АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-6159/2022

31.08.2022

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.08.2022.

Решение  в полном объеме изготовлено 31.08.2022.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Архипенко А.А., при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Станотиной В.В., рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305381801000870, ИНН 

<

***>)

к Администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности,

по встречному исковому иску Администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11; признании самовольными постройками и сносе объектов,

при участии в судебном заседании: 

от истца (по первоначальному иску) –  ФИО2, паспорт, доверенность от 06.08.2021, ФИО3, удостоверение № 1980, доверенность от 06.08.2021;

от ответчика (по первоначальному иску) – не явились, извещены,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился к администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области с требованием о признании права собственности на следующее имущество: 

- административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А); 

- резервуар объёмом 25 куб.м (Лит I); 

- резервуар объёмом 25 куб.м (Лит II); 

- резервуар объёмом 25 куб.м (Лит III); 

- резервуар объёмом 50 куб.м (Лит IV); 

- резервуар объёмом 25 куб.м (Лит V), 

расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020218:202 по адресу: Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, Магистральный рп., Промышленная ул., 14 участок.

Администрация Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области обратилось к предпринимателю со встречным исковым заявлением о расторжении  заключенного 23.12.2016  с  предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202 за  № 11 и  о сносе предпринимателем самовольных построек: административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит I);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит II);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит III);  резервуар объёмом 50 м3 (Лит IV);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит V), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020218:202 по адресу: Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, Магистральный рп., Промышленная ул., 14 участок.

Обстоятельства дела.

По договору аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11, заключенному с администрацией Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области  во владение и пользование индивидуального предпринимателя ФИО1 был передан сроком на 6 лет земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р. 

<

...> участок 14, площадью 2963 кв.м., с кадастровым номером 38:07:020218:202, категория земель - земли населенных пунктов  разрешенное использование: склады, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 28.12.2016 № 38-38/014-38/014/010/2016-1941/1.

Земельный участок расположен в функциональной зоне К «Коммунально-складская зона» с основным видом разрешенного использования земельного участка: «Склады 6.9».

Согласно подпункту 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Руководствуясь указанными положениями закона, предприниматель посчитал, что, как и собственник земельного участка, обладает в числе прочих и правом на осуществление строительства на земельном участке, находящимся в его владении на праве аренды.

Первоначально предпринимателем  предполагалось строительство на арендованном земельном участке автозаправочной станции.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Предприниматель неоднократно обращался в администрацию  Магистральнинского городского поселения предпринимал за получением разрешения на строительство  на арендованном земельном участке автозаправочной станции.

 Однако Администрация Магистральнинского городского поселения отказывала в выдаче разрешения , в том числе из-за несоответствия вида  разрешенного использования земельного участка, который  не предусматривает строительство объектов автозаправочной станции (разрешённое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 38:07:020219:202 определено Правилами землепользования и застройки Магистральнинского  городского поселения как «склады 6.9.») , отсутствия Положительное заключение о результатах прохождения государственной экологической экспертизы, предусматриваемой п.6 статьёй 49 Градостроительного кодекса РФ, что является несоблюдением требования п.п.4 п.7 статьи 51 Градостроительного кодекса и не представления пакета документов , предусмотренных для выдачи разрешения (см.копии писем от 12.02.2019 №184, от 30.10.2019 №1789, от 23.07.2020 №1237).  

В результате предприниматель принял решение использовать земельный участок под строительство нефтехранилища, что, по его мнению, соответствует виду разрешенного использования земельного участка видом разрешенного использования арендованного земельного участка: «Склады 6.9».

В 2018 году  на территории земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202 предпринимателем возведены следующие постройки: административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А), четыре резервуара для хранения нефтепродуктов объемом 25 куб.м (Лит I, Лит II, Лит III, Лит V) и один резервуар объемом 50 куб.м (Лит IV).

Склады нефти и нефтепродуктов это комплекс зданий, резервуаров и других сооружений, предназначенных для приема, хранения и выдачи нефти и нефтепродуктов.

