/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

09 июля 2018 года   

Дело №

А21-7304/2016

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 03.07.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Маркер» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2017 (судья Можегова Н.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу      № А21-7304/2016,

                                                у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703 (далее - Теруправление), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркер», место нахождения: 236016, Калининград, ул. Литовский Вал, д. 21-А, ОГРН 1023900998076, ИНН 3906005638 (далее - Общество), о взыскании 2 658 460 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.07.2016 и 477 838 руб. 43 коп. неустойки на основании договора аренды от 07.05.1997 земельного участка, а также о признании его прекращенным с 13.11.2015 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

         Определением от 12.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны».

        Решением от 17.11.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.03.2018, с Общества в пользу Теруправления взыскано 1 373 109 руб. 10 коп. задолженности и 506 501 руб. 14 коп. пеней, договор аренды от 07.05.1997 признан прекращенным с 13.11.2015. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что судами необоснованно отказано в назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Теруправление просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

        Как следует из материалов дела,  Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры (арендодатель) и индивидуальное частное предприятие «Маркер» (далее – ИЧП «Маркер», правопредшественник Общества; арендатор) 02.04.1993 заключили охранно-арендный договор, по условиям которого арендатору переданы в аренду помещения бастиона «Обертайх», расположенные по адресу: Калининград, ул. Литовский вал, д. 5, а именно: редюит  лит. А, площадью 632,6 кв. м, каземат редюита площадью 55,9 кв. м, полукапонир площадью 55,9 кв. м. Срок действия договора – 49 лет.

        Мэрия Калининграда (арендодатель) и ИЧП «Маркер» (правопредшественник Общества; арендатор) 07.05.1997 заключили договор   № 000130 аренды земельного участка общей площадью 0,2711 га, в том числе участка площадью 0,2624 га для реставрации памятника истории с использованием его под культурно-сервисный центр с кадастровым номером 39:15:132502:0002) и участка площадью 0,0087 га под встроенный магазин с кадастровым номером 39:15:132502:0003 на срок до 02.04.2042 (на срок действия договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры).

         Согласно пункту 4.2 договора (в редакции соглашения от 27.07.2009) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по  окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату.

        В соответствии с пунктом 4.6 (в редакции соглашения от 27.07.2009) размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, а также в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативно-правовых актов. Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру (перерасчёту) со дня введения соответствующих изменений. Арендодатель вправе произвести такой перерасчёт в одностороннем порядке без перезаключения договора аренды или

подписания дополнительного соглашения об изменении договора.

        В силу пункта 4.5 договора арендатор обязался ежегодно, не позднее 30-го июня, обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы.

        Соглашением от 09.09.2013 права и обязанности арендодателя переведены на Российскую Федерацию в лице Теруправления.

Теруправление, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора от 07.05.1997, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, Общество ссылалось на недостоверность оценки рыночной стоимости земельного участка и представило свой отчет, заявив ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд первой инстанции, установив наличие задолженности по внесению арендной платы, проверив правильность расчета, основанного на отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 13.12.2013, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и маркетинговых исследований» по заказу Теруправления, иск удовлетворил частично, в проведении экспертизы отказал.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 286 АПК РФ кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд должен создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В данной ситуации указанные Обществом вопросы для проведения экспертизы (в частности, касающиеся проверки достоверности указанной оценщиком рыночной стоимости земельного участка) непосредственно связаны с предметом спора и требуют наличия специальных познаний.

На основании изложенного кассационный суд приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении заявленного Обществом ходатайства о назначении экспертизы не соответствует положениям статей 9 и 82 АПК РФ и является неправомерным. Отклонив указанное ходатайство, суды, по существу, ограничили Общество в реализации процессуальных прав и возможности доказывания фактов, на которые оно ссылалось в обоснование своих возражений, и не создали условий для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

По указанной причине в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 3 статьи 288 АПК РФ обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше и рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.

        Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу № А21-7304/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

 

Т.И. Сапоткина

 Е.В. Чуватина