Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-320111/2019-181-2487

04 июня  2020 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая  2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 июня  2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем с/з Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРГАНИК"

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВОЕНТОРГ-МОСКВА"

о взыскании задолженности за произведенный капитальный ремонт объектов аренды по договору №626-А-В3/1 от 05.10.2015 в размере 68 003 480 руб. 51 коп., 

  при участии:

от Истца: Краев Е.И. по доверенности № б/н от 15.08.2019г., 

от Ответчика: Никитина Н.Н. по доверенности № 6 от 17.01.2020г.

У С Т А Н О В И Л:

ООО "ОРГАНИК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» о взыскании задолженности за произведенный капитальный ремонт объектов аренды по договору №626-А-В3/1 от 05.10.2015 в размере 68 003 480 руб. 51 коп.

Истец заявленные требования поддерживает в полном объеме со ссылкой на материалы дела.

Ответчик по заявленным требованиям возражает по основаниям изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика, суд установил, что между АО «Военторг-Москва» (Арендодатель) и ООО «ОРГАНИК» (Арендатор) был заключен Договор аренды объектов недвижимого имущества № 626-А-ВЗ/1 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества:

-объект №1 - здание Прачечной площадью 2 036,7 кв.м. с кадастровым номером 50-50-14/009/2009-229;

-объект №2 - здание Котельной площадью 2 336,7 кв.м. с кадастровым номером 50-50-14/009/2009-230, расположенные по адресу: Московская область, Щелково-3, ул. Институтская, дом 5, на срок до 04.10.2022 г., «для использования в следующих целях - Котельная» (далее -Объект) (п. 1.4 Договора).

Арендатор обязался оплачивать арендную плату, состоящую из двух частей (раздел 3 Договора).

05.10.2015 г. сторонами Договора был составлен и подписан Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества (далее - Акт), в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору указанный в Договоре объект недвижимости со следующими характеристиками: полное отсутствие электрооборудования, отопительного оборудования, противопожарного оборудования, сантехнического и прочего оборудования. Состояние Объекта в Акте указано, как удовлетворительное. Инженерные сети переданы в удовлетворительном состоянии. Согласно Акту на Объекте установлены приборы учета электроэнергии, холодного водоснабжения и газоснабжения.

20.10.2015 г. стороны заключили Дополнительное соглашение к Договору аренды объектов недвижимого имущества № 626-А-ВЗ/1 от 05.10.2015 г. (далее - Дополнительное соглашение), в соответствии с п. 1 которого решили: «Изложить абзац второй п. 1.4 Договора в следующей редакции: «Объекты предоставляются для использования в следующих целях:

-торгово-бытовое обслуживание;

-офисные помещения;

-помещения медицинского назначения, аптеки;

-для занятия спортом и творчеством;

-для театрально-зрелищных мероприятий».»

В обоснование исковых требований Истец указывает, что после подписания Акта Истец не смог использовать переданные Объекты недвижимости по назначению ввиду наличия серьезных скрытых недостатков в техническом состоянии зданий, о существовании которых на момент подписания Договора известно не было, Арендодатель о них не предупреждал.

05.10.2015 г. в связи с этим Истец обратился в АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» Торгово-промышленной палаты РФ для проведения экспертного исследования на предмет определения технического состояния зданий - Объектов. В соответствии с Заключением эксперта № 2626/03-1015 от 28.01.2016 г. (далее - Заключение 1) техническое состояние зданий - объектов аренды является аварийным и не пригодным для эксплуатации и требует незамедлительного принятия мер в виде реконструкции или капитального ремонта для устранения накопительного износа («Вывод» стр. 12 Заключения 1).

Пунктом 8.3 Договора предусмотрено, что «Страхование объектов от рисков, указанных в пункте 8.1 Договора - риск случайной гибели, риск полного или частичного повреждения объектов, производится Арендатором за свой счет на весь срок действия Договора, в том числе, с учетом видов деятельности, планируемых к осуществлению арендатором на объектах, в срок, не позднее 14 дней с момента подписания Акта приема-передачи объектов аренды».

Во исполнение данной обязанности Истец обратился в «РЕСО-Гарантия». Согласно Информационному письму № 08/12 от 07.12.2015 г. СПАО «РЕСО-Гарантия» здание не может быть принято на страхование на основании п. 3.4, п. 9.2 Правил страхования имущества юридических лиц от огня и других опасностей, ввиду того, что здание не соответствует требованиям для принятия на страхование, и там проводятся строительно-монтажные и реставрационные работы.

