﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9316/19 

Екатеринбург

19 февраля 2020 г.

 

Дело № А76-32778/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радэн» (далее – общество «Радэн», ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2019 по делу № А76-32778/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Радэн» - Николаев А.А. (доверенность от 14.01.2020).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Радэн» (далее - общество «Радэн», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 и дополнительному соглашению от 13.11.2004 № 1 за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 1 200 202 руб. 05 коп., пени за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 259 479 руб. 21 коп., пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.07.2018 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 200 202 руб. 05 коп. из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Коммерческий центр «Союз-Чернобыль» (далее – общество КЦ «Союз-Чернобыль»), общество с ограниченной ответственностью «Старт».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2019 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме, суд взыскал с общества «Радэн» в пользу Комитета задолженность в размере 1 200 202 руб. 05 коп., пени в сумме 259 479 руб. 21 коп., с продолжением взыскания пени на сумму задолженности 1 200 202 руб. 05 коп. с 01.07.2018 в размере 0,1% за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства по оплате; судом также распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Радэн», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель утверждает, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:5 входит в охранную зону объектов культурного наследия регионального значения «Клуб офицеров», что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, кроме того, заявитель считает  измененным порядок заключения договоров аренды на земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости. По мнению общества «Радэн», срок договора аренды истек 31.12.2006. Заявитель также полагает, что если охранное обязательство на момент заключения договора действует, то договор в качестве существенных условий должен содержать обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество, или право владения (пользования) указанным имуществом по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения; при этом в случае отсутствия указанных условий сделка является ничтожной. Заявитель ссылается на фактическое использование площади 140 кв. м, а не 678 кв. м. Общество «Радэн» указывает, что в связи с разделением земельного участка и изменением кадастрового номера участка  должны быть прекращены права на прежний участок и зарегистрированы права на вновь образованные земельные участки.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом КЦ «Союз-Чернобыль» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 678 кв. м, расположенный по ул. Цвиллинга, 7а в Центральном районе, из земель населенных пунктов (историко-культурного назначения), находящихся в ведении муниципального образования, без права выкупа, для эксплуатации существующего нежилого здания, проектирования и реконструкции его под офис с магазином с учетом пристроя (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора договор заключен на основании постановления Главы г. Челябинска от 31.08.2001 № 1179-п «О предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов (земли историко-культурного назначения) в аренду для эксплуатации существующего нежилого здания, проектирования и реконструкции его под офис с магазином с учетом пристроя по ул. Цвиллинга, 7а в Центральном районе обществу КЦ «Союз-Чернобыль».

В пункте 1.4 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на два года.

На основании пункта 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.09.2001.

Дополнительным соглашением от 13.01.2004 № 1 срок договора аренды от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 продлен до 31.12.2006.

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0509013:5, поставлен на кадастровый учет 31.08.2001.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0509013:5 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0509013:173; по сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание с кадастровым номером 74:36:0509013:173 зарегистрировано за обществом КЦ «Союз-Чернобыль» с 12.09.2000, за обществом «Старт» - с 31.01.2013, за обществом «Радэн» - с 19.12.2016 по настоящее время.

Комитет направил в адрес общества «Радэн» претензию от 01.09.2018 № 28922 с требованием об уплате задолженности по арендной плате и пени. Указанная претензия оставлена обществом «Радэн» без удовлетворения.

Комитет, ссылаясь на то, что общество «Радэн», являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0509013:173 в период с 19.12.2016 по 30.06.2018 пользовалось участком с кадастровым номером 74:36:0509013:5 без внесения платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При этом указанные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права и правовыми позициями, а также исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что с момента государственной регистрации права собственности общества «Радэн» на здание с кадастровым номером 74:36:0509013:173, договор аренды земельного участка от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 площадью 678 кв. м с кадастровым номером 74:36:0509013:5, предназначенного для эксплуатации названного здания, регулирует также отношения с обществом «Радэн», как собственником здания.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела усматривается, что условиями пункта 1.4 договора аренды предусмотрен срок договора – два года, при этом дополнительным соглашением от 13.01.2004 № 1 стороны увеличили срок договора до 31.12.2006.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

На основании изложенного, принимая во внимание, что условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя, при этом учитывая, что после 31.12.2006 арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 считается продленным на неопределенный срок.

