АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-25244/2019

г. Иркутск

27 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2019 года. Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тах Д.Х., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Новый город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

к Министерству имущественных отношений Иркутской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

третье лицо: акционерное общество Специализированный застройщик «АЗГИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

об обязании заключить дополнительное соглашение

при участии в судебном заседании 18.12.2019:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 21.11.2019, паспорт;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 06.08.2019 № 02-517779/19, служебное удостоверение, диплом;

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности 31.10.2019, паспорт, диплом.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09-30 час. 23.12.2019. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, с участием представителя истца ФИО1 и представителя ответчика ФИО2

установил:

Акционерное общество Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Новый город» (далее – истец, ФСК «Новый город», застройщик) обратилось в арбитражный суд к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее – ответчик, Министерство) с требованием обязать Министерство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 457, заключенному 20.11.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района и закрытым акционерным обществом «АЗГИ», с учетом договора уступки прав и обязанностей от 21.12.2016 между закрытым акционерным обществом «АЗГИ» и ФСК «Новый город», о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка № 457 от 20.11.2012, изложив его в следующей редакции:

«2.1. Срок действия настоящего Договора устанавливается с 20.11.2012 до 20.11.2028 года». 

В обоснование иска истец сослался на невозможность осуществления на полученном по договору аренды № 457 от 20.11.2012 земельном участке комплексной застройки в связи с отсутствием реализации  проекта «Юг», разработанного и согласованного в 2007 году с органами государственной власти и Министерством промышленности России, предполагающего  создание единой системы  теплоснабжения городов Иркутска и Ангарска, посредством которого планировалось подключение теплоснабжения площадки города-спутника в районе деревни Малая Еланка.  Учитывая, что, по мнению истца, расторжение договора будет противоречить общественным интересам, в том числе не будет обеспечен ввод в эксплуатацию планируемого для населения города Иркутска и Иркутского района доступного жилья, строительство инфраструктуры и социальных объектов, требуется внесение изменений в условия договора  аренды земельного участка № 457  от 20.11.2012 в части продления срока его действия в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Ответчик в судебном заседании иск не оспорил, указав, что действительно цель договора достигнута не была по причинам, не зависящим от застройщика.

Третье лицо в судебном заседании поддержало правовую позицию истца; полагает, что имеются основания для изменения условий договора.

Исследовав представленные доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом  по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (арендодатель)  и ЗАО «АЗГИ» (арендатор) 20.11.2012 на основании  Постановления администрации Иркутского районного муниципального образования  от 28.08.2012 № 4035  «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, в районе населенного пункта д. Малая Еланка для комплексного освоения в целях жилищного строительства»  и протокола № 36 от 02.11.2012 «Об итогах аукциона» заключен договор аренды земельного участка № 457.

В соответствии с условиями указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов Мамонского муниципального образования с кадастровым номером 38:06:000000:2516, расположенный на землях населенных пунктов Мамонского муниципального образования по адресу: Иркутская область, Иркутский район, в районе населенного пункта д. Малая Еланка, общей площадью 3 841 995 кв.м. 

Срок действия договора устанавливается с 20.11.2012 по 20.11.2020 (пункт 2.1 договора аренды). 

Размер арендной платы за участок составляет 11 047 841, 03 руб. в год и перечисляется арендатором ежеквартально, не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала  (пункты 3.1 и 3.6 договора аренды). 

Впоследствии дополнительным соглашением от 11.12.2015 № 16-А внесены изменения в предмет договора аренды № 457 от  20.11.2012, а именно: произведен раздел земельного участка на три:

1) земельный участок с кадастровым номером 38:06:130741:927 площадью  847721 кв.м.;

2) земельный участок с кадастровым номером 38:06:130741:928 площадью 1307853 кв.м.;

3) земельный участок с кадастровым номером 38:06:000000:6356 площадью 1686421 кв.м.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

На момент заключения договора распоряжение земельными участками, находящимися на территории Иркутского районного муниципального образования, осуществлял Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, выступивший арендодателем по договору, являющемуся предметом иска.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно изменениям, внесенным в подпункт 29 пункта 7 Положения о Министерстве имущественных отношений Иркутской области постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 № 264/43-пп, заключение договоров аренды земельных участков, находящихся на территории Иркутского районного муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции Министерства имущественных отношений Иркутской области.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.12.2016, заключенному между ЗАО «АЗГИ» и ФСК «Новый город», права и обязанности арендатора по договору аренды № 457 от 20.11.2012 перешли к ФСК «Новый город».

Таким образом, в настоящее время арендодателем по договору, являющемуся предметом иска, выступает Министерство, арендатором – ФСК «Новый город».

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из официального извещения, опубликованного в газете «Ангарские огни» (издание Администрации Иркутского района) № 38 (10218) от 28.09.2012, КУМИ Иркутского района известило о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 38:06:000000:2516 площадью 3 841 995 кв.м. для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Эта же цель предоставления земельного участка в аренду усматривается из предоставленной суду аукционной документации. 

