оставлена без ответа, в связи с чем Истец обратился в суд с настоящим заявлением о расторжении Договора и взыскании арендных платежей за период с января 2021 года по 14 февраля 2022 года. 

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, ИП ФИО2  обосновывал свои требованиям тем, что поскольку постановлением Правительства Калининградской области №157 от 30.03.2020 на территории Калининградской области введен карантин, и ИП ФИО2 относится к числу организаций наиболее, пострадавших  от коронавирусной инфекции, арендные платежи за  период с 18 марта 2021 года по 30 сентября 2021 года следует снизить   на 50%,  в связи с чем взыскать с ООО «Балтик-Имобиле» излишне выплаченную сумму, являющуюся неосновательным обогащением, в размере 72 087,08 руб.

Суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьёй 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (часть 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с требованиями установленными частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доказательства передачи ответчику в аренду имущества истца подтверждены материалами дела. 

Представленный истцом расчёт судом проверен, признан верным и обоснованным.

Довод ИП ФИО2 о том, что Помещение освобождено и передано Истцу  28.12.2021, и с указанной даты следует считать Договор расторгнутым, отклоняется на основании следующего.

В соответствии с пунктом 13.5 Договора Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке после направления Арендодателю письменного предупреждения в срок 10 календарных дней с момента такого уведомления в следующих случаях: арендодатель не представляет помещение и имущество в нем в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию (п. 13.4.1 Договора); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (п. 13.4.2 Договора); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 13.4.3 Договора).

Доказательств наступления какого-либо из перечисленных условий предпринимателем не представлено. В связи с чем одностороннего внесудебного расторжения Договора не наступило. 

Согласно пункту 12.2 Договора в день прекращения Договора Арендатор обязан освободить и вернуть Арендодателю Помещение  по Акту возврата в исправном и пригодном для дальнейшего использования состоянии без дефектов с учетом нормального износа.

ИП ФИО2 указывает, что передал ключи от помещения администратору Ольге. Действительно, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018 сформулирована правовая позиция, согласно которой, обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Вместе с тем, суду не представлены доказательства передачи помещения представителю ООО «Балтик-Имобиле».

Судом неоднократно предпринимались меры к вызову свидетелей по ходатайству ИП ФИО2, в частности администраторов делового центра Ольги, однако вызвать в судебное заседание указанных лиц так и не представилось возможным.  При этом сторонами также не была обеспечена явка данных свидетелей.

Более, того, согласно ответу ООО «Балтик-Имобиле» сотрудник по имени Ольга не работает в организации истца. 

Кроме того, судом не представляется возможным проверить, является ли Помещение, изображенное на фотоснимках, представленных ответчиком, именно тем, которое было  передано по Договору в спорный период. 

Также судом не признан обоснованным довод ответчика о том, что Договор «де юро»  был расторгнут 05.02.2021 в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в связи с неоплатой помещения, поскольку в соответствии с пунктами 13.2 и 13.3 Договора Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке после направления Арендатору письменного предупреждения в срок 10 календарных дней с момента 

такого уведомления. Уведомление о расторжении Договора ООО «Балтик-Имобиле» в адрес ответчика не направлялось.

Иные доводы ответчика рассмотрены судом и учтены при вынесении настоящего решения.

При таких обстоятельствах требование ООО «Балтик-Имобиле» о взыскании задолженности по оплате арендных платежей является обоснованным.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворению не подлежат в силу следующего. 

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - постановление Правительства РФ N 434), утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно выписке из ЕГРИП основным видом деятельности ИП ИП ФИО2 является «Деятельность страховых агентов и брокеров» (ОКВЭД 66.22). Указанный вид деятельности не входит в перечень сфер деятельности, наиболее пострадавшие от коронавирусной инфекции, утвержденных постановлением Правительства РФ N 434. 

Согласно п. п. 1 - 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) в отношении Договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Арендатор по Договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по Договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий Договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по Договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного Договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно ответу на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по Договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

То есть, действующее законодательство предписывает сторонам Договора аренды вначале прибегнуть к процедуре заключения дополнительного соглашения, и только при не достижения соглашения, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного Договора аренды. 

Вместе с тем, ИП ФИО2 с требованием о заключении дополнительного соглашения к Договору об уменьшения арендной платы за период действия режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекцией, к истцу не обращался. Доказательств обратного суду не представлено.

Исходя из изложенного выше, суд считает исковые  требования ООО «Балтик-Имобиле» подлежащим удовлетворению в полном объёме, а встречные исковые требования ИП ФИО2 - отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Поскольку удовлетворен первоначальный иск, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.06.2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319392600006981, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтик-Имобиле» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) сумму долга в размере 260 096,65 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 202 руб.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья

                                                        С.А.Иванов

 

(подпись, фамилия)