﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4841/21 

Екатеринбург

19 июля 2021 г.

Дело № А60-53400/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.02.2021 по делу № А60-53400/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус» - Пономарев Н.А. (доверенность  от 20.10.2020);

общества с ограниченной ответственностью «Брусника» -             Кардапольцев А.А. (доверенность  от 13.09.2019);

общества с ограниченной ответственностью «Проперти энд  девелопмент» - Ткачук М.В., директор (решение № 07/21 от 25.01.2021), Третьяков А.В. (доверенность от  01.09.2020 № 3-с). 

Общество с ограниченной ответственностью «Проперти энд девелопмент» (далее - общество «Проперти энд девелопмент») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус» (далее - общество «Кандинский хаус») об обязании передать объекты долевого строительства - 1/172 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку общей площадью 8758,41 кв. м, что соответствует одному машино/месту № 11, площадью 15 кв. м на 3 этаже в подземной автостоянке на основании договора № КХ-П-3-11 участия в долевом строительстве от 14.06.2016; 1/172 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку общей площадью 8758,41 кв. м, что соответствует одному машино/месту № 12, площадью 15 кв. м на 3 этаже в подземной автостоянке на основании договора № КХ-П-3-12 участия в долевом строительстве от 14.06.2016.

Решением  суда от 15.02.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «Кандинский хаус» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельства дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права. Как пояснил заявитель, в период осуществления ответчиком строительства многоквартирного дома машино-места отнесены к объектам недвижимости; указывает, что в связи с внесением с 01.01.2017 изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчиком не было построено помещение - автостоянка общей площадью 8758,41 кв. м, в отношении которого заключались договоры участия в долевом строительстве; в соответствии со статьей 416 ГК РФ обязательство ответчика перед истцом по передаче 2/172 доли в праве общей долевой собственности на помещение автостоянки прекратилось в связи с невозможностью исполнения; при этом суд первой инстанции фактически обязал ответчика передать не доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, а самостоятельные объекты недвижимости - конкретные машино-места, то есть обязал передать имущество, не являющееся предметом договоров участия в долевом строительстве. По мнению заявителя, оспариваемое решение является неисполнимым, так как отсутствует помещение - автостоянка общей площадью 8758,41 кв. м. Кроме того, ссылается на то, что для управления многоквартирным домом создано ТСЖ, а если автостоянка построена, то она находится в общей долевой собственности участников долевого строительства.

Как усматривается из материалов дела, 14.06.2016 между обществом «Проперти энд девелопмент» (участник долевого строительства) и  обществом «Кандинский хаус» (застройщик) заключены договоры участия в долевом строительстве № КХ-П-3-11 и № КХ-П-3-12, в соответствии  с которыми застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц осуществить строительство второй очереди административного здания Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа и жилого дома с подземной парковкой по ул. Гоголя-Энгельса в г. Екатеринбурге, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Гоголя-Энгельса (далее по тексту – «Жилой дом») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать истцу 2/172 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку общей площадью 8 758,41 кв. м, что соответствует двум машино-местам №№ 11 и 12, площадью 15 кв. м каждое на - 3 этаже в подземной автостоянке, а участник долевого строительства обязался своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять объект в общую долевой собственность в соответствии с условиями настоящих договоров.

В пункте 1.2 договоров предусмотрено, что объект передается участнику долевого строительства с разметкой на этаже и указанием номера машино-места.

Согласно пункту 1.4 договоров конфигурация объекта, его расположение на этаже приведены в приложении № 1 к договорам.

Пунктом 2.1 договоров стороны определили, что цена договора составляет 1 250 000 руб. и уплачивается в соответствии с порядком, предусмотренным параграфом 2 заключенных договоров: 1 платеж за объект долевого строительства в сумме 300 000 руб. уплачивается в качестве аванса в течение трех дней с даты государственной регистрации договора и передачи его истцу (государственную регистрацию заключенных договоров по своей инициативе осуществлял ответчик); 2 платеж - в размере 950 000 руб. уплачивается в течение десяти рабочих дней после получения уведомления о готовности объекта.

В силу пунктов 3.1, 3.2 договоров срок окончания строительства: второе полугодие 2016 года. Срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - второе полугодие 2016 года.

В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU663 02000-1184-2018 дата ввода жилого дома в эксплуатацию 01.10.2018, уведомление о готовности ответчика к передаче автопарковок истцу было получено 19.10.2018 с указанием на то, что передача объекта производится только при условии полной оплаты цены договора.

В связи с тем, что строительство было выполнено с просрочкой, истец обратился к ответчику с претензией (исх. № 156/18 от 26.10.2018), в которой просил зачесть сумму рассчитанной неустойки в счет оплаты стоимости автопарковок, а на оставшуюся к уплате сумму предоставить рассрочку оплаты на 12 месяцев, т.е. истец должен был рассчитаться в срок до 26.10.2019. Однако ответа на указанную претензию от ответчика не последовало.

Ответчиком в адрес истца 23.04.2020 направлены уведомления                  (исх. № КХ-20/7; КХ-20/8) с требованием погасить задолженность по договорам, а в случае неисполнения обязательств по оплате договоров, застройщик в одностороннем порядке откажется от исполнения договоров.

Истцом 21.05.2020 произведена полная оплата стоимости объектов долевого строительства, что подтверждено платежными поручениями №№ 97 и 98 от 21.05.2020 в общей сумме 2 500 000 руб., при этом, передачи объектов долевого строительства не последовало.

