Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-21054/24

03 февраля 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества "ДИКСИ ЮГ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 26.03.2001, юридический адрес: 142119, 

<

...>).  

к Обществу с ограниченной ответственностью "Макситоргпоставка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 05.04.1999, юридический адрес: 129090, 

<

...>, эт 1 пом. I ком 1)

третье лицо: Товарищество собственников жилья "Виксне 14" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 02.04.2015, адрес: 143160, московская область, г. Руза, 

<

...>)

об обязании провести работы 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,  

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Дикси Юг» (далее – истец, АО «Дикси Юг») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Макситоргпоставка» (далее – ответчик, ООО «Макситоргпоставка») с требованием (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) об обязании не позднее 14 дней с даты вступления решения суда в законную силу, произвести работы на кровле и фасаде нежилого помещения с кадастровым номером 50:19:0040510:1423, расположенного по адресу: Московская область, ФИО3 городской округ, 

<

...>, а именно монтаж прижимной металлической рейки в местах примыкания кровельного покрытия к вертикальным стенам многоквартирного жилого дома, монтаж водосточной трубы системы водоотведения здания; на поверхности фасада расчистку штукатурки, оштукатуривание, грунтование и окраску; о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 15 029,42 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует товарищество собственников жилья «Виксне 14».

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований. Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «Макситоргпоставка» (арендодатель) и АО «Дикси Юг» (арендатор) заключен Договор №070/Дюг/2012-Д аренды недвижимого имущества от «01» октября 2013 года (далее – Договор аренды), в соответствии с которым Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, ФИО3 городской округ, 

<

...> (далее – Объект).

Как указывает истец, в период действия Договора аренды было выявлено, что Объект требует проведение неотложного капитального ремонта кровли, поскольку установлено ее неудовлетворительное техническое состояние, препятствующие дальнейшему использованию арендуемого Объекта по целевому назначению ввиду наличия постоянных протечек.

Поскольку во внесудебном порядке ответчик отказался осуществлять ремонт, истец обратился в суд.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.08.2024 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации Единая служба судебных экспертиз «МСК-ЭКСПЕРТ» ФИО1, ФИО2.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. На основании материалов дела и по результатам осмотра определить соответствует ли текущее состояние кровельного покрытия (устройство кровельного покрытия и теплоизоляционные свойства конструкции) действующим строительным нормам и правилам, установленным для такого рода покрытий? 

2. Имеются ли на кровельном покрытии какие-либо повреждения, могущие послужить причиной появления протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО3 г.о., 

<

...>? Если да, то совпадает ли их локализация с локализацией протечек в указанном нежилом помещении? 

3. Имеются ли протечки в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО3 г.о., 

<

...>? Если да, то где именно, какова их локализация? Если да, то каковы причины возникновения протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО3 г.о., 

<

...>? 

4. Является ли появление протечек следствием работ, проводимых в процессе текущего ремонта помещения, в частности, следствием отделочных работ, выполненных в помещении? 

5. В случае выявления повреждений кровельного покрытия, являются ли выявленные повреждения/недостатки кровельного покрытия препятствием для дальнейшей нормальной эксплуатации объекта со стороны АО «ДИКСИ ЮГ»? 

6. Какие работы и где (со стороны кровли или изнутри помещения) необходимо провести для устранения протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО3 г.о., 

<

...>.? Установить характер требуемых работ (текущий или капитальный ремонт)? 

7. Определить стоимость восстановительных работ и материалов по устранению причин и следов протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО3 г.о., 

<

...>.?

В соответствии с заключением экспертов текущее состояние кровельного покрытия (устройство кровельного покрытия и теплоизоляционные свойства конструкции) нежилого помещения не соответствует действующим строительным нормам и правилам, установленным для такого рода покрытий.

На кровельном покрытии нежилого помещения имеются повреждения, которые могут послужить причиной появления протечек: 

- наличие мест локального ремонта кровельного покрытия (заплаток);

- отсутствие прижимной металлической рейки в местах примыкания кровельного покрытия к вертикальным стенам многоквартирного жилого дома;

- отсутствие одной водосточной трубы системы водоотведения здания.

Выявленные места повреждений кровли нежилого помещения имеют частичное пересечение с местами протечек внутри нежилого помещения.

При осмотре фасада нежилого помещения было выявлено наличие повреждений фасада здания.

