﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-62500/2020

Дело № А72-9118/2019

г. Казань

11 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца – Якуповой Д.И., доверенность от 14.01.2020,

 ответчика – Яргункина Е.А., доверенность от 12.12.2017,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Арена» 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020

по делу № А72-9118/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арена» к публичному акционерному обществу «Сбербанк России»  об обязании безвозмездно устранить недостатки нежилого здания, о взыскании расходов на экспертизу в сумме 43 000 руб. 00 коп.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арена» (далее – ООО «Арена», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», ответчик), об обязании ПАО Сбербанк безвозмездно устранить следующие недостатки нежилого здания, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, р.п. Чердаклы, ул. Советская, 33, кадастровый номер: 73:21:200316:70, а именно: демонтировать навесную фасадную систему со стен здания; определить места отверстий в стенах здания, запенить и заштукатурить их; произвести утепление стен здания плитами теплоизоляционными из минеральной BaTbiROCKWOOL «Венти баттс» толщиной 100 мм по ТУ 5762-003-45757203-99; демонтировать кровельные материалы с крыши здания до железнобетонных плит; произвести покрытие кровли здания следующим образом (слоями): выполнить пароизоляцию - 1 слой техноэласта ЭПП толщиной 5 мм по ТУ 5774-003-00287852-99; уложить утеплитель - минераловатные плиты ROCKWOOL «Руф баттс» толщиной 150 мм; рассыпать керамзитовый гравий по уклону, у =500 кг/мЗ; уложить стяжку из цементно-песчаного раствора повышенной жесткости, у = 1800 кг/мЗ, толщиной 25 мм; уложить водоизоляционный ковер - 2 слоя техноэласта: верхний - техноэласт ХПП3.0, ЭКП по ТУ 5774-003-00287852-99 и нижний - техноэласт ТПК4.0 с вермикулитовой посыпкой, ЭПП толщиной 10 мм по ТУ 5774-003-00287852-99; произвести демонтаж всех оконных блоков ПВХ на первом и втором этажах здания и последующий их монтаж на прежние места с устройством новых монтажных швов, без замены конструкции; установить фасадную систему на стены здания после устройства утеплителя стен и монтажа окон.

При устранении недостатков руководствоваться рабочей документацией ООО «Ульяновскгражданпроект-2» - "Перепланировка помещений ДО № 8588/0289 Ульяновского отделения № 8588 ОАО «Сбербанк России», взыскать с ПАО Сбербанк расходы на экспертизу в сумме 43000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.12.2019, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020, в удовлетворении исковых требований оказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и возвражений ответчика, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Сбербанк России» (Продавец) и ООО «Арена» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком от 29.12.2016 №1602842, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить следующие объекты недвижимости (далее - Имущество): двухэтажное нежилое здание общей площадью 363,62 кв.м с принадлежностями (Литеры: А), расположенное по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, р.п.Чердаклы, ул.Советская, д.33 (далее именуемое «Здание»). Характеристики Здания приведены также в Копии поэтажного плана и экспликации Объекта (Приложение №1 к Договору); Кадастровый номер: 73:21:200316:70. Одноэтажное здание гаража общей площадью 70,84 кв.м с принадлежностями (Литеры: Б, Б1, у), расположенное по адресу: Ульяновская: область, Чердаклинский район, р.п.Чердаклы, ул.Советская, д.33 (далее именуемое «Гараж»). Кадастровый номер: 73:21:200316:99. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, общая площадь 1580 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, р.п.Чердаклы, ул.Советская, д.33 (далее именуемый - «Земельный участок»).

