АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-20075/2022

Дело № А55-33294/2020

г. Казань

06 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусмановой А.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 26.01.2022,

ответчика – ФИО2, доверенность от 30.12.2021,

в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022

по делу № А55-33294/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирмы «Перспектива» к администрации городского округа Тольятти о признании договора ничтожным, применении последствий недействительности сделки, третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» (далее – истец, ООО фирма «Перспектива») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – ответчик, администрация) о признании пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 1591, заключенного между администрацией и ООО фирма «Перспектива» в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230,40 руб. ничтожным; применении последствий недействительности сделки в виде возложения на администрацию обязанности возвратить ООО фирма «Перспектива» платеж в сумме 2 997 230,40 руб. с начисленными процентами за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2018 по 02.10.2020 в сумме 500 023,69 руб. с последующим начислением процентов по день фактической уплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области). 

До принятия судом решения истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, просил: принять отказ от иска в части требования о признании ничтожным пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 1591 заключенного между администрацией и ООО фирма «Перспектива» в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230,40 руб.; взыскать с администрации в пользу ООО фирма «Перспектива» неосновательное обогащение в части превышения цены продажи установленной договором купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 1591, заключенным между администрацией и ООО фирма «Перспектива», над нормативно установленной и законодательно урегулированной в сумме 2 997 230,40 руб. и проценты за пользование денежными средствами с 11.04.2018 по 22.04.2021 в размере 571 091,30 руб. с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, полагая, что условие пункта 2.1. договора о плате в размере 4 995 384 руб. в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является недействительным в силу его ничтожности, как противоречащее существу законодательного регулирования, поскольку цена выкупа установлена соответствующими нормативными правовыми актами.

Суд принял изменение исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022, производство по делу в части признания пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 1591, заключенного между администрацией и ООО фирма «Перспектива» в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230,40 руб. ничтожным, прекращено. С администрации в пользу ООО фирма «Перспектива» взыскано неосновательное обогащение в сумме 2 997 230,40 руб. и проценты за пользование денежными средствами в сумме 103 578,56 руб., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Суды пришли к выводу, что цена продажи земельного участка является нормативно регулируемой, общество обладает правом на выкуп земельного участка площадью 7 151 кв.м. без торгов по льготной цене в размере 20% от кадастровой стоимости, что составляет 1 998 153,60 руб., условия пункта 2.1. договора о цене выкупа в размере 50% от кадастровой стоимости (4 995 384 руб.) противоречат приведенным законодательным актам, не подлежат применению, в связи с чем общество обладает правом на возврат излишне уплаченных сумм в размере 2 997 230,40 руб. (4 995 384 руб. минус 1 998 153,60 руб.).

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считая, что судами неправильно применены нормы материального права, а их выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы администрация указывает, что выкуп земельного участка по льготной цене мог быть осуществлен только в части площади земельного участка, занятого объектом недвижимости - склад площадью 482,3 кв.м., и необходимого для его эксплуатации в размере 1 327,30 кв.м.; с учетом цели предоставления земельного участка площадью 5 274,50 кв.м. под временный объект, у ООО фирма «Перспектива» отсутствовало предусмотренное статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право на выкуп публичного земельного участка площадью 7 151 кв.м. без торгов в льготном порядке. 

По мнению администрации, суды при разрешении настоящего спора, признав ничтожным только пункт договора о выкупной цене, и не усмотрев оснований для ничтожности сделки относительно иных условий договора, фактически защитили недобросовестный интерес ответчика, не применили положения статьи 10 ГК РФ, в то время как поведение общества в данном случае как стороны договора нельзя считать добросовестным, оно нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц, которые вправе претендовать на предоставление части земельного участка по результатам проведения торгов, нарушает явно выраженный запрет, установленный земельным и гражданским законодательством, а также имущественные интересы стороны сделки, поскольку направлено на получение от администрации денежных средств, полученных в счет стоимости земли.

Общество обладало информацией об отсутствии у него предусмотренных законом оснований для льготного приобретения всей площади земельного участка в размере 7 151 кв.м., поскольку решением по делу № А55-2462/2009, ему как истцу отказано в признании права собственности на здание для временного складирования, литера А, общей площадью 478,3 кв.м; здание временного складирования, литера А1, общей площадью 62,6 кв.м; здание для складирования строительных материалов, литера А2, общей площадью 584,2 кв.м; расположенные по адресу: г. Тольятти, западнее Московского пр., напротив 2 квартала Автозаводского района, поскольку они не являются объектами капитального строительства. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ. 