В нежилом помещении имеются места протечек.

Эксперты выявили несколько причин возникновения протечек в нежилом помещении:

- наличие мест демонтированного инженерного оборудования (кондиционеры) с коммуникациями, проходящими через кровлю здания; 

- наличие крепления саморезами системы подвесов подвесного потолка к внутренней части кровли, выполненной из металлического профильного листа; 

- наличие конденсата на инженерных коммуникациях, расположенных под потолком; 

- наличие влаги на полу подвала нежилого помещения.

Частичное появление протечек в нежилом помещении является следствием отделочных работ, выполненных в помещении, в частности проведения работ по устройству подвесного потолка в помещении.

Дефекты кровельного покрытия носят локальный характер и не нарушают основных защитных функций кровли. В некоторых местах зафиксированы незначительные протечки, но они не оказали существенного влияния на эксплуатационные характеристики здания. Основные конструктивные элементы и инженерные системы здания остаются в исправном состоянии.

С технической точки зрения выявленные дефекты кровли и протечки не препятствуют нормальной эксплуатации здания. Для их устранения достаточно проведения текущего ремонта кровельного покрытия, который можно выполнить без приостановки использования объекта.

Для устранения протечек в нежилом помещении необходимо произвести следующие работы:

Со стороны кровли: 

- монтаж прижимной металлической рейки в местах примыкания кровельного покрытия к вертикальным стенам многоквартирного жилого дома.

Со стороны кровли-фасада: 

- монтаж водосточной трубы системы водоотведения здания.

Со стороны фасада: 

- расчистка штукатурки с повреждённого фасада;

- штукатурка повреждённого фасада; 

- грунтовка поврежденного фасада;

- окраска поврежденного фасада.

Работы, которые необходимо произвести для устранения протечек в нежилом помещении, указанные экспертами, по своему характеру относятся к работам, производимым при проведении текущего ремонта.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд, исследовав заключение экспертов с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что представленное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, отвечают критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, в связи с чем суд принимает выводы судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства.

Оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В Письме Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта» разъяснено, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; а к капитальному ремонту относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно части 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды нежилое помещение расположено на первом и подвальном этажах здания по адресу: Московская область, ФИО3 район, сельское поселение Дороховское, 

<

...>.

Указанное здание является многоквартирным жилым домом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно требованиям статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 3) ремонт крыши; 5) ремонт фасада.

Вопросы принятия решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, находятся в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (подпункт 1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При таких условия у ответчика, как собственника спорного помещения, отсутствует право самостоятельно осуществлять капитальный ремонт кровли и фасада.

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора аренды арендатор обязан нести расходы по содержанию Объекта (помещения), прилегающей территории (5 (пять) метров от фасада здания) к нему, и своевременно за свой счёт производить текущий ремонт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судебной экспертизой установлено, что указанные экспертами работы, которые необходимо произвести для устранения протечек в нежилом помещении, по своему характеру относятся к работам, производимым при проведении текущего ремонта.

Соответственно, в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.4.8 договора аренды именно на арендаторе лежит обязанность по ремонту кровли и фасада здания в настоящем случае.

Суд отмечает, что эксперты пришли к выводу, что частичное появление протечек в нежилом помещении является следствием отделочных работ, выполненных в помещении, в частности проведения работ по устройству подвесного потолка в помещении.

Арендодатель не может и не должен нести ответственность за некачественно выполненный арендатором ремонт. Пунктом 3.3.2 договора отдельно отмечено, что произведенная арендатором перестройка, перепланировка, реконструкция объекта может служить основанием для расторжения договора в случае, если такие работы существенно ухудшили техническое состояние объекта.

Доводы истца о том, что внешняя кровля, кровля-фасад и фасад в временное владение и пользование не передавались, отклоняются.

По договору аренды истец принял нежилое помещение. Крыша над нежилым помещением и его фасад с момента возведения дома являлись его составной частью.

Кроме того, пунктом 3.4.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан в зимний период регулярно проводить уборку территории и крыши от снега.

Соответственно истец знал и не мог не знать о том, что крыша и фасад помещения должны поддерживаться им в исправном состоянии.

Иные доводы истца не опровергают сделанные судом выводы.

С учетом изложенного, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе, а не арендодателе.

В соответствии со статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская