АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-10447/2022

г. Владимир

29 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.03.2023. Решение в полном объеме изготовлено 29.03.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (Московская область, Щелковский район, п. Аничково, ОГРНИП 314505026000014, ИНН 

<

***>) к 

акционерному обществу «Тандер» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 422 262 руб. 78 коп.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО2 – лично (паспорт гражданина РФ), представителя ФИО3 по доверенности от 11.07.2022 сроком на три года,

от акционерного общества «Тандер» – представителя ФИО4 по доверенности от 04.10.2022 сроком на один год,

установил:

истец, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер»), с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № ВлдФ/38545/17 от 01.03.2017 в размере 422 262 руб. 78 коп. за период май-июль 2022 года.

Ответчик в письменных отзывах (вх. от 13.03.2023, от 15.03.2023, 21.03.2023) иск не признал, представил контррасчет задолженности.

Истец возразил против доводов ответчика, представил письменные возражения (вх. от 13.03.2023).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

08.08.2017 между ИП ФИО5 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор № ВлдФ/38545/17 (далее – договор № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется в порядке  на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение с площадью 435,5 кв.м, являющееся частью нежилого помещения общей площадью 57,4 кв.м с кадастровым номером 33:05:080101:1190, расположенное на первом этаже здания, по адресу:  Владимирская область, Суздальский район, МО Павловское (сельское поселение), 

<

...> согласно графическому изображению, являющимся приложением № 1 к настоящему договору. Здание в котором находится объект именуется в дальнейшем здание. 

Пунктом 1.4 договора стороны согласовали, что договор заключается на срок по 31.07.2027 включительно. С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным на срок 360 календарных дней. 

Согласно пункту 4.4.15 договора арендатор имеется право удержать причитающиеся арендатору денежные средства из суммы, подлежащей уплате арендной платы. Размер задолженности арендатора перед арендодателем подлежит уменьшению на сумму удержанных денежных средств.              

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги, платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).

Пунктом 5.2.1 договора установлено, что постоянная часть арендной платы  составляет 170 000 руб. без НДС в месяц. Постоянная часть арендой платы включает в себя плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах. Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи объекта. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта. Изменение площади объекта, в том числе в результате перепланировки, не влечет изменение размера постоянной части арендной платы.                  

Согласно пункту 5.2.2 договора не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы  может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), но не более чем на 5%, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Пунктом 5.2.3 договора стороны согласовали, что оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата постоянной части арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 14 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи. 

В соответствии с пунктом 5.3 договора переменная часть арендной платы начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, газу (пункт 5.3.1 договора).

Согласно пункту 5.3.2 договора размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта по переменной части арендной платы. арендодатель до передачи арендатору акта по переменной части арендной платы направляет его в электронном виде-на адрес электронной почты Арендатора, указанный в договоре. Для подтверждения суммы акта по переменной части арендной платы арендодатель предоставляет арендатору   для   ознакомления   копии   первичных   документов,   выставленных   снабжающими организациями в адрес арендодателя, и (при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором   коммунальных  услуг)  справку-расчет  переменной  части арендной платы   от арендодателя. 

Арендатор вправе не производить оплату переменной части арендной платы, если при выставлении соответствующих счетов арендодатель не предоставил арендатору акт по переменной части арендной платы и (при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг) справку-расчет переменной части арендной платы, либо не предоставил для ознакомления   копии   первичных   документов,   подтверждающих (расшифровывающих) размер произведенных выплат, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя. До момента устранения арендодателем вышеуказанных обстоятельств арендатор не считается просрочившим оплату переменной части арендной платы.

Пунктом 5.3.3 договора установлено, что оплата переменной части арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 14 рабочих дней со дня подписания акта по переменной части арендной платы.   

Согласно пункту 5.4.1 договора плата с торгового оборота начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи объекта. Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта. Плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 5 процентам от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период. Размер постоянной части арендной платы составляет 170 000 руб. Для целей настоящего договора под торговым оборотом арендатора сторона понимают сумму проданных на объекте товаров (работ, услуг) с использованием контрольно-кассовой техники, продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам (за исключением доходов от субаренды). Из торгового оборота вычитаются: часть торгового оборота в форме НДС, возврат клиентам товаров, оплаченных наличными или в кредит, в том числе НДС; аннулирование продажи или услуги, в том числе НДС; возмещенные покупателям наличными разницы в ценах, возникающие при обмене товара, в том числе НДС. Расчет платы с торгового оборота осуществляется на основании предоставляемого арендатором арендодателю отчета о месячном объеме торгового оборота за отчетный месяц по форме, согласованной сторонами в приложении № 2 к настоящему договору, ежемесячно в течение 10 рабочих дней с даты окончания отчетного месяца, заверенного подписями полномочных лиц арендатора. Плата с торгового оборота производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в рублях РФ в течение 55 календарных дней, после подписания акта на процентную часть арендной платы. Акт на процентную часть арендной платы составляется на основании предоставленных арендатором данных в отчете о месячном объеме торгового оборота за отчетный месяц аренды. 

