АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТюменьДело № А70-9086/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоКрюковой Л.А.,

судейТуленковой Л.В.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Геокад» на решение от 19.09.2022 Арбитражного суда Тюменской области (судья Власова В.Ф.) и постановление от 08.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Сафронов М.М., Тетерина Н.В.) по делу № А70-9086/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Геокад» (625013, 

<

...>, офис 901, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «НЛ» (625013, 

<

...> Октября, дом 120, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств. 

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Геокад» - ФИО2 по доверенности от 25.07.2022, ФИО3 по доверенности от 18.11.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Геокад» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НЛ» (далее – компания, ответчик) о взыскании двойной суммы задатка по предварительным договорам купли-продажи от 26.12.2016, от 18.12.2020, от 30.12.2020 (далее – предварительные договоры от 26.12.2016, от 18.12.2020, от 30.12.2020, вместе – предварительные договоры) в размере 700 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2021 по 29.03.2022 в размере 21 393,15 руб. 

Решением от 19.09.2022 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично: с компании в пользу общества взыскано 350 000 руб. задатка, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на допущенные судами нарушения норм материального права, правил исследования и оценки доказательств, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела: при толковании условий предварительных договоров судами не учтено наличие еще одного предварительного договора купли-продажи газопровода от 26.12.2016 (далее – предварительный договор продажи газопровода), все объекты недвижимости по которым взаимосвязаны между собой в силу территориального расположения и функционального назначения, подлежали одновременному отчуждению; имущество реализовано ответчиком стороннему лицу до установленного сторонами срока заключения основных договоров (до 31.12.2021); фактический приобретатель объектов недвижимости судами не установлен, их вывод об уклонении истца от заключения основных договоров с ответчиком противоречит представленной переписке сторон; предложенные истцом к заключению условия основных договоров купли-продажи недвижимости соответствовали содержанию предварительных договоров; поскольку порядок оплаты (за счет личных средств или кредитных) сторонами в предварительных договорах не урегулирован и не является для ответчика существенным условием, решение данного вопроса оставалось на усмотрение истца; вина общества в незаключении основных договоров отсутствует.

Учитывая надлежащее извещение ответчика о дате и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие его представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Отзыв компании на кассационную жалобу, представленный почтовой связью на бумажном носителе, к материалам дела судом округа не приобщается как направленный в срок, не обеспечивающий его получение истцом к дате судебного заседания, приложенные к отзыву дополнительные доказательства в силу отсутствия у суда кассационной инстанции компетенции по сбору и исследованию доказательств приобщению также не подлежат, возвращаются в адрес ответчика.

Представители общества в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы.

Проверив согласно статьям 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам в пределах доводов, заявленных в кассационной жалобе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа не усмотрел оснований для отмены решения и постановления.

Судами установлено, что между компанией (продавец) и обществом (покупатель) заключены предварительные договоры на приобретение в будущем следующего имущества:

по предварительному договору от 26.12.2016 - выделенной в натуре доли (81/100) в праве собственности на объект - отдельно стоящее одноэтажное кирпичное нежилое здание с кадастровым номером: 72:23:0218001:719, площадью 679 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> Октября, дом 120, строение 4 (далее – здание), на земельном участке, площадью 1 701 кв. м (далее – выделенный объект (склад));

по предварительному договору от 18.12.2020 - земельного участка для размещения производственных зданий с кадастровым номером 72:23:0220001:165, площадью 119 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, в районе улицы 50 лет Октября, дом 120 (далее – земельный участок 165);

по предварительному договору от 30.12.2020 - земельного участка для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений с кадастровым номером 72:23:0220001:6712, площадью 1701+/-14 кв. м, границы которого имеют местоположение: Тюменская область, город Тюмень, в районе улицы 50 лет Октября, дом 120 (далее – земельный участок 6712).

Согласно пунктам 1.6, 1.7, 2.1. 2.2, 2.3 предварительного договора от 26.12.2016 продавец гарантирует, что до заключения основного договора им будут совершены все действия, необходимые для выдела в натуре доли в праве собственности на здание и оформления права собственности на выделенный объект; основной договор подлежит заключению после исполнения продавцом обязанности по оформлению права собственности на выделенный объект, но не позднее 01.04.2021; стоимость выделенного объекта составляет 9 000 000 руб. (налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) не облагается); оплата производится в момент заключения договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. 

