ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-6793/2017

29 марта 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 марта 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1638/2018) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района на решение  Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа  от 25 декабря 2017 года по делу №  А81-6793/2017 (судья Максимова О.В.), по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (ИНН 8910004474, ОГРН 1088904000019) к обществу с ограниченной ответственностью «Севержелдортранс» (ИНН 8904044542, ОГРН 1048900304936) о понуждении к освобождению земельного участка и сносу хозяйственной постройки,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Севержелдортранс» (далее – ООО «Севержелдортранс», общество, ответчик) об обязании ответчика в тридцатидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить и осуществить снос (демонтаж) незаконного занимаемого земельного участка, с кадастровым номером 89:06:020101:1319, общей площадью 1107 кв.м., расположенный в с. Газ-Сале на 130 метров восточнее здания котельной по улице Промзона, дом № 4.  В случае неисполнения решения суда в указанный срок предоставить администрации Тазовского района право снести указанный земельный участок собственными силами и средствами.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 декабря 2017 года по делу № А81-6793/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель, ссылаясь на положения гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, а также результаты проведённого 08.09.2017 специалистами Администрации муниципального образования село Газ-Сале осмотра спорного земельного участка, указывает на наличие оснований для возврата земельного участка истцу. 

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении. Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет. 

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Тазовского района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 23 от 17.05.2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 11075 кв.м., с кадастровым номером 89:06:020101:1319, расположенный в с. Газ-Сале на 130 метров восточнее здания котельной по улице Промзона, дом № 4, для проектирования и строительства комплекса автозаправочной станции (л.д. 18-26).

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен с 14 мая 2013 по 13 мая 2016 года.

Как указывает истец, по окончании срока аренды ответчик продолжил пользоваться указанным земельным участком.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля специалистами Администрации муниципального образования село Газ-Сале 08.09.2017 проведён осмотр переданного в аренду земельного участка, в ходе которого обнаружен факт установки и эксплуатации контейнерного заправочного комплекса без соответствующего оформления правоустанавливающих документов, о чем составлен акт (л.д. 37-47). По мнению истца, сооружение, расположенное на спорном земельном участке может загрязнить прилегающие территории нефтепродуктами, отходами производства и потребления, что является нарушением статей 22, 25, 26, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Департаментом в адрес общества с сопроводительным письмом от 01.09.2016 были направлено соглашение от 22.08.2016 о расторжении договора аренды № 23 от 17.05.2013 земельного участка (л.д. 31-32).

Указанные документы получены обществом 19.09.2016 (л.д. 34). 

Соглашение о расторжении договора ответчик не подписал.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из искового заявления, в обоснование заявленных требований Департамент ссылался на положения  статьи  222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возражая против иска, ответчик указывает, что в отсутствие доказательств того, что расположенное на спорном земельном участке сооружение (контейнерный заправочный комплекс) является объектом недвижимого имущества, исковые требования Департамента, основанные на указанной норме права, не подлежат удовлетворению. 

Между тем, согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. 

В связи с этим ссылка ответчика на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении  иска.

Из выше приведенных разъяснений следует, что арбитражный суд должен самостоятельно дать правовую квалификацию спорным правоотношениям и, с учетом направленности иска, нарушенного права, в защиту которого заявлен иск, разрешить спор. 

Как следует из искового заявления,  уточнений к нему, помимо статьи 222 ГК РФ истец приводил обоснование иска со ссылками на статью 301 ГК РФ, статьи 60, 62, 76 Земельного кодекса РФ.  

Из содержания искового заявления Департамента следует, что истец фактически просил обязать ответчика освободить спорный земельный участок от расположенного на нем имущества.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что  договор аренды № 23 от 17.05.2013 является действующим; расположенное на земельном участке сооружение не является объектом недвижимости, в связи с чем не подлежит сносу. 

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым не согласиться с изложенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указывалось выше, срок аренды земельного участка установлен с 14 мая 2013 по 13 мая 2016 года (пункт 2.1. договора).

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Аналогичное право  арендатора предусмотрено в заключённом сторонами договоре в пункте 4.3.4.

