АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19308/2023

09 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 09 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарановой К.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) об обязании вступить в договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022,

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при рассмотрении спора об обязании вступить в договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, И.А. Иванова

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 04.06.2024 сроком действия 1 год (представлены удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании),

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 08.11.2023 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен), 

 

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о понуждении к вступлению в договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022 на следующих условиях:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, земельный участок, I государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1859 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к настоящему договору).

1.2. Кадастровый номер Участка: 55:36:040102:117.

1.3. Местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 5-этажное административное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Орджоникидзе, д. 48.

1.4. Цель использования Участка: для эксплуатации объекта недвижимости.

1.5. Разрешенное использование Участка: для общественно-деловых целей, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

1.6. На Участке имеются следующие объекты капитального строительства:

- нежилое здание с кадастровым номером 55:36:000000:20219, площадью 3 336,8 кв.м, в нем помещения с кадастровыми номерами:

- 55:36:040102:5227, площадью 42,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (регистрационная запись № 55-55-01/105/2005-812 от 29.11.2005);

- 55:36:040102:5671, площадью 2500,5 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (регистрационная запись № 55:36:040102:5671-55/092/2020-6 от 20.05.2020);

- 55:36:000000:111192, площадью 365,8 кв. м, находящееся в федеральной собственности и передано в оперативное управление Государственному учреждению -отделения пенсионного фонда Российской Федерации по Омской области (регистрационная запись № 55:36:000000:111192-55/092/2022-9 от 09.02.2022);

- 55:36:000000:111193, площадью 199,4 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО5 (регистрационная запись № 55-55-01/079/2012-903 от 02.05.2012);

- 55:36:000000:111195, площадью 20,2 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО6 (регистрационная запись 55:36:000000:111195-55/092/2020-6 от 21.10.2020);

- 55:36:000000:111196, площадью 20,2 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55-01/00-17/2001-41956 от 18.06.2001);

- 55:36:000000:111197, площадью 169,9 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (регистрационная запись № 55:36:000000:111197-55/092/2020-6 от 20.05.2020);

- 55:36:000000:151527, площадью 19,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО8 '(регистрационная запись № 55-55-01/231/2013-045 от 18.10.2013);

- иное сооружение, наименование: тепловые сети, с кадастровым номером 55:36:040102:6941, протяженностью 65 м, находящееся в муниципальной собственности (регистрационная запись № 55:36:040102:6941-55/092/2022-3 от 07.06.2022).

1.7 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.08.2022г. № КУВИ-001/2022-147481423 Участок расположен в охранной зоне с особыми условиями использования территорий, в отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьями 56 Земельного кодекса Российской Федерации (приложение № 1 к настоящему договору).

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер обязательства Арендатора по договору соразмерен доле в. праве собственности на помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219, определяется в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 2 к настоящему Договору) и для ФИО1 составляет 55 892,34 рублей в месяц.

2.2. Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

1) изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2)  изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на  1  января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (применяется при расчете арендной платы за Участок от его кадастровой стоимости);

3) индексация размера арендной платы на уровень инфляции.

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по| договорам аренды земельных участков на уровень инфляции сТ января очередного ^ода содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы или составление дополнительного соглашения при этом не требуются.

В случае направления Арендодателем Арендаторам письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендаторы обязаны принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление дополнительного соглашения при этом не требуется.

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Арендная плата, рассчитанная на основании величины рыночной стоимости права аренды земельного участка, изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в три года.

2.3. Арендаторы перечисляют арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 2 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который .производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

2.4. Арендная плата оплачивается Арендаторами в размере и порядке, установленном настоящим договором, с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (Приложение № 1).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ

3.1. Арендаторы имеют право:

1) передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления.

2) передать арендованный Участок в субаренду в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления.

3.2. Арендаторы обязаны:

1) использовать Участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2) своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором;

3) в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на Участке, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить Арендодателю копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем);

4) не нарушать права землепользователей, землевладельцев и арендаторов смежных земельных участков;

5) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

6) соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на Участке в соответствии с законодательством;

8) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

9) письменно в течение 2-х рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов;

10) обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилегающей территории;

11) обеспечить беспрепятственный доступ на Участок представителям Арендодателя и (или) уполномоченных органов, осуществляющих контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель (далее - уполномоченные органы), в случаях, предусмотренных законодательством, а также предоставить представителям Арендодателя и (или) уполномоченным органам правоустанавливающие документы на Участок;

12) не допускать осуществления на Участке строительства объектов;

13) не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов;

14) выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, беспрепятственно освободить участок и обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации.

