/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30985/2017

г. Краснодар

09 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Перспектива Плюс» (ИНН 2315095722, ОГРН 1022302389108) – Дешевенко Ю.М. (доверенность от 10.07.2018), от органов, осуществляющих публичные полномочия:  администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) – Шоова В.Р. (доверенность от 09.01.2018), управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315101013, ОГРН 1032309093893) – Шоова В.Р.  (доверенность от 16.01.2018), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315021181,                ОГРН 1032309082002), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива Плюс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-30985/2017, установил следующее.

ООО «Перспектива Плюс» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация), управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – управление) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 1926 кв. м (кадастровый номер 23:47:0305001:5), расположенного по адресу: город Новороссийск, улица Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника «Катер», а также о возложении на администрацию обязанности предоставить в аренду спорный земельный участок на три года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор от 06.07.2010 № 4700004722 аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой. Суды указали, что спорный земельный участок первоначально предоставлен обществу без соблюдения публичных процедур. Кроме того, в соответствии с генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденным решением городской Думы                             от 08.09.2005 №  97, земельный участок площадью 1926 кв. м (кадастровый номер 23:47:0305001:5), расположенный по адресу город: Новороссийск, улица Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника «Катер», выделен в зону «Зеленые насаждения общего пользования» (на дату заключения договора от 06.07.2010 № 4700004722). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13). Поскольку спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, он не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объекта нежилого назначения.              В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс; в редакции на дату совершения договора аренды земельного участка) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. С учетом изложенного судебные инстанции квалифицировали в качестве ничтожной сделки договор аренды земельного участка от 06.07.2010 № 4700004722, поскольку он заключен без предварительного информирования неопределенного круга лиц, а также направлен на предоставление в аренду земельного участка, расположенного на землях общего пользования в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Новороссийск. Ничтожная сделка не предоставляет обществу права на льготное заключение договора на новый срок, в том числе с учетом установленных обстоятельств отнесения спорного земельного участка к зоне делового, общественного и коммерческого назначения в соответствии с генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск на дату обращения в администрацию в 2017 году.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление. Суды не учли, что договор аренды от 06.07.2010 № 4700004722 заключен в установленном порядке и прошел процедуру государственной регистрации. Применение положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) не требует проведения правовой оценки ранее заключенного договора аренды. Ссылка на решение городской Думы города Новороссийска от 08.09.2005 ошибочна, так как этим решением утвержден проект генерального плана города Новороссийска, а не сам генеральный план. Данное обстоятельство исключает правомерность вывода судов об отнесении участка к территории общего пользования.

В отзыве администрация и управление указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Представитель администрации и управления полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 31.03.2018 и апелляционное постановление 05.07.2018 надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 06.07.2010 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4700004722 аренды земельного участка площадью 1926 кв. м (кадастровый номер 23:47:0305001:5), расположенного по адресу: город Новороссийск, улица Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника «Катер». Вид разрешенного использования – для проектирования и строительства объекта нежилого назначения (т. 1, л. д. 22 – 33). 

На указанном участке обществом возведен монолитный железобетонный каркас капитального объекта ориентировочной площадью 1700 кв. м (т. 1, л. д. 99 – 104). 

01 мая 2017 года общество на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 (т. 1, л. д. 46, 47).

В письме от 11.05.2017 № 15-1-2-3640/17 управление сообщило заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, ссылаясь на отсутствие регистрации права собственности общества на расположенные на участке незавершенные строительством объекты (т. 1, л. д. 48, 49). 

Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14   39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Правовые позиции о применении названных норм при наличии на участке объекта незавершенного строительства сформулированы в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

С учетом изложенного суды правомерно указали, что ссылка управления на необходимость государственной регистрации на объекты незавершенного строительства (письмо от 11.05.2017 №15-1-2-3640/17) не основана на положениях пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

В то же время основания для заключения с заявителем договора аренды спорного земельного участка в данном случае отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Суды установили, что согласно генеральному плану городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденному решением городской Думы от 08.09.2005 № 97, спорный земельный участок на момент его предоставления обществу для строительства находился границах территориальной зоны «Зеленые насаждения общего пользования» (т. 1, л. д. 81 – 85, 137 – 139). Данное обстоятельство исключало возможность его предоставления в аренду для строительства объекта недвижимости. Кроме того, представленные в дело доказательства позволили судам заключить о нарушении публичной процедуры предоставления в аренды для строительства   земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 (т. 1,                        л. д. 68 – 80, 87 – 98).

           Выводы судов в указанной части соответствуют положениям статей 30, 31 и 32 Земельного кодекса (применимой к рассматриваемым отношениям редакции), а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10. 

В силу ничтожности договора аренды от 06.07.2010 № 4700004722 и положений статьи 222 Гражданского кодекса факт возведения обществом объекта не свидетельствует о наличии условий для применения положений пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ либо подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований. 

Общество, ссылаясь на то, что решением городской Думы от 08.09.2005 №  97 утвержден только проект генерального плана городского округа муниципального образования город Новороссийск, не учитывает особенности подготовки и утверждения генерального плана соответствующего поселения, предусмотренные статьей 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя не основаны на содержании представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются судом округа. 

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 31.03.2018и постановления от 05.07.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований             статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. 

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по делу № А32-30985/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         И.В. Сидорова