ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-45771/23-37-356

г. Москва

28 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАЙСИНГ" (121087, 

<

...>, СТР.4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>), ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "УПРАВЛЕНИЕ ДОРОЖНО-МОСТОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" (117420, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.10.2017, ИНН: 

<

***>)

Третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИЛИ БЕЙКЕР" (121087, 

<

...>, СТР.4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2002, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИЛ-СИТИ-СЕРВИС" (107143, 

<

...>, ЭТАЖ 2 КОМНАТА 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2002, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТК КАРАВАН" (119192, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАНССВЯЗЬПОСТАВКА" (121087, 

<

...>, ЭТ. 2 ПОМ. 13, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2002, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕЧТРАНСЛОГИСТИК" (121087, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2012, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАМИОН" (121087, 

<

...>, ЭТ 2 КОМ 14, 15, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.03.2018, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТТОРГ" (121087, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИЛЕВСКИЙ ПАРК, БЕРЕГОВОЙ ПР-Д, Д. 4/6, СТР. 4, ЭТАЖ/ПОМЕЩ 2/I, КОМ 18, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2013, ИНН: 

<

***>)

об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

При участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 22.12.2022 № 33-Д-1521/22;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 20.04.2023 № 20/04/2023;

от третьего лица Правительства Москвы - ФИО1, по доверенности от 19.07.2023 № 4-47-1513/23;

от третьего лица ГКУ "УДМС"- ФИО3, по доверенности от 21.11.2022 № УДМС31-370/22; ФИО4, по доверенности от 15.05.2023 № УДМС-31-278/23;

от третьего лица ООО "Фили-Бейкер" - ФИО5, по доверенности от 28.06.2023г.

от иных третьих лиц – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ДАЙСИНГ» (ООО «ДАЙСИНГ», ответчик)  со следующими требованиями:

1) Изъять для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимости:

-земельный участок с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв. м, расположенный по адресу:местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

-нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

2) Установить размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 09.12.2022 № ГК-000128/84/2, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор Столицы», в размере 449 535 231 (четыреста сорок девять миллионов пятьсот тридцать пять тысяч двести тридцать один) рубль.

3) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу на основании п. 1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ является основанием для прекращения ограничений (обременений) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей:

-77-77-07/047/2010-901;

- 77-77-14/025/2011-448.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу в порядке п. 1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ДАЙСИНГ» на нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

4) Установить следующие условия возмещения:

-Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

-В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» на депозит нотариуса;

-Возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» за счет средств бюджета города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, на основании предоставленных Правообладателем реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет Правообладателя. Обязательства ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с его расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства».

-Правообладатель обязан освободить Земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения денежной компенсации, и обеспечить допуск ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядной организации к Земельному участку для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса. По истечении указанных 3-х (трех) рабочих дней ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 235, 279, 281, 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ и на Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы». 

Определением от 29.06.2023 суд, в порядке ст. 51 АПК РФ,  привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «ФИЛИ-БЕЙКЕР», ООО «ФИЛ-СИТИ-СЕРВИС», ООО «ТК КАРАВАН», ООО «ТРАНССВЯЗЬПОСТАВКА», ООО «РЕЧТРАНСЛОГИСТИК», ООО «ДАМИОН», ООО «ИНВЕСТТОРГ». 

 Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал. 

Третьи лица, за исключением Правительства Москвы, ГКУ "УДМС", ООО "Фили-Бейкер", извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, судебное заседание проводится в отсутствие представителей указанных третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Эксперт ООО «Центральное бюро оценки» ФИО6 обеспечил явку в судебное заседание.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, ООО «ДАЙСИНГ» (Правообладатель) является правообладателем следующего недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> (далее - Земельный участок), предоставленный на праве аренды по договору от 21.10.2003 № М-07-025051, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации от 13.01.2004 № 77-01/05-1019/2003-695;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое здание), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 07.08.2002 № 77-01/30-347/2002-493.

В отношении Нежилого здания в ЕГРН содержится запись об ограничении № 77-77-07/047/2010-901.

В отношении Земельного участка в ЕГРН содержится запись об ограничении № 77-77-14/025/2011-448.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) кодексами РФ и Федеральными законами от 05.04.2013 № 43-ФЗ и от 31.07.2020 № 254-ФЗ.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого объекта недвижимости не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно п. 6 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ, допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъект Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки.