В случае если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, Арендаторы должны обеспечить свободный доступ представителям собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта в целях обеспечения его безопасности;

15) ежеквартально не позднее 1 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей;

16) организовать вывоз бытовых отходов и мусора, образовавшихся в результате деятельности. Вывоз бытовых отходов и мусора осуществляется Арендаторами Участка самостоятельно или путем заключения договора со специализированной организацией. Если Арендаторы Участка самостоятельно осуществляет вывоз бытовых отходов и мусора, то обезвреживание и размещение бытовых отходов и мусора производится на полигонах бытовых отходов на основании договора с организациями, имеющими соответствующую лицензию. Исполнение обязанности по организации вывоза бытовых отходов и мусора должно быть подтверждено Арендаторами Участка договором или иными документами! (талон, квитанция);

17) не допускать размещения на Участке нестационарных торговых объектов;

18) обеспечивать на Участке соблюдение ограничений, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации;

19) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

1) осуществлять контроль за использованием Участка Арендаторами;

2) вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты;

3) требовать от Арендаторов возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендаторами прав и законных интересов собственника Участка;

4) воспрепятствовать работам, ведущимся Арендаторами на Участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора в следующих случаях:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению;

- порче земель при наличии соответствующего акта уполномоченного органа;

- невыполнения обязательств, предусмотренных подпунктом 16 пункта 3.2;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

При этом Арендодатель направляет Арендаторам письменное уведомление о необходимости исполнения Арендаторами обязательства в течение 30 календарных дней.

6) в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора в случаях:

- установления |факта существенного нарушения одной из сторон законодательства при заключении настоящего договора;

- установления факта предоставления недостоверных сведений в департамент при заключении настоящего договора;

- изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд в порядке и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления Арендодателем письменного уведомления Арендаторам.

4.2. Арендодатель обязан:

1) не воспрепятствовать хозяйственной деятельности Арендаторов, если она не противоречит условиям настоящего договора, а также земельному и гражданскому законодательству;

2) обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. 3а неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона   несет   ответственность,   предусмотренную   законодательством   и   настоящим договором.

5.2. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендаторы уплачивают неустойку в виде пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату уплаты пени, от просроченной суммы за каждый день просрочки.

5.3. При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендаторов уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости Участка.

5.4. При несвоевременном возврате имущества Арендаторами Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки.

5.5. В случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 17 пункта 3.2 настоящего договора, Арендаторы уплачивают штраф в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

5.6. Платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 настоящего договора, Арендаторы перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора.

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя, если иное не установлено законодательством.

7. ДЕЙСТВИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7.2. Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством.

7.3. По окончании срока действия настоящего договора договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление Арендаторов не требуется.

7.4. Место исполнения договора: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 5-этажное административное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Орджоникидзе, д. 48.

8. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

8.1. В рамках настоящего договора под форс-мажорными обстоятельствами понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, военные действия, забастовка, разрыв магистральных трубопроводов, иные чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, препятствующие исполнению настоящего договора.

Форс-мажорные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующими документами.

8.2. В случае, продолжения форс-мажорных обстоятельств свыше трех месяцев, стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения об изменении условий договора или его продолжении.

8.1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

8.1.1. Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1 - 1.5 раздела 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1,5,6,8,12,13,16,17 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Арендаторы подтверждают Арендодателю, что на день подписания договора у Арендаторов отсутствуют обязательства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора, и что они имеют право заключить настоящий договор в соответствии со своей правоспособностью.

9.2. Арендаторы заведомо согласны на вступление в настоящий договор иных правообладателей объектов недвижимости (их частей), расположенных на Участке.

9.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

9.4. Корреспонденция, направленная Арендодателем в адрес Арендаторов, считается надлежащим образом направленной, в случае ее направления по адресу указанному в договоре или предоставленному Арендаторами в соответствии с подпунктом 9 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора.

9.5. Арендаторы заведомо согласны на обработку департаментом следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы.

10. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:

- акт приема передачи земельного участка (приложение № 1)

- порядок расчета арендной платы (приложение № 2);

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (приложение № 3);

11. РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск

БИК 015209001

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета) Единый      казначейский      счет:      40102810245370000044      (заполняется      в      поле корреспондентского счета)

Код  бюджетной  классификации  90911105012040401120  (для  перечисления  арендной платы)

КОД ОКТМО 52701000

Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени)

12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска Адрес: 644024, 

<

...>. Телефон: 

<

***>.

АРЕНДАТОР:

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

ИНН 

<

***>

СНИЛС 

<

***>

Паспорт гражданина РФ: серия 

<

...>, выдан 03.07.2009, Отделом № 2 УФМС

России по Омской области в Центральном административном округе города Омска

Адрес: 644122, 

<

...>».

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.10.2023 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

29.11.2023 ответчиком представлен отзыв и дополнения к отзыву, в которых предприниматель, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на то, что между сторонами имеются разногласия относительно условий заключения договора, касающихся размера арендной платы и других положений. Так, ответчик настаивает на том, что помещения, принадлежащие предпринимателю, используются для размещения объектов социального и пенсионного обеспечения, другие виды разрешенного использования земельного участка ответчиком не применяются, поэтому арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Порядок), то есть в размере 50% арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 3 Порядка. Также ответчик не согласен с включением в договор аренды договорной неустойки, указанной в пунктах 5.3, 5.4, 5.5 договора, с определенным истцом сроком аренды, с включением в договор аренды положений, обязывающих арендатора при отчуждении помещений в здании оформить с приобретателем таких помещений соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, зарегистрировать его в Управлении Росреестра по Омской области и предоставить соглашение арендодателю, с условием о подсудности споров по договору аренды.

01.02.2024 предпринимателем представлено встречное исковое заявление к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, в следующей редакции:

«в пункте 1.1 проекта договора установить срок аренды земельного участка - 10 лет;

пункт 1.4 договора изложить в редакции: «Цель использования Участка: для эксплуатации объекта недвижимости и размещения объектов социального и пенсионного обеспечения;

пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Размер обязательств Арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219, определяется в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 2 к договору) и для ФИО1 составляет 16 040,02 рублей в месяц»;

дополнить подпункт 2 пункта 2.2 договора аренды земельного участка следующим абзацем: «В случае уменьшения кадастровой стоимости земельного участка, перерасчет размера арендной платы производится по состоянию на дату начала применения сведений о кадастровой стоимости, определенную в соответствии с положениями ст.18 Федерального закона от 03.02.2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».

подпункт 3 пункта 3.2 проекта договора - исключить;

подпункт 9 пункта 3.2 проекта договора - изменить срок уведомления об изменении реквизитов арендатора на 30 дней;

пункты 5.3, 5.5 договора исключить;

в пункте 5.4 договора исключить положение об уплате штрафа в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка;

пункт 6.1 проекта договора изменить договорную подсудность: «Споры рассматриваются по месту нахождения ответчика»;

Изменить Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка (Приложение №2 к договору) и Расчет арендной платы для Сороки С.Н в 2023 году и определить:

«Размер   годовой   арендной   платы   за   предоставленный   в   аренду   земельный   участок рассчитывается по формуле: An= Кс х Кф, где:

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117, площадью 1859 кв.м., 11 451 000 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,2 (п. 17 Приложения к Порядку). Годовой размер арендной платы с учетом доли в праве пользования 1488/1859 и 50-ти процентного поправочного значения (п. 10 Порядка) составляет: 192 480,28 рублей в год».

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.02.2024 встречное исковое заявление предпринимателя принято, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В ходе судебного разбирательства предпринимателем в материалы дела представлены дополнительные документы, подтверждающие назначение и характер использования помещений в здании, принадлежащих ИП ФИО1, а также дополнительные пояснения от 20.06.2024 относительно обстоятельств фактического использования помещений в здании, расположенном на рассматриваемом земельном участке.

Департаментом в материалы дела представлены возражения на отзыв предпринимателя, отзыв на встречный иск, в которых истец настаивал на обоснованности позиции, обозначенной в первоначальном исковом заявлении в части вида использования земельного участка и применяемого коэффициента при расчете арендной платы, который определен Департаментом с учетом вида разрешенного использования земельного участка, зафиксированного в сведениях ЕГРН о таком земельном участке, а также в части предусмотренных договором мер ответственности арендатора, установленных в соответствии с типовой формой договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением директора Департамента. Также Департаментом представлены дополнительные доказательства (акт осмотра земельного участка № 071 от 30.05.2024) в подтверждение видов фактического использования принадлежащих предпринимателю помещений в здании.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в представленных в материалы дела процессуальных документах.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с Положением «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска.

