АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к закрытому акционерному обществу «Завод металлоконструкций», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 3 582 609,75 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 18.06.2018, 2 413 436,98 рубля пени за период с 16.03.2012 по 18.06.2018,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 24.07.2018 № 01-15/2442, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 06.03.2018 № 1, установил следующее.  

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Завод металлоконструкций» (далее – ответчик, общество) 3 582 609,75 рубля задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 26:34:110109:21, расположенный по адресу: 

<

...>, за период с 01.01.2012 по 18.06.2018, 2 413 436,98 рубля пени за период с 16.03.2012 по 18.06.2018.

В судебном заседании истец приобщил к материалам дела дополнительные пояснения, требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика пояснил, что последним были произведены дополнительные оплаты, поддержал ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности. Указал, что признает требования истца о взыскании 264 521,13 рубля задолженности по арендной плате, в удовлетворении требований в остальной части просил отказать.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.    

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Кисловодска Ставропольского края от 06.11.2001 № 1651 обществу в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 16 411 кв.м по улице Промышленной, д. 8, в городе Кисловодске. 

Данное право общества зарегистрировано в ЕГРИП 25.12.2001 за номером 26-01.34-1/2001-842, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.12.2001 серии АВ26 № 245092.

На основании заявления общества, поступившего в администрацию города Кисловодска 28.11.2011, постановления главы администрации города Кисловодска Ставропольского края от 06.11.2001 № 1651, постановления администрации города-курорта Кисловодска от 10.02.2012 № 148 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества на вышеназванный земельный участок.

В соответствии с постановлением администрации города-курорта Кисловодска от 29.02.2012 № 209 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:110109:21 площадью 16 411 кв.м, находящийся в третьей зоне округа горно-санитарной охраны по адресу: 

<

...>, для использования в целях под производственные помещения (далее – земельный участок с кн :21) был предоставлен обществу в аренду сроком на 10 лет.

Во исполнение указанного постановления между администрацией города-курорта Кисловодска (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды 29.02.2012 № 2521 земельного участка с кн :21.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2012 № 26-26-15/011/2012-134.

Согласно выпискам из ЕГРН на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды установлен с 29.02.2012 по 28.02.2022.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет. 

В пункте 5.2 договора определено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В нарушение условий договора общество не вносило арендные платежи, в связи с чем комитет направил в адрес арендатора письмо от 18.06.2018 № 01-15/1912  с требованием оплатить задолженность десятидневный срок. 

В ответе на претензию комитета общество указало, что не согласно с расчетами комитета, поскольку земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды в порядке переоформления  права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета с иском в арбитражный суд.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре  аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу императивной нормы статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате. 

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 18.06.2018 с учетом произведенных ответчиком оплат составила 3 582 609,75 рубля. 

Расчет арендной платы за период с 2012 года по 31.03.2016 произведен истцом на основании  постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление № 64-п) с применением базового размера арендной платы от кадастровой стоимости  – 1 %. 

Расчет за период с 01.04.2016 по 01.11.2016 произведен на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление № 112-п) с применением ставки арендной платы за использование земельного участка, установленной в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (5,4 %).

В период с 02.11.2016 по 06.03.2018 истцом применена ставка арендной платы 5,4 %, установленная решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516, в период с 07.03.2018 по 18.06.2018 – ставка 1,5 % в соответствии с решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518.

Ответчик в судебных заседаниях указывал, что не согласен с расчетами комитета, поскольку земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды в порядке переоформления  права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и при расчетах подлежит применению ставка арендной платы, не превышающая 1,5 %.

Данный довод ответчика судом признан обоснованным в связи со следующим.

В пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. 

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с вышеназванным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Судом отклонен довод комитета о том, что спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых территорий и не является ограниченным в обороте, в связи со следующим.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Постановлением Совмина СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» город Ессентуки отнесен к курортам общесоюзного значения.

На основании Постановления Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и его администрации, установлены границы названного региона.

В силу Постановления Правительства РФ от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985                     № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Согласно статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» под курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти.

В силу части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2017 № Ф08-5460/2017 по делу № А63-3136/2016, определении ВС РФ от 12.09.2018 № 308-ЭС18-13029).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером :21 является ограниченным в обороте. Кроме того, земельный участок расположен в третьей зоне горно-санитарной охраны. Факт предоставления обществу земельного участка по договору аренды в порядке переоформления  права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды подтвержден материалами дела.

В связи с этим при расчете арендной платы в период с 01.04.2016 по 18.06.2018 применению подлежит ставка арендной платы, равная 1,5 %.

