АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-17516/2023

г. Иркутск

28 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 664025, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СибСтальСтрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664009, Россия, 

<

...>) 

о взыскании 120 506,70 руб.,

третье лицо: Общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 125424, 

<

...>),

при участии представителя  истца ФИО2 по доверенности от 19.12.2022  (паспорт, диплом),

установил:

Администрация города Иркутска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СибСтальСтрой" о взыскании штрафа за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды земельного участка №549/17 от 15.08.2017 в размере 120 506 руб. 70 коп.

Истец исковые требования поддержал, ссылается на использование ответчиком арендованного земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования.

Ответчик в судебное заседание не явился, ранее исковые требования оспорил, в отзыве ссылается на факт приобретения объекта уже в построенном здании на спорном земельном участке, в связи с чем ответчик своими действиями вид разрешенного использования не изменял.

Поскольку неявка ответчика в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "СибСтальСтрой" на основании договоров купли-продажи нежилого помещения от 08.06.2011 и от 09.08.2013 приобрело у негосударственного образовательного учреждения начального профессионального образования Иркутская объединенная техническая школа Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" нежилые помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Право собственности ответчика на нежилые помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...>, зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 38АД 554069 от 08.07.2011 и 38АЕ 206193 от 27.08.2013.

В дальнейшем между Министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодатель), Общероссийской общественно-государственной организацией «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (арендатор, далее – ДОСААФ России) и обществом  с ограниченной ответственностью «СибСтальСтрой» (арендатор, далее – ООО «СибСтальСтрой») заключен договор аренды земельного участка №549/17 от 15.08.2017, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Красноярская, 11, кадастровый номер 38:36:000020:315, площадью 5 590 кв.м., под эксплуатацию существующих гаражей (п. 1.1. договора).

Основанием для заключения договора являются подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8., подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжение Правительства Иркутской области от 15.06.2017 №319-рп «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком», заявления ДОСААФ России и ООО «СибСтальСтрой» (п. 1.3. договора).

Пунктом 1.5. договора установлено, что разрешенное использование участка: под эксплуатацию существующих гаражей.

Согласно пункту 1.6. договора на участке имеются объекты недвижимости (здания, сооружения), находящиеся в собственности ДОСААФ России, которые перечислены в подпункте 1 указанного пункта, и находящиеся в собственности ООО «СибСтальСтрой», которые перечислены подпункте 2 указанного пункта.

Пунктом 1.8. договора стороны установили, что приведенная в п. 1.1., п. 1.4.-1.7. характеристика участка является окончательной. Любая деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно по письменному согласованию с арендатором в установленном законодательством порядке.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенным в п. 1.1., 1.5. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (п. 3.4.2. договора).

В соответствии с пунктом 5.2. договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 3.4.2. договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в двукратном размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

Как указывает истец, 29.08.2022 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:315, арендатором которого является ответчик, после чего составлен акт осмотра земельного участка.

В акте осмотра от 29.08.2022 установлено, что в границах земельного участка расположены гаражи, а также расположено нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000020:13347, в котором расположены офисные помещения, что является нарушением условий договора аренды №549/17 от 15.08.2017 в части вида разрешенного использования земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение №505-71-1116/23 от 21.02.2023, в котором администрация предлагала устранить допущенное нарушение в определенный для этого срок.

В ходе повторного обследования установлено, что допущенные нарушения не устранены, что, по мнению истца, является основанием для начисления ответчику неустойки на основании п. 5.2. договора в размере 120 506 руб. 70 коп.

Истец 26.04.2023 направил ответчику предупреждение с требованием оплатить неустойку, однако ответчиком претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор №549/17 от 15.08.2017 является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Требование истца основано на обстоятельствах использования ответчиком земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, установленного в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:315, а именно: наличия у ответчика в собственности нежилых помещений (офисных помещений), которые расположены в здании с кадастровым номером 38:36:000020:13347.

Указанные обстоятельства послужили основанием для начисления ответчику неустойки на основании п. 5.2. договора в размере 120 506 руб. 70 коп.

Ответчик требования истца оспорил, указал, что здание, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, построено и введено в эксплуатацию в 2012 году. Ответчиком нежилые помещения приобретены в собственность в 2011 и 2013 годах, договор аренды земельного участка заключен в 2017 году, следовательно, на момент заключения договора аренды указанное здание уже существовало и было построено на основании выданных разрешений, в связи с чем на стороне ответчика отсутствует ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Суд, оценив доводы сторон и материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 3.4.2. договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в двукратном размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

Пунктом 3.4.2. договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенным в п. 1.1., 1.5. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В пунктах 1.1. и 1.5. договора имеется указание на вид разрешенного использования спорного земельного: под эксплуатацию существующих гаражей.