На момент совершения сделки особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регулировались положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 данной статьи предусмотрено, что комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 данной статьи Кодекса).

Таким образом, этапы комплексного освоения в целях жилищного строительства, закреплённые в статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, включают в себя:

- подготовку документации по планировке территории;

- выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

- осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Названная норма рассматривает жилищное строительство в качестве последнего этапа в составе действий по комплексному освоению земельного участка. Следовательно, комплексное освоение завершается не действиями по планировке территории, а застройкой земельного участка.

Действующее на дату заключения договора аренды градостроительное законодательство, несмотря на фактическое заключение договоров аренды именно с целью комплексного освоения в целях жилищного строительства, не содержало понятия комплексного освоения.  

Вместе с тем, изменения, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации, закрепили на законодательном уровне уже фактически имевшие место в хозяйственном обороте правоотношения  по комплексному освоению территории в целях строительства жилья. 

Так, согласно статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя:

-  подготовку документации по планировке территории 

-  образование земельных участков в границах данной территории

- строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

При этом, как следует из части 3 данной статьи Кодекса, по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Следовательно, договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусматривает наличие взаимных прав и обязанностей сторон сделки, а именно: обязанности  арендатора осуществить подготовку документации по планировке территории, выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществить жилищное строительство корреспондирует обязанность исполнительного органа государственной власти создать для этого необходимые условия. 

 В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. 

Изменения, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации, вступили в силу с 01.03.2015.

Учитывая, что договор аренды от 20.11.2012 является длящимся и на протяжении срока его действия у сторон сделки имеется комплекс обязательств, подлежащих выполнению, с 01.03.2015 у ответчика возникла обязанность осуществлять действия, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации, по созданию необходимых условий для обеспечения истцу возможности выполнять действия по достижению цели договора.   

Из представленной суду документации и пояснений участвующих в деле лиц усматривается, что ЗАО «АЗГИ», а впоследствии и его правопреемник, должны были осуществить застройку предоставленного в целях жилищного строительства земельного участка, в том числе жилыми домами, объектами социальной направленности (школами, д/садами, предприятиями бытового обслуживания, торговыми центрами и т.д.), объектами культурного обслуживания, зелеными зонами, дорогами и т.д.  

Еще на стадии проведения аукциона ЗАО «АЗГИ» предоставило в орган местного самоуправления концепцию проектного решения «Город-спутник в районе деревни Малая Еланка». 

Указанная концепция содержала сведения о жилой застройке, транспортной системе, системах водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения и т.д. 

Так, теплоснабжение площадки города-спутника в районе деревни Малая Еланка планировалось запустить от ранее запроектированных сетей ПАО «Иркутскэнерго». 

Однако в ходе реализации договора истцом было установлено отсутствие возможности получить технологическое подключение к системам теплоснабжения города  Иркутска, и, как следствие, завершить разработку проектной документации  и получить разрешение на строительство, что исключало возможность использования земельного участка по его назначению – в целях жилищного строительства. 

На дату заключения договора аренды земельного участка № 457 от 20.11.2012 у ПАО «Иркутскэнерго» имелся разработанный и согласованный в 2007 с органами государственной власти  и Министерством промышленности России  проект «Юг», предполагающий  создание единой системы  теплоснабжения городов Иркутска и Ангарска, посредством которого планировалось подключение теплоснабжения площадки города-спутника в районе деревни Малая Еланка.  

Из годовых отчетов АО «Иркутскэнерго» за 2008-2010 усматривается, что последним с 2008 начата реализация проекта «Юг», в том числе для создания возможности реализации данного проекта в 2008 - 2013 ПАО «Иркутскэнерго» выполнены мероприятия на общую сумму 1771,31 млн. руб.:

1. по объекту «Тепломагистраль ТЭЦ-10 - ЦТП в Ново-Ленино»:

- выполнена проектная документация - 71,186 млн. руб.,

- выполнены строительно-монтажные работы на сумму 19,982 млн. руб.;

2. разработана ПСД и выполнены мероприятия по строительству, реконструкции тепловых сетей Ново-Ленино на сумму 498,642 млн. руб.;

3. по обеспечению необходимого резерва тепловой мощности на ТЭЦ-10 (500 Гкал/ч) и для передачи части тепловых нагрузок юго-западной части г. Ангарска с ТЭЦ-10 на ТЭЦ-9:

- строительство тепломагистрали N 6 на сумму 1163 млн. руб.;

- реконструкция бойлерных установок на ТЭЦ-9 в г. Ангарске для теплоснабжения тепломагистрали N 6 - 18,5 млн. руб.

 Впоследствии решением Думы г. Иркутска от 05.12.2011 № 005-20-280443/1 «Об утверждении Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры              г. Иркутска на период 2011 - 2015 и с перспективой до 2025 года» утверждена Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры г. Иркутска на период 2011 - 2015 и с перспективой до 2025 года, согласно которой проект «Малый Юг» включен в программу развития теплоснабжения г. Иркутска. 

