ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-6256/2023

г. Самара

05 июня 2024 года

11АП-5804/2024

 

Резолютивная часть  постановления  объявлена 28 мая 2024 года

            Постановление в полном объеме изготовлено    05 июня 2024 года

 

            Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Коршиковой Е.В.,     Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В.,  рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2024 года (судья Хамидуллина Л.В.) по делу №А65-6256/2023, по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

            об определении условий договора купли-продажи,

 в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,            

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Казань (далее – истец, предприниматель), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (далее – ответчик, Комитет, административный орган):

- о признании незаконным решения от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ об отказе в выкупе арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95,

- об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, решения об условиях выкупа арендуемого имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, 

<

...> (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м) и направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи указанного недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2018 №159-ФЗ с ценой выкупа в размере 12 000 000 руб.

Определением от 19.01.2023 в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом было принято уточнение заявленных требований в части установления выкупной цены арендуемого имущества в размере 16 427 000 руб.

Определением суда от 21.03.2023 заявленное требование индивидуального предпринимателя ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу решения об условиях выкупа арендуемого имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, 

<

...> (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м) и направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи указанного недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2018 №159-ФЗ с ценой выкупа в размере 16 427 000 руб. выделено в отдельное производство.

Выделенному делу присвоен номер А65-6256/2023.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ было принято уточнение исковых требований на определение условий договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности недвижимого имущества (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м), расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, установив выкупную стоимость в размере 16 427 000 руб.

    Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2024 года принято уточнение исковых требований в части установления выкупной стоимости спорного имущества в размере 17 388 000 руб.; уточненные исковые требования удовлетворены; определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, установив выкупную стоимость в размере 17 388 000 руб. (с учетом исправления описки определением суда от 28.03.2024).

      Не согласившись с принятым  судебным актом, Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»  обратилось   в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об  отказе в удовлетворении исковых требований. 

      В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку оценка недвижимого имущества органом местного самоуправления не осуществлялось, спор о достоверности величины рыночной стоимости отсутствует. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  ответчика - без удовлетворения.  

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель ФИО1 (ранее -ФИО2) с 30.12.2019 является арендатором нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис, на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9006-95, заключенного по результатам проведенных 13.12.2019 открытых аукционных торгов, сроком на 5 лет (по 29.12.2024).

Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 30.12.2019.

Комитет в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх уведомил предпринимателя об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения, обратившись в Арбитражный суд Республики Татарстан с соответствующим иском (дело №А65-31800/2021). Предприниматель, не согласившись с отказом Комитета от договора, в рамках дела №А65-31800/2021 обратился со встречным иском о признании отказа от договора недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 по делу №А65-31800/2021 в удовлетворении исковых требований Комитета об обязании освободить нежилые помещения и взыскании штрафа было отказано; односторонний отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» от договора №9006-95 от 30.12.2019 признан незаконным.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Установлено, что 21.09.2022 заявитель обратился в Комитет с заявлением исх. №4 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, письмом от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что запись о договоре аренды в ЕГРН погашена и ее восстановление не представляется возможным.

Заявитель, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2023 по делу №А65-30395/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023, заявленные предпринимателем требования удовлетворены; решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ, признано незаконным. На Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок с даты вступления решения в законную силу действий по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, 

<

...> (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м).

Истец в обоснование заявленной выкупной стоимости арендованного им имущества в размере 16 427 000 руб. представил отчет №002-23 об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.57-118).

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что по ходатайству ответчика определением суда от 16 мая 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки «Капитал», эксперту ФИО3, имеющей высшее образование, стаж экспертной работы с 2005 года.

Согласно представленному в суд заключению эксперта №6256-23 (исх.№1602 от 16.02.2024) рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная на дату обращения предпринимателя в административный орган с заявлением о выкупе (21.09.2022), составляет 17 388 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Основываясь на результатах судебной экспертизы, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и установив цену нежилого помещения в договоре в размере 17 388 000 рублей.

            Доводы заявителя жалобы судебной коллегией отклоняются.

            Согласно статье 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

            В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

            Ответчик полагает, что спор о достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого помещения отсутствует, поскольку органом местного самоуправления оценка недвижимого имущества не осуществлялась, в связи с чем, предпринимателем выбран ненадлежащий способ зашиты права.

            Согласно положениям частей 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

            В рассматриваемом случае ответчиком было принято решение об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, которое признано судом незаконным (решение от 23.03.2023 по делу № А65-30395/2022). Таким образом, решение о предоставлении заявителю помещения в собственность Комитетом не принималось, в связи с чем, оценка выкупаемого имущества в целях заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не производилась.

            Решением суда по вышеназванному делу на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок с даты вступления решения в законную силу действий по реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение имущества.

            Доказательства принятия  Комитетом решения об условиях приватизации арендуемого имущества в дело не представлено.

            На основании изложенного, поскольку отказ ответчика в предоставлении  арендуемого помещения в собственность был оспорен предпринимателем в судебном порядке, урегулирование вопроса об условиях заключаемого договора направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов предпринимателя. 

В рассматриваемом случае судом дана оценка представленным в дело результатам оценки имущества, и в основу принятого решения положено заключение эксперта № 6256-23 (исх.№1602 от 16.02.2024), которое соответствует требованиям статей 82-86 АПК РФ, является мотивированным, подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики. 

Возражений относительно результатов судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта первой инстанции суд апелляционной инстанции не находит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.         

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2024 года по делу №А65-6256/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи     

 

Е.А. Митина

 

Е.В. Коршикова

 

С.Ш. Романенко