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). 

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) даны разъяснения, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года   № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела видно, что истцом в адрес ответчика 25.06.2018 была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. То есть на 30 дней, которые установлены АПК РФ для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, течение срока исковой давности приостанавливалось, а 26.07.2018 – было возобновлено.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет. 

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела следует, что комитет обратился с иском в суд 25.07.2018. Таким образом, суд вправе удовлетворить требования истца не более чем за последние три года с учетом приостановления срока исковой давности на 30 календарных дней, то есть с 25.06.2015. А поскольку срок оплаты за 2 квартал 2015 года к указанной дате был пропущен, требования подлежат удовлетворению с 01.07.2015 по 18.06.2018 (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 13.03.2018 № 305-ЭС18-577 по делу № А40-219611/2016).

Из представленных в материалы дела ответчиком доказательств следует, что ответчиком были произведены оплаты на основании следующих платежных поручений: от 20.04.2018 № 93 на сумму 100 000 рублей (назначение платежа: арендная плата за землю согласно договору), от 01.08.2018  №172 на сумму 180 762,53 рубля (назначение платежа: арендная плата за 1, 2 квартал 2018 года), от 21.09.2018 № 200 на сумму 90 000 рублей (назначение платежа: за 3 квартал 2018 года), от 24.09.2018 № 207 на сумму 273 888, 83 рубля (назначение платежа: 2,3,4 квартал 2016 года), от 12.10.2018 № 221 на сумму 89 615,61 рубля (назначение платежа: за период с 30.07.2015 по 31.03.2016).

В спорном договоре аренды порядок зачета денежных средств при отсутствии указаний на периоды в назначении платежа платежного поручения не указан.

В статье 319 ГК РФ установлено, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Пунктом 3 статьи 319.1 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.     

В соответствии с положениями названных статей, поскольку в платежном поручении от 21.09.2018 № 200 на сумму 90 000 рублей было указано назначение платежа – за 3 квартал 2018 года, который выходит за рамки спорного периода взыскания арендной платы в рассматриваемом споре, данный платеж не учитывается судом при расчете арендной платы за период с 01.07.2015 по 18.06.2018 и подлежит отнесению за 3 квартал 2018 года.

Также между сторонами имеется спор о порядке зачета денежных средств по платежному поручению от 20.04.2018 № 93 на сумму 100 000 рублей, в котором в назначении платежа не был указан квартал и год, за который произведена оплата.

Комитетом названный платеж зачтен  за 2012 год. По мнению ответчика данный платеж должен быть зачтен в счет погашения задолженности, начиная с 30.07.2015.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ.

То есть, поскольку платеж был произведен в апреле 2018 года, назначение платежа не было указано, срок оплаты за первый квартал 2015 года истек, суд считает, что данный платеж частично подлежит зачету за 2 квартал 2015 года, задолженность за который составила 17 186,83 рубля.

Оставшаяся часть названного платежа подлежит отнесению в период с 01.07.2015 по 18.06.2018, который является предметом спора с учетом применения судом срока исковой давности.

За указанный период сумма общая задолженности по арендной плате составила 894 483,83 рубля. Сумма оплат, произведенных ответчиком – 627 080,14 рубля.

Доказательства внесения платы за земельный участок на сумму 267 403,69 рубля ответчиком не представлены. Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам в указанной части являются законными и обоснованными, сумма долга подлежит взысканию по решению суда.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в сумме                        2 413 436,98 рубля пени за период с 16.03.2012 по 18.06.2018.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,06 % от размера несвоевременно внесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (статья 207 ГК РФ).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.10.2003 № 6290/03 по делу № А47-141/2002-18ГК изложена следующая правовая позиция, согласно которой требование об уплате неустойки (в том числе и в виде периодически уплаченных сумм) является дополнительным и срок исковой давности по нему истекает одновременно с истечением срока исковой давности по основному требованию.

Поскольку сроки давности по требованиям о взыскании суммы арендных платежей за 2012 год – 1,2 квартал 2015 года истекли, пеня подлежит начислению с 15.09.2015 на задолженность, начиная с 3 квартала 2015 года.

Так как ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления пени. С учетом применения последствий  срока исковой давности, а также перерасчета суммы основного долга по расчету суда сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, за период с 15.09.2015 по 18.06.2018 составила 229 714,13 рубля.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь  статьями 110,  167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Завод металлоконструкций»,                             г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в  пользу комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,267 403,69 рубля задолженности по арендной плате, 229 714,13 рубля пени.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Завод металлоконструкций»,                             г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета                   4 392 рубля государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья                                                                                                Ю.Б. Капункин