АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-51424/2018

г. Краснодар

29 апреля 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Свод Интернешнл» (ИНН 7730163480,  ОГРН 103730004520)  

к муниципальному образованию г. Сочи в лице департамента имущественных  отношений г. Сочи (ИНН 2320034940,ОГРН 1022302919374), администрации города  Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367,)  

о признании недействительным 

третьи лица: ООО «ЮАГрупп», ООО «Южная консалтинговая группа», Тхорук  Олег Иванович, Лагутин Александр Михайлович, Скок Андрей Александрович,  ООО «Владение-В», Селезнев Кирилл Геннадьевич, Горох Никита Юрьевич,  Золотов Роман Викторович, Зубков Виктор Алексеевич, Кабаева Любовь  Михайловна, Куприянов Сергей Владимирович, Николаев Павел Владимирович   при участии в судебном заседании:  

от истца – Потемкин М.Д. по доверенности от ответчиков – Плотников Д.И. по доверенности от Кабаевой Любовь Михайловны - Потемкин М.Д. по доверенности от Лагутина Александра Михайловича – Шелкоплясова А.В. по доверенности от остальных третьих лиц – не явились, надлежащим образом извещены 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Свод Интернешнл» (далее – истец, арендатор) обратился в  арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Сочи (далее –  ответчик, арендодатель) с учетом ходатайства об уточнении требований,  удовлетворенного определением суда от 09.04.2019, о признании недействительным:  

- дополнительное соглашение от 04.04.2017 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005539;  

- дополнительное соглашение от 27.04.2017 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005538;  

- дополнительное соглашение от 27.04.2017 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005540;  

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005539;  

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005538;  

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005540.  

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования  поддержал.  

Представитель ответчиков в судебном заседании возражал против  удовлетворения требований.  

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы  дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим  основаниям.  

Как следует из материалов дела, между ООО «Свод Интернешнл» и  муниципальным образованием городом – курортом Сочи заключены следующие  договоры о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды:  

- договор от 12.01.2010 № 4900005538 аренды земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0420025:32 (17 080 кв.м. по цене 101 455,2 руб. в год);  

- договор от 12.01.2010 № 4900005539 аренды земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0420025:31 (2 805 кв.м. по цене 16 661,7 руб. в год);  

- договор от 12.01.2010 № 4900005540 аренды земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0420025:35 (31 490 кв.м. по цене 187 050,6 руб. в год).  

Условия всех вышеперечисленных договоров аренды являются одинаковыми  за исключением характеристик земельных участков, предоставленных по договорам.  

Пунктами 3.5,4.1.4. договоров аренды предусмотрено, что размер ежегодной  арендной платы, установленный на день подписания договоров, в дальнейшем  может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в  связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в  нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и местного  самоуправления.  

Письмами от 27.04.2017 № 9983/1205-16, 02.07.2017 № 10249/0205-16,  02.07.2017 № 10252/0205-16, и письмами от 06.03.2018 арендодатель уведомил  арендатора о том, что в соответствии с Постановлением Администрации города  Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за  земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального  образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», размер  арендной платы в отношении вышеуказанных земельных участков определяется на  основании их рыночной стоимости, определяемой в соответствии с  законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.  

В соответствии с отчетами об оценке, подготовленным ООО «ЮАГруппа»  и ООО «Южная консалтинговая служба» рыночная стоимость арендной платы  определена:  

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420025:35 –  4 890 276,76 руб.;  

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420025:322 175 609,95,60 руб.;  

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420025:311 414 871,17 руб.  

Указанными письмами Департамент имущественных отношений  администрации города Сочи уведомил истца о том, что в связи с проведением  оценки рыночной стоимости земельных участков, арендная плата за земельный  

участок увеличена арендодателем в одностороннем порядке, а также направил истцу  для подписания:  

- дополнительное соглашение от 04.04.2017 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005539;  

- дополнительное соглашение от 27.04.2017 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005538;  

- дополнительное соглашение от 27.04.2017 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005540;  

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005539;  

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005538;  

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды земельного  участка от 12.01.2010 № 4900005540.  

Письмом от 05.10.2018 № 25478/02-05-16 Департамент имущественных  отношений администрации города Сочи отказал истцу в пересмотре сумм годовой  арендной платы, определенной в дополнительных соглашениях к договорам аренды,  что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.  

В обоснование исковых требований истец указывает, что отчеты об оценке  составлены ООО «Южная консалтинговая группа» и ООО «ЮАГрупп» с  существенными нарушениями Федерального закона Российской Федерации от  27.07.2006 № 157-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и  Федеральных стандартов оценки, что повлекло многократное завышение рыночной  стоимости арендной платы земельных участков в связи с чем, расчет рыночной  стоимости определенной оценкой не является обоснованным и не может  приниматься во внимание при расчете арендной платы за земельные участки.  

Истец полагает, что в связи с тем, что уведомления основаны на заключениях,  в основе которых имеются существенные нарушения законодательства, уведомления  об одностороннем повышении арендной платы являются недействительными.  

Полагая, что расчет арендной платы произведен ответчиком на основании  недостоверных отчетов об оценке, определенная им рыночная стоимость земельного  участка является завышенной, ООО «Свод Интернешнл» обратилось в арбитражный  суд с настоящими требованиями.  

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд  руководствуется следующим.  

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов.  

