ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва                                                                      Дело № А40-152353/18-50-677

17.12.2018 г.                                                                                                 

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2018г.

Полный текст решения изготовлен 17.12.2018г.

Арбитражный суд в составе 

Председательствующего: И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола помощником судьи О.Н. Харламовой

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества "Центр управления непрофильными активами атомной отрасли" (105005, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос. per. 19.08.2009)

к Обществу с ограниченной ответственностью "АльСпаНа" (127410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 25.10.2007)

о взыскании 3 459 843 руб. 78 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по дов. № 66/40-ДОВ от 15.08.2018г.

от ответчика: ФИО2 по дов. № 1 от 22.01.2018г., ФИО3 - генеральный директор.

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "Центр управления непрофильными активами атомной отрасли" обратилось в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "АльСпаНа" о взыскании суммы расходов на коммунальные услуги в соответствии с договором аренды N 246/12-09 от 10.12.2009 г. в размере 724 455,20 руб., штрафа за проведение несогласованных перепланировок арендуемых помещений в размере 1 921 054,44 руб., суммы неосновательного обогащения в размере 270 472,70 руб., суммы упущенной выгоды арендодателя вследствие неисполнения обязанности арендатора по возврату арендованного имущества в размере 499 548,63 руб., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, по доводам которого против удовлетворения исковых требований возражал, исковые требования признал только в части требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 05.07.2015 по 10.12.2017 в сумме 256 521,12 руб.

Истец представил письменные пояснения по делу, поддержал исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела, между АО «ЦУФС» (правопреемник ФГУП «ЦУФС») (Арендодатель, истец) и ООО «АльСпаНа» (Арендатор, ответчик) был заключен Договор аренды № 246/12-09 от 10.12.2009 г., а также Дополнительные соглашения №1 от 01.12.2011 г., №2 от 18.04.2012 г, №3 от 14.04.2015 г., №4 от 01.12.2016 г., согласно которому Арендодатель передал во временное владение и пользование Арендатору следующее имущество: нежилые помещения, указанные в Приложении №2, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 256, 4 кв.м. (далее - Договор).

Срок действия Договора был установлен на 10 лет с 10.12.2009 г. до 09.12.2019 г.

Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных в заключенном договоре аренды. В соответствии с п. 7.3. Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор в случае невыполнения Арендатором условий Договора.

Письмом от 05.04.2017 г. № 62-04 АО «ЦУФС» уведомил ООО «АльСпаНа» об одностороннем отказе от Договора аренды № 246/12-09 от 10.12.2009 г. вследствие нарушения арендатором своих обязательств по Договору, а именно: нарушения арендатором сроков перечисления арендной платы, сдачи помещений в субаренду без согласия арендодателя, а также произведенной арендатором перепланировки.

Согласно вышеуказанному письму АО «ЦУФС» договор считается расторгнутым с 25.04.2017 г., за исключением обязательств ООО «АльСпаНа» по возврату помещений и оплате арендной платы.

ООО «АльСпаНа» было обязано освободить арендуемые помещения и передать их АО «ЦУФС» по акту возврата помещений в срок не позднее 30.04.2017 г. 

Однако ответчик помещения истцу не передал. 

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 27.12.2017 №321-04 об оплате задолженности по договору, штрафных санкций, упущенной выгоды и суммы неосновательного обогащения. 

26.01.2018 г. ответчиком в адрес истца было направлено письмо, согласно которому ответчик отказался признать требования обоснованными, поскольку на тот момент факты, являющиеся основаниями для взыскания указанных сумм, не были подтверждены судом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.03.2018 по делу № А40-111164/17 подтвержден факт сдачи помещений в субаренду без согласия арендодателя, а также факт произведенной арендатором перепланировки.

Актами от 19.09.2016 г. и 28.11.2017 г. были выявлены факты нарушения Договора на дату составления данных актов, которые стали основанием для расторжения Договора.

Таким образом, нарушение арендатором условий Договора имело место после заключения Дополнительного соглашения №4 от 01.12.2016 г. к Договору, являющегося неотъемлемой частью Договора. Следовательно, штрафные санкции, предъявленные за нарушение условий договора, подлежат начислению в соответствии с условиями Договора в редакции Дополнительного соглашения №4 от 01.12.2016 г.

При этом, ссылка ответчика на пропуск истцом срока исковой давности является необоснованной, поскольку требования заявлены на основании фактов нарушения условий Договора, о которых истцу стало известно на дату составления актов от 19.06.2016 г. и 28.11.2017 г., то есть в пределах общего срока исковой давности.

Кроме того, акт от 09.11.2012 г. подтверждал лишь факт нахождения в арендуемых помещениях наряду с арендатором третьих лиц и не фиксировал факты проведения несогласованных перепланировок, которые были выявлены актами от 19.06.2016 г. и 28.11.2017 г.

