АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39807/2015

г. Краснодар

17 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СКТ» (ИНН 2308159982, ОГРН 1092308006790) – Маковецкого А.В. (доверенность от 31.12.2018), в отсутствие представителя истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), ответчика по встречному иску – департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310056575, ОГРН 1022301612816), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства администрации город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКТ» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н.) по делу № А32-39807/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «СКТ» (далее – общество) о расторжении договора от 12.03.2012 № 4300018301 аренды земельного участка площадью 992 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1113, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный административный округ, ул. Береговая 142/4 (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка. Общество подало встречный иск к администрации и ее департаменту финансов о взыскании 1 687 112 рублей 15 копеек убытков, об изменении условий договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019, в удовлетворении как первоначального и встречного исков отказано со следующей мотивировкой. Договор аренды является ничтожной сделкой по причине нахождения земельного участка в зоне возможного катастрофического затопления, в которой запрещено строительство капитальных объектов, а также на территории городских зеленых насаждений общего пользования. Поскольку земельный участок передан обществу и находился в его владении, внесение арендной платы в размере 1 687 112 рублей 15 копеек происходило в соответствии с принципом платности землепользования.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Договор аренды является ничтожной сделкой. Земельный участок относится к территории общего пользования, в фактическом пользовании общества не находился. Администрация как сторона недействительного договора обязана возвратить обществу внесенные арендные платежи в порядке реституции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска, с направлением дела в соответствующей части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 11.01.2012 № 45 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 12.03.2012 заключили договор аренды земельного участка для строительства офиса до 11.01.2022. Арендатор принял на себя обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.1.5). Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при согласованных сторонами нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором (пункт 3.2.4). Запись с номером регистрации 23-23-01/271/2012-275 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2012. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи. 

В ходе проведенного 30.07.2015 осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на нем произрастают деревья, на части земельного участка установлен забор из облегченных конструкций (акт осмотра от 30.07.2015 № 1660).  Письмом Управления муниципального контроля от 18.09.2015 № 9697/21 подтверждена актуальность отраженных в акте осмотра от 30.07.2015 № 1660 сведений. Департамент архитектуры и градостроительства администрации в письме от 28.07.2015 № 29/8128 указал, что разрешение на строительство офиса на земельном участке обществу не выдавалось. 

Считая, что обществом нарушаются условия договора аренды в части надлежащего использования земельного участка, администрация направила ему предписание от 10.08.2015 об устранении выявленных нарушений в 14-тидневный срок со дня получения предписания (получено обществом 17.08.2015). В связи с неисполнением арендатором в установленный срок выявленных нарушений администрация направила обществу уведомление от 28.09.2015 № 13282/01 о прекращении договорных отношений с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок по акту приема-передачи. Уведомление вручено обществу 05.10.2015 и оставлено им без удовлетворения. 

Земельный участок не имеет выезда (въезда) на дорогу общего пользования. Администрация не предоставила обществу смежный земельный участок для организации проезда. Проектирование и строительство офиса на земельном участке не представляется возможным. Пунктом 8 Решения Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 № 54 внесены изменения в пункт 6 решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», в соответствии с которыми земельный участок, ранее находившийся в общественно-деловой зоне (ОД.1) с разрешенным использованием для размещения административного здания, отнесен к зоне парков (РП), в которой не допускается строительство административно-офисных зданий. 

Общество с 12.03.2012 по 31.01.2016 перечислило в муниципальный бюджет 1 687 112 рублей 15 копеек арендной платы (акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 11.11.2015. 

Изложенные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации и общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения администрацией и обществом договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11).

В пунктах 80, 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

По смыслу данного в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. И только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении.

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса и сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рекомендации, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. В отсутствие возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором целях по причинам, не зависящим от арендатора, у него не возникает обязанность по внесению арендных платежей.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (аналогичные подходы отражены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, от 18.06.2013 № 727/13).

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о расторжении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что договор аренды является ничтожным в связи с его противоречием законодательному установлению о недопустимостью предоставления земельного участка, образованного за счет территории общего пользования (расположен в глубине парка имени 30-летия Победы, фактически занят зелеными насаждениями), в индивидуальное арендное пользование для строительства. Ничтожный договор аренды, не влекущий юридических последствий и недействительный с момента его совершения, не мог быть расторгнут в судебном порядке. Требование администрации о возвращении земельного участка, в отношении которого сохраняется режим общего пользования, путем подписания акта приема-передачи в качестве последствия расторжения договора аренды (либо в порядке реституции) также не подлежало удовлетворению.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении встречного иска, суды не учли, что в отсутствие возможности использования земельного участка в целях строительства ввиду его образования за счет территории общего пользования, при сохранении в пределах данного участка режима общего пользования, общество, не имеющее возможности использования объекта аренды, не должно было возмещать администрации стоимость такого пользования в деньгах по определенной договором цене. В тоже время у администрации как у арендодателя возникла обязанность по возврату полученных от общества арендных платежей. Основания для проведения вышеназванного судебного зачета отсутствовали.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции, об отсутствии у администрации обязанности по возврату обществу внесенных последним арендных платежей. 

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по делу № А32-39807/2015 в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить. Дело № А32-39807/2015 в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по делу № А32-39807/2015 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     А.И. Мещерин

Судья								                                 Е.Г. Соловьев