Как следует из пункта 4.1 Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры г. Иркутска, проект «Малый юг» позволит, в том числе, обеспечить потребность в тепловой энергии нового строительства жилья с объектами культурно-бытового обслуживания населения. 

Кроме того, согласно названной выше Программе финансирование проекта «Малый Юг» (теплосеть ТЭЦ-10 - котельная Северного Промузла) планировалось осуществить за счет софинансирования федерального, областного, городского бюджетов и с участием средств ПАО «Иркутскэнерго». 

Проект «Малый Юг» представляет собой строительство тепловой магистрали от         ТЭЦ-10 до ЦТП Ново-Ленино (1 x D1000, 2 x D800 L = 18,9 км, в том числе прохождение трассы в границе г. Иркутска 2 x D800 L = 7,3 км, пропускной способностью - 366,2 Гкал/ч) до ПНС (в районе КСПУ) и 4 подкачивающих насосных станции.

В Генеральном плане города Иркутска, утвержденном решением Думы города Иркутска от 28.06.2007 N 004-20-390583/7 с изменениями, принятыми решением Думы города Иркутска от 05.07.2016 N 006-20-230375/6, отражено решение по строительству тепломагистрали ТЭЦ 10 - ЦТП в Ново-Ленино.

С учетом проекта «Малый юг» ЗАО «АЗГИ» были получены  технические условия у ОАО «Иркутскэнерго» от 02.12.2013, исх. № 515-54/12793, согласно которым последнее разрешает отпуск тепла для теплоснабжения многоквартирных жилых домов, таунхаусов, общественно – деловой зоны в районе д. Малая Еланка в количестве 90,558 Гкал/ч. Подключение тепловой нагрузки  от ТЭЦ-10 возможно после ввода  тепломагистрали до границы земельного участка  заявителя (2 трубопровода диаметром 800 мм и протяженностью 16 кв.) при включении  ее строительства в схему  теплоснабжения г. Ангарска и в инвестиционную программу  ОАО «Иркутскэнерго». 

Срок действия технических условий составил  пять лет со дня их выдачи.

Впоследствии, с учетом срока действия выданных технических условий и задержкой реализации проекта «Малый юг», арендатор повторно обратился за выдачей технических условий. В ответ на указанный запрос ПАО «Иркутскэнерго» 06.11.2018 представило письмо исх. № 515-47/9257-9095 «О подключении объекта капитального строительства к системе теплоснабжения», в котором отказало в выдаче технических условий подключения к системе теплоснабжения и пояснило: «Поскольку указанный объект находится за границей г.Иркутска и согласно схеме теплоснабжения, утвержденной приказом Минэнерго России от 11.09.2018 № 472, не входит в зону эксплуатационной ответственности ПАО «Иркутскэнерго», подключение будет возможно только после  реализации мероприятий 3 этапа проекта «Юг» от ТЭЦ-10 до района планируемой застройки. На данный момент источник финансирования и сроки реализации мероприятий не определены». 

Отсутствие достаточного финансирования со стороны федерального, областного и городского бюджетов и задержка в реализации проекта «Малый юг», заявленного в решении Думы г. Иркутска от 05.12.2011 № 005-20-280443/1 «Об утверждении Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры  г. Иркутска на период 2011 - 2015 и с перспективой до 2025 года», в Генеральном плане города Иркутска, утвержденном решением Думы города Иркутска от 28.06.2007 N 004-20-390583/7 с изменениями, принятыми решением Думы города Иркутска от 05.07.2016 N 006-20-230375/6, не позволили возвести планируемые сети теплоснабжения и, как следствие, арендатору получить необходимые технические условия. 

Учитывая, что фактическое подключение  к сетям теплоснабжения планировалось только после  реализации мероприятий 3 этапа проекта «Юг», срок реализации которого был задержан, получение необходимой разрешительной документации, осуществление строительства и ввод объектов в эксплуатацию в сроки, на которые предоставлен земельный участок в аренду для комплексного освоения, стало также невозможно. 

Несмотря на попытки Правительства Иркутской области, Министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, ПАО «Иркутскэнерго» решения вопроса реализация проекта «Малый юг», что подтверждается соответствующим протоколами от 19.05.2017, от 24.05.2018, от 12.08.2018 и  от 05.07.2018 соответственно, названный проект так и не был реализован. 

Таким образом, ФСК «Новый город» с даты приобретения прав по договору аренды земельного участка и по настоящее время не имеет возможности реализовать свои права арендатора на приобретенном на аукционе земельном участке для его комплексного освоения с целью жилищного строительства. 

Согласно Схеме территориального планирования Иркутской области, утвержденной Постановлением Правительства Иркутской области  от 02.11.2012 № 607-пп, строительство тепломагистрали отнесено к объектам капитального строительства  регионального значения в области теплоснабжения.  