Целью деятельности Департамента является эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования; осуществление контроля за целевым и эффективным использованием муниципального имущества города Омска; обеспечение соблюдения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом города Омска; защита имущественных интересов муниципального образования город Омск. Департамент осуществляет контроль за соблюдением требований федерального законодательства, правовых актов органов местного самоуправления города Омска и других нормативных правовых актов в сфере учета, управления, распоряжения и использования муниципальной собственности города Омска в пределах своей компетенции.

ИП ФИО1 является собственником помещений в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219 по адресу: 

<

...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040102:117.

Помещения в здании принадлежат нескольким физическим и юридическим лицам на праве собственности и праве оперативного управления, ответчик владеет нежилыми помещениями площадью 2 500,5 кв.м. и 169,9 кв.м.

Письмом от 27.09.2022 № Исх-ДИО/13130 Департамент уведомил ответчика о необходимости подписать проект договора аренды земельного участка.

В ответ ИП ФИО1 направил в адрес Департамента письмо от 02.11.2022, в котором изложил имеющиеся возражения относительно отдельных условий договора аренды земельного участка.

30.11.2022 Департамент направил предпринимателю письмо № Исх-ОГ-ДИО/1720, в котором указал, что в целях урегулирования разногласий ответчику рекомендовано подготовить протокол разногласий к договору или подписать проект договора, предложенный Департаментом.

23.12.2022 ИП ФИО1 направил в адрес Департамента письмо, в котором просил учесть замечания арендатора при подготовке проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117.

В связи с указанным, поскольку предприниматель не обратился в Департамент для подписания указанного выше договора аренды, полагая, что имеются основания для обязания ответчика подписать договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022 в редакции Департамента, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Указывая на наличие разногласий между сторонами договора по поводу его отдельных условий, предприниматель обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит урегулировать возникшие разногласия.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований Департамента и о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ИП ФИО1 об урегулировании разногласий, исходя из следующего.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, одной из форм которой является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительному праву юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, на приобретение их в аренду, корреспондирует обязанность указанных лиц по уплате арендной платы за владение и пользование земельным участком, в порядке, на условиях и сроки внесения которой подлежат определению по соглашению сторон (по договору аренды).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пунктам 1, 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключить договор аренды земельного участка (пункты 1 – 4 указанной статьи).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, не оспаривая факт расположения на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040102:117 (являющемся предметом договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022) помещений в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219, принадлежащих на праве собственности ИП ФИО1, как и факт необходимости заключения договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, указывает на несогласие с редакцией договора, предложенной Департаментом, в части пунктов 1.1, 1.4, 2.1, 2.2, подпункта 3 пункта 3.2, подпункта 9 пункта 3.2, пунктов 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 договора, а также с редакцией приложения № 2 к договору «Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора».

Сама по себе императивная обязанность к вступлению в договор не исключает право его стороны на заявление разногласий.

В данном случае, исходя из приведенных выше положений статьи 39.20 ЗК РФ, предприниматель, получив проект договора от Департамента и направив возражения относительно отдельных условий договора, фактически отказался от подписания договора в представленной редакции, что в соответствии с нормами ЗК РФ влечет право Департамента обратиться в суд с иском о понуждении ИП ФИО1 к заключению договора аренды земельного участка под объектами недвижимости, при этом в рамках соответствующего спора между сторонами также может быть рассмотрен спор об урегулировании разногласий.

Так, разногласия между сторонами договора возникли, в том числе, по пункту 1.1 договора в части установления срока аренды земельного участка.

В соответствии с редакцией пункта 1.1 договора, предложенной Департаментом, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора соответствующий земельный участок сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, в то время как предприниматель настаивает на указании в договоре срока аренды земельного участка – 10 лет.

Признавая обоснованной позицию ИП ФИО1 в указанной выше части, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 названной статьи.

Так, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Аналогично пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Таким образом, приведенными выше нормами действующего законодательства установлен только максимальный срок аренды земельного участка, предоставляемого в аренду собственнику расположенного на таком участке объекта недвижимости.

Испрашиваемый предпринимателем в рассматриваемом случае срок аренды земельного участка не превышает срок, установленный подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

При таких обстоятельствах, поскольку в силу положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора, постольку позиция ИП ФИО1 о включении в пункт 1.1 договора условия о сроке аренды земельного участка продолжительностью 10 лет является правомерной и обоснованной.