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО фирма «Перспектива» возражали на доводы жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Управление Росреестра по Самарской области, надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание явку своих представителей не обеспечило, кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102165:515 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8-Б, расположено здание – холодный склад с кадастровым номером 63:09:0102165:646 общей площадью 482,3 кв.м, которое включено в перечень объектов недвижимости, вошедших в уставный капитал акционерного общества «АВТОВАЗ» (далее – АО «АВТОВАЗ») на основе плана приватизации, утвержденного Госкомимуществом России 05.01.1993, и находящихся на балансе АО «АВТОВАЗ» на 01.07.1992. 

В 1991 году АО «АВТОВАЗ» передал вышеуказанное здание в уставный фонд акционерного общества «Инвестаренда» (далее – ЗАО «Инвестаренда») в соответствии с учредительным договором от 21.05.1991. 

13.01.1998 ЗАО «Инвестаренда» продало указанный объект ООО фирма «Перспектива» на основании договора купли-продажи строения № 75. Обязательства по указанному договору купли-продажи сторонами исполнены, стоимость имущества оплачена истцом продавцу, имущество передано от продавца покупателю по акту приема-передачи от 13.01.1998, право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН 23.01.2018.

07.03.2018 ООО фирма «Перспектива» обратилось в администрацию с заявлением № 1460-вх/5.2 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:515 площадью 7 151 кв.м., как собственник объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых земельных участках, и в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ обладающий исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность в льготном порядке без проведения торгов.

03.04.2018 между ООО фирма «Перспектива» (покупатель) и администрацией заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 63:09:0102165:515 площадью 7 151 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8-Б, как занятого двумя объектами недвижимости: 

нежилого здания кадастровый номер 63:09:0102165:646 площадью 482,3 кв.м. (право собственности покупателя подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.01.2018);

нежилого здания кадастровый номер 63:09:0102165:678 площадью 584,7 кв.м. (право собственности покупателя в установленном порядке за ним не зарегистрировано).

Цена выкупа земельного участка определена в пункте 2.1. договора в размере 50 % от кадастровой стоимости на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Тольятти, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 21.09.2016 № 1168 и составила 4 995 384 руб.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что став собственником объекта недвижимости - нежилого здания - холодный склад с кадастровым номером 63:09:0102165:646 общей площадью 482,3 кв.м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8-Б, в порядке приватизации и до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, имел право на льготное приобретение земельного участка по цене в размере 20 % от кадастровой стоимости, а не 50 % от кадастровой стоимости, как это определено администрацией при выкупе.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о ничтожности пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 1591, заключенного между администрацией и ООО фирма «Перспектива», в части превышения цены продажи земельного участка (50% от кадастровой стоимости - 4 995 384 руб.) над размером, установленным законом (20% от кадастровой стоимости – 1 998 153,60 руб.), в связи с чем взыскали с администрации в пользу ООО фирма «Перспектива» неосновательное обогащение в сумме 2 997 230,40 руб. и проценты за пользование денежными средствами в сумме 103 578,56 руб., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты.  

При этом суды исходили из того, что договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 заключен исходя из площади ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:515, по результатам уточнения границ, с учетом сведений о нахождении на нем здания кадастровый номер 63:09:0102165:646 и сведений об отсутствии зарегистрированного права на объект кадастровый номер 63:09:0102165:678. 

Суды пришли к выводу о том, что право собственности ООО фирма «Перспектива» на объект с кадастровым номером 63:09:0102165:678, который не был признан объектом капитального строительства, зарегистрировано не было ни на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018, ни позднее, в связи с чем оснований для приобретения истцом спорного земельного участка в связи с нахождением на нем объекта временного назначения с кадастровым номером 63:09:0102165:678 в соответствии подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ не имелось и единственным основанием для приобретения ООО фирма «Перспектива» права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102165:515 в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, являлось наличие зарегистрированного права собственности ООО фирма «Перспектива» на здание с кадастровым номером 63:09:0102165:646 площадью 482,3 кв.м.

Между тем, выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, судами не учтено следующее.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях реализации названного принципа пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.11.2021 № 2518-О, определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах.

Из этого следует вывод о том, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает не только то, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, но и то, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

С учетом изложенного, формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого только объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулированы, в том числе статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган при рассмотрении поступившего заявления проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам рассмотрения и проверки при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка. В названном решении должны быть указаны все основания отказа.

Таким образом, в силу статьи 39.17 ЗК РФ такой земельный участок предоставляется без проведения торгов и при отсутствии предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ к числу оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов относится случай, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 заключен, исходя из площади ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:515, по результатам уточнения границ, с учетом сведений о нахождении на нем здания кадастровый номер 63:09:0102165:646 и сведений об отсутствии зарегистрированного права на объект кадастровый номер 63:09:0102165:678.

Арбитражным судом Самарской области при рассмотрении настоящего дела запрошены в Управлении Росреестра по Самарской области кадастровое дело и реестровое дело на нежилое здание кадастровый номер 63:09:0102165:646 инв. №1074, лит. А9, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, Московский пр., дом 8Б. 

