Арбитражный суд Воронежской области

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                                    Дело №А14-14503/2023

«02» июля 2024 г. 

 

Резолютивная часть решения объявлена «18» июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.А. Кошкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства имущественных и земельных отношении? Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 1 321 760 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате, пени, процентов,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 представителя по доверенности № 97 от 18.10.2023; ФИО3, представителя по доверенности № 94 от 18.10.2023,

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности № 36 АВ 3307005 от 26.11.2022,

третье лицо – не явилось, надлежаще извещено,

установил:

Министерство (до 17.10.2023 - Департамент) имущественных и земельных отношении? Воронежской области (далее – истец, Минимущества ВО, министерство) 28.08.2023 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании 1 159 374 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 7163-21/гз от 20.01.2021 за период с 01.01.2023 по 10.05.2023, 142 235 руб. 95 коп. пени за период с 26.01.2023 по 10.05.2023,    20 149 руб. 93 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2023 по 31.07.2023, продолжении с 01.08.2023 начисления процентов за пользование чужими денежными средствами до даты фактической оплаты основного долга.

Определением от 04.09.2023 исковое заявление принято к производству суда.

Определением суда от 22.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании? относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – третье лицо, управление).

Судебное разбирательство по делу откладывалось, судом были истребованы дополнительные доказательства из Филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Воронежской области.

В судебном заседании 14.05.2024 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялись перерывы до 21.05.2024, 04.06.2024, 18.06.2024. Стороны поддерживали свои позиции по спору.

Как следует из материалов дела, 20.01.2021 между Департаментом имущественных и земельных отношении? Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 7163-21/гз сроком на семь лет в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 5 000 кв.м., кадастровый номер 36:34:0305003:304, с разрешенным использованием: склады, для размещения производственных зданий (пункты 1.1, 2.1 договора).

Арендная плата определена на основании результатов аукциона в размере 10 550 310 руб. 00 коп. (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата за третий и последующие годы аренды вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

Согласно пункту 6.2 в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Между Департаментом (продавец) и ФИО1 (покупатель) 29.03.2023 заключен договор купли-продажи земельного участка № 33/23-з (занимаемый объектом недвижимости) в отношении арендованного земельного участка.

Передаточным актом от 04.04.2023 каждая из сторон подтвердила, что обязательства по договору купли-продажи выполнены полностью: участок передан покупателю, расчет произведен.

Дополнительным соглашением от 29.03.2023 к договору аренды стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка № 7163-21/гз от 20.01.2021 с 29.03.2023. Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования участком до момента регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Истец направил ответчику претензию об оплате арендной платы и пени и, не получив удовлетворения требования в претензионном порядке, обратился с настоящим иском в суд.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому предприниматель возражал против удовлетворения иска. Ответчик в отзыве изложил свою версию развития событий, связанных с переходом права собственности на земельный участок, согласно которой задержка государственной регистрации перехода права собственности на участок произошла по не зависящим от предпринимателя причинам. Также ответчик полагал недопустимым применение к нему мер ответственности: пени и процентов.

Кроме того, согласно письменным пояснениям управления, 11.04.2023 в адрес управления поступил пакет документов на государственную регистрацию прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305003:304. От министерства 21.04.2023 поступило заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате документов, в связи с чем в адрес сторон 21.04.2023 управлением направлено уведомление о прекращении государственной регистрации прав в отношении указанного участка.

Между министерством и предпринимателем 24.04.2023 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка № 33/23-з от 29.03.2023 о внесении изменений в пункт 3 договора (о наличии ограничений, предусмотренных земельным законодательством).

Далее, согласно письменным пояснениям управления, повторно комплект документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок поступил в управление 04.05.2023.

Запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305003:304 внесена в государственный реестр 11.05.2023.

Непосредственно исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307).

Исходя из статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истцом заявлено основное требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2023 по 10.05.2023, то есть после одновременного расторжения договора аренды земельного участка и заключения договора купли-продажи земельного участка.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что в одну дату (29.03.2023) стороны заключили и договор купли-продажи земельного участка, и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, положения статьи 622 ГК РФ применению не подлежат, то есть у арендатора с указанной даты отсутствует обязанность по возврату земельного участка.

В дополнительном соглашении от 29.03.2023 к договору аренды предприниматель  обязался вносить арендную плату за право пользования участком до момента регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Ответчиком представлена выписка из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которой с 10.10.2020 ответчик зарегистрирован в категории субъекта малого или среднего предпринимательства – микропредприятие.