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российский Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться  в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы  следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно  иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица  

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется  способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права;  восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения  

действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания  оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее  недействительности, применения последствий недействительности ничтожной  сделки; признания недействительным решения собрания; признания  недействительным акта государственного органа или органа местного  самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в  натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда;  прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта  государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего  закону; иными способами, предусмотренными законом.  

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным  способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому  и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и  интересов.  

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца,  между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение  заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или)  оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом  требований.  

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или  иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его  заключения.  

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми  актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене,  установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях  применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или  регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или)  органами местного самоуправления.  

С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются  гл. 34 ГК РФ.  

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.  

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации использование  земли на территории Российской Федерации является платным.  

В соответствии со ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том  числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность  использования земли, согласно которому любое использование земли  осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными  законами и законами субъектов РФ.  

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная  плата.  

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности,  устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами  государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного  самоуправления.  

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по  цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях  применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или  регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или)  органами местного самоуправления.  

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость  аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории  регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна  определяться с учетом применимой в соответствии с действующим  законодательством ставки арендной платы.  

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию  платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу,  осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения  пользования.  

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками  земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.  

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное  не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок  определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в  государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без  торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении  земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом  государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных  участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и  земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;  3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков,  находящихся в муниципальной собственности.  

Единство экономического пространства и правовой системы Российской  Федерации, нашли свое отражение в Постановлении № 582, принципы являются  общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной  собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по  результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его  требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами  в качестве регулируемой цены.  

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные  участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными  органами государственной власти и местного самоуправления нормативных  правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы  или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких  

земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в  текст договоров подобных изменений.  

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата  устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с  учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом  государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций,  осуществляющих деятельность на таком земельном участке.  

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность  введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну  категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам,  занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной  исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и  выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.  

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации  определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых  случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной  собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых  ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных  случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев  установления иных ставок непосредственно федеральными законами.  

Верховный Суд РФ в определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4,  от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, и в обзоре практики Верховного Суда РФ № 2  (2015) от 26.06.2015 (в ответе на вопрос № 7) и Арбитражный суд Северо- Кавказского округа, в постановлении от 27.07.2015 по делу № А53-8613/2014  разъяснили следующее: утвержденные Постановлением № 582 принципы и правила  подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на  которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности  субъектов РФ и муниципальной собственности.  

Спорные земельные участки расположены на территории города – курорта  Сочи и находятся в собственности указанного муниципального образования.  

К отношениям сторон подлежит применению постановление главы города  Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности города - курорта Сочи» (действовавшее до 02.08.2016, далее -  постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на  рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными  участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи  (2009 - 2016 годы).  

В соответствии с п. 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за  пользование земельными участками, находящимися в муниципальной  собственности города - курорта Сочи, определяется на основании отчета об оценке  их рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с  требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».  

Согласно п. 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров  аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования  земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта  

Сочи, за исключением земельных участков, указанных в п.п. 5.1 - 5.5 данного  постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с п. 2 постановления.  

В п.п. 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной  платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим  указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов)  применительно к отдельным категориям участков.  

Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера  годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (п.п. 5.7 и 9  постановления № 210).  

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5  постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование  подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (п. 2  постановления № 210).  

Постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном  переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» утратило силу  в связи с изданием постановления администрации города Сочи от 18.07.2016   № 1699, вступившего в силу с 02.08.2016.  

В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города –  курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города  Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за  земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального  образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».  

Согласно п. 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016   № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки,  находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город -  курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016  (далее - постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы  определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в  соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной  деятельности.  

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется  на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в  соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной  деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного  участка.  

Пунктами 1-5 данного Постановления размер арендной платы для спорного  земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в  размере 1,5% от его рыночной стоимости.  

Вышеуказанное Постановление № 1699 принято в соответствии с  Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от  21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы, а также  порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки,  находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные  участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории  Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (Далее –  Постановление № 121), согласно которому по земельным участкам, в отношении  которых не установлен иной порядок определения размера арендной платы,  

подлежит применению ставка арендной платы в размере 1.5% от рыночной  стоимости земельного участка.  

Так, размер годовой арендной платы в отношении земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0420025:32 был установлен на основании отчета об  определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок от  01.08.2017 № 350/17, в отношении земельного участка с кадастровым номером  23:49:0420025:31 на основании отчета от 21.03.2017 № 30/17, в отношении  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420025:35 в соответствии с  отчетом от 20.03.2017 № 31/17.  

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности),  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в  отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для  целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено  иное.  

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках  рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что  согласно ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.  Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами  гл. 7 АПК РФ.  

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц  может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (п. 2  Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об  оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).  

Истец посчитал завышенной рыночную стоимость земельных участков с  кадастровыми номерами 23:49:0420025:32, 23:49:0420025:31,23:49:0420025:35,  установленную отчетами об оценке рыночной стоимости от 01.08.2017 № 350/17,  от 21.03.2017 № 30/17, от 20.03.2017 № 31/17.  