В силу ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» резервирование земель, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав для размещения на территории субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и территории Московской области объектов, предусмотренных абз. 5 (в отношении объектов федерального транспорта и объектов транспорта регионального значения), абз. 10 подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, а также транспортно-пересадочных узлов осуществляются в порядке и на условиях, которые установлены ч. 7 ст. 4 (в отношении объектов регионального значения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы), ст. 6-11, 13 и 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 31.06.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31.06.2020 № 254-ФЗ), под объектами, предназначенными для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры, понимаются объекты транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, строительство, реконструкция которых осуществляются в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии со стратегией пространственного развития Российской Федерации.

В соответствии со стратегией, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 13.02.2019 №207-р, основой для обеспечения устойчивых транспортных связей между субъектами Российской Федерации, перспективными центрами экономического роста, а также для внешнеэкономических связей является опорная транспортная сеть Российской Федерации - совокупность магистральных путей сообщения и транспортных узлов.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 31.06.2020 № 254-ФЗ, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции линейных объектов инфраструктуры и если по истечении сорока пяти дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с земельным законодательством проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладатель изымаемой недвижимости не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости.

Ст. 9 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ допускает принятие решения об изъятии земельных участков, подлежащих образованию, и устанавливает, что в решении об изъятии недвижимого имущества должны быть указаны все изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, при этом образование из объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, иных объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии недвижимого имущества, принятие решения об изъятии недвижимого имущества, сведения о котором отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, допускается без постановки изымаемого объекта недвижимого имущества на государственный кадастровый учет.

В силу п. 1 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, изъятие недвижимого имущества осуществляется путем его выкупа в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на праве собственности, или путем прекращения прав на это имущество и возмещения убытков в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на ином праве.

Следует отметить, что в соответствии с ч. 10 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, в случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом. При этом размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению.

В случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет. Наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество (п. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 №43-ФЗ).

Ограничения (обременения) в виде запрещения сделок с имуществом и ареста подлежат прекращению на основании п.1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ.

Так, на основании п.1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 вступивший в законную силу судебный акт об изъятии недвижимого имущества и (или) заключенное соглашение об изъятии недвижимого имущества являются основаниями для прекращения ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц на изъятое недвижимое имущество по поданному без доверенности от правообладателя изымаемого недвижимого имущества заявлению органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества.

Кроме того, согласно п.1 ст. 56.11 ЗК РФ, а также п. 13 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Департамент городского имущества города Москвы в порядке п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, принимает решения об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд в целях комплексного развития территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы, а также в целях строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в рамках реализации адресной инвестиционной программы города Москвы, в том числе для размещения на присоединенных территориях объектов регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных государственных задач и включенных в перечень объектов регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях.

Соответственно, изъятие земельных участков для нужд города Москвы осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы - Департаментом, в соответствии с порядком, установленным положениями Федерального закона от 05.04.2013 №43-ФЗ и особенностями, установленными Федеральным законом от 31.06.2020 № 254-ФЗ.

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 15.09.2022 № 52932 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества», согласно которому, для государственных нужд города Москвы подлежат изъятию Земельный участок и Нежилое здание, принадлежащие Правообладателю.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, а также ч. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» в адрес Ответчика письмом от 22.12.2022 исх. № УДМС-11-54399/22 направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с материалами оценки.

Согласно отчету об оценке от 09.12.2022 № ГК-000128/84/2, выполненному независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор Столицы», определена величина убытков, причиненных Правообладателю изъятием вышеуказанных объектов недвижимости, в размере 449 535 231 (четыреста сорок девять миллионов пятьсот тридцать пять тысяч двести тридцать один) рубль.

Указанные документы вручены 26.12.2022, что подтверждается почтовым уведомлением.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 9 ст. 4 № 254-ФЗ составляет сорок пять дней со дня получения. Указанный срок истек 09.02.2023. Подписанный проект соглашения в ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» до настоящего времени не поступил.

Ответчик не согласился с размером возмещения за изымаемое имущество, предложенным истцом, ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением от 15.08.2023г. суд назначил проведение судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центральное бюро оценки» ФИО6.          На разрешение эксперта был поставлены вопросы:

1. Какова рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- нежилого здания с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату производства экспертизы?

2. Каков размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием для государственных нужд:

- земельного участка с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- нежилого здания с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе: убытков, возникающих в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, основанных на заключенных с такими лицами договорах, по состоянию на дату производства экспертизы?

