Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-44907/2016

09 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" (место нахождения: Россия 115054, МОСКВА, ул. ВАЛОВАЯ 26; Россия 123100, Москва, Пресненская наб. д.8/стр.1/Юридическая фирма "Гольцблат БЛП" (ФИО2, ФИО3), ОГРН 

<

***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА" (место нахождения: Россия 188640, 

<

...> ПОМЕЩЕНИЕ 1-Н, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРЕЙД ГРУПП" (место нахождения: Россия 197372, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт КОМЕНДАНТСКИЙ 16/1/ПОМЕЩЕНИЕ 5-Н);

о взыскании стоимости неотделимых улучшений, 

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 17.11.2016), ФИО4 (доверенность от 17.11.2016);

- от ответчика: ФИО5 (доверенность от 06.10.2016);

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" (далее –                            ООО «Макдоналдс») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее – ООО «Альфа») о взыскании 25 452 600 руб. неосновательного обогащения, 367 294 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.04.2016 по 27.06.2016, процентов с 28.06.2016 по дату фактического исполнения обязательств, а также 100 000 руб. неустойки за нарушение условий предварительного договора (с учетом уменьшения размера исковых требований (том 10, листы 194-195), принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

В отзыве и дополнениях к нему ООО «Альфа» просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования. Представитель ответчика возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзывах и дополнениях к нему.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направило, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу в отсутствие указанного лица в порядке статьи 156              АПК РФ.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

31.05.2012 между ООО «Макдоналдс» и ООО «Альфа» заключен предварительный договор аренды нежилых помещений № 88-65/11 (далее – Предварительный договор), согласно которому истец обязался выполнить строительно-ремонтные работы в помещении ответчика с целью приспособления и подготовки помещения ответчика к работе ресторана «Макдоналдс», а ответчик обязался заключить с истцом долгосрочный договор аренды нежилого помещения и передать в пользование отремонтированное истцом Помещение на 25 лет для размещения в нем ресторана «Макдоналдс».

В дополнительном соглашении № 5 к Предварительному договору стороны установили, что в целях определения срока заключения долгосрочного договора (раздел 1 Предварительного договора) в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства сторон по заключению долгосрочного договора действуют по 31.12.2038.

До начала выполнения истцом работ в помещении не было какой-либо отделки и коммуникаций.

В Предварительном договоре стороны согласовали арендную плату в виде процента от оборота ресторана (3% от чистого оборота) и ежемесячной фиксированной денежной суммы.

Истец выполнил свои обязательства по проведению работ в помещении ответчика по устройству гидроизоляции, пожарной сигнализации, систем водоснабжения и электроснабжения, вентиляционной системы, монтажу напольных покрытий и другие работы.

Ответчик в нарушение Предварительного договора не заключил с истцом долгосрочный договор аренды, ссылаясь на затруднения в получении технических документов на помещение.

Поскольку 12.12.2012 ресторан «Макдоналдс» открылся для посетителей, стороны пришли к соглашению о заключении краткосрочного договора аренды от 12.12.2012 от № 88-148/12 (далее – Краткосрочный договор-1) на 11 месяцев до подписания долгосрочного договора аренды.

Однако долгосрочный договор аренды так и не был подписан. По истечении 11 месяцев снова был подписан краткосрочный договор от 01.12.2013 № 88-153/13 (далее – Краткосрочный договор-2).

В 2014 году по инициативе ООО «Альфа» между сторонами велись переговоры о пересмотре условий об арендной плате (увеличении размера минимальной фиксированной ставки аренды), с которыми ООО «Макдоналдс» не согласилось.

В связи с этим ООО «Альфа» направило ООО «Макдоналдс» уведомление об отказе от исполнения Краткосрочного договора-2, в результате чего истец закрыл ресторан и 31.07.2015 вернул помещение ответчику на основании акта приема-передачи (возврата).

После этого ООО «Альфа» заключило договор аренды с третьим лицом – обществом с ограниченной ответственностью  «Трейд Групп» на 10 лет по ставкам арендной платы, превышающим сумму арендной платы, которую истец уплачивал ответчику.

Ссылаясь на нарушение ООО «Альфа» условий Предварительного договора,               ООО «Макдоналдс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные в дело доказательства в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71                АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

По положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания Предварительного договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что Предварительным договором с учетом дополнительного соглашения № 5 установлен срок заключения долгосрочного договора аренды – до 2038 года. 

Следовательно, Предварительный договор действовал до 31.12.2038.