Пунктом 5.4.2 договора стороны согласовали, что при превышении размера постоянной части арендной платы (арендной платы) за ответный месяц над процентом от торгового оборота за отчетный месяц, процент от торгового оборота не начисляется и не выплачивается за данный месяц.

Согласно пункту 9.2 договора стороны согласовали, что все споры между сторонами, возникающие из договора или в связи с ним, решаются в претензионном порядке. Претензия должна быть подписана уполномоченным лицом и направлена другой стороне почтовым/курьерским отправлением по адресу, указанному в договоре. Сторона, получившая претензию, должна аналогичным способом в течение 10 (десяти) рабочих дней предоставить на нее мотивированный ответ. При не достижении согласия в предусмотренном договором претензионном  порядке все споры и разногласия передаются на рассмотрение в суд по месту нахождения объекта.

Вышеуказанное имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 09.08.2017 на основании пункта 3.1 договора.

21.05.2018 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017, согласно которому произведена перемена стороны договора с ИП ФИО5 (прежний арендодатель) на ИП ФИО2 (арендодатель).

Пунктом 7 дополнительного соглашения  от 21.05.2018 к договору установлено, что настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01.05.2018.

01.11.2019 стороны подписали дополнительное соглашение к договору № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 01.11.2019 стороны договорились, что постоянная часть арендной платы не подлежит изменению с 01.01.2019 по 31.12.2020 и составляет 100 000 руб. без НДС в месяц.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.11.2019 к договору стороны согласовали добавить в пункт 5.4.1 договора фразу следующего содержания: «… Плата с торгового оборота с 01.01.2019 начисляется в случае, если объем торгового оборота превысит 7 000 000 руб. в месяц.».

Поскольку за период с 01.01.2019 по 31.10.2019 объем торгового оборота не превысил 7 000 000 руб. ежемесячно,  плата с торгового оборота за указанный период не начисляется, а ранее произведенная АО «Тандер» оплата процентной части арендной платы в размере 252 184 руб. 07 коп. подлежит зачету в счет оплаты постоянной части аренды в следующем порядке: 100 000 руб. в счет оплаты постоянной части аренды за ноябрь 2019 года, 100 000 руб. в счет оплаты постоянной части аренды за декабрь 2019 года, 52 184 руб. 07 коп. в счет оплаты постоянной части аренды за январь 2020 года (пункт 3 дополнительного соглашения от 01.11.2019).

Остальные условия договора остаются без изменения (пункт 4 дополнительного соглашения от 01.11.2019).

01.04.2021 стороны подписали дополнительное соглашение к договору.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 01.04.2021 стороны договорились изложить пункт 5.2.1 договора в следующей редакции: «5.2.1 Постоянная часть арендной платы с 01.04.2021 по 31.12.2021 составляет 100 000 руб. без НДС в месяц».

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.04.2021 к договору стороны согласовали в пункте 5.4.1 договора аренды, абзац 4 изложить в следующей редакции: «Плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 4,5 процентам от объема торгового оборота за отчетный период  и постоянной частью арендной платы за отчетный период. Размер постоянной части арендной платы составляет 100 000 руб.». Изменение абзаца действует в период с 01.04.2021 по 31.12.2021.

Остальные условия договора остаются без изменения (пункт 3 дополнительного соглашения от 01.04.2021).

01.01.2022 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункт 5.4.1 договора аренды, абзац 4 с 01.01.2022 по 30.04.2022 действует в редакции: «Плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 4,5 процентам от объема торгового оборота за отчетный период. Размер постоянной части арендной платы составляет 170 000 руб., без НДС».         