Экспертом даны следующие ответы:

На основании полученных результатов Эксперт пришел к заключению, что по состоянию на 12.09.2023 г., рыночная стоимость без учета НДС:

-земельного участка, с кадастровым номером 77:07:0002003:68, площадью 10221 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

-нежилого здания, с кадастровым номером 77:07:0002003:1113, общей площадью 7746,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а так же размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием для государственных нужд:

-земельного участка, с кадастровым номером 77:07:0002003:68, площадью 10221 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

-нежилого здания, с кадастровым номером 77:07:0002003:1113, общей площадью 7746,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на «12» сентября 2023 г составляет:

864 635 007 (восемьсот шестьдесят четыре миллиона шестьсот тридцать пять тысяч семь) рублей РФ, в том числе:

№

п/п

Наименование

Рыночная стоимость без учета НДС (с учетом округления), руб.

1

Земельный участок, с кадастровым номером 77:07:0002003:68, площадью 10221 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>

285 660 540

2

Нежилое здание, с кадастровым номером 77:07:0002003:1113, общей площадью 7746,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>

483 314 550

3

Размер убытков, причиненных изъятием нежилых помещений

95 659 917

ИТОГО:

864 635 007

Правительство Москвы и Департамент считают, что сведения, содержащиеся в Заключении эксперта, допускают неоднозначное толкование положений и норм действующего законодательства об оценочной деятельности, и, в результате, в значительной степени влияют на окончательную стоимость объектов экспертизы, соответственно, результаты, изложенные в Заключении эксперта, вводят в заблуждение его пользователей.

Представитель истца ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для допроса, представил формулировки вопросов, подлежащих постановке перед экспертом в ходе допроса.

Представитель ответчика вопрос о разрешении ходатайства истца о вызове в судебное заседание эксперта оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ГКУ "УДМС" поддержал ходатайство истца о вызове в судебное заседание эксперта.

Представитель третьего лица ООО "Фили-Бейкер" не возражал против удовлетворения ходатайства истца о вызове в судебное заседание эксперта.

Представитель третьего лица ГКУ "УДМС" поддержал ранее заявленное ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта, представил письменные возражения на заключение эксперта, содержащие в себе формулировки вопросов, подлежащих постановке перед экспертом в ходе допроса.

Суд удовлетворил ходатайства истца, третьего лица ГКУ "УДМС" и ООО "Фили-Бейкер",  вызвал эксперта ООО «Центральное бюро оценки» ФИО6 в судебное заседание 21.12.2023 в 10 час. 45 мин. для допроса.

В письменных пояснениях с предложением вопросов эксперту ООО «Фили-Бейкер» указало следующее.

ООО «Фили-Бейкер» на основании трех договоров аренды является арендатором общей площади 4480,9 кв.м в изымаемых объектах недвижимости, где расположена единственная производственная площадка и установлено производственное оборудование ООО «Фили-Бейкер».

В связи с расторжением договоров аренды ООО «Фили-Бейкер» будет вынуждено понести расходы на демонтаж всего производственного оборудования, его перевозку, установку и проведение пуско-наладочных работ.

Кроме того, ООО «Фили-Бейкер» будет вынуждено понести расходы на поиск нового помещения для размещения производственной площадки, расходы на заключение и государственную регистрацию новых договоров аренды.

С учетом того, что такие расходы возмещаются собственнику изымаемого объекта (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2023 по делу №А56-40101/2021), ООО «Фили-Бейкер» полагает, что как арендатор изымаемых объектов, также вправе требовать возмещения данных убытков.

Расходы, связанные с передвижением (перемещением) объектов движимого имущества, расположенных на территории изымаемых объектов недвижимости, также должны быть учтены в составе убытков, причиненных изъятием для государственных нужд (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по делу №А40-260729/21; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2021 по делу №А75-16005/2020; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.09.2021 по делу №А53-28146/2019).

 По мнению ООО «Фили-Бейкер», экспертом необоснованно не проведена оценка расходов, которые должны быть понесены в связи с расторжением Ответчиком договоров аренды с третьими лицами, в частности - с ООО «Фили-Бейкер», что фактически предрешает спор о взыскании причиненных ООО «Фили-Бейкер» изъятием объектов недвижимости убытков.