Нефтехранилище - это искусственный резервуар для хранения нефти или продуктов её переработки. По расположению различают нефтехранилища наземные, полуподземные и подземные; по материалам, из которых они изготовляются, - металлические, железобетонные, а также подземные (сооружаемые в толще отложений каменной соли).

Наземные нефтехранилища выполняют, как правило, металлическими (сварными). По форме бывают цилиндрические (вертикальные, горизонтальные), сферические и каплевидные.

Основываясь на  выше раскрытом  понятии нефтехранилища,   предприниматель считает возведенные  им  резервуары как созданные для хранения нефтепродуктов или ГСМ  являются по своему назначению нефтехранилищем.

Административное здание возводилось для обслуживания резервуаров, в частности для размещения персонала и инструмента, то есть создана как составная часть объекта нефтехранилища.

В подтверждение факта строительства указанных объектов именно предпринимателем, истцом представлен договор купли продажи от 20.04.2018, согласно которому ОАО «Российские железные дороги» передало в собственность ФИО1 4 металлических бака (без указания объема и иных характеристик продаваемого товара).

Факт получения ФИО1 4-х металлических баков бака (без указания объема и иных характеристик продаваемого товара) подтверждается актом приема передачи продукции от 20.04.2018.

Строительство административного здания и установка резервуаров осуществлялись на основании договора оказания услуг от 18.07.2018 № 02-2018, заключенного между ИП  ФИО1 и ИП ФИО4

Постройки поставлены на технический учет в ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Иркутский филиал -  20.11.2018 застройщику были выданы соответствующие технические паспорта в отношении каждой из построек. 

Сооружение перечисленных построек нефтехранилища осуществлено предпринимателем ФИО1 в отсутствие предусмотренной законом разрешительной документации, доказательств принятия мер к получению которой предприниматель суду ни в иске , ни пояснениях по делу не назвал и не представил. 

Вместе с тем, для целей легализации построенных объектов предприниматель 11.03.2022 обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод построенных объектов  в эксплуатацию, однако получил отказ ввиду непредставления необходимых и предусмотренных законом – статьей 55 Градостроительного кодекса РФ - документов  (письмо от 21.03.2022 № 329). 

Согласно пункту  3  статьи  222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным  Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Поскольку земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для размещения складов, то возведение  построек, предназначенных  для хранения нефтепродуктов (склады) осуществлено им в соответствии в видом разрешенного использования арендованного земельного участка.

Как полагает предприниматель постройки соответствуют установленным требованиям и созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил,  и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом какие-либо доказательства перечисленных обстоятельств застройщиком не названы и  не представлены.

Администрация Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области с заявленными требованиями не согласилась и предъявила предпринимателю  встречный иск, в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 28.12.2016 № 38-38/014-38/014/010/2016-1941/1;

- признать самовольными постройками и снести объекты: административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит I);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит II);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит III);  резервуар объёмом 50 м3 (Лит IV);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит V), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020218:202 по адресу: Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, Магистральный рп., Промышленная ул., 14 участок.

В обоснование встречного иска администрация приводит следующие доводы .

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»  осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа относит к вопросам местного значения городского округа (подпункт 26 пункта 1  статьи  16).

Под муниципальным земельным контролем согласно пункту 1 статьи 72 Земельного кодекса РФ понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.

Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:07:020218:202, с разрешенным использованием: склады, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 4.4.1 договора аренды установлена обязанность арендатора по использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с условиями заключенного сторонами договора.

Руководствуясь пунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11, устанавливающим право беспрепятственного доступа арендодателя на земельный участок в целях его осмотра на предмет соблюдения договора аренды и положений пунктов 1-3 статьи 72  Земельного кодекса РФ администрация 2021 – 2022  годах проводила проверки соблюдения арендатором условий договора аренды и требований земельного и градостроительного законодательства,  по результатам которых установлено, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202. гр. ФИО1 допущены нарушения земельного и градостроительного законодательства, выразившиеся в самовольном осуществлении арендатором строительства на земельном участке административного здания площадью 9,9 кв.м (Лит А); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит 1): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит II): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит III): резервуара объёмом 50 куб.м (Лит 1У); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит V), представлявших в совокупности по результатам визуального осмотра комплекс оборудования, предназначенный для заправки топливом транспортных средств и осуществление деятельности по заправке с помощью комплекса оборудования этой деятельности предпринимателем, что зафиксировано посредством фотофиксации (см.приложения к актам от 24.11.2021 № 1, от 18.01.2022 №2).

