АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2542/21

13 апреля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   06 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            13 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дю А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП 320619600025076

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района ИНН 6125001667 ОГРН 

<

***>

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

 

в отсутствие представителей сторон,

установил:

Индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО1   обратился в суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В судебное заседание заявитель явку представителя не обеспечил, заявлений, ходатайств не направил.

Заинтересованное лицо отзыва на заявление не представило, возражений по существу заявленных требований не заявило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора аренды от 23.12.2008 №146, заключенного между Администрацией Октябрьского района Ростовской области (арендодатель) и СПК «Персиановский» (арендатор) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:28:0600012:321 площадью 48,19 га передан в аренду сроком с 23.12.2008 по 22.12.2013. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 по делу № А53-14854/2015, в рамках которого рассматривалось заявление СПК «Персиановский» к Администрации Красюковского сельского поселения о признании недействительным постановления №166 от 07.05.2015 в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600012:321, установлено, что спорный земельный находится во владении и пользовании СПК «Персиановский» и арендодатель с требованием о возврате земельного участка не обращался. Задолженность по арендной плате отсутствует. Суд пришел к выводу о том, что на момент принятия оспариваемого постановления земельный участок на основании договора аренды №146 от 23.12.2008 возобновлен на неопределенный срок.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 321 от 14.08.2017 права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600012:321 СПК «Персиановский» переданы заявителю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №  99/2020/364107024 от 04.12.2020 запись об ограничении (обременении) в виде аренды является актуальной. 

15.10.2020 заявитель обратился к комитету с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. 

13.11.2020 заинтересованным лицом принято оформленное письмом №89/880-11 от 13.11.2020 решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность заявителя за плату без проведения торгов, которое мотивировано тем, что заявление о заключении договора купли-продажи (о предоставлении земельного участка в собственность) подано после истечения срока договора аренды, так как срок аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600012:321 истек 28.04.2017.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием к обращению истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В случае подачи заявления о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса к нему прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 18.07.2005 N 87-ФЗ и от 29.12.2010 N 435-ФЗ) указано следующее. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ корреспондируют положения статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области". В нем определено, что переданный в аренду гражданину либо юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким лицом в собственность по цене в размере 5 процентов его кадастровой стоимости по истечении десяти лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Отказывая в предоставлении участка в собственность, комитет указал на истечение срока действия договора аренды спорного земельного участка, сославшись на пункт 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Согласно названной норме без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенной нормы арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока очередного договора аренды.

Заинтересованное лицо полагает, что заявление о приобретении земельных участков в собственность подано предпринимателем после истечения срока договора, что препятствует реализации права на выкуп участков.

21.01.2021 комитетом направлено уведомление об отказе от договора аренды за №89/31-11 со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уведомлении арендодатель указывает на расторжении договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, предприниматель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600012:321 без проведения торгов 15.10.2020 и 13.11.2020 заинтересованным лицом вынесен оспариваемый отказ в предоставлении в собственность земельного участка, т.е. до момента отказа арендодателя от договора аренды (21.01.2021).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, разъяснено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку договор аренды заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, отношения сторон пребывают в режиме неопределенного срока.

Приведенная выше норма о необходимости подачи заявления до истечения срока договора аренды направлена не на безусловное пресечение возможности выкупа после даты, ограничивающей срок действия договора, а на обеспечение стабильности гражданского оборота. По смыслу ее заявление должно быть подано в период, когда заявитель является титульным и фактическим владельцем участка, до момента прекращения арендных отношений и возможной передачи участка другому лицу.

В данном же случае после истечения срока договоров арендатор продолжил пользование участками, и комитет, направляя уведомления на отказ от договора со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвердил возобновление договоров на неопределенный срок. Более того, сам факт направления муниципальным органом отказа от договора свидетельствует о том, что он является действующим.

Следовательно, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок, продолжает действовать. Отказ арендодателя от договора влечет его прекращение лишь по истечении трех месяцев. Арендатором подано заявление о заключении договоров купли-продажи участков до момента прекращения договоров аренды и соответствующего письма комитета.

Оснований полагать, что арендатор утратил право на выкуп участка, суд не находит.

Предприниматель, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора купли-продажи участка, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе требовать предоставления ему в собственность спорных земельных участков по правилам пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд находит отказ незаконным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи спорного земельного участка. Разумным для этого арбитражный суд считает срок 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области в пользу заявителя следует взыскать 300 рублей судебных расходов по государственной пошлине.

 

Руководствуясь главой 24, статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным выраженный в письме №89/880-11 от 13.11.2020 отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области в предоставлении ФИО1 в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного производства, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 481 900 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600012:321, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Красюковская администрация на территории бывшего ТОО «Персиановское». Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, р-н Октябрьский. 

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП 320619600025076 проект договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного производства, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 481 900 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600012:321, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Красюковская администрация на территории бывшего ТОО «Персиановское». Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, р-н Октябрьский.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района ИНН 6125001667 ОГРН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП 320619600025076 судебные расходы в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП 320619600025076 из федерального бюджета 2700 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 01.02.2021 № 26.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяТ.А. Солуянова