Также ООО «Фили-Бейкер» считает необоснованным применение коэффициента недозагрузки в размере 9,88% (стр. 86, 87 Заключения), так как общая площадь изымаемого нежилого здания составляет 7746,7 кв.м., при этом в аренду сданы помещения общей площадью 7776,00 кв.м. (стр. 95 Заключения).

Следовательно, на основании долгосрочных договоров аренды и договоров, которые перезаключаются ежегодно, в аренду сдана вся площадь нежилого здания. При расчете недополученного операционного дохода эксперт исходил из того, что арендодатель будет получать оплату по всем действующим договорам аренды.

ООО «Фили-Бейкер» полагает, что при таких обстоятельствах применение коэффициента, отражающего невозможность сдачи в аренду всей площади объекта и снижающего расчетный размер дохода на 9,88%, не соответствует фактическим обстоятельствам и необоснованно занижает размер упущенной выгоды Ответчика.

В судебном заседании 21.12.2023 эксперт ООО «Центральное бюро оценки» ФИО6 был допрошен судом.

Ответы эксперта на вопросы Департамента городского имущества города Москвы.

ВОПРОС: в связи с чем Эксперт использует для расчета объекты-аналоги, не соответствующие объекту исследования по назначению, и не вносит соответствующую корректировку?

ПОЯСНЕНИЕ:Объект экспертизы имеет в своем составе как складские, производственные, офисные, так и помещения свободного назначения, которые могут быть использованы по усмотрению арендаторов.

Объект аналог № 1 в сравнительном подходе в открытых источниках информации отсутствуют данные о разбивке площадей на торговые, складские, автосервисные и офисные, сервис Яндекс-карты не содержит информацию о площадях объектах.

В объявление аналога, стр. 130, указано «автосалон Автомир, магазин «Ароматный Мир», детейлинг-центр «Бруклэнд», автотехцентр «Гидролаб», офисы». Автосалон кроме торговых площадей несущественной площади, которых по основному конструктивному параметру - высота потолков, сопоставимы с ремонтными зонами оцениваемого объекта, так же присутствуют складские и производственные помещения для автозапчастей и автомобилей, аналогично склады и ремонтные зоны присутствуют для детейлинг-центра, автотехцентра, офисы так же необходимы сотрудникам данных компаний и в перечне юридических лиц не встречается названия только офисного направления бизнеса. «Ароматный мир» занимает незначительную площадь в составе объекта, в части торговых залов, которые представляют собой ПСН с витринными полками, но для работы данного бизнеса нужны так же складские зоны и офисные помещения.

Объект-аналог №2 в доходном подходе по данным объявления возможно использовать под автосалон, автосервис, ПСН или шоу-рум, в объявлении не указано наличие точных долей площадей. По составу использование данные виды назначения сопоставимы с оцениваемым объектом, так же содержат существенные площади производственно-складских, сервисных помещений с высокими потолками, офисные помещения необходимые для работы сотрудников компаний. Наличие на текущий момент элитного автосалона не является существенным фактором, так как отсутствуют сведения о долгосрочном договоре аренде, а также в сведениях скриншота аналога указано, что данный аналог возможно использовать (стр. 136): «Можно использовать как: ПСН, автосалон, автосервис, автоцентр, автопрокат, автоломбард, детейлинг центр, тюнинг, автозапчасти, ПСН, стоянка такси, каршеринг, мойка, шиномонтаж, стройматериалы, автошины, инструменты, для дома и сада, любое производство, теплый склад, логистический центр, спортивный зал, мастерская, выставочный зал, шоу-рум, под мероприятия, концерты, киностудия, кино-производство, фотостудия, торговый центр, магазин, супермаркет, учебный центр, автошкола, офис и т.д».

По данным объявления объекта аналога №2 в рамках доходного подхода отсутствует разбивка на назначения по помещениям. Наличие до 20% производственно-складских помещений в здании не запрещено целевым использованием земельного участка, наличие складских помещений в торгово-офисном здании это стандартная практика, позволяющую работать бизнесу, конструктив помещений и высота потолков сопоставима с оцениваемым объектом. Свободное назначение позволяет использовать данный объект-аналог сопоставимо с оцениваемым.

Таким образом, открытые источники информации не показывают существенного расхождения между оцениваемым объектом и данными объектами-аналогами, все необходимые корректировки на различия в ценообразущих факторах оценщиком внесены.