Кроме того, по мнению истца, данные отчеты не отражают все существенные  стоимостные характеристики и факторы объектов оценки; рынок недвижимости  проанализирован неполно, а анализ предложений влияет на достоверность и полноту  отчетов; информация из открытых источников, используемая в отчетах содержится в  недостаточном для проведения расчетов объеме, что не позволяет проверить  достоверность изложенной информации; все аналоги, которые использовались в  отчетах имеют иные характеристики чем объекты оценки; расчет стоимости  объектов оценки не соответствует методическим основам определения стоимости;  имеется множество неточностей и ошибок), то данные сделки, в силу ст. 168 ГК РФ,  не влекут юридических последствий, т.е. фактически являются ничтожными.  

Исследовав отчеты об оценке суд установил, что в нем определена не только  рыночная стоимость земельного участка, но и стоимость годовой арендной платы.  

Включение в условия договора аренды размера годовой арендной платы,  рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению  администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера  

арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за  земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории  города Сочи».  

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2017 по делу № А32-42560/2015.  

Таким образом, уведомления об одностороннем изменении размера арендной  платы в отношении спорных земельных участков в соответствии с размером годовой  арендной платы, указанной в отчетах об оценке, не соответствуют положениям  вышеуказанных нормативных актов.  

Как предусмотрено ч. 1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при  рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд  назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц,  участвующих в деле.  

В целях определения рыночной стоимости земельных участков определением  арбитражного суда от 12.02.2019 по ходатайству истца была назначена судебная  экспертиза, проведений которой было поручено эксперту ФИО1 ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт».  

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:  

1. Соответствует ли отчет № 350/17 «Об определении рыночной  стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  23:49:0420025:32, площадью 13 297 кв.м., расположенный по адресу: Российская  Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по  состоянию на 31.07.2017, составленный ООО «Южная консалтинговая группа»,  требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности,  федеральных стандартов, других нормативных актов, стандартам и правилам  оценочной деятельности? Если не соответствует, то определить рыночную  стоимость земельного участка по состоянию на 31.07.2017 и на дату проведения  оценки.  

2. Соответствует ли отчет № 30/17 «Об определении величины (размера)  годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  23:49:0420025:31, площадью 2 805 кв.м., расположенный по адресу: Российская  Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по  состоянию на 20.03.2017, составленный ООО «ЮАГрупп», требованиям  действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных  стандартов, других нормативных актов, стандартам и правилам оценочной  деятельности? Если не соответствует, то определить рыночную стоимость  земельного участка по состоянию на 20.03.2017 и на дату проведения оценки.  

3. Соответствует ли отчет № 31/17 «Об определении величины (размера)  годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  23:49:0420025:35, площадью 31 490 кв.м., расположенный по адресу: Российская  Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по  состоянию на 20.03.2017, составленный ООО «ЮАГрупп», требованиям  действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных  стандартов, других нормативных актов, стандартам и правилам оценочной  деятельности? Если не соответствует, то определить рыночную стоимость  земельного участка по состоянию на 20.03.2017 и на дату проведения оценки.  

В материалы дела поступило экспертное заключение от 27.03.2019 № 0.77. Экспертом в заключении установлено следующее. 

По первому вопросу: 

Отчет № 350/17 «Об определении рыночной стоимости арендной платы за  земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420025:32, площадью  13 297 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский  край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по состоянию на 31.07.2017,  составленный ООО «Южная консалтинговая группа», требованиям действующего  законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов, других  нормативных актов, стандартам и правилам оценочной деятельности - не  соответствует.  

В результате проведенного исследования отчета № 350/17 «Об определении  рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  23:49:0420025:32, площадью 13 297 кв.м., расположенный по адресу: Российская  Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по  состоянию на 31.07.2017, составленного ООО «Южная консалтинговая группа»,  требованиям ФЗ № 135, ФСО № l, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, установлены  следующие нарушения:  

1) на стр. 50 Отчета об оценке, оценщик мотивирует отказ от применения  доходного подхода к оценке арендных платежей тем, что применение его часто  отражает позицию арендатора и может ввести заказчика в заблуждение: «величина  арендной платы, полученная в ходе его применения часто отражает позицию  арендатора. В рамках данного отчета, оценщик применяет затратный подход. Таким  образом, было принято решение об отказе в использовании доходного подхода, так  как результаты, полученные в ходе его использования могут ввести заказчика в  заблуждение. Тем самым, при определении рыночной стоимости арендных платежей  утрачиваются условия образования рыночной стоимости, изложенной в ст. 3 ФЗ   № 135 (возможность отчуждения, разумность сторон). Кроме этого, нарушается  ст. 11 абз. 1 ФЗ № 135, который гласит: Отчет об оценке объекта оценки (далее -  отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.  Нарушается также ст. 4 абз. 3 ФСО № 3;  

2) ст. 16 б) ФСО № 1 б) сбор и анализ информации, необходимой для  проведения оценки: согласно ФСО № 7 ст. 7.При сборе информации об оцениваемом  объекте недвижимости проводится его осмотр в период, возможно близкий к дате  оценки, если в задании на оценку не указано иное. В отчете об оценке указана дата  проведения осмотра, однако не приложены фотографии объекта оценки к Отчету.  Таким образом непонятно, производил ли действительно оценщик осмотр объекта  оценки. Также на стр. 17-29 Отчета об оценке проведен анализ рынка объекта  оценки в 2015 году и на 1 квартал 2016г., анализ социально-экономического  развития России по состоянию на первый квартал 2016г., тогда как оценка  производится по состоянию на 31.07.2017г. Ценообразующие факторы в анализе  рынка также подобраны не верно: для оцениваемого объекта оценки  ценообразующий фактор «Удаленность от береговой линии» не является  ценообразующим);  