Исходя из ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с 5.3. Договора в редакции Дополнительного соглашения №4 от 01.12.2016 г. в арендную плату не включена плата за коммунальные услуги (электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, телефонная связь).

Согласно п. 5.6. Договора платежи, не включенные в арендную плату, осуществляются на основании выставленного счета и/или направленной претензии.

Истцом за период с 01.12.2016 г. по 10.12.2017 г. выставлены ответчику счета на возмещение расходов за коммунальные услуги на общую сумму 1 452 223,98 руб.: № 5 от 20.01.2017 за декабрь 2016, № 68 от 31.03.2017 за январь 2017, № 69 от 31.03.2017 за февраль 2017, № 80 от 26.04.2017 за март 2017, № 96 от 18.05.2017 г. за апрель 2017, № 158 от 02.10.2017 за май 2017, № 159 от 02.10.2017 за июнь 2017, № 160 от 02.10.2017 за июль 2017, № 161 от 02.10.2017 г. за август 2017, № 165 от 17.10.2017 за сентябрь 2017, №171 от 17.11.2017 за октябрь 2017, № 181 от 15.12.2017 за ноябрь 2017, № 3 от 16.01.2018 за декабрь 2017.

Таким образом, ответчик был обязан производить оплату коммунальных платежей на основании выставленных счетов, а, не руководствуясь своими расчетами.

Направление счетов на оплату коммунальных услуг подтверждается реестром документов с отметкой о получении ответчиком.

Договором не предусмотрена обязанность истца предоставлять ответчику счета энергоснабжающих организаций и платежные поручения, подтверждающие их оплату истцом.

Однако ответчик расходы за коммунальные услуги в полном объеме не возместил.

Исходя из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Сумма долга ответчика перед истцом составляет 724 455 руб. 20 коп.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доказательств погашения задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, сумма долга в размере 724 455 руб. 20 коп. подлежит взысканию с ответчика.

Истцом на основании п. 6.2. Договора за неисполнение  обязательства, предусмотренного п. 3.2.11. Договора (не производить перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя), начислен ответчику штраф в размере 1 921 054 руб. 44 коп.

При рассмотрении дел №А40-111164/17 и №А40-54209/18 было установлено, что актами осмотра территорий и помещений от 09.11.2012г., 19.09.2016г. и от 28.11.2017г. подтверждается, что в арендуемом помещении были проведены несогласованные перепланировки.

При этом, указанными судебными актами установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, в том числе - дата, когда было установлено нарушение, за которое предусмотрена договорная ответственность - 09.11.2012г.

Таким образом, расчет штрафа произведен истцом неверно, так как его необходимо производить исходя из условий п. 5.1. Договора без учета Дополнительного соглашения №4 от 01.12.2016г. к Договору, то есть исходя из размера месячной ставки аренды в размере 450 201,62 руб. с НДС, следовательно, размер штрафа составляет 1 350 604 руб. 86 коп.

Ответчиком заявлено письменное ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности в части иска о взыскании штрафа в размере 1 921 054 руб. 44 коп. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. ст. 199, 200 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Учитывая, что исковое заявление подано в арбитражный суд 04.07.2018г. (согласно штампу суда), установленный судами при рассмотрении дел № А40-111164/17 и №А40-54209/18 факт, подтверждающий то обстоятельство, что в арендуемом помещении были проведены несогласованные перепланировки, согласно актам осмотра территории и помещений от 09.11.2012г., 19.09.2016г. и от 28.11.2017г., из чего следует, что истец узнал о своем праве требовать с ответчика штраф 09.11.2012г., иск в части взыскания штрафа удовлетворению не подлежат, ввиду истечения срока исковой давности - 09.11.2015г.

Письмом от 05.04.2017 г. № 62-04 АО «ЦУФС» уведомило ООО «АльСпаНа» об постороннем отказе от Договора, указав, что договор считается расторгнутым с 25.04.2017 г., за исключением обязательств ООО «АльСпаНа» по возврату помещений и оплате арендной платы.

Согласно письму Росреестра по г. Москве от 16.06.2017 г. № 77/100/506/2017-1717 в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о прекращении действия Договора аренды № 246/12-09 от 10.12.2009 г.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 4.1. Договора арендуемые помещения должны быть переданы арендатором и приняты арендодателем в течение 5 дней с момента прекращения арендных отношений, регулируемых Договором, то есть не позднее 30.04.2017 г. 

Однако ООО «АльСпаНа» в нарушение условий Договора и требований законодательства не освободило помещение, в связи с прекращением действия Договора и продолжило незаконно пользоваться имуществом истца.