Строительство названной выше тепломагистрали планируется в первую очередь до 2025.

Согласно доводам сторон, в настоящее время органы государственной власти и местного самоуправления вернулись к решению вопроса реализации проекта «Малый юг» (обеспечение теплоснабжения). 

Срок договора аренды земельного участка составляет восемь лет и истекает 20.11.2020.

Учитывая, что переданный земельный участок предоставлялся для комплексного освоения и на нем планировалось возведение  жилого комплекса с развитой инфраструктурой, представляется очевидным, что одного года для завершения такой застройки явно недостаточно. 

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из анализа названной нормы усматривается, что законодатель допускает изменение договора по решению суда в связи с существенным изменением при наличии одного из двух обстоятельств: 

-   расторжение договора противоречит общественным интересам;

- расторжение повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд соглашается с доводами истца, что в данном конкретном случае имеет место совокупность названных выше обстоятельств. 

Указом Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в целях улучшения жилищных условий граждан Российской Федерации, дальнейшего повышения доступности жилья и качества жилищно-коммунальных услуг Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации поручено разработать и реализовать государственную программу обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, предусматривающую строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям. 

В целях реализации  названного выше Указа Президента, а также долгосрочной целевой программы Иркутской области «Стимулирование  жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы» на основании Постановления администрации Иркутского районного муниципального образования  от 28.08.2012 № 4035  «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, в районе населенного пункта д. Малая Еланка для комплексного освоения в целях жилищного строительства» организовано проведение торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 3841995 кв.м. с кадастровым номером  38:06:000000:2516, расположенного  на землях населенных пунктов  Мамонского муниципального образования по адресу: Иркутская область, Иркутский район, в районе населенного пункта д. Малая Еланка для комплексного освоения имеющихся в Иркутском районе земельных участков  в целях жилищного строительства. 

По результатам проведения названного выше аукциона 20.11.2012 между Комитетом  по управлению муниципальным имуществом Иркутского района  и ЗАО «АЗГИ» заключен договор аренды земельного участка № 457.

Следовательно, предоставление указанного выше земельного участка направлено на реализацию государственной программы, и, как следствие, в общественных интересах. 

Данный факт подтверждается, в том числе, имеющимися в материалах дела документами: письмом губернатора Иркутской области в адрес Председателя Правительства  Российской Федерации от 18.08.2017 исх. № 02-01-4081/17, письмами Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области  от 04.06.2015 исх. № 59-37-3610/15, от 21.03.2013 исх. № 59-37-3739/13 «О жилищном строительстве вблизи д. Малая Еланка», от 26.10.2015  исх. № 59-37-7109/15 «Об отборе земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства  по программе «Жилье для российской семьи», от 26.10.2015 исх. № 59-37-7905/15 «О реализации программы  «Жилье для российской семьи», письмом ЗАО «АЗГИ» исх. № 218 от 29.09.2014, письмом ЗАО «АЗГИ»  исх. № 189 от 28.08.2014. 

Таким образом, учитывая, что предоставление земельного участка связано с реализацией государственной и областной программ, и, как следствие, имеет общественные цели, расторжение договора  аренды земельного участка № 457 от 20.11.2012 будет противоречить общественным интересам, поскольку реализация государственной  программы «Жилье для российской семьи» и вытекающих из нее областных программ так и не будет  осуществлена, город – спутник в районе д. Малая Еланка не будет возведен, установленный государством процент обеспеченности российских семей жильем не будет достигнут.  

При таких обстоятельствах расторжение договора аренды земельного участка № 457 от 20.11.2012 является нецелесообразным, обременительным и может повлечь для государственного, областного и местных бюджетов дополнительные расходы.

Расторжение договора, как следует из представленных истцом документов, повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Так, для участия в аукционе ЗАО «АЗГИ» внесло задаток и оплатило затраты  на проведение оценки  стоимости объектов муниципальной собственности, в районе населенного пункта д. Малая Еланка в размере 93 532 000 руб., что подтверждается  платежными поручениями № 162 от 25.10.2012, № 178 от 06.11.2012,  № 192 от 16.11.2012. 

Впоследствии ЗАО «АЗГИ» и ФСК «Новый город» перечислили арендную плату на общую сумму 56 694 487, 54 руб., о чем свидетельствуют платежные поручения № 3 от 10.01.2013, № 40 от 08.02.2013, № 5 от 07.05.2013, № 928 от 07.08.2013, № 1543 от 05.11.2013, № 120 от 10.02.2014, № 811 от 13.05.2014, № 1755 от 11.08.2014, № 2310 от 01.10.2014, № 275 от 06.02.2015, № 1233 от 26.05.2015, № 2178 от 17.08.2015, № 3047 от 05.11.2015, № 1730 от 15.08.2016, № 2574 от 17.11.2016, № 575 от 09.03.2017, № 1253 от 03.05.2017, № 3125 от 28.08.2017, № 5422 от 28.12.2017, № 777 от 18.02.2019, не осуществляя на предоставленном земельном участке какого – либо жилищного строительства. 