3) ст. 17 з) ФСО № 1: В отчете об оценке приведены ограничения, связанные с  проведением оценки и ограничения, связанные с использованием результатов  оценки. Сведения о допущениях отсутствуют;  

4) ст. 19 ФСО № 1: ст. 11 абзац 1 ФЗ № 135 - нарушается требование достоверности ст. 16 б) ФСО № 1- нарушается требование достаточности и достоверности 

ст. 17 з) ФСО № 1- нарушается требование достаточности  ст. 22 а) ФСО № 1- нарушается требование достаточности  ст. 4 абзац 3 ФСО № 3 - нарушается требование достоверности  

ст. 8 ж) ФСО № 3 - нарушается требование достаточности  ст. 10 абзац 3,4 ФСО № 7 - нарушается требование достаточности  

ст. 12 б), в), г), д) ФСО № 7 - нарушается требование достаточности и  достоверности  

ст. 19 г) ФСО № 7 - нарушается требование достаточности и достоверности 

ст. 19 е) ФСО № 7 - «вид использования» и «физические характеристики  объекта» - нарушается требование  

достоверности 

ст. 19 з) ФСО № 7 - нарушается требование достоверности  

ст. 28,29 ФСО № 7 - - нарушается требование достаточности и достоверности;  

5) ст. 22 а) ФСО № 1: в Отчете об опенке отсутствует выбор и обоснование  единиц сравнения;  

6) ст. 10 абз. 3,4 ФСО № 7: отсутствует пункт «характеристики объекта  недвижимости и его составных частей, или ссылки на доступные для оценщика  документы, содержащие такие характеристики»; отсутствует пункт «оцениваемые  права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей  объекта недвижимости»;  

7) ст. 12 б), в), г), ст. 19 г) ФСО № 7, ст. 8 ФСО № 3: Анализ рынка земельных  участков произведен укрупненно. Анализ местоположения объекта оценки в  «Красной поляне» и анализ рынка участков в с. Эсто-Садок не производился.  Представлены только выбранные аналоги, но информации об имеющихся объектах  предложения и анализ цен на рынке в сегменте месторасположения объекта оценки - отсутствует. Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложения  сопоставимых объектов недвижимости имеется в Отчете об оценке, но не отражает  показатели на дату оценки. Ценообразующие факторы указаны не точно. Кроме  этого, оценщиком указывается, что информация об объекта-аналогах получена из  печатных источников - газеты «Купи-продай» и «Экспресс Ва Банкъ Соч», тогда как  в Таблице № 14 Информация по объектам-аналогам на стр. 41 и в Приложении № 1  к Отчету указываются ссылки на caHTbi:avito.ru и vestum.ru;  

8) ст. 12 д) ФСО № 7: представленные выводы относительно рынка  оцениваемого объекта недвижимости на стр. 30 Отчета относятся к ценам 1  кв.2016г. укрупненно по городу Сочи, что не соответствует дате оценки;  

9) ст. 19 е) ФСО № 7: отсутствует корректировка на «вид использования» и  «физические характеристики объекта» (тогда как выбранные аналоги имеют  назначение ИЖС и ЛПХ; в таблице № 14 на стр. 41 оценщик указывает, что у  объектов - аналогов строения отсутствуют, однако согласно скринов-страниц,  имеющихся в приложениях к Отчету в аналоге № 2 имеется гараж, в аналоге № 3  имеются строения);  

10) ст. 12 з) ФСО № 7: на стр. 41 Отчета в таблице № 14 приведена  информация по объектам-аналогам, на стр. 27-29 Отчета приведены анализ рынка на  2015 год и примеры цен на земельные участки на локальном рынке объекта оценки в  таблице № 12 по состоянию на 1 кв. 2016г. Причем, нет информации о том, как  складываются цены предложения в районе расположения объекта оценки. Таким  образом, не понятно как оценщик убедился, что ценовая информация по выбранным  объектам-аналогам соответствуют рынку объекта недвижимости;  

11) Ст. 28 ФСО № 7: в задании на оценку отсутствуют пункты: 

- «оцениваемые права: право временного пользования (владения и  пользования) объектом недвижимости на условиях договора аренды»;  

- «существенные условия договора аренды»; 

12) ст. 27,28,29 ФСО № 7: При указании итоговой величины рыночной  арендной платы в отчете об оценке не приведены существенные условия аренды, для  которых она была рассчитана, существенные условия аренды, как обязательный  пункт в Задании на оценку Отчета об оценке, не перечислены и, следовательно, при  оценке рыночной стоимости арендной платы не учитывались. К существенным  условиям аренды, в том числе относится то, что арендатор является собственником  строений на оцениваемом земельном участке и отчуждение прав аренды на  открытом рынке не предусмотрено, что в итоге не является «рыночными  условиями» для установления итоговой величины рыночной стоимости арендной  платы.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:49:0420025:32, площадью 13 297 кв. м., категория земель: земли населенных  пунктов, вид разрешенного использования: Совмещенный комплекс для проведения  соревнований по лыжным гонкам и биатлону, горная олимпийская деревня  (1 100 мест), подъездная автомобильная дорога, хребет Псехако (проектные и  изыскательские работы, строительство); Горнотуристический центр открытого  акционерного общества «Газпром», в том числе канатные дороги и горнолыжные  спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и  изыскательские работы, строительство), по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с.  Эсто-Садок, по состоянию на 31.07.2017г., составляла: 101 723 179 руб., по  состоянию на дату проведения оценки: 107 826 570 руб.  

