АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

город Новосибирск                                                                     дело № А45-43748/2019 

          резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2020 года 

решение в полном объеме изготовлено 17 июля 2020 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 210, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310544524900015) , г. Бердск, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, (ОГРНИП 316547600069361), г. Бердск,

 при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО4 (адрес: 

<

...>), 

о взыскании убытков в размере 463 123 руб. 22 коп., 102 873 рубля 00 коп. стоимости косметического ремонта, 116 663 руб. неосновательного обогащения в виде арендных платежей; 

при участии в судебном заседании представителей: истца – ФИО2, лично, паспорт; ФИО5, доверенность № 1 от 15.10.2019г., диплом выдан НГУ, рег. № 2753 от 26.06.2004г., паспорт; ответчика - ФИО6, доверенность от 30.01.2020, диплом ГОУВПО «ТГУ», рег. № 9754 от 29.06.2007г., паспорт; 2 А45-43748/2019 третьего лица – не явился, извещен, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 310544524900015) , г. Бердск,  к индивидуальному предпринимателю ФИО3, (ОГРНИП 316547600069361), г. Бердск, о взыскании убытков в размере 463 123 руб. 22 коп., 102 873 рубля 00 коп. стоимости косметического ремонта, 116 663 руб. неосновательного обогащения в виде арендных платежей (с учетом удовлетворенного судом заявления  об изменении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Дело рассматривается  с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен  индивидуального предпринимателя ФИО4 (адрес: 

<

...>).

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что крыша административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, является общим имуществом здания и на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам помещения данного здания. ИП ФИО3, являясь лишь собственником нежилого помещения, входящего в состав здания, а соответственно и наряду с другими собственниками помещений сособственником общего имущества здания, в том числе крыши, не может единолично нести обязанность по ее содержанию.

Крыша представляет собой конструктивный элемент всего здания и не является частью какого-либо нежилого помещения, входящего в состав здания. Поскольку договор аренды № 2 нежилого помещения от 01.10.2018 г. был заключен в отношении только нежилого помещения, которое не включает в себя крышу здания, условия договора аренды о капитальном и текущем ремонте помещения не могут регулировать отношения по поводу содержания общего имущества здания (крыши).

Учитывая, что согласно уточненному исковому заявлению ИП ФИО2, материально-правовым требованием по делу является взыскание убытков в том числе, по утрате материальных ценностей в результате залива талыми водами через негерметичную крышу, которая не является частью арендованного помещения, в данном случае подлежат применению не только положения об ответственности за неисполнение договорного обязательства или условий договора (обязательства из договора), но и положения норм об ответственности за деликт (глава 59 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оплаченные по договору подряда денежные средства за проведение текущего ремонта не могут являться убытками истца, поскольку не вызваны нарушениями договорных обязательств со стороны ответчика и указанные затраты понесены истцом во исполнение обязанности по содержанию арендованного имущества, возложенной на арендатора статья 616 ГК РФ.

Третье лицо отзыва на иск не представило.

Дело в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривается в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела,  между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО7 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2018 № 2 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение площадью 242,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 54:32:010527:6212:01, 2 этаж. 

Согласно п. 1.4 передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

Передаточный акт при передаче имущества не составлялся. Фактическая передача имущества арендатору подтверждается тем, что в рамках договора ответчик производил встречное исполнение в пользу истца (уплачивал арендную плату и платежи за теплоэнергию), обусловленное принятием и пользованием арендованным имуществом. Срок действия договора аренды установлен до 31 августа 2019 года (пункт 6.1 договора). Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы исчисляется за каждый календарный месяц и составляет 49 000 руб. без учета НДС.

Истец вносил арендную плату, с целью использования нежилого помещения под магазин строительных материалов, истцом по согласованию с ответчиком был произведен косметический ремонт помещения, который в основном заключался в покраске стен. Истцом был заключен договора подряда с ООО «СМК» от 01.11.2018 года. Работы выполнены в полном объеме, что подтверждается актом выполненных работ на сумму 102 873 рубля от 09.01.2019 года № 1/1.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако в арендуемом помещении в ночь на 04 марта 2019 года в связи с таянием снега  протекла кровля крыши, что привело к затоплению помещения, что причинило ущерб как помещению, так и имуществу истца.

Указанное обстоятельство подтверждается видеозаписью, которую производил истец, фототаблицей, произведенной истцом на свой телефон, а также актом о последствиях затопления нежилого помещения от 04.03.2019 г. 

Явиться и обеспечить явку своего законного представителя ответчик не пожелал,  уведомление ответчика  было произведено посредством  телефонной связи, а также о произошедшей аварии он был извещен по электронной почте: asbo@ngs.ni.

Управляющая компания в здании, где расположено нежилое помещение, отсутствует. 

Из акта о последствиях затопления помещения от 04.03.2019 года следует, что  причиной затопления является поврежденная кровля крыши, промокание основной кровли талыми водами, попадание талых  вод в помещение. При этом повреждены стены, потолок, повреждено имущество – обои флизелиновые на сумму 463 123, 22 рубля.  

Акт составлен комиссионно, с участием представителей истца и свидетелей – покупателей магазина – ФИО8, ФИО9, ФИО10

Факт затопления подтверждается фото – и видеофиксацией, представленных истцом в материалы дела, из них следует, что на полу в спорном помещении имеется вода, стены – мокрые, обои подтоплены. 