Исходя из ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать с арендатора, который не возвратил или несвоевременно возвратил арендованное имущество, не только арендную плату за время просрочки, но и возмещения убытков в случае, если их размер превышает указанную плату.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются, в том числе, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях  гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Независимыми оценщиками ООО «ДиПиЭлТи» и ООО «Центр Оценки собственности» были подготовлены отчеты №86-03-17У-1 от 30.03.2017 г. и №462/10-17У-7-1 от 27.11.2017 г. об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за право пользования объектом нежилого фонда (далее - Отчеты).

Отчетами была определена рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды, нежилым, встроенным помещением общей площадью 1 256,4 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, в период неосновательного пользования арендованным имуществом. 

Согласно данным Отчетов размер ежемесячного платежа в период с 01.05.2017 по 26.11.2017 составил бы 702 481,60 руб., с учетом НДС 18%., а в период с 27.11.2017 г. по 10.12.2017 г. - 843 374,63 руб., с учетом НДС 18%.

Исходя из п. 5.2. Договора в редакции Дополнительного соглашения №4 от 01.12.2016 г. арендная плата рассчитывается, исходя из ставки 6 116, 06 руб., с учетом НДС 18%, без учета эксплуатационных и коммунальных расходов. Размер ежемесячного платежа по Договору составлял 640 351,48 руб., с учетом НДС 18%.

Таким образом, с учетом невозможности реализации намерения АО «ЦУФС» на сдачу нежилых помещений площадью 1 256,4 кв.м. в аренду другим лицам, ввиду его нахождения в фактическом владении АО «АльСпаНа» в период с 01.05.2017 г. по 10.12.2017 г., сумма упущенной выгоды АО «ЦУФС» за указанный период составляет 499 548,63 руб., с учетом НДС 18%.

При этом, вопреки доводам ответчика, истец не имел возможности сдать указанное имущество в аренду, поскольку ответчик неправомерно удерживал его и не освобождал арендуемые площади после расторжения Договора, в результате чего истец понес убытки в виде упущенной выгоды.

При указанных обстоятельствах, исковое требование о взыскании упущенной выгоды истца вследствие неисполнения обязанности ответчика по возврату арендованного имущества в размере 499 548 руб. 63 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Актами осмотра территорий и помещений от 19.09.2016 г., подписанными генеральным директором ответчика ФИО3, подтверждается, что арендатором была произведена несогласованная перепланировка помещений 36, 37, 38, 40 - снесены внутренние стены, а указанные помещения объединены с помещением № 39, которое не было сдано в аренду Арендатору. 

Таким образом, в результате действий арендатора по переоборудованию помещений было самовольно занято помещение №39 «раздевалка», площадью 20 кв.м.

Поскольку данное помещение не указано в Приложении № 2 к Договору, договор аренды в отношении указанного помещения считается незаключенным.

Арендатор пользуется указанным помещением (сдает его в субаренду) с 11.08.2010 г. по настоящее время, в том числе, в период действия договора аренды № 246/12-09 от 10.12.2009 г.

Согласно расчету истца, размер суммы, сбереженной арендатором вследствие неосновательного обогащения за пользование помещением №39 за период с 04.06.2015г. по 10.12.2017 г. в размере 270 472 руб. 70 коп.

Ответчиком заявлено письменное ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности в части искового требования о взыскании неосновательного обогащения. 

Учитывая, что исковое заявление подано в арбитражный суд 04.07.2018г. (согласно штампу суда), истец пропустил срок исковой давности для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения за период до 04.07.2015г., в связи с чем, истец вправе требовать взыскания неосновательного обогащения за период с 05.07.2015г. по 10.12.2017г. в размере 256 521 руб. 12 коп., исходя из размера месячной ставки аренды в размере 450 201,62 руб. с НДС.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Сумма задолженности в результате неосновательного обогащения ответчика за счет истца составляет размере 256 521 руб. 12 коп.

Доказательства обоснованности пользования денежными средствами в размере 256 521 руб. 12 коп. ответчик суду не представил.

Расходы по госпошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст. ст. 8-12, 15, 195, 196, 199, 200, 309, 310, 393, 619, 621, 622, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64-69, 71, 75, 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АльСпаНа" в пользу Акционерного общества "Центр управления непрофильными активами атомной отрасли" 724 455 (семьсот двадцать четыре тысячи четыреста пятьдесят пять) руб. 20 коп. долга, 256 521 (двести пятьдесят шесть тысяч пятьсот двадцать один) руб. 12 коп. неосновательного обогащения, 499 548 (четыреста девяносто девять тысяч пятьсот сорок восемь) руб. 63 коп. упущенной выгоды и 17 369 (семнадцать тысяч триста шестьдесят девять) руб. 65 коп. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Возвратить Акционерному обществу "Центр управления непрофильными активами атомной отрасли" из дохода федерального бюджета 221 (двести двадцать один) руб. 35 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

    СУДЬЯ:                                                                             И.А.Васильева