Вместе с тем при исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что соглашением от 16.07.2018 о расторжении договора аренды от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 Комитет и общество «Радэн» расторгли указанный договор с 01.07.2018.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001, установив, что общество «Радэн» является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0509013:5, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что к ответчику перешло право пользования частью указанного земельного участка, в связи с чем он обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком пропорционально площади принадлежащего недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с положениями Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер платы за пользование земельным участком рассчитывается  исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки размера арендной платы и коэффициентов, учитывающих вид деятельности на арендованном земельном участке, расположение земельного участка, вид арендатора. 

Показатели расчета определяются в соответствии с решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

С учетом изложенного, проверив представленный Комитетом расчет задолженности по арендной плате за период с 19.02.2016 по 30.06.2018 и признав его арифметически правильным, учитывая отсутствие контррасчета со стороны ответчика (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным взыскание с общества «Радэн» задолженности по арендной плате в сумме 1 200 202 руб. 05 коп. за период с 19.02.2016 по 30.06.2018.

Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований о взыскании договорной неустойки.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу правовой позиции пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь вышеизложенным, а также учитывая положения пункта 6.3 договора, предусматривающие, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, установив факт ненадлежащего исполнения  ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы, исполнение которых обеспечено неустойкой, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с общества «Радэн» неустойки за нарушение договорных обязательств.

При этом проверив представленный истцом расчет пени за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 и признав его арифметически правильным, соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 6.3 договора аренды, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о погашении начисленной неустойки (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций  взыскали с ответчика неустойку в сумме 259 479 руб. 21 коп. 

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца пени, начисленной на сумму долга в размере 1 200 202 руб. 05 коп. с 01.07.2018 до даты фактического исполнения обязательства по оплате долга.

Доводы заявителя кассационной жалобы о включении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 в охранную зону объекта культурного наследия регионального значения «Клуб офицеров», расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 7, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, с учетом того, что указанное обстоятельство не влияет на переход к обществу «Радэн» прав арендатора.

Кроме того, принимая во внимание, что постановлением Правительства Челябинской области от 20.02.2019 № 95-П «Об утверждении границ объединенной зоны охраны, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам данных зон объектов культурного наследия регионального значения «Особняк Архипова», расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 82, «Торговый дом «Братья Кузнецовы», расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 97, «Биржа (офисное здание)», расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 5, «Клуб офицеров», расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинска, ул. Цвиллинга, д. 7, «Дом жилой», расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 13» утверждены границы охранной зоны, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам данных зон объектов культурного наследия, в том числе «Клуб офицеров», расположенный по адресу: г. Челябинска, ул. Цвиллинга, д. 7, суд апелляционной инстанции установил, что указанные действия осуществлены после заключения договора аренды земельного участка (03.09.2001), а также за пределами спорного периода взыскания арендной платы (до 30.06.2018), в связи с чем утверждение границ охранной зоны не влияет на оценку договора аренды как несоответствующего требованиям Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и на фактическое использование земельного участка.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы суд апелляционной инстанции также установил, что действия по образованию из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0509013:54 площадью 140 кв. м и 74:36:0509013:57 площадью 538 кв. м на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 14.07.2011 № 4287, также не свидетельствуют об использовании ответчиком для эксплуатации принадлежащего ему здания площади 140 кв. м.

Кроме того, распоряжение Администрации города Челябинска от 14.07.2011 № 4287 утратило силу, соответствующие изменения в договор аренды внесены не были. Более того, данные земельные участки 18.01.2013 сняты с кадастрового учета и имеют статус «аннулирован», в связи с чем в момент приобретения прав арендатора земельного участка объектом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:5 площадью 678 кв. м. Иное суду не доказано и из материалов дела не следует (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2019 по делу № А76-32778/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радэн»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      И.А. Татаринова