Более того, с целью дельнейшего осуществления строительства объекта «Город-спутник в районе д. Малая Еланка» ЗАО «АЗГИ» и ФСК «Новый город» были понесены следующие расходы: 

-  944 400 руб. за работы по разработке эскизного проекта  и корректировке концепции инженерного обеспечения: тепло-электро-водоснабжение, водоотведение (платежное поручение  № 60 от 14.01.2015, договор № СП 097 на разработку предпроектной документации от 25.08.2014, техническое задание, календарный план выполнения работ, протоколы соглашения о договорной цене, дополнительное соглашение    № 1 от 01.10.2014 к договору на разработку предпроектной документации № СП097 от 25.08.2014, дополнение к техническому заданию, акт сдачи-приемки научно-технической продукции от 24.10.2014, накладные № 1347 от 24.10.2014, № 764 от 07.07.2014);

- 141 081 руб. за проведение государственной экологической экспертизы проекта (платежное поручение  № 2977 от 28.11.2014);

- 28 940 000 руб. за технологическое присоединение к электрическим сетям (платежные  поручения: № 2201 от 18.09.2014, № 5007 от 14.09.2018, № 1400 от 25.03.2019,  № 1401 от 25.03.2019, № 129 от 19.01.2017, договор № 1/14-ИЭСК об осуществлении технологического присоединяя к электрическим  сетям от 04.09.2014, соглашение  о переходе прав и обязанностей по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 1/14-ИЭСК; дополнительное соглашение  № 1  от 24.04.2017  к  договору № 1/14-ИЭСК об осуществлении технологического присоединяя к электрическим  сетям; соглашение о зачете встречных однородных  требований между ОАО «ИЭСК» и ОАО «ФСК «Новый город» от 06.10.2017; дополнительное соглашение  № 2  к  договору  № 1/14-ИЭСК об осуществлении технологического присоединяя к электрическим сетям; дополнительное соглашение № 3 к договору № 1/14-ИЭСК об осуществлении технологического присоединяя к электрическим  сетям; дополнительное соглашение  № 4 от 26.02.2019 к  договору № 1/14-ИЭСК об осуществлении технологического присоединяя к электрическим  сетям, счет – фактуры: № 5983/205 от 14.09.2018; № 9313/205 от 19.01.2017,  акты № 365 от 19.01.2017 и № 5983 от 14.09.2018;

- 11 116 руб. за выполнение проектно – сметной документации по разработке концепции строительства (платежное поручение № 112 от 05.02.2014, договор № СП044 на создание проектно-сметной документации  от 10.06.2013, акт сдачи-приемки  научно-технической продукции от 08.08.2013; накладная № 551 от 14.06.2013, смета на проектные (изыскательские) работы, письмо № 31 от 10.07.2013);

- 25 000 руб. за выполнение кадастровых работ (платежное поручение № 5302 от 24.09.2018, договор  № 37/К-18 на выполнение кадастровых работ от 19.01.2018, договор         № 459/1-16 на выполнение кадастровых работ от 05.08.2016, договор № 433/1-16 на выполнение кадастровых работ от 24.06.2016,  акт № 43 приема-передачи выполненных работ к договору  № 37/К-18 на выполнение кадастровых работ от 19.01.2018 от 05.02.2018); 

-  1 091 736 руб. за работы  по технологическому присоединению (платежное поручение     № 2201 от 18.09.2014, договор № 1/14-ИЭСК  об осуществлении  технологического присоединения к электрическим сетям от 04.09.2014);

- 100 000 руб. за работы по подготовке технологическому подключению к централизованным системам водоснабжения и/или водоотведения (платежное поручение         № 1444 от 16.07.2014, договор № 3174/тп от 28.05.2014);

- 18 526 000 руб. за разработку проектной и рабочей документации (платежные поручения: № 292 от 05.03.2014, № 1888 от 27.12.2013, № 561 от 10.04.2014, № 2292 от 01.10.2014, №  2845 от 24.11.2014, №  2873 от 25.11.2014, № 2996 от 01.12.2014, № 2323 от 01.09.2015, № 12.11.2014, № 2883 от 26.11.2014, договоры № 3618-137 от 01.10.2013 на выполнение  проектной и рабочей документации  по титулу: «ПС 220кВ Малая Елань с ВЛ 220 кВ», задание на разработку проектной и рабочей документации, дополнительное соглашение № 1 от 17.04.2014 к договору № 3618-137 от 01.10.2013 на выполнение  проектной и рабочей документации  по титулу: «ПС 220кВ Малая Елань с ВЛ 220 кВ», дополнительное соглашение № 2 от 12.07.2014 к договору № 3618-137 от 01.10.2013 на выполнение  проектной и рабочей документации  по титулу: «ПС 220кВ Малая Елань с ВЛ 220 кВ», дополнительное соглашение № 3 от 14.11.2014 к договору № 3618-137 от 01.10.2013 на выполнение  проектной и рабочей документации  по титулу: «ПС 220кВ Малая Елань с ВЛ 220 кВ», дополнительное соглашение № 4 от 29.05.2015 к договору № 3618-137 от 01.10.2013 на выполнение  проектной и рабочей документации  по титулу: «ПС 220кВ Малая Елань с ВЛ 220 кВ», справки о стоимости выполненных работ: № 02 от 30.12.2013, № 01 от 30.11.2013, № 03 от 31.03.2014,   № 04 от 25.08.2014, № 05 от 31.10.2014; акты о приемке выполненных работ:  № 02 от 30.12.2013, № 01 от 30.11.2013, № 03 от 31.03.2014, № 04 от 31.03.2013, № 05 от 25.08.2014,    № 06 от 30.10.2014, № 07 от 31.10.2014; счет-фактуры: № 273 от 30.12.2013, № 243 от 30.11.2013, № 26  от 31.03.2014, № 133 от 25.08.2014, № 193 от 30.10.2014, № 194 от 31.10.2014);