Согласно п.2.1 договора №1602842 от 29.12.2016 стоимость Имущества составляет 6 231 932 руб. 21 коп., кроме того НДС 18% - 1 000 067 руб. 79 коп., всего с учетом НДС 18% — 7 232 000 руб. 00 коп., и включает в себя: -стоимость Здания в размере — 4 885 593 руб. 22 коп., кроме того НДС 18% - 879 406 руб. 78 коп., всего с учетом НДС 18% - 5 765 000 руб. 00 коп. -стоимость Гаража в размере - 670 338 руб. 99 коп., кроме того НДС 18% - 120 661 руб. 01 коп., всего с учетом НДС 18% - 791 000 руб. 00 коп. –стоимость Земельного участка в размере - 676 000 руб. 00 коп., НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ (т.1 л.д.14-29).

В Приложении №1 к договору купли-продажи №1602842 от 29.12.2016 содержатся копии поэтажных планов Здания (1 и 2 этажи); в Приложении №2 приведен план расположения объектов на земельном участке.

По акту приема-передачи от 01.02.2017 на основании Договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения №1602842 от 29.12.2016, Продавец передал, а Покупатель принял имущество.

Согласно акту приема-передачи от 01.02.2017 покупатель претензий к состоянию имущества не имеет.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, переход права собственности на здание с кадастровым номером 73:21:200316:70, расположенное по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, р.п.Чердаклы, ул. Советская, д.33, от ПАО «Сбербанк России» к ООО «Арена» зарегистрирован в установленном законом порядке (т.2 л.д.20-24).

Как следует из материалов дела, продажная цена имущества определена ПАО «Сбербанк России» (продавцом) в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке №2016/520-11 от 17.11.2016, оформленного ООО «Эксперты», и составила 7 232 000 руб. 00 коп. с НДС (6 231 932 руб. 00 коп. без НДС) (т.2 л.д.71-110).

Продавец частично оплатил приобретенное имущество, оплата оставшейся стоимости здания, гаража и земельного участка производится в рассрочку согласно условиям договора №1602842 от 29.12.2016.

Непосредственно после продажи здания, 13.04.2017 между ООО «Арена» (Арендодатель) и ПАО «Сбербанк России» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №А-03/2017, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (далее - Помещение), общей площадью 201 кв.м, состоящее из комнат, расположенных на 1 этаже №1,2,3,4;6;8,9,10, общей площадью 162,40 кв.м, части помещения 2 этажа (пом. 4-6), общей площадью 38,60 кв.м, расположенные в нежилом здании, общей площадью 365,5 кв.м, этажность; 2 (далее - Здание), по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, р.п. Чердаклы, ул. Советская, д. 33, а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим Договором (п.1.1 договора) (т.1 л.д.32-41).

В п.1.8 договора аренды №А-03/2017 от 13.04.2017 сторонами определен срок аренды: 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи.

По акту приема-передачи от 02.02.2017 указанное нежилое помещение передано ПАО «Сбербанк России».

Таким образом, ответчик, продав здание истцу, сразу арендовал большую часть помещений на первом и втором этажах здания; остальные помещения были переданы иным арендаторам.

Спустя два года истец (покупатель здания) пришел к выводу, что приобретенное им административное здание имеет недостатки; относительно гаража и земельного участка у истца претензий не возникло.

ООО «Арена» заключены договоры с автономной некоммерческой организацией «Поволжский региональный центр экспертизы и оценки» на оказание услуг по проведению экспертного исследования от 18.12.2018 №28, от 15.01.2019 №30 (т.1 л.д.69-74).

Платежными поручениями №17695 от 20.12.2018 и №39 от 29.01.2019 истец перечислил автономной некоммерческой организацией «Поволжский региональный центр экспертизы и оценки» денежные средства за проведение экспертного исследования в общей сумме 43 000 руб. 00 коп.

В акте экспертного исследования от 29.01.2019 №И030/01-2019 экспертом-строителем Березенцевым Максимом Викторовичем сделаны выводы о наличии ряда недостатком спорного имущества (т. 1, л.д. 76-346).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 29.01.2019 №05/А, с требованием устранить недостатки проданного им здания (т.2 л.д.1-3).