Стоит отметить, что даже на развитом рынке коммерческой недвижимости г. Москвы невозможно подобрать идентичные объекты недвижимости большой площади, данные аналоги сопоставимы по состоянию здания, основным конструктивным элементам, фактическому использованию, местоположению.

Таким образом, экспертом не допущено нарушение оценочного законодательства и оцениваемый объект рассмотрен и оценен согласно основополагающим принципам, которые используются в расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, отсутствует неоднозначное толкование и расчет стоимости не вводит в заблуждение.

ВОПРОС: в связи с чем Эксперт необоснованно вносит корректировку на тип объекта по отношению к объекту-аналогу № 1?

ПОЯСНЕНИЕ: Корректировка на тип объекта описана на стр. 79 Заключения и применяется в случае разницы в обеспеченности земельным участком. При определении арендной ставки эксперт учел, что аналоги № 2,3 являются встроенными помещениями. А аналог №1, хоть и заявлен как ОСЗ, но расположен между автомобильной трассой и линией метро и не имеет типичной для сегмента обеспеченности земельным участком, кроме площади застройки, в отличии от объекта экспертизы, поэтому была введена корректировка.

https://yandex.ru/maps/213/moscow/house/ulitsa vasilisy kozhinoy 29/Z04Ycg5gQEUGQFtvf XtycnlrYA==/?ll=37.491353%2C55.733571 &z=18

Таким образом, экспертом не допущено нарушение оценочного законодательства и оцениваемый объект рассмотрен и оценен согласно основополагающим принципам, которые используются в расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, отсутствует неоднозначное толкование и расчет стоимости не вводит в заблуждение.

ВОПРОС: в связи с чем Эксперт использует в расчетах ставку арендной платы, существенно отличающуюся от фактических данных о заключенных договорах аренды?

ПОЯСНЕНИЕ: В доходном подходе эксперт рассчитывал рыночную стоимость объекта экспертизы, поэтому к расчету были приняты рыночные данные. Фактические данные не могут быть приняты в данном случае, так как они могут не соответствовать действительному положению вещей на рынке. Основные договоры аренды, на общую площадь 7697,6 кв.м, заключались в 2015-2017 годах. Следовательно, как показывает практика, продление договоров было на небольшой процент, не чаще 1 раза в год. В тяжелые ковидные годы повышения возможно вообще не было. Поэтому арендные ставки по этим договорам заниженные, по сравнению с рыночными. Последние новые договоры, заключенные в 2022-2023 годах, уже показывают арендные ставки 27 315 - 28 572 руб./м2/год. Ставка принятая к расчету 23 490 руб./м2/год (стр. 84,85,87 Заключения). Поэтому расчёт выполнен корректно, все данные, представленные правообладателем, изучены и учтены при расчете других показателей.

В рамках доходного подхода эксперт рассматривает вариант сдачи оцениваемого объекта: согласно текущему оценочному законодательству эксперту необходимо произвести оценку, исходя из наиболее эффективного использования, приносящего максимальный доход собственнику. Использование ставки, полученной на основании открытых и рыночных данных, не нарушает текущее законодательство и позволяет определить рыночную стоимость объекта оценки максимально точно с наименьшей относительной погрешностью. Объекты-аналоги сопоставимы, необходимые корректировки на различие ценообразующих факторов внесены.

В рамках же расчета упущенной выгоды экспертом правомерно используются ставки аренды по заключенным договорам аренды, что позволит с достаточной точностью определить потери денежного потока собственником здания.

Так как определение рыночной стоимости объекта недвижимости и рыночной стоимости права требования возмещения ущерба фактически два разных объекта оценки, расчеты которых должны быть произведены различными методами, имеющие право по текущим законодательно-нормативным нормам. То в данном случае для снижения величины погрешности при расчете экспертом были использованы две различные арендные ставки, которые не противоречат друг другу.

Таким образом, экспертом не допущено нарушение оценочного законодательства и оцениваемый объект рассмотрен и оценен согласно основополагающим принципам, которые используются в расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, отсутствует неоднозначное толкование и расчет стоимости не вводит в заблуждение.

ВОПРОС: в связи с чем Эксперт определяет срок поиска сопоставимого объекта недвижимости, основываясь на данных о сроках продажи?

ПОЯСНЕНИЕ: Обоснование срока поиска приведено на 97-99 страницах Заключения. Срок поиска напрямую связан со сроком экспозиции, так как даже если в первый же день экспозиции объекта недвижимости такого размера им заинтересуется реальный покупатель, то на осмотр объекта, на проверку юридической чистоты всех документов, договоров с поставщиками коммунальных услуг, переговоров о стоимости и непосредственно заключения самой сделки уйдет не менее 4-х месяцев.

