АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-19845/2017

г. Ставрополь

06 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2018 года                             

Решение изготовлено в полном объеме 06 июня 2018 года                                                                              

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

открытого акционерного общества сельскохозяйственное предприятие «Восход», г. Светлоград, ОГРН 

<

***>,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

третье лицо: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

о признании незаконными действий управления, 

при участии: от управления – ФИО6 по доверенности от 09.01.2018 № 2, ФИО7 по доверенности от 07.05.2018 № 247, от третьих лиц - ФИО8 по доверенности от 18.04.2018 № 26 АА3214155, по доверенностям от 08.12.2017,14.12.2017,11.12.2017,

УСТАНОВИЛ:

ОАО СПХ «Восход» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным действия управления по регистрации прекращения права аренды общества по договору аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 20.09.2007 и погашении регистрационной записи от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015 о правах аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:75.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5. 

Представитель заявителя, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, от него поступило ходатайство об отложении заседания на другую дату.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд считает его подлежащим отклонению как необоснованное и направленное на затягивание рассмотрения настоящего дела.

Представитель управления в судебном заседании просил оставить заявленные требования без удовлетворения по изложенным в отзыве доводам.

Представитель третьих лиц просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.09.2007 между собственниками земельных участков (арендодатели) и СПК «Восход» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 9 720,56 га из земель сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства с кадастровым номером 26:08:000000:0075, местоположение: в границах муниципального образования с. Гофицкое, адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Петровский, с. Гофицкое сроком на 10 лет (далее – земельный участок КН 26:08:000000:75). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.10.2007 за № 26-26-08/015/2007-015/1.

Из выданной 07.11.2017 выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 27.10.2017 заявителю стало известно, что регистрационная запись об аренде в отношении земельного участка КН 26:08:000000:75 от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015/1 погашена.

Считая, что действия управления по погашению регистрационной записи общества об аренде вышеуказанного земельного участка являются незаконными, нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на предмет их соответствия закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок проведения государственной регистрации определен в статье 29 Закона № 218-ФЗ и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. 

Под правовой экспертизой понимается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Согласно положениям подпункта 8 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями  для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (статья 21 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям статьи 21 указанного Закона.

В обоснование заявленных требований ОАО СПХ «Восход» ссылалось на то обстоятельство, что поскольку извещение о прекращении договора аренды от 20.09.2007 в его адрес не направлялось, следовательно, указанный договор не может считаться прекращенным по истечении срока его действия. Кроме того, заявитель указал, что с заявлением о погашении регистрационной записи обратилось не уполномоченное на то лицо, поскольку общего собрания участников долевой собственности по вопросу о выборе нового арендатора или продлении договора с ОАО СПХ «Восход»  не проводилось, полномочия по погашению регистрационной записи и подачи соответствующих заявлений никаким лицам не предоставлялись, что является нарушением требований статей 14 и 14.1  Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).    

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Материалами дела установлено, что СПК «Восход» и собственники земельных участков 20.09.2007 заключили договор аренды земельного участка КН 26:08:000000:75 сроком на 10 лет (по 18.10.2017).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон, при этом стороны не позднее чем за три месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Закона.

Пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять, в том числе, решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 пункта 3 указанной статьи).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 31.03.2017 проведено общее собрание участников долевой собственности, о котором было объявлено за 40 дней до его проведения путем размещения объявления в газете «Петровские вести» от 18.02.2017 № 12 (11655), по рассмотрению вопроса о продлении договора аренды земельного участка КН 26:08:000000:75 с арендатором ОАО СПХ «Восход» на условиях договора аренды от 20.09.2007 на новый срок и об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По результатам рассмотрения общим собранием дольщиков (98,69% от общего числа участников общего собрания, обладающие 99,13% от общего числа долей, которыми обладают присутствующие) было принято решение об отказе в передаче ОАО СПХ «Восход» в аренду на новый срок вышеуказанного земельного участка, что отражено в протоколе общего собрания участников долевой собственности от 31.03.2017.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что собственники долей спорного земельного участка надлежащим образом выразили своё намерение на отказ от продления с обществом договора аренды от 20.09.2007 на новый срок. 