В связи с этим, Истец обратился с Письмом исх. № 02/10 от 16.12.2015 г. к Ответчику, которое было получено 17.12.2015 г. (вх. № 3951), в котором уведомило Ответчика об отказе страховой компании застраховать Объекты аренды ввиду того, что итоговый износ здания составляет 82,25 %. что свидетельствует о том, что здание относится к категории непригодных (аварийных). В этом же письме Истец предложил Ответчику произвести ремонт объектов аренды за свой счет.

В декабре 2015 г. произошла авария системы центрального отопления, проходящей на земельном участке, прилегающем к Объектам. В результате этой аварии была прекращена подача тепловой энергии к Объектам (Котельной и Прачечной), что привело к еще большему их разрушению в условиях зимнего периода. Об этом Истец направил в адрес Ответчика уведомление исх. №04/12П от 17.12.2015 г., которое было получено 17.12.2015 г. (вх. № 3053).

В результате плановой проверки газового оборудования Объектов в декабре 2015 г. было установлено, что оно находится в неисправном состоянии и требует немедленной замены. Газоснабжение объектов аренды не осуществлялось. Об этом в адрес Ответчика было направлено уведомление исх. № 05/12П от 17.12.2015 г., которое было получено Ответчиком 17.12.2015 г. (вх. № 3952).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.»

Как указано в п.1 ст. 616 ГК РФ: «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести   капитальный   ремонт,   предусмотренный   договором   или   вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.»

В подтверждение произведенного капитального ремонта Истцом представлено Заключением эксперта 2626/141216 от 14.12.2016 г.

Ответчик отказал истцу в компенсации стоимости произведенного капитального ремонта, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд принимает позицию ответчика, исходя из следующего.

17   июля   2015   года   в   филиал   «Московский»   ОАО   «Военторг-Запад» (правопредшественник АО «Военторг-Москва») поступило обращение ЗАО «Аритек» (правопредшественник ООО «Органик») от 14.07.2015 года о принятом решении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды в отношении объектов недвижимости, указанных в Приложении № 1 к письму, являющихся собственностью АО «Военторг-Запад».

В своем обращении ЗАО «Аритек» сообщало об ознакомлении с Положением о порядке проведения открытых аукционов в электронной форме на право заключения  договоров аренды объектов недвижимого имущества; просило рассмотреть возможность сформировать из указанных в приложении Объектов единый лот и гарантировало оперативное проведение в кратчайший срок за счет собственных средств необходимого (в том числе капитального) ремонта рассматриваемых Объектов, благоустройство прилегающей к ним территории и поддержание на протяжении срока действия договорных обязательств в надлежащем техническом (эксплуатационном) состоянии. Дополнительно ЗАО «Аритек» отметило, что объект, находящийся по адресу: Московская область, Щелково-3, ул. Институтская, д.5, лит 1, находится в состоянии, требующем незамедлительного принятия мер.

В ответном письме от 24.07.2015 года № 916 филиал «Московский» ОАО «Военторг-Запад» направил в адрес ЗАО «Аритек» варианты и условия возможного использования испрашиваемых объектов. Одновременно с этим было указано, что для объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии и требующих проведения ремонтно-восстановительных работ, в том числе капитального характера, возможен вариант проведения доаукционной независимой оценки для определения стоимости необходимых затрат арендатора и их учета при определении итоговой ставки аренды на весь период срока действия долгосрочного (до 10-и лет) договора. О принятом решении просило сообщить дополнительно.

В письме от 29.07.2015 года ЗАО «Аритек» сообщило о готовности принять участие в аукционе на право заключения договора аренды в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся по адресу: Московская область, Щелково-3, ул. Институтская, д.5, здание прачечной и здание котельной по цене 166 руб. за кв. м. и просило рассмотреть возможность сформировать из указанных Объектов единый лот для выставления на торги.

Предложение филиала «Московский» АО «Военторг-Запада» провести доаукционную оценку объектов для определения стоимости необходимых затрат и их учета при определении итоговой ставки аренды на весь период срока действия долгосрочного договора, осталось без рассмотрения.