По второму вопросу: 

Отчет № 30/17 «Об определении величины (размера) годовой арендной платы  за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420025:31, площадью  2 805 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край,  г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по состоянию на 20.03.2017,  составленный ООО «ЮАГрупп», требованиям действующего законодательства РФ  об оценочной деятельности, федеральных стандартов, других нормативных актов,  стандартам и правилам оценочной деятельности - не соответствует.  

В результате проведенного исследования отчета № 30/17 «Об определении  величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым  номером 23:49:0420025:31, площадью 2 805 кв.м., расположенный по адресу:  Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто- Садок» по состоянию на 20.03.2017, составленный ООО «ЮАГрупп», требованиям  ФЗ № 135, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, установлены следующие  нарушения:  

1) на стр. 49 Отчета об оценке, оценщик мотивирует отказ от применения  доходного подхода к оценке арендных платежей тем, что применение его часто  отражает позицию арендатора и может ввести заказчика в заблуждение: «величина  арендной платы, полученная в ходе его применения часто отражает позицию  арендатора. В рамках данного отчета, оценщик применяет затратный подход. Таким  образом, было принято решение об отказе в использовании доходного подхода, так  как результаты, полученные в ходе его использования могут ввести заказчика в  заблуждение.». Тем самым, при определении рыночной стоимости арендных  

платежей утрачиваются условия образования рыночной стоимости, изложенной в ст.  3 ФЗ № 135 (возможность отчуждения, разумность сторон). Кроме этого, нарушается  ст. 11 абзац 1 ФЗ № 135, который гласит: Отчет об оценке объекта оценки (далее -  отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.  Нарушается также ст. 4 абз. 3 ФСО № 3;  

2) ст. 16 б) ФСО № 1 б) сбор и анализ информации, необходимой для  проведения оценки: согласно ФСО № 7 ст. 7. на стр. 16-29 Отчета об оценке  проведен анализ рынка объекта оценки в 2015 году и на 1 квартал 2016г., анализ  социально-экономического развития России по состоянию на первый квартал 2016г.,  тогда как оценка производится по состоянию на 20.03.2017г. Ценообразующие  факторы в анализе рынка также подобраны не верно: для оцениваемого объекта  оценки ценообразующий фактор «Удаленность от береговой линии» не является  ценообразующим);  

3) ст. 17 з) ФСО № 1: В отчете об оценке приведены ограничения, связанные с  проведением оценки и ограничения, связанные с использованием результатов  оценки. Сведения о допущениях отсутствуют;  

4) ст. 19 ФСО № 1: 

ст.11 абз. 1 ФЗ № 135 - нарушается требование достоверности  ст. 16 б) ФСО № 1- нарушается требование достаточности и достоверности  

ст. 17 з) ФСО № 1- нарушается требование достаточности  ст. 22 а) ФСО № 1- нарушается требование достаточности  ст. 4 абз. 3 ФСО № 3 - нарушается требование достоверности  

ст. 8 ж) ФСО № 3 - нарушается требование достаточности  ст. 10 абз. 3,4 ФСО № 7 - нарушается требование достаточности  

ст. 12 б), в), г), д) ФСО № 7 - нарушается требование достаточности и  достоверности  

ст. 19 г) ФСО № 7 - нарушается требование достаточности и достоверности  

ст. 19 е) ФСО № 7 - «вид использования» и «физические характеристики  объекта» - нарушается требование достоверности;  

ст. 19 з) ФСО № 7 - нарушается требование достоверности  ст. 28,29 ФСО № 7 - - нарушается требование достаточности и достоверности  

5) ст. 22 а) ФСО № 1: в Отчете об оценке отсутствует выбор и обоснование  единиц сравнения;  

6) ст. 10 абз. 3,4 ФСО № 7: отсутствует пункт «характеристики объекта  недвижимости и его составных частей, или ссылки на доступные для оценщика  документы, содержащие такие характеристики»; отсутствует пункт «оцениваемые  права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей  объекта недвижимости»;  

7) ст. 12 б), в), г), ст. 19 г) ФСО № 7, ст. 8 ФСО № 3: Анализ рынка земельных  участков произведен укрупненно. Анализ местоположения объекта оценки в  «Красной поляне» и анализ рынка участков в с. Эсто-Садок не производился.  Представлены только выбранные аналоги, но информации об имеющихся объектах  предложения и анализ иен на рынке в сегменте месторасположения объекта оценки  — отсутствует. Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложения  сопоставимых объектов недвижимости имеется в Отчете об оценке, но не отражает  показатели на дату оценки. Ценообразующие факторы указаны не точно. Кроме  этого, оценщиком указывается, что информация об объекта-аналогах получена из  печатных источников - газеты «Купи-продай» и «Экспресс Ва Банкъ Соч», тогда как  