При этом как отражено в протоколе общего собрания от 31.03.2017, на нём также присутствовал представитель ОАО СПХ «Восход» ФИО9, что свидетельствует о том, что общество знало о принятом по результатам рассмотрения вопроса решении.

По смыслу статей 610 и 621 ГК РФ по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного срока договор аренды прекращается, при этом на арендатора возлагается обязанность по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 9 договора аренды от 20.09.2007, заключенного с обществом, предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателям земельные участки после окончания срока действия договора в состоянии и качестве не хуже первоначального. После прекращения договора все права переходят к арендодателям (пункт 11 договора).

Таким образом, обязанность арендатора возвратить земельный участок обусловлена прекращением договора (пункт 1 статьи 622 ГК РФ) и пунктом 9 договора аренды от 20.09.2007.

Срок действия договора аренды от 20.09.2007 был установлен по 18.10.2017. До истечения сроков его действия арендодатели выразили свое несогласие на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что арендные отношения с ОАО СПХ «Восход» прекращены в связи с истечением срока действия договора аренды.

При этом ссылку общества на не направление в его адрес извещения о прекращении договора аренды от 20.09.2007 суд считает необоснованной, поскольку в данном случае вопрос о продлении арендных отношений с ответчиком был разрешен собственниками земельных долей (арендодателями) в порядке, предусмотренном статьями 14 и 14.1 Закона № 101-ФЗ, на общем собрании участников долевой собственности.

19 июля 2017 года было проведено общее собрание участников долевой собственности спорного земельного участка по вопросу утверждения проекта межевания земельных участков, выделяемых гражданами в счет принадлежащих им долей.

На данном собрании, среди прочего, участниками общей долевой собственности было принято решение об избрании в качестве уполномоченного, имеющего право без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка, ФИО10 и ФИО11

Результаты рассмотрения указанных повесток отражены в протоколе общего собрания участников долевой собственности от 19.07.2017.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.10.2017 уполномоченное лицо - ФИО11, действующий в соответствии с поручением общего собрания участников долевой собственности на основании выписки из протокола, обратилось в управление с заявлением о прекращении аренды в отношении земельного участка КН 26:08:000000:75 по договору аренды от 20.09.2007, заключенному с ОАО СПХ «Восход».

На основании вышеуказанного заявления 20.10.2017 регистрационная запись от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015 о правах аренды общества в отношении земельного участка КН 26:08:000000:75 управлением была погашена.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив факт прекращения арендных отношений с ОАО СПХ «Восход» в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 20.09.2007, а также учитывая, что с заявлением о погашении записи об аренде обратилось уполномоченное собственниками земельных долей лицо, суд пришел к выводу о наличии у регистрационного органа законных оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении права аренды общества на земельный участок КН 26:08:000000:75.

Запись в ЕГРН является актом признания государством, в т.ч. факта прекращения права (обременения) на недвижимое имущество, следовательно, в данном случае восстановление регистрационной записи (об аренде) на основании прекращенной сделки недопустимо, поскольку повлечет нарушение принципа публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН. 

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды от 20.09.2007, явившийся основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи об аренде, прекратил свое действие в связи с истечением срока, тогда как новый договор аренды спорного земельного участка с ОАО СПХ «Восход» не заключался, суд пришел к выводу об отсутствии у заявителя нарушенного права, которое подлежит восстановлению.

Довод общества о том, что с заявлением о погашении регистрационной записи обратилось не уполномоченное на то лицо, судом рассмотрен и отклонен, поскольку обстоятельства, изложенные выше, свидетельствуют об обратном.

Судом также учтены и те обстоятельства, что поскольку из спорного земельного участка КН 26:08:000000:75 гражданами (собственниками) в счёт принадлежащих им долей были выделены земельные участки с кадастровыми номерами 26:08:000000:3878, 26:08:000000:3879, 26:08:000000:3880, 26:08:000000:3881 и 26:08:000000:3882, следовательно, земельный участок КН 26:08:000000:75, являющийся предметом договора аренды от 20.09.2017, прекратил своё существование в первоначальных границах.           

С учетом изложенного суд не находит оснований для признания действий управления по регистрации прекращения права аренды общества по договору аренды от 20.09.2007 и погашению регистрационной записи от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015 о правах аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:75 незаконными, в связи с чем требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нём выводов. 

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд 

Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                               А.А. Говорун