- 658 000 руб. за работы по производству инженерно-геодезические изыскания (платежные поручения: № 1092 от 18.06.2014, № 1443 от 16.07.2014, № 2062 от 05.09.2014; справки о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 21.03.2014, №2 т 01.07.2014; акты о приемке выполненных работ: №1 от 04.04.2014, №2 от 01.07.2014; акты сдачи-приемки выполненных работ: от 21.03.2014 по договору №9 от 27.01.2014, от 01.07.2014 по договору №9 от 27.01.2014; счет-фактуры № 30 от 21.03.2014, №48 от 01.07.2014г.; договор № 9 от 27.01.2013 на выполнение изыскательных работ)

- 1 015 950 руб. за работы по производству инженерно-геологических изысканий и микросейсморайонированию (платежные поручения: № 2078 от 05.09.2014, № 2090 от 08.09.2014, № 2064 от 05.09.2014; техническое задание от 26.05.2014; смета №1; справки о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 24.07.2014, №2 от 05.08.2014; акты о приемке выполненных работ: №1 от 24.07.2014, №2 от 05.08.2014; акты сдачи-приемки выполненных работ: от 24.07.2014, от 05.08.2014; счета фактуры: № 57 от 24.07.2014, №59 от 06.08.2014; накладная от 05.08.2014; договор № 17 на выполнение изыскательных работ)

- 248 270 руб. за работы по производству инженерно-геологических изысканий объекта (платежное поручение № 272 от 06.02.2015; смета №1 на инженерно-геологические работы; справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 08.10.2014; акт выполненных работ № 1 от 08.10.2014; акт сдачи-приемки выполненных работ от 08.10.2014; счет-фактура № 95 от 08.10.2014; договор № 23 на выполнение изыскательных работ);

- 21 000 руб. за выполнение кадастровых работ (платежное поручение №2151 от 14.08.2015; акт №74 приема передачи выполненных работ от 11.06.2015; договор № 204/1-15 от 22.05.2015);

- 950 130 руб. за работы по разработке проекта планировки территории (платежные поручения: № 848 от 08.04.2016, № 931 от 18.04.2016; техническое задание от 19.01.2016; протокол соглашения о договорной цене; акт сдачи-приемки научно-технической продукции от 04.03.2016; накладная № 47 от 04.03.2016; договор № СП 134 от 19.01.2016);

- 118 059,29 рублей за кадастровые работы  по объединению участков (платежное поручение №13 от 13.01.2016; акт выполненных работ № 86 от 14.12.2015);

- 2 100 000 руб. за работы по производству инженерно-геологических изысканий (платежное поручение № 2236 от 21.08.2015; справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 01.06.2015; акт о приемке выполненных работ №1 от 01.06.2015; акт сдачи-приемки выполненных работ от 25.06.2015);

- 600 325 руб. за работу по производству инженерно-геологических изысканий объекта (платежное поручение № 2293 от 26.08.2015; смета № 1 на инженерно-геологические работы; техническое задание от 19.01.2015);

- 2 268 000 руб. за работы по производству инженерно-геодезических изысканий объекта (платежное поручение № 273 от 06.02.2015; техническое задание; смета №1; справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 25.11.2014; акт о приемке выполненных работ №1 от 25.11.2014; акт сдачи-приемки выполненных работ от 25.10.2014; счет-фактура № 115 от 25.10.2014);

- 4 357 750, 34 руб. за работы по производству инженерно-экологических изысканий объекта (платежные поручения: № 3094 от 05.12.2014, № 274 от 06.02.2015; техническое задание, смета №1, справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 25.11.2014; акт о приемке выполненных работ №1 от 25.11.2014; акт сдачи-приемки выполненных работ от 25.10.2014; счет-фактура № 114 от 25.10.2014, договор № 16 от 29.09.2014 на выполнение изыскательных работ);

