ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                         Дело №А15-805/201817 мая 2019 года                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2019 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Параскевовой С.А. (судья-докладчик), 

судей: Белова Д.А., Цигельникова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: 

<

...>, апелляционные жалобы Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск», администрации городского округа «город Каспийск» и общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.02.2019 по делу №А15-805/2018 (судья Гридасова К.С.), 

по заявлению Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

администрации городского округа «город Каспийск» (

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Республика Дагестан, 

<

...>), 

о взыскании 2 160 975 руб. задолженности по договору аренды земельного участка, 

третьи лица: ООО «Дагестанский Республиканский Индустриальный парк Кристалл Сити» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Правительство Республики Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Министерство промышленности и торговли Республики Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Управление имуществом г. Каспийска (далее - управление), администрация городского округа «город Каспийск» (далее - администрация) обратились в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Кристалл» (далее - общество), о взыскании 2 160 975 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 29 от 03.08.2006 (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ООО «Дагестанский Республиканский Индустриальный парк Кристалл Сити»; Правительство Республики Дагестан; Министерство промышленности и торговли Республики Дагестан.

Решением от 28.02.2019, Арбитражный суд Республики Дагестан в удовлетворении требований заявителей отказал. Суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что ответчик не является фактическим пользователем земельным участком с кадастровым номером 05:48:000018:0006, а договор аренды спорного земельного участка применительно к статье 168 Гражданского кодекса РФ, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Не согласившись с решением суда, администрация и управление подали апелляционные жалобы в которых просят отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционных жалоб управление и администрация ссылаются на то, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, признавая ничтожным договор аренды земельного участка, который в рамках настоящего спора никем не оспаривался.

Общество также подало апелляционную жалобу, в которой просит оставить резолютивную часть решение суда первой инстанции без изменения, убрав из мотивировочной части вывод о ничтожности договора аренды земельного участка. В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что не оспаривает договор аренды, не отказывается от исполнения обязательств по указанному договору аренды, оплату по договору произвел в полном объеме и задолженности по арендной плате не имеет.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционные жалобы управления и администрации удовлетворению, а апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 03.08.2006 между муниципальным образованием г. Каспийска (арендодатель) и ООО «Кристалл» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №29 (л.д. 22-25 т.1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 05:48:000018:0006, находящийся по адресу: район промбазы «Дагестанберегозащита» под строительство производственной базы в границах, указанных в акте установления границ, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8,5 га.

В связи с наличием у ООО «Кристалл» задолженности по аренде, истец претензией №7-44 от 26.12.2017 (направлена ответчику (л.д. 20,21 т.1) сообщил о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пене в размере 2 321 221 руб. в течении 10 дней с момента получения данной претензии, приложив к претензии акт сверки расчетов (л.д. 18, 19 т. 1).

В связи с неисполнением претензии №7-44 от 26.12.2017 об оплате задолженности по арендной плате администрация и управление обратились в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении требований истцов, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исходя из положений п. 1, 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В соответствии с частью 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Исходя из положений п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В порядке ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В силу императивной нормы ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором. 

Согласно положениям п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. 

В соответствии п. 2 ст. 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, от 15.03.2012 № 15117/11, от 29.05.2012 № 17475/11).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 и ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действовавших до 1 марта 2015 года положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) (далее - Правила).

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации N 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Право собственности на земельный участок, находящийся в аренде у ответчика по договору аренды, не разграничено, поэтому земельный участок находится в распоряжении администрации.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 и ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Решением 37-й сессии пятого созыва Собрания депутатов городского округа «город Каспийск» от 16.06.2015 №237 утверждены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «город Каспийск» (приложение №1) и «Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «город Каспийск» (приложение №2, далее – Правила), решено при исчислении арендной платы за земельные участки базовой ставкой считать стоимость земельного участка в соответствующем кадастровом квартале согласно постановлению №13 от 31.01.2013, постановление Каспийского городского собрания от 08.06.2006 №49 признано утратившим силу. Данное решение вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования (опубликовано 19.06.2015, вступило в силу 30.06.2015).

В пункте 2 Правил установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Каспийск, в расчете на год определяется, если иное не установлено федеральными законами, на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно пункту 3 Правил в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в случае заключения договора аренды в соответствии с п.5 статьи 39.7 ЗК РФ (2% - в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта).

В соответствии с пунктом 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил также не применяется (пункт 10 Правил).

Договор в установленном порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует запись регистрации в выписке из ЕГРН №05-05-12/008/2006-082 от 07.08.2006 (л.д. 29 т.1).

Земельный участок передан по передаточному акту от 03.08.2006. Претензий на момент передачи земельного участка у арендатора к арендодателю не имелось (л.д. 27 т.1).

Срок аренды участка установлен на 49 лет (пункт 2.1. договора).

Размер арендной платы за участок составляет 80 325 руб. и перечисляется ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.1. и 3.2. договора).

В пункте 3.4 договора установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно пункту 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

В силу пунктов 4.4.1, 4.4.2 и 4.4.3 договора арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

За нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность арендатора в виде выплаты арендатору пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязанностей от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

На основании пункта 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

23.09.2014 между ООО «Кристалл» и ООО «Дагестанский индустриальный парк КристаллСити» заключен договор субаренды земельного участка, по акту приема передачи ООО «Кристалл» передало земельный участок в субаренду ООО «Дагестанский индустриальный парк КристаллСити» (л.д. 101-105 т.2).

В силу пункта 4.4 договора аренды земельного участка №29 от 03.08.2006 арендатор (ответчик) обязался помимо прочего выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату.

В договоре аренды земельного участка стороны согласовали условие о размере арендной платы, порядке ее оплаты и изменении расчета в связи с изменением действующего законодательства.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается использование арендатором (субарендатором) земельного участка в спорный период и наличие у общества обязанности вносить соответствующую плату за такое использование.

Также установлено, что договор аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. 

Арендная плата подлежит начислению (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлениях от 09.04.2014 по делу №А32-4307/2013 и от 15.03.2018 по делу А15-1557/2017.

Материалами дела подтверждается использование обществом и его субарендатором земельного участка.

Это использование и исполнение договора началось после заключения договора аренды 03.08.2006 года. Право аренды зарегистрировано также в 2006 году в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных, предусмотренных законом случаях.

По смыслу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Между тем, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, в решении сделаны выводы о ничтожности сделки спустя почти два года после истечения установленного законом десятилетнего срока, что не может быть признано законным судом апелляционной инстанции.

Кроме того, по делу № А15-1557/2017, оставленным без изменения Постановлением 16 ААС и ФАС Северо-Кавказского округа по аналогичным требованиям истца с ответчика за предыдущие периоды по тому же договору была взыскана арендная плата.

Материалами дела также подтверждается наличие задолженности общества по договору аренды №29 от 03.08.2006 за 2017 год в размере 2 131 025 руб.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает апелляционные жалобы администрации и управления обоснованными и подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене, в связи с чем апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» и администрации городского округа «город Каспийск» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.02.2019 по делу №А15-805/2018 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Удовлетворить требования Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» и администрации городского округа «город Каспийск».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» 2 160 975 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 29 от 03.08.2006.

В удовлетворении апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           С.А. Параскевова 

Судьи Д.А. Белов

И.А. Цигельников