Вместе с тем, в пункте 1.6. договора стороны указали, что на участке имеются объекты недвижимости: находящиеся в собственности ДОСААФ России, которые перечислены в подпункте 1 указанного пункта, и находящиеся в собственности ООО «СибСтальСтрой», которые перечислены подпункте 2 указанного пункта.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд, осуществив толкование условий договора, в том числе пунктов 1.1.-1.8, и обстоятельств, предшествующих заключению договора, пришел к выводу, что уже на момент заключения договора стороны констатировали, что на земельном участке, помимо гаражей, расположено здание и находящиеся в здании нежилые помещения, то есть стороны исходили не просто из установленного вида разрешенного использования, а исходя из сложившегося порядка землепользования, на который и  указали в п. 1.6. договора.

Более того, в п. 1.8. договора стороны придали указанным в п. 1.6. объектам статус «характеристики» участка, которая является окончательной.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что воля сторон при заключении договора была направлена не просто на предоставление земельного участка под эксплуатацию гаражей, находящихся в единоличной собственности лишь ДОСААФ России, а с целью эксплуатации уже возведённого на основании выданных разрешений здания с кадастровым номером 38:36:000020:13347 и расположенных в нем нежилых помещений, в том числе принадлежащих ответчику.

По мнению суда, толкование и применение п. 3.4.2., устанавливающего обязанность использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, невозможно в отрыве от пунктов 1.6. и 1.8. договора.

Кроме того, согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства от 26.05.2023 №945-71-2561/3 (представлено ответчиком совместно с отзывом), спорный земельный участок расположен в планировочном элементе О-04-01, в территориальной зоне: «Зоны размещения объектов городского транспорта (ПЗ-305)». Также Департамент архитектуры и градостроительства указал, что проект планировки территории планировочного элемента О-04-01 утвержден постановлением администрации г. Иркутска от 19.12.2018 №031-06-1144/8 и спорный земельный участок пересекает красная линия.

Однако указанный проект планировки территории утверждён значительно позже, чем поставлены на кадастровый учет здание с кадастровым номером 38:36:000020:13347 и нежилые помещения, принадлежащие ответчику и расположенные в указанном здании.

Таким образом, ответчик возведение здания с кадастровым номером 38:36:000020:13347 не осуществлял, а принадлежащие нежилые помещения приобрел на основании договоров купли-продажи в 2011 г. и 2013 г., то есть является добросовестным приобретателем.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено недопущение осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Как указано судом ранее, при заключении договора между Министерством имущественных отношений Иркутской области и арендаторами ясно следует, что цель и условия договора были направлены на аренду земельного участка с целью эксплуатации не только гаражей, но и здания (в том числе нежилых помещений, расположенных в здании).

В свою очередь, Администрация г. Иркутска, которая явилась правопреемником в рамках указанных взаимоотношений, не учла указанные ранее судом обстоятельства, в том числе фактический порядок землепользования, сформировавшийся до заключения договора.

В рассматриваемой ситуации толкование условий договора и их применение в том виде, котором это делает истец, является злоупотреблением правом, поскольку истец, зная об условиях договора №549/17 от 15.08.2017, в который он вступил в порядке правопреемства, в том числе о тех обстоятельствах, что земельный участок используется не только для эксплуатации гаражей, но и для имеющегося на земельном участке здания, которое построено задолго до заключения договора аренды, пренебрегая сложившимся порядком пользования земельным участком, осуществляет толкование договора в свою пользу, используя установленные в договоре неясности, что является недопустимым.

Использование положения ответчика как наиболее слабой стороны в рассматриваемых правоотношениях, которая не может повлиять на сложившиеся обстоятельства, которые и так являются известными для сторон и закреплены в условиях договора, является злоупотреблением правом со стороны истца.

Суд также учел, что истец совершает данные действия только в отношении ответчика, однако в отношении третьего лица, которое является собственником большей части нежилых помещений, данные действия истцом не совершаются, проверки не проводятся, предупреждения не выносятся, неустойка не предъявляется.

Кроме того, если признать толкование условий договора истцом правильным, то отсюда следует вывод, что на момент заключения договора ответчик уже был поставлен в ситуацию невозможности его исполнения, что недопустимо.

Учитывая изложенное, в силу положений статей 10, 330, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора и факта злоупотребления правом исковые требования о взыскании штрафа за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды земельного участка №549/17 от 15.08.2017 в размере 120 506 руб. 70 коп. заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не подлежит взысканию с истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

 

Судья                                                                                                 Е.В. Рукавишникова