- 2 618 598 руб. за работы по разработке эскизного проекта первой очереди строительства и укрупненной концепции инженерного обеспечения площадки строительства (платежные поручения № 1284 от 08.07.2014, № 230 от 04.02.2015, № 292 от 10.02.2015, № 505 от 13.02.2015; техническое задание от 11 апреля 2014; календарный план выдачи ППР; протокол соглашения о договорной цене на разработку предпроектной документации; акты сдачи-приемки научно-технической продукции: от 18.06.2014, от 11.07.2014; накладные:               № 684 от 18.06.2014, № 749 от 04.07.2014 № 764 от 07.07.2014);

- 10 000 руб. за кадастровые работы по разделу земельного участка (платежное поучение № 3303 от 24.12.2014; акт выполненных работ № 160 от 22 декабря 2014);

- 15 000 руб. за работы по формированию межевого плана (платежное поручение               № 75 от 20.01.2016; акт выполненных работ № 15 от 27.02.2015);

- 204 000 руб. за кадастровые работы по разделу земельного участка (платежное поручение № 526 от 18.03.2015; акт № 119 от 15.09.2014; договор подряда № 181/09-14 от 27.08.2014);

- 4 500 000 руб. за работу по производству инженерно-геодезических изысканий объекта (платежные поручения: № 1607 от 30.07.2014, № 2063 от 05.09.2014; техническое задание; календарный график работ; смета №1; дополнительное соглашение №1 от 17.04.2014; календарный график работ; справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 14.07.2014; акт о приемке выполненных работ №1 от 14.07.2014;  акт сдачи выполненных работ от 14.07.2014; счет-фактура №50 от 14.07.2014; накладная от 14.07.2014);

- 975 000 руб. за работы по производству инженерно-гидрометеологических изысканий объекта (платежное поручение № 1442 от 16.07.2014; смета №1 на инженерно-гидрометеорологические работы; техническое задание; дополнительное соглашение б/н; смета №1; справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 01.07.2014; акт о приемке выполненных работ №1 от 01.07.2014; акт сдачи-приемки выполненных работ от 01.07.2014; счет-фактура № 47 от 01.07.2014; договор №15 от 12.05.2014 на выполнение изыскательских работ);

- 1 326 820 руб. за работы по производству инженерно-геологических изысканий объекта (платежное поручение № 1093 от 18.06.2014; смета № 1 на инженерно-геологические работы; справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 23.05.2014; акт сдачи-приемки выполненных работ от 23.05.2014; акт о приемке выполненных работ №1 от 23.05.2014; счет-фактура № 43 от 23.05.2014);

- 52 000 руб. за кадастровые работы по разделу земельного участка (платежные поручения: № 967 от 30.05.2014, №964 от 30.05.2014; акты выполненных работ: № 58 от 30.04.2014, № 73 от 28.05.2014);

- 395 900 руб. за работы по разработке предложений водопотребления и водоотведения (платежные поручения: №1 от 02.04.2013, №548 от 20.06.2013; календарный план; акт №1 приемки-сдачи выполненных предложений по водопотреблению и водоотведению; накладная № 10; договор № 01/13 от 20.03.2013);

- 28 398 руб. за работы, по составлению информационной справки о гидрогеологических условиях участков размещения водонапорных скважин (платежное поручение № 212 от 06.05.2013; акт № 1 приема-сдачи выполненных работ; письмо                  № 47-2013М от 14.05.2013; договор № 9/13-Г от 25.04.2013);

- 352 300 руб. за работы по разработке предложений по очистке хозбытовых сточных вод (платежные поручения: №2 от 02.04.2013, № 626 от 02.07.2013; задание на разработку предложений по очистке хозбытовых сточных вод от 25.03.2013; календарный план работ от 25.03.2013; акт № 92 сдачи-приемки выполненных работ; счет-фактура № 118 от 30.04.2013; накладная № 61 от 26.04.2013; сопроводительные письма: № 3.1-332 от 26.04.2013, № 3.1-342 от 30.04.2013; договор № 571 от 25.03.2013);

- 80 300 руб. за работы по выполнению оценки прогнозных запасов подземных вод (платежное поручение №4 от 07.05.2013; техническое задание; смета расходов; протокол-соглашение о договорной цене на научно-техническую продукцию; акт о приемке выполненных работ №1 от 04.04.2013; счет-фактура № 00000105 от 04.04.2013; договор                      № 7-2013 от 04.02.2013);

- 4 817 122 руб. за работы по созданию проектной документации (платежные поручения: № 600 от 17.04.2014, № 1340 от 09.07.2014, № 1146 от 25.06.2014; техническое задание на разработку градостроительной документации по планировке территории; акт сдачи-приемки научно-технической продукции от 19.03.2013; накладная № б/н от 19.03.2013);

- 90 000 руб. за оценочные работы (платежное поручение № 2161 от 18.09.2014; задание на оценку; акт приема-сдачи выполненных работ от 22.08.2014; договор № 235/14 от 15.08.2014);