Далее, ответчик также возражает относительно предложенных Департаментом условий пунктов 1.4, 2.1 договора и редакции Приложения № 2 к договору в части установления вида разрешенного использования принадлежащих предпринимателю нежилых помещений в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219 и применимого в связи с определением такого вида разрешенного использования экономически обоснованного коэффициента при расчете размера арендной платы за пользование соответствующим земельным участком.

Так, предприниматель настаивает на том, что принадлежащие ему нежилые помещения в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040102:117, фактически используются только для размещения объектов социального и пенсионного обеспечения, поскольку в соответствии с государственными контрактами № 2-юр ИКЗ от 23.07.2020, № 487-з ИКЗ от 01.12.2022 принадлежащие предпринимателю помещения в здании по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 48, предоставлены во владение и пользование Отделению Пенсионного фонда по Омской области и Государственному учреждению – Центру по выплате пенсий и обработке информации Пенсионного фонда РФ в Омской области (в связи с реорганизацией Пенсионного фонда РФ арендатором по государственным контрактам стало Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области).

Другие виды разрешенного использования земельного участка предпринимателем, по его утверждению, не применяются, под иные цели помещения в здании, принадлежащие ИП ФИО1, не используются, в связи с чем при расчете арендной платы по договору № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, заключенному с предпринимателем, по его мнению, должен применяться экономически обоснованный коэффициент в размере 4,2 (пункт 17 Приложения к Порядку), установленный для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий и объектов социального обеспечения, в которых располагаются социальные, пенсионные и иные службы, осуществляющие прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных и пенсионных выплат; также арендная плата для предпринимателя должна определяться в размере 50% арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 3 Порядка (пункт 10 Порядка).

Настаивая на том, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117 и расположенного на нем здания с кадастровым номером 55:36:000000:20219 является размещение объектов торговли и бытового обслуживания, в связи с чем при расчете арендной платы по договору № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022 подлежит применению экономически обоснованный коэффициент в размере 5,9 (пункт 5 Приложения к Порядку, за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса), Департамент ссылается на то, что, по сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:117 имеет вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, на то, что в здании расположены помещения, фактически используемые для оказания услуг торговли, и на то, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

Отклоняя приведенные выше доводы сторон в части применения в рассматриваемой ситуации значений экономически обоснованного коэффициента, предусмотренных пунктами 5, 17 Приложения к Порядку, и определяя экономически обоснованный коэффициент, подлежащий применению при расчете арендной платы по договору, заключаемому с предпринимателем, в соответствии с пунктом 7 Приложения к Порядку (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения), суд руководствуется следующим.

В настоящем случае размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком, в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (Порядок), что сторонами не оспаривается. 

Согласно пункту 3 Порядка расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс х Кф,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент.

Значение Кф определяется в соответствии с приложением к Порядку.

При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

ИП ФИО1 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 55:36:040102:5671, 55:36:000000:111197, расположенных в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040102:117, по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:117 является землей населенных пунктов с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обслуживания, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Представленными в материалы дела документами, в том числе выписками из ЕГРН в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 55:36:040102:5671, 55:36:000000:111197, подтверждается, что часть указанных помещений передана по государственным контрактам в аренду Отделению Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области и фактически используется для размещения объектов социального обеспечения. Указанное обстоятельство по существу не оспаривается и Департаментом, документально со стороны истца не опровергнуто.

Вместе с тем системный анализ представленного в материалы дела технического паспорта нежилого строения по адресу: 

<

...>, а также содержания государственных контрактов № 2-юр ИКЗ от 23.07.2020, № 487-з ИКЗ от 01.12.2022 с учетом дополнительных соглашений к контрактам позволяет установить, что Отделением Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области используется не вся площадь принадлежащих предпринимателю на праве собственности нежилых помещений с кадастровыми номерами 55:36:040102:5671, 55:36:000000:111197.

Так, согласно государственному контракту № 2-юр ИКЗ от 23.07.2020, во владение и пользование Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области переданы помещения № 3-20, 22-24, 26-28 на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

При этом предпринимателю на первом этаже указанного здания принадлежат на праве собственности помещения № 1-39, а согласно экспликации к поэтажному плану строения по адресу: 

<

...>, № 34, № 35 первого этажа имеют назначение «кабинет», в связи с чем довод ответчика о том, что все принадлежащие ему помещения в здании либо используются Отделением Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области, либо имеют вспомогательный характер и используются для жизнеобеспечения здания (лестничные клетки, вестибюль, коридоры, электрощитовая,  туалеты и т.д.) подлежит отклонению, как не соответствующий материалам дела.