В ответ на данную претензию ответчик направил истцу письмо об отказе в проведении работ (т.2 л.д.27), что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 454, 456, 475, 549, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив соответствие качества проданного истцу здания условиям договора купли – продажи от 29.12.2016 № 1602842, судебные инстанции правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом судами установлено, что каких-либо возражений относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены при заключении договора покупатель не заявил.

Согласно акту приема-передачи от 01.02.2017, спорное здание осмотрено истцом, претензий относительно его технического состояния ответчику не предъявлено.

При этом в пункте 1.7 договора №1602842 от 29.12.2016, Покупатель произвел осмотр имущества, о чем сторонами составлен акт осмотра. Покупатель принимает имущество в состоянии, указанном в акте осмотра.

Акт осмотра сторонами в материалы дела не представлен, но соответствующие сведения внесены сторонами в акт приема-передачи имущества. Данный акт подписан Покупателем без возражений.

Кроме того, согласно показаниям свидетеля Трубниковой О.Н., являющейся сотрудником ООО «Арена», производившим осмотр здания до заключения договора купли-продажи №1602842 от 29.12.2016, осмотр здание производился совместно с сотрудниками банка. Никаких препятствий в осмотре сотрудники банка не чинили. Внешний вид и общее состояние здания удовлетворило свидетеля как представителя покупателя, никаких недостатков обнаружено не было. Поскольку осмотр здания производился в зимнее время, низкий температурный режим в здании, наличие некомфортных условий в коридорах и помещениях, если они имели место, могли и должны были быть замечены при осмотре. Ничто не мешало истцу произвести тепловизионное обследование здания в момент его осмотра. Однако, недостатков замечено не было.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи покупатель был удовлетворен качественным, техническим и санитарным состоянием нежилого здания, установленным путем внутреннего и наружного осмотра до подписания договора, дефектов и недостатков не обнаружил. Наличия у здания скрытых недостатков материалами дела не подтверждается. Здание эксплуатировалось и эксплуатируется до настоящего времени по его целевому назначению – арендуемые помещения занимает ПАО Сбербанк России, остальные помещения – иные арендаторы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Истец, заявляя ходатайство о назначении экспертизы, имел целью установить недостатки наружных стен, крыши с перекрытием, окон и системы отопления в здании. При этом вопросов к качеству кирпичных стен и бетонных перекрытий у истца не возникло, но имелись вопросы к качеству произведенного банком ремонта в здании в 2013-2016 годах.

Договор подряда на проведение ремонтных работ, сметы, акты сдачи- приемки работ и справки о стоимости по форме КС-2 и КС-3 ответчик суду не представил, пояснив, что данные документы уничтожены архивом банка за истечением сроков хранения (служебная записка, т.6 л.д.31).

В то же время, ответчик не оспаривает, что банком в указанные сроки производился ремонт в здании, в том числе осуществлялась замена радиаторов отопления, оконных блоков, утепление кровли, обшивка внешних стен здания сайдингом, косметический ремонт внутри помещений. Однако, данный ремонт окончен к моменту заключения сторонами договора купли-продажи №1602842 от 29.12.2016, представители истца оценивали состояние здания после ремонта и имели возможность осмотреть окна, систему отопления, проверить наличие утеплителя за отделкой внешних стен (сайдингом), определить состояние кровли. С момента покупки здания истцом прошло почти три года, в течение которых здание продолжало эксплуатироваться, при этом ответственность за такую эксплуатацию несет истец как собственник имущества с февраля 2017 года.

Учитывая изложенное, процессуальных оснований для назначения судебной экспертизы по поставленным истцом вопросам не имелось.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, так как не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а  направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств.

Между тем переоценка доказательств и установление обстоятельств спора в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 по делу № А72-9118/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                              Э.Р. Галиуллин

 

Судьи                                                                                       Н.Н. Королева

 

                                                                                             В.В. Александров