ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-35941/2017

город Ростов-на-Дону

10 ноября 2020 года

15АП-15924/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Д.В. Емельянова, А.Н. Стрекачёва,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2: адвокат Иванов Н.Н. по доверенности от 26.08.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2020 по делу № А53-35941/2017 об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО2

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий должника (далее - заявитель) с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2020 по делу № А53-35941/2017 утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина в редакции, предложенной финансовым управляющим 25.05.2020, за исключением пункта 7.3.2 и дополнительного пункта 8.7.

Пункт 7.3.2 Положения изложен в следующей редакции: «Период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения - каждые 5 календарных дней со дня начала приема заявок, но не более чем 10 раз. Величина снижения начальной цены (шаг снижения) - 5 процентов от начальной продажной цены лота. Минимальная цена Лота № 1 - 980 100 руб.».

Положение дополнено пунктом 8.7 следующего содержания: «Расходы, связанные с проведением регистрационных действий по переходу права собственности на имущество от должника к покупателю, возлагаются на покупателя. Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника, подлежат перечислению на основной счет должника».

Не согласившись с определением суда от 02.09.2020 по делу № А53-35941/2017, ФИО3 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, судом не учтено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040708:25 относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Договор о приобретении только доли в праве общей собственности на общее имущество ничтожен. Продажа общего имущества в виде 67/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1301 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040708:25, нарушает права ФИО3 как собственника квартиры №7 и участника общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2020 по делу № А53-35941/2017 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель должника просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя должника, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2017 заявление должника о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2018 в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО4.

Сведения о признании должника банкротом и введении реализации имущества гражданина опубликованы в газете «КоммерсантЪ» №15 от 27.01.2018, стр. 118.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2019 арбитражный управляющий ФИО4 отстранен от   исполнения обязанностей финансового управляющего индивидуального предпринимателя ФИО2.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2019 финансовым управляющим должника утвержден ФИО5.

В порядке пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в арбитражный суд обратился финансовый управляющий должника с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина.

Предметом торгов является 67/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1301 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040708:25, расположенный по адресу: 

<

...>. Начальная цена лота - 2 178 000 руб.

Уполномоченный орган просил дополнить Положение пунктом 8.7 следующего содержания: «Расходы, связанные с проведением регистрационных действий по переходу права собственности на имущество от должника к покупателю, возлагаются на покупателя. Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника, подлежат перечислению на основной счет должника».

Суд утвердил Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина в редакции финансового управляющего от 25.05.2020, за исключением пункта 7.3.2 и дополнительного пункта 8.7, изложенного в редакции уполномоченного органа.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам апеллянта и имеющимся в деле документам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалованный судебный акт подлежит отмене, принимая во внимание нижеследующее.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).

Правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества включено в сферу именно жилищного, а не земельного законодательства. Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П.

Реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок под МКД был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в его отношении проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета или с момента приобретения права собственности на помещение, в случае если МКД расположен на сформированном земельном участке, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД, в том числе на земельный участок, пропорциональна размеру общей площади приобретенного помещения (часть 1 статьи 37, часть 1 статьи 38 ЖК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

 крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены права владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 37 ЖК РФ установлен запрет для собственника помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения. При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, в рамках процедуры банкротства должника финансовый управляющий объявил торги (извещение о проведении торговой процедуры «Аукцион продавца №1503287») по продаже имущества должника, а именно: помещение жилое, площадью 37,7 кв.м. кадастровый номер: 61:44:0040708:599, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 97, кв. 7, обремененное залогом в пользу ПАО «ЮниКредитБанк».

В соответствии с итоговым Протоколом заседания комиссии по проведению торговой процедуры «Аукцион продавца №1503287» и сообщению на сайте ЕФРСБ № 3663730 от 15.04.2019, победителем торгов по продаже имущества должника по Лоту №2 объявлен ФИО6 (ИНН 

<

***>) (единственный участник).

Согласно сообщению, опубликованному на сайте ЕФРСБ №3675094 от 17.04.2019, заключен договор купли-продажи от 16.04.2019 с единственным участником торгов - ИП ФИО6, по лоту №2 -помещение жилое, площадью 37,7 кв.м.

20.05.2020 между ИП Галка В.А. (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: помещение жилое, площадью 37,7 кв.м., кадастровый номер: 61:44:0040708:599, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Б. Садовая, 97, кв. 7, и земельный участок: кадастровый номер 61:44:0040708:25, доля в праве 67/1000.

02.06.2020 за ФИО3 зарегистрировано право собственности.

Продажа общего имущества многоквартирного жилого дома в виде 67/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1301 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040708:25, в соответствии с Положением о реализации имущества должника, не соответствует нормам статей 36, 38 ЖК РФ, и нарушает права ФИО3 как собственника квартиры №7 и участника общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Б. Садовая, 97.

Прекращение права собственности должника на жилое помещение в многоквартирном доме повлекло и прекращение права должника на долю в праве на земельный участок, лишив должника надлежащей легитимации по иску. 

Поскольку право должника на общее имущество жилого дома прекратилось в связи с реализацией финансовым управляющим квартиры, оснований для удовлетворения заявления финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, не имелось.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права.

Поскольку суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2020 по делу №А53-35941/2017 подлежит отмене.

В связи с отменой обжалованного судебного акта, суд апелляционной инстанции в соответствии с полномочиями, предусмотренными  пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2020 по делу № А53-35941/2017 отменить.

Отказать в удовлетворении заявления об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Сулименко

СудьиД.В. Емельянов

А.Н. Стрекачёв