в таблице № 14 Информация по объектам-аналогам на стр. 40 и в Приложении № 1 к  Отчету указываются ссылки на сайты: avito.ru и vestum.ru;  

8) ст. 12 д) ФСО № 7: представленные выводы относительно рынка  оцениваемого объекта недвижимости на стр. 29 Отчета относятся к ценам  1 кв.2016г. укрупненно по городу Сочи, что не соответствует дате оценки;  

9) ст. 19 е) ФСО № 7: отсутствует корректировка на «вид использования»  (тогда как выбранные аналоги имеют назначение ИЖС и ЛПХ);  

10) ст. 12 з) ФСО № 7: на стр. 40 Отчета в таблице № 14 приведена информация  по объектам-аналогам, на стр. 27-29 Отчета приведены анализ рынка на 2015 год и  примеры цен на земельные участки на локальном рынке объекта оценки в таблице   № 12 по состоянию на 1 кв. 2016г. Причем, нет информации о том, как  складываются цены предложения в районе расположения объекта оценки. Таким  образом, не понятно как оценщик убедился, что ценовая информация по выбранным  объектам-аналогам соответствуют рынку объекта недвижимости;  

11) ст. 28 ФСО № 7: в задании на оценку отсутствуют пункты:  

- «оцениваемые права: право временного пользования (владения и  пользования) объектом недвижимости на условиях договора аренды»;  

- «существенные условия договора аренды»; 

12) ст. 27,28,29 ФСО № 7: При указании итоговой величины рыночной  арендной платы в отчете об оценке не приведены существенные условия аренды, для  которых она была рассчитана, существенные условия аренды, как обязательный  пункт в Задании на оценку Отчета об оценке, не перечислены и, следовательно, при  оценке рыночной стоимости арендной платы не учитывались. К существенным  условиям аренды, в том числе относится то, что арендатор является собственником  строений на оцениваемом земельном участке и отчуждение прав аренды на  открытом рынке не предусмотрено, что в итоге не является «рыночными  условиями» для установления итоговой величины рыночной стоимости арендной  платы.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:49:0420025:31, площадью 2 805 кв. м., категория земель: земли населенных  пунктов, вид разрешенного использования: Совмещенный комплекс для проведения  соревнований по лыжным гонкам и биатлону, горная олимпийская деревня  (1100 мест), подъездная автомобильная дорога, хребет Псехако (проектные и  изыскательские работы, строительство); Горнотуристический центр открытого  акционерного общества «Газпром», в том числе канатные дороги и горнолыжные  спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и  изыскательские работы, строительство), по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с.  Эсто-Садок, - по состоянию на 20.03.2017г., составляла: 47 094 256 руб. по  состоянию на дату проведения оценки: 50 673 419 руб.  

По третьему вопросу: 

Отчет № 31/17 «Об определении величины (размера) годовой арендной платы  за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420025:35, площадью  31 490 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский  край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок» по состоянию на 20.03.2017,  составленный ООО «ЮАГрупп», требованиям действующего законодательства РФ  об оценочной деятельности, федеральных стандартов, других нормативных актов,  стандартам и правилам оценочной деятельности - не соответствует.  

В результате проведенного исследования отчета № 30/17 «Об определении  величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым  номером 23:49:0420025:31, площадью 2 805 кв.м., расположенный по адресу:  Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто- Садок» по состоянию на 20.03.2017, составленный ООО «ЮАГрупп», требованиям  ФЗ № 135, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, установлены следующие  нарушения:  

1) на стр. 49 Отчета об оценке, оценщик мотивирует отказ от применения  доходного подхода к оценке арендных платежей тем, что применение его часто  отражает позицию арендатора и может ввести заказчика в заблуждение: «величина  арендной платы, полученная в ходе его применения часто отражает позицию  арендатора. В рамках данного отчета, оценщик применяет затратный подход. Таким  образом, было принято решение об отказе в использовании доходного подхода, так  как результаты, полученные в ходе его использования могут ввести заказчика в  заблуждение». Тем самым, при определении рыночной стоимости арендных  платежей утрачиваются условия образования рыночной стоимости, изложенной в  ст. 3 ФЗ № 135 (возможность отчуждения, разумность сторон). Кроме этого,  нарушается ст. 11 абз. 1 ФЗ № 135, который гласит: Отчет об оценке объекта оценки  (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в  заблуждение. Нарушается также ст. 4 абз. 3 ФСО № 3;  

2) ст. 16 б) ФСО № 1 б) сбор и анализ информации, необходимой для  проведения оценки: согласно ФСО № 7 ст. 7. на стр. 16-29 Отчета об оценке  проведен анализ рынка объекта оценки в 2015 году и на 1 квартал 2016г., анализ  социально-экономического развития России по состоянию на первый квартал 2016г.,  тогда как оценка производится по состоянию на 20.03.2017г. Ценообразующие  факторы в анализе рынка также подобраны не верно: для оцениваемого объекта  оценки ценообразующий фактор «Удаленность от береговой линии» не является  ценообразующим);  

3) ст. 17 з) ФСО № 1: В отчете об оценке приведены ограничения, связанные с  проведением оценки и ограничения, связанные с использованием результатов  оценки. Сведения о допущениях отсутствуют;  

4) ст. 19 ФСО № 1: ст. 11 абз. 1 ФЗ № 135 - нарушается требование достоверности 

ст. 16 б) ФСО № 1- нарушается требование достаточности и достоверности  ст. 17 з) ФСО № 1- нарушается требование достаточности  