В то же время, по сведениям ответчика, документально не опровергнутым истцом, указанные выше помещения – кабинеты (не переданные в пользование Отделению Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области) используются предпринимателем для своих нужд, не связанных с осуществлением торговли или оказанием услуг общественного питания и бытового обслуживания, что квалифицируется судом, с учетом указанного в экспликации к поэтажному плану строения назначения помещений – «кабинеты», в качестве использования в качестве офисных и административных помещений делового назначения.

При этом доводы Департамента, заявленные со ссылкой на представленный в материалы дела акт осмотра земельного участка № 071 от 30.0.2024 и приложенные к нему фотоматериалы, о том, что принадлежащие предпринимателю помещения первого этажа здания используются, в том числе, для оказания услуг бытового обслуживания (центр рентгено-диагностики «Пикассо», студия массажа «Body Time», печать фотографий), судом отклоняются, поскольку содержание названного выше акта осмотра и приложенных к нему фотоматериалов не позволяет достоверно установить, что указанные выше организации бытового обслуживания располагаются именно на 1 этаже здания, в помещениях, принадлежащих именно предпринимателю. При этом суд обращает внимание на то, что в отношении организаций студии массажа «Body Time», печати фотографий вовсе отсутствуют фотоизображения, подтверждающие их расположение в конкретном кабинете здания по адресу: 

<

...>.

В свою очередь расположение на первом этаже здания центра рентгено-диагностики «Пикассо» также не свидетельствует об использовании помещений предпринимателя для цели торговли или оказания услуг общественного питания и бытового обслуживания.

Относительно установленного Департаментом по результатам осмотра здания факта расположения в цокольном этаже здания магазина «Техноавиа» суд отмечает, что имеющиеся в материалах дела документы (экспликация к поэтажному плану строения по адресу: 

<

...>, договор аренды № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, представленным Департаментом, в пункте 1.6 которого перечислены расположенные на участке объекты недвижимости и их собственники) позволяют установить, что названный магазин располагается в помещениях, принадлежащих ФИО5 (площадью 199,4 кв.м.), а не в помещениях ИП ФИО1

В то же время осуществление иными собственниками помещений в здании таких видов деятельности, как торговля и оказание услуг бытового обслуживания, не свидетельствует о том, что соответствующие виды использования должны учитываться при определении видов фактического использования здания и земельного участка в отношении предпринимателя.

При этом иные доказательства, подтверждающие фактическое использование принадлежащих предпринимателю помещений в рассматриваемом здании для цели размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, в материалах дела также отсутствуют и Департаментом не представлены.

Так, совокупность представленных в материалы доказательств свидетельствует о том, что принадлежащие предпринимателю помещения предназначены и фактически используются для целей осуществления деятельности Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Омской области, а также в качестве офисных и административных помещений делового назначения, в то время как указанный Департаментом вид использования – для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, не соответствует фактическому использованию ответчиком помещений в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117.

Как следствие, с учетом положений пункта 3 Порядка, устанавливающих, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования, и с учетом того, что помещения в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219 используются предпринимателем как для размещения объектов социального обеспечения, так и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, суд приходит к выводам о том, что в пункте 1.4 договора должна быть указана цель использования Участка: для эксплуатации объекта недвижимости (что соответствует, в том числе, и интересам арендатора, поскольку приведенная формулировка не ограничивает эксплуатацию объекта недвижимости конкретными видами использования), и о том, что арендная плата по договору № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, заключаемому с предпринимателем, должна определяться с применением экономически обоснованного коэффициента, установленного пунктом 7 Приложения к Порядку, в размере 4,5.

Применительно к порядку расчета размера ежемесячной арендной платы, определяемому в Приложении № 2 к Порядку, суд также считает необходимым отметить, что в силу части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 данной статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Так, в соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117, с 01.01.2023 в отношении указанного земельного участка установлена и применяется кадастровая стоимость в размере 11 451 000 руб.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора и урегулирования разногласий между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117 применимой является кадастровая стоимость участка в размере 11 451 000 руб., в связи с чем расчет ежемесячной арендной платы по договору в отношении предпринимателя на момент урегулирования разногласий осуществлен судом исходя из указанной кадастровой стоимости.

