Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-17714/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоКадниковой О.В.,

судейЛаптева Н.В.,

ФИО1 -

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «First Heartland Jusan Bank» («Ферст Хартлэнд Жусан Банк») (далее – Банк) на определение Арбитражного суда Омской области от 29.02.2024 (судья Дябин Д.Б.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 (судьи Сафронов М.М., Аристова Е.В., Дубок О.В.) по делу № А46-17714/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «РоКАС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – должник), принятые по заявлению конкурсного управляющего должником ФИО2 (далее – конкурсный управляющий) о разрешении разногласий по порядку проведения торгов по реализации предмета залога.

Суд установил:

определением Арбитражного суда Омской области от 29.02.2024 установлена начальная цена продажи земельного участка площадью 61 749 кв. м с кадастровым номером 55:20:220302:4886, местоположение: Омская область, Омский район, село Троицкое, улица Тенистая; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (далее – земельный участок) в размере 33 035 715 руб.

Дополнительным определением Арбитражного суда Омской области от 22.04.2024 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в редакции конкурсного управляющего; установлено, что реализации в соответствии с указанным положением подлежит, в том числе, земельный участок с начальной ценой продажи 33 035 715 руб.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 определение арбитражного суда от 29.02.2024 оставлено без изменения.

Банк обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение арбитражного суда от 29.02.2024 и постановление апелляционного суда от 22.05.2024, направить спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению кассатора, отчет об оценке от 13.02.2024 № 01-010224, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, определившим рыночную стоимость земельного участка в размере 33 036 000 руб., составлен с нарушениями; в частности, при расчете использованы аналоги, не соответствующие местоположению спорного земельного участка, что в свою очередь существенным образов искажает действительную стоимость объекта недвижимости, а потому не подлежит учету в качестве достоверного доказательства.

Конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить судебные акты без изменения.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в 2009 году в границах спорного земельного участка должник с привлечением денежных средств участников долевого строительства инициировал возведение шести объектов капитального строительства – многоквартирных жилых домов со строительными номерами № 26, 27, 28, 29, 30, 31 Жилой комплекс «Ясная поляна» (далее – МКД).

В дальнейшем спорный земельный участок перешел в собственность должника.

Согласно заключению специалиста от 25.01.2021 № 25-0121 строительная готовность объектов в настоящее время не превышает 18 %.

При этом, земельный участок находится в залоге у акционерного общества «Азиатско-Тихоокеанский Банк», требования которого включены в реестр требований кредиторов должника определением суда от 01.04.2010 (в настоящее время права требования перешли к Банку на основании определения суда от 11.05.2022), а также в реестр требований участников строительства.

Конкурсным управляющим проведена самостоятельная оценка земельного участка, что отражено в отчетах от 25.04.2018 № 233-18 и от 06.10.2021 № 331/21.

В ходе рассмотрения иска Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области к должнику об обязании последнего разметить информацию в отношении МКД (дело № А46-15275/2021) арбитражным судом установлены обстоятельства отсутствия у должника разрешения на строительство МКД и проектной документации.

В этой связи незаконно начатое строительство МКД не является самостоятельным объектом недвижимости (самовольная постройка), а потому объекты учтены в конкурсной массе как годные остатки объектов капитального строительства (строительные материалы).

Конкурсным управляющим подготовлен проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (далее – Положение) с начальной продажной ценой земельного участка и расположенными на нем МКД – 33 036 000 руб., определенной на основании вышеуказанных отчетов об оценке.

Проект Положения 19.09.2023 направлен залоговым кредиторам на утверждениес приложением бюллетеней для голосования и указанием на необходимость принятия решения в течение 14 календарных дней с момента получения. 

Ссылаясь на отсутствие единогласного решения кредиторов по вопросу об утверждении Положения, равно как и отсутствие со стороны залоговых кредиторов иной редакции Положения, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При этом он представил в материалы дела отчет об оценке от 13.02.2024, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 33 035 715 руб.

Разрешая разногласия и утверждая Положение в редакции конкурсного управляющего, суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, исходил из того, что начальная продажная цена земельного участка определена на основании отчета оценщика от 13.02.2024, достоверность которого не опровергнута.

Как отмечено судом, устанавливая нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, его действительная (реальная) продажная цена будет определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спросаи количества потенциальных покупателей.

Суд округа считает выводы судов правильными.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (абзац третий пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).

Пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный управляющий для проведения оценки имущества должника привлекает оценщиков.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Рыночная стоимость земельного участка определена частно-практикующим оценщиком ФИО3 в отчете от 13.02.2024, выполненном по заказу конкурсного управляющего, выводы которого мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требованийи возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ). Бремя доказывания в условиях состязательного процесса охватывает все виды действий, которые необходимо предпринять стороне для подтверждения истинности его утверждений и опровержения заявлений противоположной стороны.

Оспаривая представленный конкурсным управляющим отчет об оценке, Банк не представил доказательств иной стоимости земельного участка, ссылки на иные объекты-аналоги с достоверностью не подтверждают доводы Банка, поскольку опубликованы в мае 2024 года, то есть значительно позднее проведенной оценки и не могли быть учтены при ее проведении, либо проверить объект не представляется невозможным в связи его отсутствием.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к правильному выводу о недоказанности обстоятельств того, что стоимость земельного участка оценена неправильно.

Как правильно отмечено судами, установление начальной продажной цены само по себе не гарантирует получение максимальной выручки от реализации имущества, а лишь обеспечивает условия для торгов, только в ходе которых может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса потенциальных покупателей на это имущество, а установление максимальной рыночной цены может существенно снизить спрос потенциальных покупателей и повлечь за собой необоснованное затягивание процедуры банкротства, связанное с затруднениями в реализации имущества должника.

Доводы кассатора об обратном не указывают на неправильное применение судами норм законодательства о банкротстве, в связи с чем подлежат отклонению.

В силу процессуальной компетенции оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Омской области от 29.02.2024 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по делу № А46-17714/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

ПредседательствующийО.В. ФИО4

СудьиН.В. ФИО5

ФИО1