Учитывая, что для земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202 установлен вид разрешённого использования «склады 6.9.», допускающим размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов) не являющихся частями производственных комплексов, земельный участок не представлялся под строительство автозаправочной станции, то администрация пришла к выводу о нецелевом использовании земельного участка арендатором.

Администрация неоднократно обращалась к ответчику с требованиями о сносе самовольных построек, устранении факта нецелевого использования земельного участка (письмо от 10.07.2022 № 1167, претензия от 24.11.2021 № 1960), оставленными арендатором без ответа.

Согласно пункту 1 раздела 6.1. договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11 в случае использования арендатором земельного участка с нарушением его назначения, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.

Исходя из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодека РФ,  подпункта 1) пункта 6.1 договора аренды земельного участка, установленного факта нецелевого использования земельного участка предпринимателем, расцененного как существенное нарушение договора аренды,   администрация обратилась в суд за расторжением договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11.

Согласно положением статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство или реконструкция любого объекта должны вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В связи с отсутствием разрешительной документации на спорные постройки, возведенные предпринимателем на не предоставленном в установленном порядке для этих целей земельном участке,  администрация в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ определила их как самовольные.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно подпункту 11) пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности,  принятие решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства. В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ , подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 № 71/10 изложена правовая позиция о праве органов местного самоуправления  в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на территории городского округа, поселения.

В соответствии с положениями пункты  2 статьи  62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре - сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Потому администрацией заявлено также и требование о сносе шести построек, обладающих признаками самовольных, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020218:202 не предоставленном для этих целей, а именно: административного здания площадью 9,9 кв.м (Лит А); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит 1): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит II): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит III): резервуара объёмом 50 куб.м (Лит 1У); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит V), используемые предпринимателем в качестве автозапровочной станции. 

Пунктом 36 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 суду прямо предписано, что, определяя, какие факты, указанные сторонами, имеют юридическое значение для дела и подлежат доказыванию, арбитражный суд должен руководствоваться нормами права, которые регулируют спорные правоотношения. В связи с этим арбитражный суд в рамках руководства процессом (часть 3 статьи 9 АПК РФ)  вправе вынести на обсуждение сторон вопрос о необходимости доказывания иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, даже если на эти факты стороны не ссылались

Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не  может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В этой связи, суд определением от 03.07.2022 предложил сторонам за инициативой администрации следует совместно осмотреть объект с участием компетентных специалистов на предмет определения статуса объектов как капитальных построек и их неразрывной связи с землей, сделать соответствующие фото и видеофиксацию объектов.

В заседание суда администрацией представлен составленный 18.08.2022 помощником Северобайкальского межрайонного природоохранного прокурора Кокориным Я.Г. и заведующим отделом строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Магистральнинского городского поселения ФИО5 Акт  осмотра земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация. Иркутская область. Казачинско-Ленский район, рабочий 

<

...> участок 14, кадастровый номер 38:07:020218:202. Координаты земельного участка: широта 56.171340, долгота 107.465738.

В ходе осмотра установлено, что на земельном участке имеются и эксплуатируются являющиеся предметом спора постройки, сделаны фотографии построек.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы ответчика,  суд считает необходимым отказать в основном иске и удовлетворить встречный иск  по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела  во владение и пользование индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора  аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11, заключенного с администрацией Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области, был передан сроком на 6 лет муниципальный земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> участок 14, площадью 2963 кв.м., с кадастровым номером 38:07:020218:202, категория земель - земли населенных пунктов  разрешенное использование: склады.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельный участок общей площадью 2 963 кв.м. с кадастровым номером 38:07:020218:202, согласно фрагменту карты градостроительного зонирования, выкопировка из части III «Карта градостроительного зонирования» Правил землепользования и застройки Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области относится к коммунально-складской  зоне (К)  основные виды разрешенного использования которой зафиксированы в статья 39 Градостроительные регламенты коммунально-складской зоны, в частности, для использования под склады код 6.9.