А согласно данных statrielt.ru, покупатель находится не сразу, Срок экспозиции объектов, аналогичных объекту экспертизы, составляет от 7 до 11 месяцев.

Задержкой в покупке выбранного объекта становится так же 3-х месячный срок с даты изъятия до получения компенсации.

Обоснование трехмесячного срока так же указано на стр. 98.

«Согласно ст. 56.10 Земельного Кодекса РФ «Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд» «в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратится в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.»

Таким образом, с даты получения проекта соглашения об изъятии собственник имеет право пользоваться объектом недвижимости в течении 90 дней без прекращения прав собственности на него.»

Таким образом, применение источника информации с учетом определения оценочного термина «рыночная стоимость» обосновано, как и срок выплаты полной суммы компенсации. Обоснования и источники информации являются публичными, с приведением ссылок на интернет-ресурсы и нормативно-правовые акты.

Таким образом, оценщиком не допущено нарушение оценочного законодательства и оцениваемый объект рассмотрен и оценен согласно основополагающим принципам, которые используются в расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, отсутствует неоднозначное толкование и расчет стоимости не вводит в заблуждение.

Поэтому принятый в дальнейших расчетах средний срок поиска сопоставимого объекта в размере 4-х месяцев оптимальный для данного объекта недвижимости.

ВОПРОС: в связи с чем Эксперт включает в состав убытков, причиненных изъятием, стоимость временных сооружений и улучшений, расположенных на земельном участке? 

ПОЯСНЕНИЕ: Исходя из пункта 2 ст. 15 ГК РФ, реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а так же утрата или повреждение имущества лица.

Реальный ущерб может быть учтен при наличии всей необходимой информации, позволяющей доказать наличие возникающего ущерба.

Наличие временных строений на земельном участке указано в информации, представленной собственником, а также во время визуального осмотра. Стоит отметить, что некапитальные строения по ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» не требуют государственного кадастрового учета и получения прав. Все основные характеристики были представлены собственником, материал стен и площадь, данные сведения не ставились Экспертом под сомнения, и он исходил из допущения, что это соответствует действительности, состояние здания определено в результате визуального осмотра.

С учетом состояния объектов эксперт ставит под сомнение предложение о демонтаже и переносе некоторых некапитальных улучшений на новое место, так как:

-Объекты имеют существенный срок эксплуатации и в рамках демонтажа/монтажа могут быть утеряны или разрушены некоторые конструктивные элементы объектов.

-При переносе на новое место должны быть учтены прямые затраты на транспортировку и определено место, где будут расположены объекты. На момент подготовки экспертизы данное место отсутствует, то есть в рамках расчетов эксперту необходимо определить временную площадку для хранения, стоимость ее аренды/покупки.

С учетом вышеперечисленных факторов перенос некапитальных улучшений не рассматривался как рациональный и позволяющий с достаточной точностью определить рыночную стоимость, так как поиск временной площадки выходит за рамки компетенции эксперта.

Стандартной практикой в оценочной деятельности при определении затрат на воспроизводство зданий/сооружений является использование данных из справочников «Ко-Инвест», которые с достаточной точностью позволяют определить рыночную стоимость объектов недвижимости для различных целей.

Таким образом, оценщиком не допущено нарушение оценочного законодательства, и оцениваемый объект рассмотрен и оценен согласно основополагающим принципам, которые используются в расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, отсутствует неоднозначное толкование и расчет стоимости не вводит в заблуждение.

ВЫВОД: В заключении Эксперта выбор методик, аналогов, источников информации был осуществлен согласно его профессиональному мнению, основанному на профессиональном опыте. Все расчеты произведены с учетом предоставленных судом материалов дела и всех необходимых корректировок. Ссылки на интернет-страницы и скриншоты используемых таблиц и справочных данных имеются.

Ответы эксперта на вопросы ГКУ «УДМС».

1. Какие стандарты оценки использованы при производстве экспертизы?

ПОЯСНЕНИЕ: Экспертиза проводилась на основании Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Методической основой послужили:

-Гражданский кодекс РФ

-Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Общие федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200:

-Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,

-Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»,

-Федеральный стандарт оценки «Процесс Оценки (ФСО III)»,

-Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»,

-Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»,

-Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)»

-Специальный федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимого имущества (ФСО №7)» (с изменениями на 14 апреля 2022 года), которые использовались справочно.