В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, который означает, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно положению пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Из характеристик земельного участка, положений договора усматривается, что стоимость аренды спорного земельного участка отвечает признакам регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ (ранее действовал пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), пункты 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По мнению истца, арендная плата должна быть внесена в размере, установленном договором. Ответчик был не согласен с таким подходом, полагал, что при расчете арендной платы применению подлежит положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 (далее – Положение № 349).

Суд полагает, что обязанность ответчика по внесению арендной платы в размере, установленном договором аренды, прекратилась 29.03.2023 в связи с расторжением договора аренды. Это означает, что с учетом необходимости соблюдения принципа платности землепользования, расчет арендной платы необходимо производить по правилам, установленным пунктом 2.5 Положения № 349, а именно по формуле:

Аг = Кс x Аст x Кп x К2,

где:

Аг - величина годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (в данном случае – 12 281 550 руб. 00 коп.);

Аст - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования (в данном случае – 2 %);

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент, установленный п. 2.12 Положения (в данном случае неприменим);

Кп - поправочный повышающий коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Воронежской области (в данном случае неприменим).

Таким образом, размер годовой арендной платы с учетом характеристик спорного земельного участка составляет: 12 281 550 х 2 % = 245 631 руб. 00 коп./год.

Вместе с тем, определяя период, за который подлежит взысканию арендная плата, суд принимает во внимание следующее.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019, в период незаконных препятствий в выкупе арендованного имущества арендатор не должен нести бремя арендных платежей.

Из анализа хронологии мероприятий, связанных с регистрацией перехода права собственности к предпринимателю, суд усматривает, что министерство своими действиями способствовало увеличению срока произведения государственной регистрации, об этом свидетельствует поступившее от истца в адрес управления 21.04.2023 заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате документов, а также дальнейшие действия истца в период с 21.04.2023 по 04.05.2023. Истец не доказал, что своевременно предпринял все разумные и обоснованные меры для обеспечения регистрации перехода права собственности на участок к предпринимателю в нормативно установленный срок.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 16 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (независимо от формы представления документов).

Согласно пункту 2 статьи 406 ГК РФ просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

Таким образом, необоснованные действия/бездействия министерства существенным образом повлияли на срок осуществления государственной регистрации права, а также нарушили права и законные интересы предпринимателя и создали конфликтную ситуацию (статья 10 ГК РФ).

Следовательно, суд не усматривает оснований для взыскания арендной платы с ответчика за период с 21.04.2023 по 10.05.2023.

Суд учитывает разъяснения пункта 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым в случае приобретения арендатором публичного земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, однако полагает, что ввиду всего вышеизложенного при конкретных неординарных обстоятельствах настоящего дела (расторжение ранее заключенного договора аренды, просрочка выкупа земельного участка не по вине арендатора) они применению не подлежат.

При расчете размера платы за период с 01.04.2023 по 20.04.2023 суд полагает возможным воспользоваться предложенной ответчиком методикой, согласно которой плата за указанный период составила: 245 631 руб. / 12 мес. / 30 (количество дней в апреле 2023 года) * 20 дней пользования участком = 13 646 руб. 17 коп. Данная сумма и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Произведя соответствующие расчеты по правилам статьи 395 ГК РФ, учитывая отсутствие оснований для начисления неустойки на сумму основного долга за период с 01.04.2023 по 20.04.2023 в размере, установленном договором аренды, суд пришел к выводу о том, что с ответчика следует взыскать 2 062 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.04.2023 по 18.06.2024, начисленных на 13 646 руб. 17 коп. основного долга.

Таким образом, следует взыскать с ответчика в пользу истца 13 646 руб. 17 коп. основного долга за период с 01.04.2023 по 20.04.2023, 2 062 руб. 84 коп. процентов за период с 21.04.2023 по 18.06.2024.

Истцом также заявлено требование о продолжении начисления процентов до даты фактической оплаты основного долга.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).

Требование истца о продолжении начисления и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами согласуется с приведенными положениями статьи 395 ГК РФ и разъяснениями постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, начисление и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами следует производить с 19.06.2024 в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ на сумму основного долга в размере 13 646 руб. 17 коп. до даты его фактической оплаты.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ, статей 333.21, 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 312 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 13 646 руб. 17 коп. основного долга за период с 01.04.2023 по 20.04.2023, 2 062 руб. 84 коп. процентов за период с 21.04.2023 по 18.06.2024.

Начисление и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами производить с 19.06.2024 в соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму основного долга в размере 13 646 руб. 17 коп. до даты его фактической оплаты.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 312 руб. государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

 

Судья                                                                                                                                      Д.И. Тисленко