АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 января 2018 года

Дело №

А56-92243/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Ракчеевой М.А. и Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Карнашовой С.А. (доверенность от 02.11.2017 № 27-17), от общества с ограниченной ответственностью «Европолис Балтик рус» Стерховой А.С. (доверенность от 01.08.2017),

рассмотрев 22.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2017 (судья Заварзина М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М.,                   Полубехина Н.С.) по делу № А56-92243/2016,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города             Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Европолис Балтик рус», место нахождения: 199155,                   Санкт-Петербург, Железноводская ул., д. 13, лит. Б, ОГРН 5067847164721,                         ИНН 7801413122 (далее - Общество), с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании 7 014 262 руб. задолженности по арендной плате за период 01.04.2015 - 15.07.2015 и 7 050 107 руб. 61 коп. неустойки за период 11.04.2015 - 21.02.2017.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2017 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 13 183 руб. 03 коп. задолженности и                             11 706 руб. 53 коп. неустойки, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит названные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворения иска, принять новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме.

Податель жалобы полагает, что размер арендной платы за спорный период подлежал определению с применением кода функционального использования 18.0 на основании пунктов 3.1.2, 3.1.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 (далее - Постановление № 1379), и уведомления Комитета от 31.03.2015, не признанного в установленном порядке недействительным;  Комитет указывает, что с момента получения Обществом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию назначение земельного участка изменилось, поэтому арендная плата должна рассчитываться в соответствии с функциональным использованием участка.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор                        от 28.01.2009 № 02/ЗК-07271 аренды земельного участка (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок площадью  4600 кв.м с кадастровым номером 78:36:5120:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., участок 18 (северо-западнее пересечения с Полюстровским пр.), для использования под строительную площадку.

В пункте 3.1 Договора предусмотрен срок его действия - до 18.01.2010.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 Договора.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы                 пунктом 5.2 Договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлением от 31.03.2015 Комитет сообщил арендатору об изменении размера арендной платы по Договору и установлении ее с 01.04.2015 в сумме 5 092 542 руб. 48 коп. в квартал  (исходя из величины коэффициента динамики рынка недвижимости Кд, равного 1).

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы за период 01.04.2015 - 15.07.2015, а также требований досудебной претензии, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что в течение спорного периода (01.04.2015 - 15.07.2015) Договор являлся действующим и арендатор обязан был вносить арендную плату  за пользование участком. 

Суды, руководствуясь статьями 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Положением, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  (далее - Постановление № 73), пришли к выводу о неправомерном применении Комитетом в расчете арендной платы с 01.04.2015 кода функционального использования 18.0 по правилам абзаца четвертого пункта 3.1.2 Положения, произвели расчет задолженности за спорный период по коду функционального использования 10.1 и удовлетворили требования Комитета частично. При этом суды исходили из того, что арендуемый Обществом земельный участок предоставлен под строительную площадку как вспомогательный участок для целей строительства объекта капитального строительства на земельном участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, а строительство объекта завершено в пределах срока действия разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что вид функционального  использования участка арендатором не изменялся и доказательства фактического изменения арендатором вида использования земельного участка Комитетом не представлены.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к следующим выводам.

При рассмотрении дела суды обоснованно исходили из того, что в силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

В спорный период (01.04.2015 - 15.07.2015) арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119), Постановлением № 1379                     (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014               № 1137 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379»).

Пунктом 3.1.3 Положения предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 Положения соответственно.

При этом пунктом 3.1.1 этого Положения регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

Согласно абзацу четвертому пункта 3.1.1 Положения по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Суды пришли к выводу о том, что расчет арендной платы за спорный период должен производиться в соответствии с правилами абзаца четвертого пункта 3.1.1 Положения, поскольку арендуемый Обществом земельный участок был предоставлен под строительную площадку как вспомогательный участок для целей строительства объекта капитального строительства на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности.

Вместе с тем в силу особенностей предмета Договора в данном случае пункт 3.1.1 Положения не подлежит применению, поскольку он регулирует случаи предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Однако выводы судов о невозможности применения при расчете арендной платы кода функционального использования 18.0 со ссылкой на регулирование данных правоотношений в соответствии с пунктом 3.1.1 Положения не привели к принятию неправильных судебных актов в связи со следующим.

Судами установлено, что арендуемый Обществом земельный участок был предоставлен под строительную площадку как вспомогательный участок для целей строительства объекта на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности. Объект строительства на смежном участке введен в эксплуатацию на основании  разрешения от 09.09.2014 № 78-3303в-2014, выданного Службой государственного строительного надзора Санкт-Петербурга.

Пунктом 3.1.2 Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения, и определено, что она рассчитывается по кодам 10.1, 10.2.

Абзацем четвертым пункта 3.1.2 Положения определен порядок расчета арендной платы после ввода объекта в эксплуатацию - в соответствии с функциональным использованием участка.

В статье 1 Закона № 608-119 установлено, что под функциональным использованием понимается использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов. 

Согласно пункту 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений. 

В силу пункта 2.7 Положения Кн 18.0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что участок был предоставлен для использования под строительную площадку (Кн - 10.1); приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установил, что при заключении Договора участок был предоставлен Обществу для одного вида функционального использования - под строительную площадку и вид функционального использования участка арендатором не изменялся. Доказательств того, что земельный участок фактически использовался Обществом в спорный период по функциональному назначению, отличному от указанного в Договоре, Комитетом не представлены. 

При таком положении суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности Комитетом правомерности расчета арендной платы с применением Кн 18.0 и, рассчитав арендную плату по коду Кн 10.1, удовлетворили требования Комитета о взыскании 13 183 руб. 03. коп. задолженности, 

Доводы Комитета об обоснованности произведенного им расчета - ввиду того, что уведомление от 31.03.2015 об изменении размера арендной платы не признано недействительным в судебном порядке, - правомерно отклонены судами со ссылкой положения статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ, пункт 19  Постановления  № 73.

Суды установили, что арендатором нарушены сроки внесения арендной платы за период 01.07.2015 - 15.07.2015, и пришли к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания 11 706 руб. 53 коп. неустойки, начисленной за период 11.07.2015 - 21.02.2017.

Кассационный суд полагает, что изложенные в жалобе доводы не подтверждают наличие допущенных судами двух инстанций нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу № А56-92243/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений                    Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

М.А. Ракчеева

 И.В. Сергеева