ст. 22 а) ФСО № 1- нарушается требование достаточности  ст. 4 абз. 3 ФСО № 3 - нарушается требование достоверности  

ст. 8 ж) ФСО № 3 - нарушается требование достаточности  ст. 10 абз. 3,4 ФСО № 7 - нарушается требование достаточности  

ст. 12 б), в), г), д) ФСО № 7 - нарушается требование достаточности и  достоверности  

ст. 19 г) ФСО № 7 - нарушается требование достаточности и достоверности  

ст. 19 е) ФСО № 7 - «вид использования» и «физические характеристики  объекта» - нарушается требование достоверности  

ст. 19 з) ФСО № 7 - нарушается требование достоверности  

ст. 28,29 ФСО № 7 - - нарушается требование достаточности и достоверности;  

5) ст. 22 а) ФСО № 1: в Отчете об оценке отсутствует выбор и обоснование  единиц сравнения;  

6) ст. 10 абзац 3,4 ФСО № 7: отсутствует пункт «характеристики объекта  недвижимости и его составных частей, или ссылки на доступные для оценщика  документы, содержащие такие характеристики»; отсутствует пункт «оцениваемые  права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей  объекта недвижимости»;  

7) ст. 12 б), в), г), ст. 19 г) ФСО № 7, ст. 8 ФСО № 3: Анализ рынка земельных  участков произведен укрупненно. Анализ местоположения объекта оценки в  «Красной поляне» и анализ рынка участков в с. Эсто-Садок не производился.  Представлены только выбранные аналоги, но информации об имеющихся объектах  предложения и анализ цен на рынке в сегменте месторасположения объекта оценки -  отсутствует. Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложения  сопоставимых объектов недвижимости имеется в Отчете об оценке, но не отражает  показатели на дату оценки. Ценообразующие факторы указаны не точно. Кроме  этого, оценщиком указывается, что информация об объекта-аналогах получена из  печатных источников - газеты «Купи-продай» и «Экспресс ВаБанкъ Соч», тогда как  в Таблице № 14 Информация по объектам-аналогам на стр. 40 и в Приложении № 1 к  Отчету указываются ссылки на сайты: avito.ru и vestum.ru;  

8) ст. 12 д) ФСО № 7: представленные выводы относительно рынка  оцениваемого объекта недвижимости на стр. 29 Отчета относятся к ценам  1 кв.2016г. укрупненно по городу Сочи, что не соответствует дате оценки;  

9) ст. 19 е) ФСО № 7: отсутствует корректировка на «вид использования»  (тогда как выбранные аналоги имеют назначение ИЖС и ЛПХ);  

10) ст. 12 з) ФСО № 7: на стр. 40 Отчета в таблице № 14 приведена информация  по объектам-аналогам, на стр. 27-29 Отчета приведены анализ рынка на 2015 год и  примеры цен на земельные участки на локальном рынке объекта оценки в таблице   № 12 по состоянию на 1 кв. 2016г. Причем, нет информации о том, как  складываются цены предложения в районе расположения объекта оценки. Таким  образом, не понятно как оценщик убедился, что ценовая информация по выбранным  объектам-аналогам соответствуют рынку объекта недвижимости;  

11) ст. 28 ФСО № 7: в задании на оценку отсутствуют пункты: 

- «оцениваемые права: право временного пользования (владения и  пользования) объектом недвижимости на условиях договора аренды»  

- «существенные условия договора аренды»; 

12) ст. 27,28,29 ФСО № 7: При указании итоговой величины рыночной  арендной платы в отчете об оценке не приведены существенные условия аренды, для  которых она была рассчитана, существенные условия аренды, как обязательный  пункт в Задании на оценку Отчета об оценке, не перечислены и, следовательно, при  оценке рыночной стоимости арендной платы не учитывались. К существенным  условиям аренды, в том числе относится то, что арендатор является собственником  строений на оцениваемом земельном участке и отчуждение прав аренды на  открытом рынке не предусмотрено, что в итоге не является «рыночными  условиями» для установления итоговой величины рыночной стоимости арендной  платы.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:49:0420025:35, площадью 31 490 кв. м., категория земель: земли населенных  пунктов, вид разрешенного использования: для размещения трех корпусов  гостиничного комплекса и застройки коттеджного типа общей вместимостью на  1000 мест, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, по состоянию на  

20.03.2017г., составляла: 224 612 375 руб., по состоянию на дату проведения оценки:  241 682 916 руб.  

В силу ст. 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на  основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие  обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле,  а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения  дела.  

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства  по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и  устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех  доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного  суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается  наряду с другими доказательствами.  

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и  выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.  

Эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на  право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную  деятельность, обладает достаточным опытом работы, он предупрежден об уголовной  ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения  доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости  оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной  деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного  федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому  регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной  деятельности.  

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы,  итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не  является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов  федеральных стандартов оценки.  

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об  оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в  заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные  и расчеты не вводят в заблуждение.  

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность  проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе  общепринятых научных и практических данных; существо проведенных  исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы,  изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в  материалы дела доказательствами.  