Арендованный земельный участок предприниматель изначально предполагал использовать для размещения на нем автозаправочной станции.

Строительство объектов капитального строительства осуществляется как это предписано пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ на основании разрешения на строительство. 

В этой связи,  застройщик (предприниматель) неоднократно обращался в администрацию  Магистральнинского городского поселения за получением разрешения на строительство на арендованном земельном участке автозаправочной станции, но администрация Магистральнинского городского поселения отказывала в выдаче разрешения, в том числе из-за несоответствия вида разрешенного использования земельного участка, который не предусматривает строительство объектов автозаправочной станции (разрешённое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 38:07:020219:202 определено Правилами землепользования и застройки Магистральнинского  городского поселения как «склады 6.9.»), отсутствия Положительное заключение о результатах прохождения государственной экологической экспертизы, предусматриваемой п.6 статьёй 49 Градостроительного кодекса РФ, что является несоблюдением требования п.п.4 п.7 статьи 51 Градостроительного кодекса и не представления пакета документов , предусмотренных для выдачи разрешения (см.копии писем от 12.02.2019 №184, от 30.10.2019 №1789, от 23.07.2020 №1237).  

В 2018 году  на территории земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202 предпринимателем возведены следующие постройки: административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А), четыре резервуара для хранения нефтепродуктов объемом 25 куб.м (Лит I, Лит II, Лит III, Лит V) и один резервуар объемом 50 куб.м (Лит IV).

Постройки поставлены на технический учет в ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Иркутский филиал как объекты недвижимости -  20.11.2018 застройщику были выданы соответствующие технические паспорта в отношении каждой из построек.

Постройки возведены предпринимателем  самовольно, меры по получению предусмотренного статьей  51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство им не предпринимались.

Для целей легализации построенных объектов предприниматель 11.03.2022 обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод построенных объектов  в эксплуатацию, однако получил отказ ввиду непредставления необходимых и предусмотренных законом – статьей 55 Градостроительного кодекса РФ - документов  (письмо от 21.03.2022 № 329).

Данные обстоятельства сторонами не опровергаются.

Согласно пункту  3  статьи  222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, обращаясь с иском о признании права собственности на самовольную постройку застройщик (предприниматель) должен доказать соблюдение им  каждого из перечисленных критериев как частного-правового, так и публичного-правового характера, причем недоказанность любого из критериев является самостоятельным основанием к отказу в иске. 

Суд проверил соблюдение застройщиком  (предприниматель) необходимых критериев для признания прав на самовольную постройку.

Право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным  Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом указания в Обзоре судебной практики о необходимости при рассмотрении дел указанной категории учитывать условия договора аренды, устанавливать наличие определенно выраженной воли на предоставление в аренду для возведения строений конкретного типа, суд исследовал условия договора аренды от земельного участка от 23.12.2016 № 11.

Суд установил, что земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с разрешенным использованием склады,  то есть для эксплуатации существующих складов  сроком на 6 лет. Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта в установленном законом порядке судам представлено не было.

Между тем, особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Администрацией приобщены к материалам дела многочисленные доказательства отказа арендатору как в осуществлении застройки земельного участка (см.копии писем от 12.02.2019 №184, от 30.10.2019 №1789, от 23.07.2020 №1237), так и в последующей  эксплуатации предпринимателем самовольных построек.