Согласно пункту 2.4 Раздела 2 «Гарантии и заявления сторон» Предварительного договора Арендодатель заявляет и гарантирует, что с момента заключения настоящего Предварительного договора и до даты регистрации Долгосрочного договора он не будет совершать в отношении Помещений без письменного согласия Арендатора сделок купли-продажи, мены, дарения, отчуждения иным способом, не будет обременять Помещения правами третьих лиц иным способом, а также не будет совершать иные юридические и фактические действия, за исключением действий, предусмотренных настоящим Предварительным договором.

Таким образом, стороны установили прямой запрет для арендодателя (ответчика) в течение срока действия Предварительного договора (действует до 31 декабря 2038 года – пункт 9.15 Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения от 15.01.2014 № 5) сдавать Помещение в аренду третьим лицам.

Однако в нарушение указанных положений Предварительного договора ответчик подписал договор аренды помещения с третьим лицом – обществом с ограниченной ответственностью «Трейд Групп» сроком на 10 лет, что следует из выписки из ЕГРП от 30.10.2015.

Договор с третьим лицом заключен, несмотря на то, что истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о понуждении ответчика по настоящему делу к заключению долгосрочного договора (дело № А56-82182/2014). Решением суда по указанному делу в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что не истек срок для заключения долгосрочного договора.

В Предварительном договоре стороны предусмотрели, что в случае нарушения запрета на сдачу помещения в аренду третьему лицу у истца возникает право на односторонний отказ от Предварительного договора.

Так, согласно пункту 7.1 Предварительного договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Арендодателем своих обязательств по пунктам 2.5, 4.1, 4.6, 4.12, 4.13, 4.14, 4.16, или неисполнения (несоответствия действительности) какого-либо из заявлений или гарантий Арендодателя, указанных в Разделе 2 «Гарантии и заявления сторон», Арендатор вправе в одностороннем бесспорном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по Предварительному договору путем направления письменного уведомления об этом в адрес Арендодателя, при условии предварительного направления Арендатором претензии об устранении нарушения настоящего Предварительного договора.

Как указывалось выше, запрет на сдачу Помещения в аренду третьему лицу был установлен в разделе 2 «Гарантии и заявления сторон» пунктом 2.4 Предварительного договора.

Руководствуясь пунктом 7.1 Предварительного договора, ООО «Макдоналдс» 11.03.2016 направило ООО «Альфа» претензию об устранении допущенных нарушений Предварительного договора, которая получена ответчиком 14.03.2016. 

31.03.2016 ответчик письмом № 31/03/16 отказал истцу в исполнении содержащихся в претензии требований и устранении допущенных нарушений. 

В связи с этим истец направил ответчику Уведомление от 19.04.2016 № 863582.1 об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора, которое получено ответчиком 22.04.2016. 

Таким образом, Предварительный договор считается расторгнутым с 22.04.2016 (пункт 9.6 Предварительного договора) в связи с неисполнением ООО «Альфа» условий Предварительного договора, а именно пункта 2.4.

В соответствии с пунктом 5.4 Предварительного договора неотделимые улучшения, необходимые для подготовки помещений к работе ресторана, создаются Арендатором за свой счет, являются собственностью Арендатора до прекращения действия долгосрочного договора и учитываются на балансе Арендатора. Расходы Арендатора на создание неотделимых улучшений не компенсируются Арендодателем, за исключением случаев досрочного расторжения Предварительного договора или Долгосрочного договора аренды по вине Арендодателя.

Исходя из буквального толкования указанного условия, после расторжения Предварительного договора 22.04.2016 по вине ООО «Альфа» (арендодателя) у истца возникло право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом при подготовке Помещения к размещению в нем ресторана «Макдоналдс».

При заключении Предварительного договора стороны согласовали в Приложении № 5 к Предварительному договору перечень работ истца, которые должны быть выполнены перед открытием ресторана.

Истец выполнил свои обязательства по производству согласованных работ, о чем свидетельствуют акт об открытии ресторана от 12.12.2012, акт приема-передачи (возврата) от 31.07.2015, а также отсутствие со стороны Альфа» каких-либо претензий. 

В судебном заседании представитель ООО «Альфа» также подтвердил, что работы ООО «Макдоналдс» выполнены в соответствии с приложением № 5 к Предварительному договору.

В подтверждение факта выполнения работ и их стоимости истец представил отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1-Н, от 17.01.2017 № 154-06-07201-16, согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений, являющихся результатом ремонтно-строительных работ, выполненных ООО «Макдоналдс», по состоянию на 31.07.2015 составляет                   25 452 600 руб.

Данный отчет об оценке ООО «Альфа» не оспорен и признан судом надлежащим доказательством по делу, которое подлежит оценке в совокупности с иными имеющимися в деле документами.

