АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Тюмень                                                                                            Дело № А45-4012/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 27 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

 

председательствующего                                  Мельника С.А.,

судей                                                                  Бедериной М.Ю.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» (630123, 

<

...>, офис 204, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на определение от 17.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Гофман Н.В.) и постановление от 14.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Сбитнев А.Ю., Фролова Н.Н.)  по делу № А45-4012/2021 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Техно Арт» (630102, 

<

...>, кабинет 14, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), принятые по заявлению мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>) о включении требования в размере 2 467 850 руб. 85 коп. в реестр требований кредиторов должника.

Суд установил:

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Техно Арт» (далее - общество, должник) мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) 30.11.2021 обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов общества требования в размере 2 467 850 руб. 85 коп.

Определением суда от 17.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.07.2022, требование мэрии в размере 2 467 850 руб. 85 коп., в том числе 2 433 577 руб. 31 коп. основного долга и 34 273 руб. неустойки, включено в реестр требований кредиторов должника с отнесением к третьей очереди удовлетворения.

В кассационной жалобе конкурсный кредитор общество с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее – кредитор) просит определение арбитражного суда от 17.05.2022 и постановление апелляционного суда от 14.07.2022 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не принято во внимание отсутствие доказательств уведомления должника-арендатора об изменении размера арендной платы; не дана надлежащая оценка возражениям, касающимся сумм начисленной неустойки; не учтены фактические обстоятельства невозможности использования арендатором одного из земельных участков ввиду несоответствия его размера виду разрешённого использования, что не позволяет арендодателю требовать взыскания арендной платы.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещённых надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды земельного участка от 22.07.2013 № 116667р и №116670р (далее - договоры аренды 1 и 2) мэрия (арендодатель) передала обществу с ограниченной ответственностью «Грузовые технологии» (далее – организация, арендатор) в аренду земельные участки из состава земель населённых пунктов площадью, соответственно, 3 227 кв. м и 8 381 кв. м (далее – земельные участки) для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники.

Договоры аренды заключены на срок с 22.07.2013 по 14.02.2016.

Пунктами 2.4 каждого из договоров аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешённого использования земельного участка, а также, уровнем инфляции, определяемом ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

В соответствии с соглашениями от 12.09.2013 права и обязанности по договорам аренды переданы организацией (цедент) обществу (преемник).

Определением суда от 09.03.2021 принято к производству заявление о признании общества несостоятельным (банкротом).

Решением суда от 29.09.2021 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, мэрия указала на наличие непогашенной задолженности по договорам аренды в общем размере 2 467 850 руб. 85 коп.

Признавая требование мэрии обоснованным, суд первой инстанции исходил из доказанности факта просроченной задолженности общества по арендной плате по действующему (продлённому на неопределённый срок) договору аренды № 1 и прекращённому в связи с отказом арендодателя) договору аренды № 2.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с положениями пунктов 3 и 5 статьи 100 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд осуществляет проверку обоснованности требований кредиторов.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Совокупный размер задолженности общества по арендным платежам за указанные мэрией периоды (с мая 2020 года по октябрь 2020 года по договору аренды 1 и с мая 2020 года по февраль 2021 года по договору аренды 2) исчислен арендодателем в соответствии с условиями названных договоров; признан судами верным.

Довод ответчика об отсутствии уведомлений арендатора об увеличении размера арендной платы в связи с использованием коэффициента инфляции также правомерно отклонён судами со ссылкой на официальное опубликование соответствующих сведений и безусловную осведомлённость об этом арендатора.

Вместе с тем судами не применены к обстоятельствам настоящего спора разъяснения, изложенные в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, по смыслу которых отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Поскольку сумма начисленной мэрией неустойки включена в реестр полностью, а возражениям кредитора относительно правомерности её начисления судами должная оценка не дана, обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение.

В то же время суд округа не может согласиться с доводами заявителя кассационной жалобы об отсутствии, по его мнению, оснований для начисления арендной платы по договору аренды 1.

В силу общего правила части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В настоящее время сложившейся судебной практикой выработан правовой подход, по смыслу которого арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы в случае, если невозможность использования имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

Ссылаясь на невозможность использования по назначению земельного участка площадью 3 227 кв. м, кредитор указывал на следующие обстоятельства:

соглашением от 17.11.2016 № 2 внесены изменения в пункт 1.3 договора аренды 1: земельный участок признан переданным для строительства гостиничного комплекса;

решением от 23.05.2018 № 625 Совета депутатов города Новосибирска установлен предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешённого использования «гостиничное обслуживание» - 0,35 га;

решение о перераспределении земельный участков принято комиссией мэрии только 24.05.2021 по обращению должника.

Отклоняя данные доводы, суды правомерно исходили из того, что общество продолжало пользоваться земельным участком на протяжении всего срока действия договора аренды; не заявляло о намерении его расторжения и, в то же время, не осуществляло какой-либо реальной деятельности по освоению участка, в том числе до 2016 года.

Кроме того, суды обоснованно сослались на положение части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия; верно указали на наличие у общества не реализованной им возможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.

Выводы судов основаны на оценке установленных обстоятельств, соответствуют приведённым нормам права и согласуются с изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 правовой позицией, по смыслу которой публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешённое использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменён или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в данной части выражают, по сути, несогласие её заявителя с выводами судов об оценке установленных обстоятельств и подлежат отклонению.

Руководствуясь пунктами 1 и 3 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 17.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 14.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-4012/2021 отменить в части включения в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Техно Арт» требования мэрии города Новосибирска в размере 34 273 руб. 54 коп. неустойки. Направить обособленный спор в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В остальной части определение от 17.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 14.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                С.А. Мельник

 

Судьи                                                                                              М.Ю. Бедерина

 

ФИО1