Это указано на стр. 16 Заключения п. 3.2 «Основные понятия и определения в заключении эксперта», а так же на стр. 20 п. 3.3. «Источники информации. Перечень данных и документов, использованных при проведении оценки».

Информация из сети Internet, ссылки на сайты указаны по тексту заключения дополнительно.

2. Почему в Заключении отсутствует информация с анализом рынка недвижимости в сегменте, к которому принадлежит оцениваемый объект?

ПОЯСНЕНИЕ: В Заключении на стр. 48-60 имеется обзор рынка коммерческой недвижимости с анализом влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости и данные, с выводами и перспективами экономики, с тенденциями и перспективами на рынке недвижимости, а так же индексы изменения цен на земельные участки и объекты коммерческой недвижимости.

Содержание отчета об оценке и содержание заключения эксперта могут не совпадать. Развернутый анализ рынка недвижимости не приведен ввиду того, чтобы не "утяжелять" заключение лишней информацией, так как данные анализа рынка не используются в расчётах.

Для определения рыночной стоимости экспертом проведено всестороннее исследование рынка недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, подобраны соответствующие аналоги, максимально сопоставимые по ценообразующим параметрам с объектом экспертизы, применены необходимые корректировки и определена рыночная стоимость.

Основное требование к заключению эксперта в соответствии с 73-ФЗ ст. 8: Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Таким образом, с точки зрения анализа, считаю достаточным то, что приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости и данные с выводами и перспективами экономики, с тенденциями и перспективами на рынке недвижимости, а так же индексы изменения цен на земельные участки и объекты коммерческой недвижимости.

3. Почему в Заключении отсутствует ценовая информация в сегменте оцениваемого объекта?

ПОЯСНЕНИЕ: Тот же самый вопрос, что и предыдущий, только поставлен по-другому. Информация о ценах в определенном сегменте рынка никак не может быть использована при расчетах. Экспертом проведено всестороннее исследование рынка недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, подобраны соответствующие аналоги, максимально сопоставимые по ценообразующим параметрам с объектом экспертизы, применены необходимые корректировки и определена рыночная стоимость.

4. Почему в Заключении отсутствует информация об объектах сравнения, которые должен был проанализировать Эксперт, а так же не указаны обоснования выбора аналогов, принятых к расчету в сравнительном и доходном подходах?

ПОЯСНЕНИЯ: В заключении имеется информация об объектах сравнения на стр. 128- 132 (сравнение), стр. 133-138 (аренда). Обоснования выбора аналогов, принятых к расчетам, имеются в этой информации. Выбор аналогов и источников информации используется согласно профессиональному мнению эксперта, основанному на профессиональном опыте.

5. Почему экспертом неверно применена корректировка на местоположение к аналогу 3 при расчете объекта оценки сравнительным подходом?

ПОЯСНЕНИЕ: На стр. 61 в разделе «Основные ценообразующие факторы для нежилой недвижимости» имеется 2 варианта корректировок на местоположение. Эксперт выбрал вариант А, так как и объект экспертизы и объекты-аналоги имеют одинаковое расположение в городе Москве, в Западном административном округе, корректировка не требуется.

6. Почему экспертом в сравнительном подходе не проанализирован и не учтен показатель обеспеченности ЕОН (единого объекта недвижимости) земельным участком?

 ПОЯСНЕНИЕ: Эксперт проанализировал объекты-аналоги на показатель обеспеченности ЕОН земельным участком и пришел к выводу, что объекты-аналоги №1,2 идентичны по данному фактору объекту экспертизы, а в стоимости объекта-аналога №3 данный показатель уже получил отражение. Так же эксперт учел, что земельные участки, на которых расположены объект экспертизы и объекты-аналоги, находятся в аренде и в черте плотной городской застройки, следовательно имеют ограничения по застройке участка. Ни каких дополнительных преимуществ, при этих условиях, более высокая обеспеченность земельным участком для ЕОН не возникает, корректировка не требуется.

7. Почему экспертом в сравнительном подходе не проанализированы и не учтены условия реализации аналога №3?

ПОЯСНЕНИЕ: Эксперт проанализировал условия реализации аналога №3 - продажа юридического лица. Это просто одна из схем продажи коммерческой недвижимости, которая никак не влияет на рыночную стоимость этой недвижимости. В данном случае учредитель дал предельно ясное описание объекта недвижимости, который продается. Схема продажи на стоимость не влияет.