Доказательства направления ответчиком истцу соответствующего уведомления о  желании заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок, а также доказательства отказа Департамента в предоставлении земельного участка на новый срок материалы дела не содержат.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

В рамках рассматриваемого дела ответчик, 17.05.2013 заключивший договор аренды земельного участка, для целей строительства, не ссылается на наличие у него права получить спорный участок в аренду однократно для завершения строительства. С соответствующим заявлением Общество в адрес Департамента не обращалось.

Таким образом, по истечении срока действия спорного договора Общество не реализовало преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 

При этом сторонами не оспаривается, что по истечении срока договора ответчик продолжил пользоваться земельным участком. 

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В такой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 ГК РФ).

Ранее указывалось, что Департаментом в адрес Общества с сопроводительным письмом от 01.09.2016 было направлено соглашение от 22.08.2016 о расторжении договора аренды № 23 от 17.05.2013 земельного участка (л.д. 31-32), которое получено обществом 19.09.2016 (л.д. 34). Отказ от подписания соглашения обществом не мотивирован намерением продлить договорные отношения в установленном порядке.  

Учитывая, что в данном случае применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ спорный  договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, судебная коллегия полагает, что то обстоятельство, что направленное в адрес арендатора соглашение о расторжении договора не было подписано ответчиком,  позволяет прийти к выводу о том, что истец фактически заявил односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, поскольку, направив указанное соглашение, истец однозначно выразил свою волю на прекращение с Обществом арендных правоотношений по поводу пользования спорным земельным участком.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка), а также при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08).

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В настоящем случае не усматривается добросовестность действий Общества по освоению арендованного земельного участка в соответствии с  целью, для которой земельный участок  был предоставлен, а именно, для проектирования и строительства (пункт 1.5. договора). 

Как следует из представленного акта осмотра на момент проверки на участке строительные и иные работы не осуществлялись; на участке располагается объект: контейнерный заправочный комплекс без соответствующего оформления (л.д. 37-47). 

Доказательств того, что фактическое использование земельного участка соответствует использованию, указанному в договоре аренды, ответчиком не представлено.  

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Учитывая вышеприведённые положения законодательства, согласия арендатора на отказ от договора в данном случае не требуется, поэтому не подписание соглашения не имеет значения. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды № 23 от 17.05.2013 прекращен вследствие отказа арендодателя от договора,  путем направления соглашения о расторжении договора. 

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По утверждению истца, до настоящего времени земельный участок ответчиком не освобожден. Соответственно обязанность по освобождению и возврату арендованного имущества ответчиком не исполнена.

Поэтому истец вправе в судебном порядке требовать исполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества.

При изложенных обстоятельствах спорный земельный участок, освобожденный от находящегося на нем имущества, должен быть возвращен истцу.

Требования Департамента в указанной части подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требований истца о предоставлении  права  освободить земельный участок собственными силами и средствами, в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный в нем срок, судебная коллегия не усматривает. 

Как указывалось выше, обязанность арендатора возвратить арендодателю земельный участок в случае прекращения договора аренды установлена законом (статья 622 ГК РФ).

Отсутствие капитальных строений на земельном участке, подтверждённое самим ответчиком, указывает на отсутствие невозможности арендатора возвратить земельный участок в том, в каком он был предоставлен. 

Невозможность исполнения ответчиком данной обязанности из материалов дела не усматривается. 

Поэтому  предоставление истцу собственными силами освободить земельный участок выходит за пределы нарушенного права и не предусмотрено  статей 622 ГК РФ. 

На основании изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

 За рассмотрение дела в  суде  соответствии со статьей 110 АПК РФ  с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном порядке был освобождён. 

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 декабря 2017 года по делу № А81-6793/2017 отменить. Принять новый судебный акт. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Севержелдортранс» освободить земельный участок с кадастровым номером 89:06:020101:1319 площадью 11075 кв.м., расположенный: с. Газ-Сале на 130 метров восточнее здания котельной по ул. Промзона, дом № 4, предоставленный по договору аренды № 23 от 17 мая 2013 года, в течение тридцати дней с момента вступления в силу судебного акта. 

В удовлетворении иска в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Севержелдортранс» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин

 Е.Б. Краецкая