Оценив экспертные заключения об оценке рыночной стоимости от 01.08.2017   № 350/17, от 21.03.2017 № 30/17, от 20.03.2017 № 31/17, по правилам ст. 71 АПК РФ  в совокупности с иными материалами дела, размер арендной платы по спорным  договорам аренды земельных участков признан судом завышенным, не  соответствующим рыночному размеру годовой арендной платы за пользование  федеральным имуществом.  

Принимая во внимание имеющиеся в деле доказательства, суд также приходит  к выводу, что указанные дополнительные соглашения (сделки) были совершены с  нарушениями требований, предъявляемых Постановлением Правительства РФ от  16.07.2009 № 582, Постановлением Администрации г. Сочи 18.07.2016 № 1699.  

Сделки нарушают принцип экономической обоснованности размера арендной  платы и необходимости учета при её определении разрешенного использования  земельного участка. Оценка рыночной стоимости произведена с нарушением  законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.  

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,  установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)  либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы  либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона  не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия  нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Из разъяснений, изложенных в п. 51 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела 1 первой части ГК РФ» (далее – постановление от 23.06.2015 №  25), следует, что согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для  совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или  соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.  Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или  соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования  к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических  последствий, на которые она была направлена.  

В соответствие со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет  недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была  бы совершена и без включения недействительной ее части.  

Таким образом, положения дополнительных соглашений о размере годовой  арендной платы, в силу ст. 168 ГК РФ не влекут юридических последствий, т.е.  фактически являются ничтожными.  

Доказательств, опровергающие указанные доводы, ответчики не представили  и материалы дела их не содержат.  

На основании изложенного, суд приходит к выводу о недействительности  указанных выше дополнительных соглашений к договорам аренды.  

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2015 по делу № А32-9463/2014, в  постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2017 по делу   № А32-14743/2016.  

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде  осуществляется на основе состязательности.  

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения  или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).  

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений.  

Из положений ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые  ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются  признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с  такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих  представленные возражения относительно существа заявленных требований.  

Часть 5 ст. 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и  удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их  принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства  по делу.  

Таким образом, положения ч. 5 ст. 70 АПК РФ распространяются на  обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке ч. 3.1  ст. 70 АПК РФ.  

Однако ответчик доказательств, опровергающих доводы истца, не представил.  

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом  требований.  

Как следует из материалов дела, исковые требования по настоящему делу  предъявлены к Департаменту имущественных отношений администрации города  Сочи и к Администрации города Сочи.  

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре  юридических лиц, Администрация города Сочи (ОГРН 

<

***>) и  Департамент имущественных отношений администрации города Сочи  (ОГРН 

<

***>) являются самостоятельными юридическими лицами  

Из представленных в материалы дела договоров земельных участков, а также  оспариваемых дополнительных соглашений следует, что в качестве арендодателя  выступает муниципальное образование город-курорт Сочи в лице Департамента  имущественных отношений администрации города Сочи. Указанные договоры и  дополнительные соглашения подписаны от имени Департамента имущественных  отношений администрации города Сочи.  

В соответствии с положением «О Департаменте имущественных отношений  администрации города Сочи», утвержденным решением Городского Собрания Сочи  от 11.12.2007 № 250, Департамент имущественных отношений администрации  города Сочи является структурным подразделением (органом) Администрации  города Сочи.  

В то же время департамент является органом, осуществляющим управление и  распоряжение муниципальным имуществом, находящимся в муниципальной  собственности, земельными ресурсами городского округа в соответствии с  действующим законодательством и муниципальными правовыми актами. Также,  Департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключает и  расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры  аренды земельных участков, а также осуществляет сопровождение указанных  договоров, подписывает дополнительные соглашения к ним, и может быть истцом и  ответчиком в арбитражном суде.  

Таким образом, в рассматриваемом деле сторонами договора выступают  Департамент имущественных отношений администрации города Сочи  (арендодатель) и ООО «Свод Интернешнл» (арендатор). Соответственно, исковые  требования истца подлежат удовлетворению в части, предъявляемой к Департаменту  имущественных отношений администрации города Сочи.  

В удовлетворении требований истца к Администрации города Сочи следует  отказать, поскольку Администрации города Сочи не является стороной спорного  договора.  

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу  которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.  

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным дополнительное соглашение от 04.04.2017 к  договору аренды земельного участка от 12.01.2010 № 4900005539;  

Признать недействительным дополнительное соглашение от 27.04.2017 к  договору аренды земельного участка от 12.01.2010 № 4900005538;  

Признать недействительным дополнительное соглашение от 27.04.2017 к  договору аренды земельного участка от 12.01.2010 № 4900005540;  

Признать недействительным дополнительное соглашение от 01.03.2018 к  договору аренды земельного участка от 12.01.2010 № 4900005539;  

Признать недействительным дополнительное соглашение от 01.03.2018 к  договору аренды земельного участка от 12.01.2010 № 4900005538;  

Признать недействительным дополнительное соглашение от 01.03.2018 к  договору аренды земельного участка от 12.01.2010 № 4900005540;  

В удовлетворении исковых требований ООО «Свод Интернешнл» к  Администрации города Сочи отказать.  

Взыскать с муниципального образования город Сочи за счет казны в лице  Департамента имущественных отношений администрации города Сочи  (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Свод Интернешнл»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной  пошлины в размере 9 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в  срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения,  через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского  края.  

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции  может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом  рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный  суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы.  

Судья А.В.Семушин