Предприниматель, полагая, что все изменения, внесенные в условия договора аренды Дополнительными соглашениями от 01.11.2019 и от 01.04.2021 действовали исключительно только в оговоренные сторонами сроки и прекратили свое действий, соответственно, после 31.12.2020  и 31.12.2021, в том числе условие о том, что плата с торгового оборота с 01 января 2019 г. начисляется в случае, если объем торгового оборота превысит 7 000 000 руб. в месяц, произвел расчет арендной платы за период май-июль 2022 исходя из объема торгового оборота арендатора. В обоснование расчета арендной платы истец представил отчеты о ежемесячном объеме валового товарооборота АО «Тандер» по состоянию на 30.04.2021, 31.05.2021 30.06.2021, 31.07.2021, 31.08.2021, 30.09.2021, 31.10.2021, 30.11.2021, 31.12.2021, 31.03.2022, 30.04.2022, 31.05.2022, 30.06.2022, 31.07.2022.

В связи с тем, что ответчиком оплата в спорный период производилась исходя из пункта 5.4.1 в редакции Дополнительного соглашения от 01.11.2019, ИП ФИО2 направил в адрес ответчика претензию, содержащую требования о выполнении в полном объеме обязательств по оплате арендной платы в размере, установленном первоначальной редакцией Договора № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017.

АО «Тандер» в письме № 2209 от 05.08.2022 сообщило истцу, что считает некорректным начисление платы с торгового оборота в 2021-2022 годах за месяцы, в которые объем торгового оборота не превышал установленный сторонами в Дополнительном соглашении от 01.11.2019 размер 7 000 000 руб. в месяц. Ответчик считает, что, в результате произведенной им ранее оплаты,   на стороне общества имеется переплата арендных платежей в размере 950 983 руб. 67 коп. Общество указало, что арендатор вправе в соответствии с пунктом 4.4.15 договора удержать причитающиеся арендатору денежные средства из суммы, подлежащей уплате арендной платы. 

Указанные обстоятельства  послужили основанием для обращения ИП ФИО2 в  арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер и порядок уплаты арендных платежей определены сторонами в разделе 5 договора. 

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Факт пользования объектом аренды по договору № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017  подтвержден материалами дела (договором № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017 с Дополнительными соглашениями от 21.05.2018, от 01.11.2019, 01.04.2021, актом приема-передачи от 09.08.2017) и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, определяющих порядок расчета неустойки (буквальное толкование).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), такое значение определяется с учетом общепринятого употребления слов и значений, используемых в договоре, любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Из буквального толкования абзаца 4 пункта 5.4.1 договора                           № ВлдФ/38545/17 от 08.08.2017 в редакции Дополнительного соглашения от 01.11.2019 следует, что плата с торгового оборота с 01.01.2019 начисляется в случае, если объем торгового оборота превысит 7 000 000 руб. в месяц.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 43 Постановления № 49, содержание условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

При толковании условий Дополнительного соглашения от 01.11.2019 с учетом статьи 431 ГК РФ, в совокупности с другими условиями договора аренды и Дополнительных соглашений к нему,  суд пришел к выводу о том, что воля сторон при его подписании не была направлена на установление предельного срока действия указанных в пункте 2 дополнительного соглашения от 01.11.2019 изменений. 

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика арендной платы, рассчитанной с торгового оборота, не превысившего 7 000 000 руб. в месяц, в размере 422 262 руб. 78 коп. за период май-июль 2022 года.

Тот факт, что ответчик ошибочно перечислял истцу плату с торгового оборота в размере 950 983 руб. 67 коп. за период с апреля 2021 по апрель 2022 (когда объем торгового оборота не превышал 7 000 000 руб.), а в последствии, посчитав, что переплатил за указанный период, не доплатил за сентябрь и октябрь 2022 за постоянную часть арендной платы (вместо 170 000 руб. перечислил 74 902 руб., предварительно уведомив истца о зачете переплаты письмом от 05.08.2022), не свидетельствует о недобросовестности ответчика. 

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ  граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей пункта 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ  в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ  пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу вышеприведенных норм добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поскольку истец не представил доказательств, однозначно опровергающих презумпцию добросовестности ответчика (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), у суда не имеется оснований расценивать действия Общества как злоупотребление своими правами, осуществляемые только с намерением причинить вред Предпринимателю.

Как следует из представленного ответчиком конттрасчета на стороне арендатора имеется переплата в виде ошибочно перечисленных платежей с торгового оборота. Суд установил, что по состоянию на 31.01.2023 переплата составила 760 787 руб. 67 коп. с учетом внесения арендных платежей (постоянной части арендной платы) в сентябре и октябре 2022 в меньшем размере.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что истцом не представлены в материалы дела документальных доказательств наличия задолженности за конкретный расчетный период, суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании задолженности по договору аренды № ВлдФ/38545/17 от 01.03.2017 в размере 422 262 руб. 78 коп. за период май-июль 2022 года является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ИП ФИО2 в связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

    Судья                                                                     И. Ю. Митропан