Выполненные истцом работы представляют собой работы, которые  невозможно отделить от конструкции помещения при выезде из него без полного уничтожения результата этих работ (без возможности повторного использования материалов после демонтажа), а потому являются неотделимыми. В результате произведенных истцом работ помещение ответчика было улучшено, приобрело новые качественные характеристики, выполненные работы повысили привлекательность помещения, увеличили ее стоимость для целей продажи или аренды. 

Данное обстоятельство также подтверждается тем, что после проведения истцом работ ООО «Альфа» сдало указанное помещение в аренду другому лицу, после чего новый арендатор начал пользоваться улучшениями, созданным истцом, в том числе системой водоснабжения, канализации и водоснабжения, а также системой пожарной безопасности и вентиляцией.

В силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая названную норму, а также условия пункта 5.4 Предварительного договора ООО «Альфа» обязано компенсировать ООО «Макдоналдс» стоимость неотделимых улучшений, которая определена на основании отчета об оценке от 17.01.2017                            № 154-06-07201-16 в размере 25 452 600 руб.  

В пункте 7.4 Предварительного договора указано, что при неисполнении ответчиком обязательств по Предварительному договору, а также обязательств по заключению Долгосрочного договора ответчик обязан уплатить истцу неустойку в размере 100 000 руб., при этом оплата осуществляется на основании письменной претензии и соответствующих платежных документов Арендатора.

Факт нарушения ООО «Альфа» условий Предварительного соглашения установлен судом и подтверждается материалами дела.

В Уведомлении от 19.04.2016 № 863582.1 об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора истец потребовал от ответчика уплатить указанную неустойку в связи с неисполнением ответчиком обязательств по Предварительному договору, в частности, обязательства воздерживаться от обременения помещения правами третьих лиц путем сдачи помещения в аренду. Дополнительно истец указал на нарушение обязательства по заключению долгосрочного договора, который не был заключен в нарушение условий Предварительного договора. Кроме того, истец направил ответчику счет от 20.04.2016 на оплату неустойки в размере 100 000 руб.

Однако ответчик по состоянию на дату предъявления искового заявления неустойку не оплатил.

Таким образом, за нарушение запрета на сдачу помещения в аренду третьему лицу в период действия Предварительного договора истец имеет право на получение от ответчика неустойки в размере 100 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей с 01.06.2015 до 01.08.2016) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С 1 августа 2016 года Федеральным  законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ пункт 1 статьи 395 ГК РФ изложен в новой редакции, согласно которой размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В Уведомлении от 19.04.2016 № 863582.1 помимо отказа от Предварительного договора  истец также просил ответчика возместить стоимость неотделимых улучшений в размере 29 069 144 руб. 78 коп., а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с даты получения Уведомления по дату фактической уплаты. Уведомление получено ответчиком 22.04.2016, следовательно, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами с 23.04.2016 суд считает обоснованным. Поскольку в ходе судебного разбирательства стоимость неотделимых улучшений уменьшилась до 25 452 600 руб., то расчет процентов следует производить исходя из указанной суммы.

Представленный истцом расчет на сумму 367 294 руб. проверен судом, признан им обоснованным, соответствующим статье 395 ГК РФ и не оспорен ответчиком, в связи с чем требование о взыскании процентов за период с 23.04.2016 по 27.06.2016 суд находит также подлежащим удовлетворению.

 Согласно пункту 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с пунктом 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Размер процентов определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды после вынесения решения (пункту 1 статьи 395 ГК РФ).

Принимая во внимание названную правовую позицию, суд считает обоснованным требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 28.06.2016 по день фактической уплаты долга.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности исковых требований как по праву, так и по размеру.

Доводы, приведенные в отзыве и дополнениях к нему, а также озвученные в ходе судебного заседания, отклоняются судом как прямо противоречащие условиям заключенного сторонами предварительного договора.

При таких условиях иск подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Поскольку при изготовлении резолютивной части решения от 02.06.2017 судом допущена опечатка в стоимости неотделимых улучшений, сумме процентов и расходов по уплате государственной пошлины (без учета уточнений, том 10, листы 194-195), опечатка носит технический характер, то суд считает возможным исправить ее в порядке статьи 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» 25 452 600 руб. стоимости неотделимых улучшений, 367 294 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.04.2016 по 27.06.2016, процентов, начисленных на сумму 25 452 600 руб., за период с 28.06.2016 по дату фактического исполнения основного обязательства, до 01.08.2016 – исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, с 01.08.2016 – исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующих в соответствующие периоды просрочки, а также 100 000 руб. неустойки и 152 099 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» из федерального бюджета 18 845 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 21.06.2016 № 80704.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                              Герасимова Е.А.