Как следствие, размер ежемесячной арендной платы определен судом в пункте 2.1 договора для ФИО1 в сумме 34 371,56 руб.; в приложении № 2 к договору указана кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117 – 11 451 000 руб., применимый экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (пункт 7 Приложения к Порядку), годовой размер арендной платы ФИО1 с учетом доли в праве пользования 1488/1859: 412 458,72 рублей в год, ежемесячный размер арендной платы ФИО1 с учетом доли в праве пользования 1488/1859: 34 371,56 руб. в месяц.

Относительно довода ответчика о включении в подпункт 2 пункта 2.2 договора абзаца следующего содержания: «В случае уменьшения кадастровой стоимости земельного участка, перерасчет размера арендной платы производится по состоянию на дату начала применения сведений о кадастровой стоимости, определенную в соответствии с положениями ст.18 Федерального закона от 03.02.2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», суд считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, правовых позиций, выраженных в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Иными словами, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и зависит от принимаемых органом исполнительной власти нормативных правовых актов. При этом, отмена того или иного акта судом может повлечь необходимость ретроспективного перерасчета платы, что прямо будет следовать из закона.

Таким образом, арендная плата за землю из состава земель государственной или муниципальной собственности регулируется в соответствии с нормативными правовыми актами, вне зависимости от условий, согласованных сторонами в договоре аренды соответствующего земельного участка.

С учетом указанного, учитывая, что редакция пункта 2.2 договора, предложенная Департаментом, содержит условие об изменении размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости участка (что соответствует положениям статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), суд приходит к выводу о допустимости и достаточности применения соответствующей редакции условия Договора, в то время как уточнения такого условия, предложенные предпринимателем, не имеют правового значения при регулировании правоотношений, возникших между сторонами договора в связи с исчислением размера арендной платы, поскольку в любом случае не изменяют и не отменяют порядок исчисления платы и порядок определения применимой кадастровой стоимости земельного участка, установленные применимыми нормативными правовыми актами.

По мнению суда, редакция пункта 2.2 договора, предложенная Департаментом, не нарушает права ИП ФИО1, поскольку размер арендных платежей по договору в любом случае будет исчисляться в соответствии с действующими в соответствующий период действия договора аренды положениями законодательства, определяющими порядок применения кадастровой стоимости земельного участка.

Признавая обоснованным довод предпринимателя об исключении из договора положений подпункта 3 пункта 3.2 договора, устанавливающего обязанность арендатора в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить арендодателю копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), суд отмечает, что действующим законодательством такая обязанность на прежнего собственника объекта недвижимости по отношению к собственнику земельного участка (в том числе находящегося в государственной или муниципальной собственности), на котором расположен соответствующий объект недвижимости, не возложена.

При этом исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 N Ф04-6376/2020 по делу N А46-7753/2020).

По аналогичным основаниям суд признает обоснованными возражения арендатора относительно содержания подпункта 9 пункта 3.2 договора в части срока письменного уведомления Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов арендатора.

Принимая редакцию подпункта 9 пункта 3.2 договора, предложенную предпринимателем, суд учитывает, что действующим законодательством не установлен срок уведомления арендатором арендодателя об изменении указанных сведений, подлежащих включению в договор, при этом в рассматриваемом случае сторонами не достигнуто согласие по поводу включения в условия договора срока уведомления об изменении реквизитов арендатора продолжительностью 2 рабочих дня. В то же время арендатор считает допустимым установить продолжительность срока уведомления – 30 дней.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение условий, предложенных Департаментом, последним нормативно не обосновано.

При этом наличие соответствующего пункта в типовой форме договора, разработанной Департаментом, правового значения не имеет. Наличие у Департамента права устанавливать условия пользования земельными участками, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять наусловия заключаемого договора, поскольку иное противоречило бы нормам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По основаниям, изложенным выше, суд также не может согласиться с редакцией пункта 5.4 договора, предложенной Департаментом в части определения размера ответственности за несвоевременный возврат земельного участка арендатором арендодателю.

Применительно к условиям пункта 5.4 договора судом принято во внимание, что согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора и в случае несвоевременного возврата имущества производится в размере, определенном этим договором.