На момент заключения договора аренды  01.10.2018 г. выявить самостоятельно недостатки переданного в аренду нежилого помещения не представлялось возможным.

В связи с затоплением помещения предоставленное ответчиком в аренду недвижимое имущество с целью использования под магазин, стало непригодно для использования по его прямому назначению, в связи с чем истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды  31.05.2019г., в котором ответчику было предложено  подписать соглашение о расторжении договора по соглашению сторон, с актом о возврате недвижимого имущества, однако ответчик на уведомление истца не ответил. 

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арбитражный суд полагает, что в своей совокупности  представленные истцом доказательства,  подтверждающие факт затопления спорных помещений,  не противоречат друг другу и обстоятельствам дела.  

Доказательства того, что истец мог обнаружить указанные недостатки при осмотре помещения и передаче его в аренду, ответчиком в материалы дела не представлены (п.2 статьи 616 ГК РФ). Передаточный акт, свидетельствующий о передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, ответчиком не представлен.

Ссылку ответчика на то, что крыша не  является частью помещения, предоставленного в аренду, судом отклоняется, поскольку в соответствии с разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ  от 1 июня 2000 г. N 53  согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключая договор аренды, ответчик как арендодатель обязан был предоставить помещение в пригодном состоянии. Правомерны доводы ответчика о том, крыша административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, является общим имуществом здания и на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам помещения данного здания, с которым помещение, предоставленное арендатору, неразрывно связано. 

Однако при заключении договора аренды ответчик берет на себя обязательства перед арендатором о предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Ответчику было известно о том, что помещение было предназначено для торговли строительных материалов, в том числе обоев. 

Доказательства того, что арендодателем как одним из сособственников общего имущества здания, надлежаще исполнялись обязанности по содержанию крыши здания, в котором размещалось спорное  помещение, ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ, не представлено. Управляющей компании в здании нет. Каким образом, ответчик, как собственник спорного нежилого помещения удостоверился в том, что нежилое помещение было сдано в пригодном состоянии, исключая какие-либо протечки кровли, ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлено.  Доказательств проведения ремонта кровли в здании ответчиком не представлено.

Принятия ответчиком каких-либо мер по устранению недостатков спорного помещения с 04.03.2019 года, не представлено при рассмотрении спора. Доказательств осуществления капитального ремонта кровли или помещения, который вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, ответчиком в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ не представлено.

Ответчик никаких мер, связанных с урегулированием возникших у арендатора в связи затоплением арендованного помещения проблем в использовании помещения, не предпринимал.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Суд полагает необоснованными доводы ответчика об отсутствии причинно-следственной связи между действиями  (бездействием)  арендодателя и наступившими убытками. 

Согласно п.1.и п.2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В пункте 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подпункт "а"), и текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт "з").

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил N 491).

На основании пункта 14 Правил N 491 результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Данные правила также применяются к нежилым помещениям.

Доказательств принятия мер к осмотру общего имущества здания, ответчиком не представлено.  

Доводы ответчика о том, что акт о затоплении составлен истцом в одностороннем порядке, судом во внимание не принимаются, поскольку данный акт составлен при участии свидетелей – покупателей, находившихся в магазине.

Размер подтопленных обоев подтверждается инвентаризационной описью от 04.03.2019 года № 2. В уведомлении о расторжении договора указанная сумма была указана, как и в акте о затоплении от 04.03.2019 года.  Факт приобретения обоев на момент затопления подтверждается  товарными накладными, представленными истцом в материалы дела. Размер ущерба ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено, иными доказательствами представленные истцом акт и опись не опровергнуты.

Доводы ответчика о том, что на арендаторе лежит обязанность по проведению текущего ремонта, судом рассмотрены. Истец произвел текущий ремонт (косметический) с целью использования спорного помещения на весь срок аренды.  Однако в связи с невозможностью использования спорного помещения, истец не имел возможности использовать и результат косметического ремонта, поскольку пользование спорным помещение стало невозможно,  следовательно, указанные расходы арендатором понесены и являются для истца убытками в понимании статьи 15 ГК РФ.

Доказательства того, что ответчик предпринимал какие-либо меры по устранению недостатков имущества, ответчиком не представлено.

На основании вышеизложенного, исковые требования в части взыскания  565 996 руб. 22 копейки убытков (463 123, 22 рубля и 102 873 рубля)  подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

 В чем заключаются недобросовестные действия, истец не пояснил, в связи с чем основания для применения статьи 10 ГК РФ судом не усматриваются.  

Рассмотрев исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей в сумме 116 663 руб.49 коп., суд пришел к выводу о  несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного положениями статьи 4, статьи 148 АПК РФ, в связи с чем   в соответствии с  соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу истца, в остальной части – с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310544524900015), г. Бердск, с индивидуального предпринимателя ФИО3, (ОГРНИП 316547600069361), 

<

...> 996 руб. 22 копейки убытков, 6000-00 рублей государственной пошлины. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3, (ОГРНИП 316547600069361), г. Бердск в доход федерального бюджета 8 320 руб. 00 коп. государственной пошлины. 

В части взыскания арендных платежей в размере 116 663 руб.49 коп. оставить иск без рассмотрения. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья                                                                                                            А.И. Айдарова