- 197 706 руб. за работы по проведению научного исследования по архитектурному обследованию трассы (платежное поручение № 725 от 05.05.2014; протокол согласования договорной цены; задание № 36 от 11.04.2014; акт сдачи-приемки работ);

  - 167 200 руб. за работы по разработке проектно-сметной документации (платежное поручение № 1058 от 17.06.2014; смета №1 на проектно-сметные работы; задание на проектирование от 28.11.2013; акт сдачи-приемки научно-технической продукции от 28.04.2014; накладные: № 423 от 28.04.2014, № 367 от 21.04.2014);

- 5 900 руб. за работы о предоставлении специализированной гидрометеорологической информации (письма: № УГМС 1591/32 от 17.09.2013, № УГМС 1592/32 от 17.09.2013, № б/н о оплате счета; платежное поручение № 1272 от 24.09.2013; акт № 00002148 от 30.12.2013; счет-фактура № 00002148 от 30.12.2013);

- 265 869 руб. за работы по археологическому обследованию земельного участка (платежные поручения: №1279 от 25.09.2013, № 1444 от 15.10.2013; календарный график работ; акт сдачи-приемки работ от 10.10.2013; договор № 17/2013-Р);

- 403 357,04 руб. за работы по разработке технико-коммерческого предложения по очистке хозяйственно-бытовых сточных вод (платежное поручение № 633 от 02.07.2013,         № 1084 от 02.09.2013; календарный план работ; смета на выполнение предпроектных работ; акт № 38 сдачи-приемки выполненных работ (3 экз.); счет-фактура № 26.07.5 от 26.07.2013; накладная № 28 от 25.06.2013);

- 145 000 руб. за работы по разработке проекта планировки территории и проекта межевания территории (платежные поручения: № 1762 от 10.04.2019, №2343 от 16.05.2019;    № 2431 от 22.05.2019; техническое задание; протокол соглашения о договорной цене; календарный план выполнения работ; акт сдачи-приемки научно-технической продукции от 12.04.2019);

- 3 245 000 руб. за работы по архитектурному и строительному консультированию (платежные поручения № 919 от 20.02.2013, № 3913 от 24.06.2013, № 6969 от 14.10.2013; №864 от 06.03.2014; № 1564 от 07.04.2014; счет-фактуры: № 227 от 22.10.2013, № 144 от 18.06.2013; акты: № 224 от 22.10.2013; акт от 18.06.2013; договор № К/0113-04 от 31.01.2013);

- 2 150 000 руб. за консультационные услуги по анализу (платежные поручения: №127 от 15.01.2013, № 3914 от 24.06.2013; №6968 от 14.10.2013; счета-фактуры: № 115 от 19.06.2013, № 225 от 10.10.2013; акты; от 19.06.2013, акт № 222 от 10.10.2013; договор                   № К/1212-47 от 11.12.2012);

- 60 900 руб. за работы по составлению проекта освоения лесов (расходный кассовый ордер № 90 от 29.03.2018; акт приема-передачи выполненных работ от 09.02.2018; договор об оказании услуг от 09.01.2018);

- 538 460,39 руб. за работы по производству инженерно-экологических изысканий (договоры: № 94 от 10.02.2017, № 93 от 10.02.2017; технические задание: по договору № 94 от 10.02.2017, по договору № 93 от 10.02.2017; сметы: №1 к договору № 93, №1 к договору № 94; график выполнения инженерно-гидрометеорологических работ к договору № 93; справки о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 13.02.2017 к договору № 93, №1 от 10.03.2017 к договору № 94; акты выполненных работ: №1 от 13.02.2017 к договору № 93, № 1 от 10.03.2017 к договору № 94; акт зачета взаимных требований от 14.06.2019);

- 165 000 руб. за работы по разработке рабочей документации (платежное поручение    № 5835 от 21.11.2019; счет-фактура № 9 от 07.10.2019; акт № 09 от 07.10.2019; договор подряда № 12-2019 от 11.09.2019).

Таким образом, общие расходы арендатора по договору аренды земельного участка      № 457 от 20.11.2012 составили 235 153 135, 60 руб. из которых на проведение аукциона, включая внесенный задаток 93 532 000 руб., арендные платежи 56 694 487, 54 руб., расходы на подготовку к осуществлению строительства 84 926 648,06 руб. 

Исходя из установленных обстоятельств дела, на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что расторжение договора повлечет большой ущерб для сторон сделки и противоречит общественным интересам, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Министерство имущественных отношений Иркутской области заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 457, заключенному 20.11.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района и закрытым акционерным обществом «АЗГИ», с учетом договора уступки прав и обязанностей от 21.12.2016 между закрытым акционерным обществом «АЗГИ» и открытым акционерным обществом «Финансово-строительная компания «Новый город», о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка № 457 от 20.11.2012, изложив его в следующей редакции:

«2.1. Срок действия настоящего Договора устанавливается с 20.11.2012 до 20.11.2028 года». 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                    Е.В. Рукавишникова