При этом взыскание арендодателем с арендатора штрафной санкции за несвоевременный возврат имущества после прекращения договора аренды действующим законодательством в императивном порядке не предусмотрено, в связи с чем, в отсутствие на то согласия ИП ФИО1 на включение в договор аренды условия о взыскании с арендатора штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости участка за каждый день просрочки возврата имущества (как это предложено Департаментом), соответствующее условие не может быть включено судом в договор.

Суд полагает необходимым изложить условие пункта 5.4 договора в части размера оплаты фактического использования имущества в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ, то есть в размере арендной платы за весь период просрочки возврата имущества.

Исключая предложенные Департаментом условия пунктов 5.3, 5.5 договора из текста договора, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Учитывая, что во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, предприниматель является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

При этом исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 N Ф04-6376/2020 по делу N А46-7753/2020).

В рассматриваемом случае, сторонами не достигнуто согласие по поводу возможности включения условий договора о штрафной ответственности арендатора в случае незаключения арендатором соглашения о передаче прав и обязанностей по договору с новым собственником объекта (доли в нем) в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, и непредоставления арендодателю копии указанного соглашения, и в случае нарушения арендатором запрета на размещение на участке нестационарных торговых объектов.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение условий, предложенных Департаментом, последним нормативно не обосновано, в связи с чем основания для урегулирования разногласий в обозначенной части (пункты 5.3, 5.5 договора) в соответствии с позицией Департамента отсутствуют.

Также между сторонами договора № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022 возникли разногласия по поводу содержания пункта 6.1 договора в части определения подсудности споров, возникающих в ходе исполнения договора.

Так, правила определения подсудности споров устанавливаются действующим процессуальным законодательством.

В частности, статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применимого к рассматриваемым правоотношениям (с учетом наличия у истца статуса юридического лица, наличия у ответчика статуса индивидуального предпринимателя и характера рассматриваемых правоотношений, как возникающих в связи с осуществлением предпринимательской (хозяйственной) деятельности), определено, что иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по адресу или месту жительства ответчика.

Указанное правило территориальной подсудности споров может быть изменено по соглашению сторон (статья 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в рассматриваемом случае сторонами договора не достигнуто соглашение об определении подсудности по месту нахождения арендодателя (Департамента), в связи с чем основания для включения такого условия в договор у суда отсутствует, а соответствующее условие договора подлежит определению в соответствии с положениями действующего законодательства о разрешении споров по месту нахождения ответчика.

В соответствии со статьёй 173 АПК РФ принимая судебный акт, суды должен учесть, что по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Данное требование к содержанию решения суда об обязании заключить договор также изложено и в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» согласно которому, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 21 означенного выше Постановления Пленума ВС РФ положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

По данной категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2021 № Ф04-6153/2020 по делу № А03-2959/2020).

С учётом изложенного, учитывая, что разногласия при согласовании условий договора аренды в рассматриваемом случае возникли между Департаментом и предпринимателем, бремя несения судебных расходов в порядке статьи 110 АПК РФ по встречным исковым требованиям возлагается на Департамент в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить в части понуждения индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к вступлению в договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) заключить договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022.

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-12559 от 20.09.2022, определив условия указанного договора в следующей редакции:

пункт 1.1: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 10 лет, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 859 кв.м., именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к настоящему договору).»;

пункт 1.4: «Цель использования Участка: для эксплуатации объекта недвижимости.»;

пункт 2.1: «Размер обязательства Арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 55:36:000000:20219, определяется в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 2 к настоящему Договору) и для ФИО1 составляет 34 371,56 руб. в месяц.»;

подпункт 3 пункта 3.2 исключить;

подпункт 9 пункта 3.2: «письменно в течение 30 дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов»;

пункт 5.3 исключить;

пункт 5.4: «При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы.»;

пункт 5.5 исключить;

пункт 6.1: «Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке по месту нахождения ответчика.»;

приложение № 2 к договору аренды земельного участка: «Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Порядок).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Кф х И, где:

Ап – размер годовой арендной платы в руб.

Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:117, площадью 1859 кв.м., 11 451 000 руб.

Кф – экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (пункт 7 Приложения к Порядку)

И – коэффициент уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период).

Годовой размер арендной платы ФИО1 с учетом доли в праве пользования 1488/1859 составляет: 412 458,72 рублей в год;

Ежемесячный размер арендной платы ФИО1 с учетом доли в праве пользования 1488/1859 составляет: 34 371,56 руб. в месяц.».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         И.А. Иванова