АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17650/17

17 января 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   16 января 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            17 января 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е. Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Аквариум» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества

            третье лицо – оценщик ФИО1 

при участии:

            от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 23.05.2017 № 5,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2018;

от третьего лица – представитель не явился, извещен. 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аквариум» обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области с требованием об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендованного муниципального имущества.

           В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.  

           Ответчик представил отзыв на иск, против его удовлетворения возражал, ссылаясь на правомерность определения цены объекта и условий ее внесения в предложенном комитетом проекте договора.

Третье  лицо оценщик ФИО1 определенной позиции по спору не высказал, представил исправления к отчету об оценке, указав на допущенные при его составлении технические ошибки.

Определением  от 04.10.2017 суд назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил ИП ФИО4, от которого до назначения экспертизы было получено согласие на ее проведение и документы в подтверждение его квалификации в качестве оценщика.

Исчерпав установленный судом срок ИП ФИО4 возвратил направленные судом на исследование материалы, сославшись на то, что поставленные судом вопросы находятся за пределами его компетенции.

Определением от 14.11.2017 суд поручил проведение экспертизы независимому оценщику ФИО5. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) соответствует ли требованиям закона и стандартам оценки отчет об оценке рыночной стоимости № 8-062/3-2017 от 14.04.2017 с изменениями (

<

...> в измененной редакции), выполненный ФИО1? 

2) в случае не соответствия требованиям закона и стандартам оценки отчета об оценке рыночной стоимости № 8-062/3-2017 от 14.04.2017 с учетом внесенных в него изменений (листы отчета 49 и 60), повлияло ли это на достоверность выводов оценщика? 

3) в случае недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости № 8-062/3-2017 от 14.04.2017 с изменениями (

<

...> в измененной редакции), определить рыночную стоимость нежилого помещения (подвал) номера на поэтажном плане подвал- 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 литер п/А, площадью 565,5 кв. м, являющиеся частью нежилого помещения  площадью 1131,4 кв. м по адресу: 

<

...>, на дату 05.04.2017.

Суд предоставил в распоряжение эксперта: копию искового заявления; копии выписок из ЕГРН в отношении оцениваемого объект, отчет об оценке рыночной стоимости № 8-062/3-2017 от 14.04.2017, выполненный ФИО1, с изменениями (

<

...> в измененной редакции), письменные объяснения ФИО1 по вопросу изменений, технический паспорт нежилого помещения, кадастровый паспорт помещения, разрешил эксперту осмотр исследуемого объекта.

Исследование проведено, заключение представлено в суд.

В судебном заседании исследованы материалы дела, представителями сторон даны объяснения о фактических обстоятельствах дела и их правовой оценке.

Судом установлено следующее.

ООО «Аквариум» является арендатором нежилого помещения (подвал), состоящее из комнат: № 14 - 92,5 кв.м., № 15 - 91,4 кв.м., № 16 - 54,7 кв.м., № 17 - 29,1 кв.м., № 18 - 13,3 кв.м., №19-13,0 кв.м., № 20 -10,1 кв.м., № 21 - 7,5 кв.м., № 22 - 2,5 кв.м., № 23 - 4,8 кв.м., № 24 - 4,9 кв.м., № 25 -15,5 кв.м., № 26 - 22,8 кв.м., № 27 -19,7 кв.м., № 28 -16,1 кв.м., № 29 -17,6 кв.м., № 30 -10,2 кв.м., № 31 - 7,6 кв.м., № 32 - 12,6 кв.м., № 33 - 9,3 кв.м., № 34 - 4,2 кв.м., № 35 - 10,5 кв.м., № 36 - 6,6 кв.м., № 37 - 3,5 кв.м., № 38 - 3,4 кв.м., № 39 -14,6 кв.м., № 40 - 7,3 кв.м., № 41 -16,7 кв.м., № 42 -4,2 кв.м., № 43 - 2,5 кв.м., № 44 - 5,6 кв.м., № 45 - 9,0 кв.м., № 46 - 2,5 кв.м., № 47 - 19,7 кв.м., т.е. общей площадью - 565,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал - 14,15,16,17,18,19,20,21,22, 23,24,25, 26,27,28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41,42, 43, 44,45, 46, 47, литер и/А, являющееся частью нежилого помещения общей площадью — 1131,4 кв.м., с кадастровым номером 61:54:0082401:40, расположенного в здании литер А, по адресу: 

<

...> на основании договора аренды нежилого помещения №11 от 23.12.2014 заключенного с Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района.

Объект находится в муниципальной собственности муниципального образования «Миллеровский район».

20 февраля 2017 года ООО «Аквариум» обратилось в адрес ответчика с заявлением (регистрационный номер 83/482) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном нормами Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №159-ФЗ от 22.06.2008 (далее - Закон №159-ФЗ).