В соответствии с пунктами 1.4, 2.2, 2.3 предварительного договора от 18.12.2020 основной договор подлежит заключению в течение 4 месяцев с момента подписания предварительного договора; стоимость земельного участка 165 составляет 100 000 руб. (НДС не облагается) и подлежит оплате покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности. 

В пунктах 1.4, 2.2, 2.3 предварительного договора от 30.12.2020 предусмотрено, что основной договор подлежит заключению в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного договора; стоимость земельного участка 6712 составляет 350 000 руб. (НДС не облагается) и подлежит оплате покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности. 

Для обеспечения исполнения обязательства по заключению основных договоров сторонами согласовано внесение задатка покупателем: по предварительному договору от 26.12.2016 – 200 000 руб., по предварительному договору от 18.12.2020 – 50 000 руб., по предварительному договору от 30.12.2020 – 100 000 руб.; задаток выплачивается в течение 10 рабочих дней с даты представления продавцом счета на оплату; если покупатель уклонится или откажется от заключения основного договора, задаток остается у продавца; если продавец уклонится или откажется от исполнения договорных обязательств, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка не позднее 3 календарных дней с момента выставления покупателем соответствующей претензии (пункт 1.7 дополнительного соглашения от 11.01.2021 № 1 к предварительному договору от 26.12.2016, пункты 1.5 предварительных договоров от 18.12.2020, 30.12.2020).

Во исполнение условий предварительных договоров покупателем на расчетный счет продавца перечислен задаток в общей сумме 350 000 руб., что подтверждено платежными поручениями от 10.02.2021 № 110, 111, 112.

По достигнутой договоренности общество приняло на себя обязательство по оформлению необходимой документации на объекты недвижимости, подлежащие передаче в рамках заключенных предварительных договоров, компания, в свою очередь, передала будущему покупателю право использования их в целях хранения имущества и техники общества. 

Подлежащий передаче по предварительному договору от 29.12.2016 выделенный из здания объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) как склад 29.06.2021. 

Проекты основных договоров купли-продажи объектов недвижимости направлены обществом в адрес компании путем электронной переписки 25.08.2021, от подписания которых последняя отказалась, указав в ответном письме от 20.09.2021 № 12 на изменение покупателем условий предварительных договоров в части порядка и сроков оплаты продаваемых объектов недвижимости.

Из представленной в дело переписки следует, что изменение условий предварительных договоров в части сроков оплаты обусловлено обществом финансовыми трудностями.

Письмом от 29.12.2021 № 14 компания отказалась от заключения основных договоров на предложенных обществом новых условиях, указав на реализацию объектов недвижимости стороннему лицу 20.12.2021, в обоснование чего в дело представлены выписки из ЕГРН от 08.09.2022 № КИВУ-999/2022-1072802, от 09.09.2022 № КИВУ-999/2022-1072700.

Полагая, что обязательства по предварительным договорам не исполнены по вине продавца, покупатель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя  иск  частично,  суд первой инстанции руководствовался статьями 309,

310, 329, 380, 381, 408, 416, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из незаключенности основных договоров купли-продажи объектов недвижимости по вине обеих сторон, прекращения обеспеченного задатком обязательства, наличии оснований для возврата ответчиком полученного обеспечительного платежа истцу, неправомерности требований последнего о применении двойной меры ответственности.  

Суд апелляционной инстанции, дополнительно руководствуясь статьей 404 ГК РФ, учтя принцип равенства участников гражданских правоотношений, признав определенный судом первой инстанции размер ответственности достаточным для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствующим принципам добросовестности, разумности и справедливости, не приводящим к чрезмерному ограничению имущественных прав ответчика, согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Спор по существу разрешен судами обеих инстанций правильно. 

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 381 ГК РФ, при прекращении обязательства   до   начала   его   исполнения   по   соглашению   сторон   либо   вследствие

невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Из системного толкования положений пункта 2 статьи 381, пункта 5 статьи 448 ГК РФ следует, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании  оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, обстоятельства, доводы и возражения сторон в их совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71 АПК РФ, констатировав, что основные договоры в рамках предварительных договоров от 26.12.2016, 18.12.2020, 30.12.2020 подлежали заключению в сроки не позднее 01.04.2021, 18.04.2021 и 30.12.2021, соответственно, в согласованные сроки основные договоры сторонами не заключены, отметив, что условиями предварительных договоров не предусмотрено возложение обязанности по инициированию заключения основных договоров на определенную сторону, суды обоснованно резюмировали прекращение обеспеченного задатком обязательства.