Так, руководствуясь пунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11, устанавливающим право беспрепятственного доступа арендодателя на земельный участок в целях его осмотра на предмет соблюдения договора аренды и положений пунктов 1-3 статьи 72  Земельного кодекса РФ администрация 2021 – 2022  годах проводила проверки соблюдения арендатором условий договора аренды и требований земельного и градостроительного законодательства,  по результатам которых установлено, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202. гр. ФИО1 допущены нарушения земельного и градостроительного законодательства, выразившиеся в самовольном осуществлении арендатором строительства на земельном участке административного здания площадью 9,9 кв.м (Лит А); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит 1): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит II): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит III): резервуара объёмом 50 куб.м (Лит 1У); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит V), представлявших в совокупности по результатам визуального осмотра комплекс оборудования, предназначенный для заправки топливом транспортных средств и осуществление деятельности по заправке с помощью комплекса оборудования этой деятельности предпринимателем (автозаправочная станция), что зафиксировано посредством фотофиксации, что подтверждается Актами осмотра земельного участка  от 24.11.2021 № 1, от 18.01.2022 №2 и проведенным по указанию суда 18.08.2022 Актом  осмотра земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация. Иркутская область. Казачинско-Ленский район, рабочий 

<

...> участок 14, кадастровый номер 38:07:020218:202. Координаты земельного участка: широта 56.171340, долгота 107.465738, составленным  помощником Северобайкальского межрайонного природоохранного прокурора Кокориным Я.Г. и заведующим отделом строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Магистральнинского городского поселения ФИО5 (на приложенных к Акту осмотра фотографиях ясно и однозначно видно размещение как построек, так и заправочных колонок).

Требования о сносе самовольных построек, устранении факта нецелевого использования земельного участка, изложенные в претензии от 24.11.2021 № 196, оставлены застройщиком  без ответа.

Из перечисленных обстоятельств следует, что собственник земельного участка своего согласия на строительство спорного объекта не давал, общество как арендатор земельного участка в отсутствие воли арендодателя использовало его в нарушение условий существующего между ними обязательства, положений статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи, суд считает установленным  отсутствие прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта,  а, значит, и об отсутствии у лица,  осуществившего спорную постройку  прав, допускающих  строительство на нем данного объекта.

Доводы истца о том, что его право на осуществление строительства на арендованном земельном участке вытекает из норм статей 40-41 Земельного кодекса РФ и Обзора судебной практики от 19.03.2014 ошибочны, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, что отражено в правовой позиции ВС РФ, изложенной в определении от  25.09.2014  № 306-ЭС14-1218, при этом не имеет значение вид возведенного застройщиком сооружения –   автозаправочная станция или нефтехранилище, поскольку право на строительство ему собственником участка не предоставлялось.

 В соответствии со статьей 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Права, предусмотренные статьей 40  Земельного кодекса РФ  в силу подпункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ, принадлежат также лицу и не являющиеся собственниками земельных участков. 

Указанная норма гарантирует равную защиту прав лицам, в ней указанным, наряду с правами собственника земельных участков в случае нарушения самих этих вещных или обязательственных прав, в том числе от действий третьих лиц и самого собственника. Между тем эта норма не может быть противопоставлена пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса, предоставляя возможность признания права собственности арендатору на возведенную им самовольную постройку на чужом земельном участке без согласия самого его собственника.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих решениях, закрепленные в статье 35 Конституции РФ  гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (постановление от 11.03.1998 № 8-П; определения от 25.03. 2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О и от 29.09.2011 № 1071-О-О).

Исходя из изложенного, истец не доказал, что имеет права, допускающие строительство на земельном участке кадастровый номер 38:07:020218:202,  спорных построек.

Согласно пункту 13 статьи 51 Градостроительного кодекса  (в действовавшей на тот момент редакции) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи.

Действительно  застройщик предпринимал меры для получения разрешения на постройку на арендованном земельном участке автозаправочной станции.

Вместе с тем, из ответов  администрации  Магистральнинского городского поселения (см.письма от 12.02.2019 №184, от 30.10.2019 №1789, от 23.07.2020 №1237) усматривается , что предусмотренные законом документы застройщиком с заявлением на выдачу разрешения  не предоставлялись.  

Причин, в силу которых они не предоставлялись, застройщик не назвал. 