21 апреля 2017 года Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района было принято распоряжение № 188 «Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Миллеровский район» в соответствии с которым было принято решение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

25 апреля 2017 года Комитет по управлению имуществом Миллеровского района направило в адрес арендатора проект договора № 3 купли-продажи муниципального имущества, с сопроводительным письмом № 83/10/1590 от 25.04.2017.

В распоряжении Комитета по управлению имуществом Миллеровского района и проекте договора была указана выкупная цена объекта в размере 3 977 800 рублей, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.04.2017 реестровый № 8-062/3-2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также порядок оплаты объекта - единовременно в течении 15 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

24 мая 2017 года ООО «Аквариум» направило протокол разногласий № 93/2017 к договору № 3 купли-продажи муниципального имущества.

В протоколе разногласий, а также в проекте договора № 3 Истец установил выкупную стоимость в размере 1 100 100 рублей исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика, а также предложил порядок оплаты выкупной стоимости, отличающийся от предложенного порядка оплаты ответчиком.

Письмами Комитета по управлению имуществом Миллеровского района от 30.05.2017 № 83/10/1802 и от 07.06.2017 № 83/10/1546 протокол разногласий к договору № 3 купли продажи муниципального имущества был отклонен, а в подписании договора в редакции истца было отказано.

Эти обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, КУИ Миллервоского района, настаивал на правильности определения цены и условий ее внесения.

Разрешая разногласия сторон, суд основывается на следующем.

Согласно статье 421 (части 1, 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

 Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

По правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

Ни статус истца как субъекта малого бизнеса, ни право его на выкуп арендованного  помещения комитетом по управлению имуществом не оспаривается.

Разногласия сторон вызвано размером цены объекта, в связи с чем, как указано выше, судом назначена экспертиза. 

Согласно ее выводам отчет об оценке, положенный в основу проекта договора купли-продажи, направленного ответчиком, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральным  стандартам оценки, что повлекло его недостоверность. Рыночная цена объекта определена в сумме 1 840 000 рублей.

Эти выводы эксперта сторонами не оспорены, с размером рыночной цены стороны согласились.

Суд находит, что при таких обстоятельствах условие договора о размере цены должно быть сформулировано с включением данных о цене в сумме 1 840 000 рублей.

Помимо этого на разрешение суда истцом заявлено требование о включении в договор условия о рассрочке оплаты следующего содержания (пункты 2.2 и 2.3 договора).

«2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в пункте 2.1 суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке:

            - 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора;

            - оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала.

            2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.»

Возражая против иска в этой части, ответчик указывает, что при обращении за выкупом истец не просил о рассрочке платежа, решения о цене и условиях выкупа принято Миллеровской городской Думой и комитет не вправе вносить изменения в эти условия. Ответчик полагает, что, не заявив изначально требований о рассрочке, истец не вправе требовать ее при разрешении спора судом.

Между тем, в направленном истцом с протоколом разногласий проекте договора эти условия изложены.

Суд полагает требования в этой части  подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно норме статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

 Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Следовательно, именно арендатор вправе определить, применять ли при выкупе правило о рассрочке, а к гарантиям прав продавца относится нахождение имущества в залоге у продавца в силу закона до момента выкупа и начисление процентов на сумму платежей, по которым предоставлена рассрочка.

Закон не связывает реализацию этого права с заявлением о нем при обращении за выкупом и не ограничивает арендатора сроком на заявление требования о рассрочке. 

Достаточно того, что это условие заявлено им при заключении договора, согласовании его условий.

Ссылку ответчика на необходимость рассмотрения этого вопроса Городской Думой суд нашел беспредметной, поскольку законных оснований для отказа в рассрочке нет и у Городской Думы, право выбора условий оплаты императивно дано законом покупателю.

Включение этого условия в протокол разногласий к договору закону не противоречит, а потому оснований для отклонения этого требования истца суд не усматривает. Это влечет вывод о полном удовлетворении заявленных  требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся расходы истца по уплате государственной пошлины по иску (6 000 рублей)  и по оплате экспертизы (40 000 рублей). С депозитного счета суда надлежит уплатить эксперту за выполнение исследования и возвратить истцу излишне внесенную сумму.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

            Определить условия пунктов 2.1 – 2.3 договора № 3 купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции:

            2.1. Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет - 1 840 000 рублей 00 копеек. НДС не облагается. 

            2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в пункте 2.1 суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке:

            - 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора;

            - оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала.

            2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

            Взыскать с Комитета по управлению имуществом Миллеровского района ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аквариум» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>   судебных расходов 46 000 рублей.

           С депозитного счета суда перечислить 40 000 рублей независимому оценщику ФИО5 ИНН 

<

***> по счету от 08.12.2017 № 5-4/2017.

           С депозитного счета суда возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аквариум» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>   10 000 рублей, уплаченных по платежному поручению от 18.08.2017 № 661.

           Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.