Истец 03.09.2020 направил в адрес ответчика претензию (исх. № 149 от 03.09.2020) с требованием о передаче объектов долевого строительства в соответствии с условиями заключенных договоров.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче объектов долевого строительства, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций  исходили из следующего. 

Отношения сторон регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регулируется статьей 8 названного Закона. По общему правилу, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

 Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив полную  оплаты истцом объектов, в отношении которых были заключены договоры долевого участия, а именно, машино-мест, указанных в договоре со справочными строительными номерами (что соответствует обычной практике), принимая во внимание, что ранее в договоре на них было указано лишь в виде уточнения того, чему соответствует доля в праве на автостоянку (по 1 /172), учитывая, что доказательства передачи  истцу спорных объектов  долевого строительства ответчиком не представлены (статья 65 АПК РФ),  суды пришли к выводу о правомерности заявленных исковых требований о возложении на ответчика обязанности передать  объекты. 

Доводы общества «Кандинский хаус» о том, что в период осуществления ответчиком строительства многоквартирного дома машино-места отнесены к объектам недвижимости, со ссылкой на внесение с 01.01.2017 изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации  и указанием на то, что ответчиком не было построено помещение - автостоянка общей площадью 8758,41 кв. м, в отношении которого заключались договоры участия в долевом строительстве,  судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены. 

Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, которыми предусмотрено, что с 1 января 2017 года машино-место получило статус объекта недвижимости.

К недвижимым вещам относятся машино-места в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях. Границы этих машино-мест должны быть обозначены разметкой. Такие машино-места можно поставить на кадастровый учет.

Из требований действующего законодательства следует, что если                      1 января права на объект, который отвечает признакам машино-места, уже зарегистрированы, переоформление не требуется. Долевые собственники парковок могут выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

До 1 января 2017 года машино-места самостоятельными объектами недвижимости не являлись. На них регистрировалось право общей долевой собственности.

Применительно к обстоятельствам данного дела, суд установил, что поскольку в период заключения договоров участия в долевом строительстве, действовала редакция Гражданского кодекса Российской Федерации от 23.05.2016, предмет договора был указан в соответствии с законодательством, действовавшим на момент подписания договора.

Кроме того, судом отмечено, что из материалов дела не следует, что в адрес истца поступали уведомления от ответчика о необходимости заключении дополнительных соглашений относительно изменения предмета договора. Следовательно, из действий ответчика не усматривается, что у него возникли какие-либо сомнения и неясности в отношении того, что является предметом договоров долевого участия, заключенных с истцом, в условиях изменения законодательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции верно указал, что поведение ответчика, отрицающего необходимость и возможность передачи объектов, которые построены за счет средств истца, является противоречивым, основанным на неверном толковании действующего законодательства к отношениям сторон, а также признается недобросовестным.

Судом отмечено, что в случае необходимости и устранения возможных неясностей ответчик как лицо, являющееся профессиональным застройщиком, могло инициировать изменение договора, чего им сделано не было. Напротив, из письма с требованием об оплате от 23.04.2020 со ссылкой на заключенные с истцом договоры следует, что ответчик признавал их действие и требовал произвести полную оплату.

Ссылки ответчика на то, что помещения, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве, отсутствовали на момент вынесения решения судом и отсутствуют до настоящего времени, судами признаны необоснованными, поскольку объекты существуют в натуре с момента ввода дома с помещением подземной автостоянки в эксплуатацию.

Доводы общества  «Кандинский хаус» о том, что суд первой инстанции фактически обязал ответчика передать не доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, а самостоятельные объекты недвижимости - конкретные машино-места, то есть обязал передать имущество, не являющееся предметом договоров участия в долевом строительстве, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены, поскольку решение судом первой инстанции вынесено в соответствии с пунктом 1.1 договоров, где доля в праве общей собственности соответствует машино-месту, а с 01.01.2017 согласно поправкам, внесенным в Гражданский кодекс Российской Федерации, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости.

Следовательно, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с действующим законодательством (согласно редакции на момент ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства) должны передаваться отдельные объекты недвижимости в виде машино-мест в рамках действующего договора.

Из материалов дела с учетом представленных технических планов не усматривается невозможности и затруднительности установить конкретные помещения с присвоенными после окончания строительства номерами, в отношении которых заключались договоры с застройщиком, на что целесообразно и необходимо указать при передаче объектов ответчиком истцу.

Доводы ответчика о неисполнимости решения, так как отсутствует помещение - автостоянка общей площадью 8758,41 кв. м,  также правомерно не приняты судом апелляционной инстанции, поскольку исходя из договоров участия в долевом строительстве следует, что в них четко и ясно был сформулирован предмет договоров, указана предполагаемая проектная площадь помещения всей автостоянки, которая введена в эксплуатацию, что, как указано выше, позволяет достоверно установить, в отношении каких объектов недвижимого имущества были заключены договоры, указаны доли в автостоянке, что соответствует конкретным парковочным местам со строительными номерами 11 и 12. Графическое обозначение объектов долевого строительства (Приложение № 1 к Договорам) идентично Техническому плану - 3 уровня жилого дома, введенного в эксплуатацию, и также достоверно позволяет идентифицировать объекты долевого строительства, которые должны быть переданы истцу. Таким образом, недвижимое имущество существует в натуре, соответствует предмету договоров и возможности исполнения обязательств.

Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Доводы заявителя основаны на неправильном толковании вышеуказанных норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.02.2021 по делу №А60-53400/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           А.С. Полуяктов 

Судьи					           С.В. Лазарев

                                                                                             А.А. Столяров