Отказ в выдаче разрешения на строительство в силу части 14 той же нормы материального права может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Однако доказательств того, что бездействие или отказ администрации в выдаче разрешения  были оспорены, в материалы дела также не представлено.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что обращение за разрешением носило формальных характер с целью создания видимости соблюдения установленных законом предпосылок  для начала строительства.

 Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Как указано в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Из приведенного разъяснения следует, что при отсутствии разрешения на строительство суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

У застройщика (предпринимателя)  не имелось не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, отсутствие такого разрешения не было единственным признаком этой самовольной постройки, что не позволяет применять соответствующие положения постановления Пленума № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

Исходя из изложенного,  суд приходит к выводу о наличии в бездействии со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, при наличии иных приведенных препятствий, по смыслу разъяснения, указанного в пункте 26 постановлении Пленума № 10/22,  даже при подтверждении обращения лица за разрешением на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию, а также возведения объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

При наличии таких обстоятельств право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения, что соответствует правовой позиции пункта 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утвержденного  Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 . 

С учетом всех установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума № 10/22, Обзоре судебной практики,  правовой позиции, изложенной в  определении ВС РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051 отсутствие у истца вещных прав на земельный участок, на котором возведена спорная постройка, и с учетом иного целевого назначения использования арендуемого земельного участка, а также воли собственника земельного участка на возведение спорной постройки на принадлежащем ему земельном участке, несоблюдение предпринимателем разрешительного порядка осуществления строительства: строительства объекта начато без получения на то соответствующего разрешения, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

Отсутствие одного из критериев установленных законом  для признания прав на самовольную постройку освобождает суд от необходимости исследовать иные критерии , в частности, соответствует ли постройка установленным требованиям; не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, потому необходимость в проведении испрошенной застройщиком строительной экспертизы отсутствует.

Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11 мотивировано фактом существенного нарушения со стороны арендатора условий договора.

Аренда земельного участка согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Гражданским законодательством, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, в соответствии  с  пунктом  9 статьи 22 Земельного кодекса РФ  допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение,  как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ.

В качестве доказательств существенного нарушения договора со стороны арендатора, арендодатель сослался на использование земельного участка не по целевому назначению.

По условиям договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на шесть лет земельный участок с кадастровым номером 38:07:020218:202, с разрешенным использованием: склады (пункт 1.1) , с обязательством по использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с условиями заключенного сторонами договора (пункт 4.4.1 договора). 

Сторонами в пункте 4.1.2 договора указано на право беспрепятственного доступа арендодателя на земельный участок в целях его осмотра на предмет соблюдения договора аренды и положений пунктов 1-3 статьи 72  Земельного кодекса РФ.

Судом установлено, что арендодатель (администрация) в  2021 – 2022  годах провел во исполнение пункта 4.1.2 договора проверки соблюдения арендатором условий договора аренды и требований земельного и градостроительного законодательства,  по результатам которых  обнаружил,  что арендатором земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202 допущены нарушения земельного и градостроительного законодательства, выразившиеся в самовольном осуществлении арендатором строительства на земельном участке административного здания площадью 9,9 кв.м (Лит А); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит 1): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит II): резервуара объёмом 25 куб.м (Лит III): резервуара объёмом 50 куб.м (Лит 1У); резервуара объёмом 25 куб.м (Лит V), представлявших в совокупности по результатам визуального осмотра комплекс оборудования, предназначенный для заправки топливом транспортных средств и осуществление деятельности по заправке с помощью комплекса оборудования этой деятельности предпринимателем, что зафиксировано посредством фотофиксации  и подтверждается  Актами  от 24.11.2021 № 1, от 18.01.2022 №2.

Учитывая, что разрешения на использование земельного участка для строительства автозаправочной станции  арендодатель арендатору не давал (доказательств обратного со стороны арендатора суду не представлено),  то суд считает доказанным факт использования арендатором предоставленного по договору земельного участка   не по целевому назначению доказанным.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды и данное нарушение - возведение самовольных построек, суд относит к существенным нарушениям договора аренды, поскольку  позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства, тем самым, . не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка.

Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не  может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В целях обеспечения арендатору возможности устранить нарушение в  разумный срок, арендодатель  24.11.2021 обратился к арендатору с требованием об устранении нарушений – сносе построек (автозаправочной станции)  и  предложил добровольно явиться в администрацию за расторжением договора.

Доказательств  устранения  нарушений в разумный срок (снос самовольный построек) арендатор суду не представил.

Напротив, проведенный по требованию суда осмотр земельного участка,  расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, Казачинско-Ленский район, рабочий 

<

...> участок 14, кадастровый номер 38:07:020218:202 показал, что на земельном участке имеются и эксплуатируются  автозаправочный комплекс, состоящий из следующих строений и сооружений: 5 резервуаров для хранения топлива (общим объёмом не менее 150     куб.м.),     операторская (некапитальное сооружение), двух автозаправочных колонок, административного здания (материал стен - пеноблок на железобетонном фундаменте). Объект «административное здание» обладают признаками капитальности (имеют прочную связь с землёй, на заглубленном фундаменте, невозможно перемещения без нанесения   несоразмерного   ущерба   и    целостности), подключен к электрическим  сетям,  на  земельном участке расположен электротрансформатор, указанные обстоятельства подтверждаются  Актом  осмотра земельного участка, составленным 18.08.2022 помощником Северобайкальского межрайонного природоохранного прокурора Кокориным Я.Г. и заведующим отделом строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Магистральнинского городского поселения ФИО5 и осмотром фотографий в судебном заседании.

Возражений относительно запечатленных на фотографиях постройках, места их расположения, их владельца ответчик в заседании суда не сделал.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным факт наличия у арендатора предусмотренных законом оснований (существенное нарушение договора аренды и неустранение  нарушений в разумный срок)  для расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Требование о расторжении  договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11 подлежит удовлетворению.

Как установлено настоящим решением суда возведенные арендатором на земельном участке кадастровый номер 38:07:020218:202 автозаправочный комплекс, состоящий из следующих строений и сооружений: 5 резервуаров для хранения топлива (общим объёмом не менее 150 куб.м.), административного здания (материал стен - пеноблок на железобетонном фундаменте)  представляет собой постройки, возведенные на  земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта и  без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений (при этом застройщик факт самовольного строительства не оспаривает).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил признаются самовольной постройкой.  

В этой связи, суд признает возведенный арендатором-застройщиком  на арендованном земельном участке кадастровый номер 38:07:020218:202  автозаправочный комплекс, состоящий из следующих строений и сооружений: 5 резервуаров для хранения топлива (общим объёмом не менее 150 куб.м.),  административного здания (материал стен - пеноблок на железобетонном фундаменте) самовольной постройкой и данное обстоятельство арендатором-застройщиком не оспаривается .

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 Гражданского кодекса РФ  (определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О и др.).

При таких обстоятельствах и в условиях отсутствия оснований для легализации постройки (установлены судом в рамках при рассмотрении основного иска),  требование администрации о сносе построек подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

В удовлетворении первоначального искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305381801000870, ИНН 

<

***>) к  Администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А); резервуар объёмом 25 куб.м (Лит I);  резервуар объёмом 25 куб.м (Лит II);  резервуар объёмом 25 куб.м (Лит III);  резервуар объёмом 50 куб.м (Лит IV);  резервуар объёмом 25 куб.м (Лит V), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020218:202 по адресу: Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, Магистральный рп., Промышленная ул., 14 участок, отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2016 № 11, заключенный между администрацией Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 305381801000870, ИНН 

<

***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:07:020218:202 по адресу: Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, Магистральный рп., Промышленная ул., 14 участок.

Снести объекты: административное здание площадью 9,9 кв.м (Лит А);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит I);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит II);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит III);  резервуар объёмом 50 м3 (Лит IV);  резервуар объёмом 25 м3 (Лит V), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020218:202 по адресу: Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, Магистральный рп., Промышленная ул., 14 участок.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья                                                                                                          А.А. Архипенко