05 октября 2015 года между АО «Военторг-Запад» (Арендодатель) и ЗАО Аритек» (Арендатор) на основании Протокола от 25.09.2015 года открытого аукциона в электронной форме ГП 508697 от 25.09.2015 года заключен договор аренды № 626-А-ВЗ/1, по условиям которого ЗАО «АРИТЕК» предоставлены в аренду здание прачечной площадью 2 036,7 кв.м. кадастровый номер 50-50-14/009/2009-229 и здание котельной площадью 300,00 кв.м. кадастровый номер 50-50-14/009/2009-230. расположенные по адресу: Московская область, Щелково-3, ул. Институтская, д.5 лит.1 и лит.2) в состоянии как они есть по цене 166 руб. за кв.м. (п. 1.1, 1.5, 3.2.)

Объекты аренды были переданы Арендатору по акту приема-передачи от 05.10.2015 года в удовлетворительном состоянии, что подтверждается отчетами об оценки от 29.05.2015 года по зданию котельной и от 31.07.2014 года по зданию прачечная.

01 мая 2017 года АО «Военторг-Москва», ООО «Органик» и ЗАО «Аритек» заключено Соглашение уступки прав и обязанностей к договору аренды от 05.10.2015 626-А-ВЗ/1 в соответствии с которым все права и обязанности ЗАО «АРИТЕК» по договору аренды перешли к ООО «ОРГАНИК».

В пункте 7.4. договора стороны установили обязанность Арендатора за свой счет содержать Объекты, их инженерные коммуникации и оборудование, включая прилегающие к ним территории, в надлежащем техническом и санитарном состоянии,  соблюдать установленные нормы благоустройства, а также производить текущий и если такая необходимость возникла в течение срока действия Договора выборочный капитальный ремонт Объектов и находящихся в них инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, включая фасады Объектов.

Порядок и условия проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объектов стороны закрепили в п.7.5 договора, согласно которому Арендатор обязался не производить без предварительного письменного согласия Арендодателя неотделимые улучшения Объектов, в том числе переустройство, переоборудование и (или) перепланировку Объектов. При наличии предварительного письменного согласия Арендодателя на проведение переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объектов, и/или если выполнение таких работ входит в обязанности Арендатора по Договору, Арендатор обязался оформить соответствующую проектную документацию за счет собственных средств, согласовать ее со всеми уполномоченными органами и представить на утверждение Арендодателю до проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объектов.

В пункте 5.5 договора стороны установили, что при возврате Объектов от Арендатора Арендодателю все неотделимые улучшения, произведенные на Объектах Арендатором, в том числе по согласованию с Арендодателем, переходят в собственность Арендодателя без возмещения последним их стоимости Арендатору.

В нарушение условий договора аренды Арендатор без согласования с Арендодателем произвел реконструкцию, перепланировку и переустройство объектов и возвел к ним пристройки. Кроме того, заасфальтировал прилегающий к зданиям земельный участок площадью 8 688,00 кв.м. и незаконно использовал его в предпринимательской деятельности. Без согласия Арендодателя и коммунальных служб перенес теплосеть (теплотрассу), проходившую над поверхностью земельного участка.

В ходе проведения неоднократных переговоров с Арендатором об устранении нарушений условий договора аренды и приведения объектов аренды в соответствие с технической документацией, требования Арендодателя остались без удовлетворения.

В связи с существенными нарушениями условий договора Арендатором. АО «Военторг-Москва» реализовало свое право на досрочное прекращение договора аренды, предусмотренное п. 10.2.4 договора.

Требования Истца о компенсации расходов на капитальный ремонт Объектов на основании ст. 616 ГК РФ являются несостоятельными.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1)произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2)потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3)потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Имеющаяся переписка между сторонами подтверждает, что Истец располагал сведениями о техническом состоянии объектов до участия в аукционе на право заключения договор аренды, при этом отказался от проведения доаукционной независимой оценки зданий, предложенной Арендодателем и согласился на участие в аукционе, установив, по его мнению, разумную арендную ставку, гарантируя проведение необходимого в том числе капитального ремонта Объектов за счет собственных средств без их возмещения арендодателем.

По смыслу положений ст. 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, арендатору предоставлено право на свое усмотрение выбрать один из способов защиты, предусмотренных настоящей статьей. При этом, право Арендатора на защиту одновременно несколькими способами, перечисленными в статье, ни нормами действующего законодательства ни положениями ст. 616 ГК РФ не предусмотрено.

Каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривающих возложение на Арендодателя обязанности произвести капитальный ремонт переданных в аренду Объектов или компенсировать Арендатору понесенные расходы на текущий или капитальный ремонт, стороны не заключали.

Учитывая изложенное, Истцом не представлено доказательств нарушения Ответчиком обязанности по выполнению капитального ремонта в соответствии со ст. 616 ГК РФ и условиями заключенного договора.

Более того, из представленного Истцом информационного письма СПАО «РЕСО-Гарантия» от 07.12.2015 года следует, что на момент подачи заявления на страхование, в здании проводились строительно-монтажные и реставрационным работы, т.е. ЗАО «Аритек» приступило к ремонтно-восстановительным работам до декабря 2015 года сразу после заключения договора аренды.

Из представленного Истцом заключения АНО «Союзэкспертиза» от 28.01.2016 года следует, что экспертиза технического состояния объекта проводилась в период с 23.10.2015 года по 28.01.2016 года, т.е в период проведения ремонтно-восстановительных работ и не может безусловно свидетельствовать об аварийном состоянии объектов на дату их передачи арендатору.

Согласно заключению АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ от 28.01.2016 года экспертиза проводилась лишь в отношении одного объекта аренды - здания «прачечная» площадью 2036,7 кв.м. (Щелково-3, ул. Институтская д. 5, лит. 1). Техническое состояния здания «котельная» не исследовалось.

Между тем, в заключении АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ от 14.12.2016 года об оценке технического состояния здания «прачечная» в разделе «Вывод», эксперт помимо выводов о пригодности к эксплуатации здания «прачечная» делает вывод о хорошем технического состояния здания «котельная» при том, что исследовательская часть указанного объекта в экспертизе не содержится.

Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ Истцом не представлены доказательства понесенных расходов на капитальный ремонт Объектов на сумму 68 003 480,51 руб.

В качестве доказательств понесенных расходов на капитальный ремонт и расходов на устранение недостатков, препятствующих пользованию объектами аренды Истец представил суду договоры подряды на проведение капитального ремонта № УМ151/10-15 от 20 октября 2015 года, № УМ152/02-16 от 03.02.2016 года, заключенные между ЗАО «Аритек» и ООО «Интеграл» и договор субаренды нежилых помещений № 1, заключенный межу ЗАО «Аритек» и ООО «Интеграл», взаиморасчеты по которым производились сторонами путем взаимозачета встречных требований по указанным договорам на основании Соглашения о взаимозачете от 10.01.2020 года.

Однако, предоставил в дело локальные сметы и акты выполненных работ только на сумму 60 851, 612,96 руб. В нарушение ст. 65 АПК РФ Истцом не предоставлены доказательства понесенных расходов на сумму 7 151 867,55 руб.

Помимо расходов на ремонт здания котельной, Истец в качестве расходов на капитальный ремонт здания прачечной приложил смету на благоустройство территории на сумму 8 125 467,14 руб., монтаж забора на сумму 173 122,03 руб., что не относится к расходам на капитальный ремонт прачечной, а обязанность проведения данных работ договором аренды возложена на Арендатора.

На основании изложенного, предоставленные договоры, локальные сметы и акты выполненных работ не подтверждают понесенные расходы Истца на капитальный ремонт в заявленной сумме.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом того обстоятельства, что Истец не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его исковые требования, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом, довод Ответчика относительно пропуска Истцом срока исковой давности, судом проверены, признаны не обоснованными в связи со следующим.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. На основании пункта 2 статьи 199 настоящего Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчик определил дату окончания ремонтно-восстановительных работ 01.12.2016 г. на основании ранее направленного искового заявление по делу № А40-1642/2017, однако в абз. 7 стр. 5 представленного искового заявления указана дата окончания работ 05.12.2016 г., что совпадает с последним подписанным актом выполненных работ 05.12.2016г. между Заказчиком и Подрядчиком.

Исковое заявление подано Истцом 05.12.2019 г., что подтверждается Отчётом о публикации судебных актов, т.е. в установленный законом срок, даже без учёта обязательного досудебного претензионного порядка, который согласно п. 12.3 Договора составляет 15 (рабочих дней) с момента направления претензии.

Судебные расходы по оплате государственной пошлине распределяются по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 395, 606, 614, 622, 1102, 1109 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                    К. М. Хабарова