Согласно указанным документам кадастровый учет данного объекта недвижимости осуществлен на основании технического плана от 26.11.2012, приложением к которому являлся технический паспорт здания от 25.12.1998 № 1074.

Согласно реестровому делу, предоставленному Управлением Росреестра по Самарской области, государственная регистрация права собственности ООО фирма «Перспектива» на нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0102165:646 инв. № 1074, лит. А9, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, Московский пр., дом 8Б, в 2013 году осуществлена, в том числе на основании документов, предоставленных в регистрирующий орган АО «АВТОВАЗ», подтверждающих передачу АО «АВТОВАЗ» вышеуказанного здания в 1991 году в уставный фонд АО «Инвестаренда»: устава ОАО «АВТОВАЗ», свидетельства о праве бессрочного пользования на землю под производственную базу от 15.11.1993, приложения № 1 к плану приватизации ПО «Автоваз» (пункт 36 «Инвестаренда», 

<

...>), акта-подтверждения передачи имущества в уставный фонд АО «Инвестаренда» согласно учредительному договору от 21.05.1991 (пункт 2 – холодный склад, Московский, 8-Б). Перечисленные документы являются правоустанавливающими документами при регистрации права собственности ЗАО «Инвестаренда» на объект недвижимого имущества (ответ МП «Инветаризатор» письмом от 09.04.2013 № 1628 в Управление Росреестра по Самарской области).

Также судами установлено, что решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2009 по делу № А55-2462/2009, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2009, ООО фирма «Перспектива» отказано в признании права собственности на здание для временного складирования, литера А, общей площадью 478,3 кв.м; здание временного складирования, литера А1, общей площадью 62,6 кв.м; здание для складирования строительных материалов, литера А2, общей площадью 584,2 кв.м; расположенные по адресу: г. Тольятти, западнее Московского проспекта, напротив 2 квартала Автозаводского района, поскольку они не являются объектами капитального строительства. 

11.10.2013 ООО фирма «Перспектива обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание лит. А2 с кадастровым номером 63:09:0102165:678 площадью 584,7 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8Б, на основании разрешения на строительство от 24.05.1999 № 147, акта ввода в эксплуатацию от 07.06.1999 № 92, технического плана здания. 

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 20.02.2014 № 09/067/2013-661 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации права собственности ООО фирма «Перспектива» на здание площадью 584,7 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8Б, на основании разрешения на строительство от 24.05.1999 № 147, акта ввода в эксплуатацию от 07.06.1999 № 92, технического плана здания в связи с непредоставлением правоустанавливающих документов. 

26.02.2020 объект кадастровый номер 63:09:0102165:678 площадью 584,7 кв.м. снят с кадастрового учета по заявлению ООО фирма «Перспектива».

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что единственным основанием для приобретения ООО фирма «Перспектива» права собственности на земельный участок площадью 7 151 кв.м., кадастровый номер 63:09:0102165:515 в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, являлось наличие зарегистрированного права собственности ООО фирма «Перспектива» на здание кадастровый номер 63:09:0102165:646 площадью 482,3 кв.м.

Таким образом, судами установлено, материалами дела подтверждается, что площадь объекта недвижимости, расположенного на отчужденном земельном участке и принадлежащего ООО фирма «Перспектива», составляет 482,3 кв.м., при общей площади земельного участка 7 151 кв.м., то есть площадь земельного участка в 15 раз больше площади объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях разрешения вопроса о возможности заключения сделки купли-продажи и предоставления обществу земельного участка, площадь которого намного превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу, в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, без проведения торгов, судами не установлены такие юридически значимые для разрешения настоящего дела обстоятельства, как имела ли администрация право на предоставление данного земельного участка такой площадью, площадь которого намного превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу, достижение той цели, для которой земельный участок предоставлялся истцу в собственность, то есть обеспечено ли функциональное использование расположенных на нем объектов и является ли испрашиваемый земельный участок необходимыми для эксплуатации этих объектов.

Намерение заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее собственнику имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем нежилого здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов.

Формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 7 151 кв.м. не является основанием для предоставления обществу в собственность данного земельного участка в заявленном им размере, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

По смыслу статей 1102 и 1109 ГК РФ следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Исходя из указанного судебная коллегия считает, что при рассмотрении настоящего спора необходим анализ условий договора, его правовая квалификация, а вывод о действительности либо недействительности (по основаниям ничтожности) также относится к числу обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и определяется арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65, часть 1 статьи 168 АПК РФ). 

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 14.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А55-33294/2020 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-33294/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, проверить доводы участвующих в деле лиц с учетом установленных обстоятельств, исходя из положений действующего законодательства, принять судебный акт, правильно применив нормы материального и процессуального права. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А55-33294/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи     С.Ю. Муравьев

 

Р.В. Ананьев