Установив, что предложенные истцом (покупатель) условия основных договоров не соответствовали условиям предварительных договоров, поскольку предусматривали иной порядок оплаты объектов недвижимости и мер, направленных на заключение основных договоров на согласованных условиях оплаты, истцом не предпринято, суды мотивированно сочли необоснованными доводы общества об уклонении компании от заключения основных договоров, отметив, что предложенные истцом условия основных договоров представляют собой новую оферту и признали данное обстоятельство подтверждающим наличие вины истца в незаключении основных договоров.

Придя к выводу, что материалы дела также не содержат доказательств принятия ответчиком мер для заключения основных договоров на условиях предварительных договоров, но свидетельствуют о реализации им стороннему лицу спорных объектов недвижимости, суды пришли к выводу, что в действиях компании также имеется вина в незаключении основных договоров.

При указанных обстоятельствах суды мотивированно заключили, что в целях установления баланса в допущенном по обоюдной вине сторон неисполнении обеспеченных задатками обязательств по заключению основных договоров достаточным для восстановления нарушенных прав истца является взыскание в его пользу с ответчика суммы внесенного задатка, в связи с чем удовлетворили иск частично.

Соглашаясь с выводами судов, суд округа отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В  случае,  когда  продавец  является  собственником земельного участка, на котором

находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 555 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

При этом согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Право собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223 ГК РФ). 

Положениями пункта 43 Постановления № 49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо     стороне     договора     извлекать     преимущество     из      ее      незаконного

или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). 

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Вопреки утверждениям заявителя, суды, делая вывод об изменении обществом в проектах основных договоров порядка расчетов за имущество, планируемое к передаче в будущем, приняли во внимание не только условия предварительных договоров от 26.12.2016, 18.12.2021, 30.12.2021, но и представленный обществом по определению от 25.04.2022 Арбитражного суда Тюменской области предварительный договор от 26.12.2016 о купле-продаже 45/100 доли в праве общей долевой собственности на газопровод, протяженностью 297,40 м, с условным номером: 72-72-01/100/2012-287, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, дом 120, совокупное толкование которых позволило им исходить из фактической воли сторон на передачу компанией в собственность общества объекта недвижимости (выделенная в натуре доля в праве собственности) с инженерными сетями (газопровод) и расположенными под ними земельными участками (далее – единый объект), что согласуется с положениям пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ, с оплатой стоимости единого объекта на условиях частичной предоплаты (путем заключения в апреле 2021 года основного договора на здание и газопровод к нему и, соответственно, получения денежных средств за них) и окончательным расчетом в момент заключения основных договоров на земельные участки под ними (30.12.2021).

Однако в предложенной истцом в августе 2021 года редакции основных договоров (направленных за пределами срока, предусмотренного предварительным договором от 26.12.2016), покупатель указал на оплату единого объекта не позднее 31.12.2021, что верно расценено судами как изменение условий сделки.

С учетом неоднократно выраженной Конституционным Судом Российской Федерации позиции суды при рассмотрении дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия. Также под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2015 № 18-КГ15-181, от 01.12.2015 № 4-КГ15-54, от 14.06.2016 № 52-КГ16-4).

Установив, что основные договоры в отношении объектов недвижимости не заключены по вине обеих сторон, учтя принцип равенства участников гражданских правоотношений и признав взыскание с ответчика в пользу истца внесенного задатка достаточным для обеспечения восстановления нарушенных прав последнего, не приводящим к чрезмерному ограничению имущественных прав ответчика, суды обеспечили реализацию принципа добросовестности участников гражданского оборота.

Аргументированная оценка судами относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, позволила судам прийти к выводу о частичном удовлетворении иска.

Подобная оценка доказательств находится в пределах установленной законом судейской дискреции, принадлежащей исключительно судам факта, к каковым относятся суды первой и апелляционной инстанций. 

Стандарт исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них судами соблюден (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308). 

Таким образом, суд округа не усматривает нарушений судами норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационная жалоба признается необоснованной, а решение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ). 

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы относится на ее заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.09.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 08.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-9086/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийЛ.А. ФИО4

СудьиЛ.В. ФИО5

ФИО1