8. Почему при расчете объекта доходным подходом эксперт не принял во внимание фактические данные, представленные правообладателем?

ПОЯСНЕНИЕ: В доходном подходе эксперт рассчитывал рыночную стоимость объекта экспертизы, поэтому к расчету были приняты рыночные данные. Фактические данные не могут быть приняты в данном случае, так как они могут не соответствовать действительному положению вещей на рынке. Основные договоры аренды, на общую площадь 7697,6 кв.м, заключались в 2015-2017 годах. Следовательно, как показывает практика, продление договоров было на небольшой процент, не чаще 1 раза в год. В тяжелые ковидные годы повышения возможно вообще не было. Поэтому арендные ставки по этим договорам заниженные, по сравнению с рыночными. Последние новые договоры, заключенные в 2022-2023 годах, уже показывают арендные ставки 27 315 - 28 572 руб./м2/год. Ставка принятая к расчету 23 490 руб./м2/год (стр. 84,85,87 Заключения). Поэтому расчёт выполнен корректно, все данные, представленные правообладателем, изучены и учтены при расчете других показателей.

В рамках доходного подхода эксперт рассматривает вариант сдачи оцениваемого объекта: согласно текущему оценочному законодательству эксперту необходимо произвести оценку, исходя из наиболее эффективного использования, приносящего максимальный доход собственнику. Использование ставки, полученной на основании открытых и рыночных данных, не нарушает текущее законодательство и позволяет определить рыночную стоимость объекта оценки максимально точно с наименьшей относительной погрешностью. Объекты-аналоги сопоставимы, необходимые корректировки на различие ценообразующих факторов внесены.

В рамках же расчета упущенной выгоды экспертом правомерно используются ставки аренды по заключенным договорам аренды, что позволит с достаточной точностью определить потери денежного потока собственником здания.

Так как определение рыночной стоимости объекта недвижимости и рыночной стоимости права требования возмещения ущерба фактически два разных объекта оценки, расчеты которых должны быть произведены различными методами, имеющими право по текущим законодательно-нормативным нормам. То в данном случая для снижения величины погрешности при расчете экспертом были использованы две различные арендные ставки, которые не противоречат друг другу. Так как ставки аренды из договоров, имеющих дополнительные соглашения от 2023 г. и, возможно, учитывающие будущее ограничения и обременения в виде выкупа данного объекта г. Москва.

Таким образом, экспертом не допущено нарушение оценочного законодательства, и оцениваемый объект рассмотрен и оценен согласно основополагающим принципам, которые используются в расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, отсутствует неоднозначное толкование и расчет стоимости не вводит в заблуждение.

9. Почему при определении арендной ставки эксперт использовал аналоги из другого сегмента рынка?

ПОЯСНЕНИЕ:Объект экспертизы имеет в своем составе как складские, производственные, офисные, так и помещения свободного назначения, которые могут быть использованы по усмотрению арендаторов. Все объекты-аналоги принадлежат к тому или иному сегменту рынка, имеющемуся в составе объекта экспертизы. Аналоги подобраны корректно, аналоги из другого сегмента рынка в заключении не использовались.

10. Почему при определении арендной ставки эксперт не учел, что аналог 1 является ОСЗ, в связи с чем, корректировка на тип объекта не обоснована? Кроме того, объект предлагается к аренде с морскими контейнерами, что является дополнительным местом для хранения и что не учтено экспертом в расчетах.

ПОЯСНЕНИЕ: Корректировка на тип объекта описана на стр. 79 Заключения и применяется в случае разницы в обеспеченности земельным участком. При определении арендной ставки эксперт учел, что аналоги № 2,3 являются встроенными помещениями. А аналог №1, хоть и заявлен как ОСЗ, но расположен между автомобильной трассой и линией метро и не имеет типичной для сегмента обеспеченности земельным участком, кроме площади застройки, в отличии от объекта экспертизы, поэтому была введена корректировка.

https://yandex.ru/maps/213/moscow/house/ulitsa vasilisy kozhinoy 29/Z04Ycg5gQEUGQFtvf XtycnlrYA==/?ll=37.491353%2C55.733571 &z=18

Предлагаемые к аренде морские контейнеры не входили в стоимость аренды, экспертом не учитывались. Отсутствие обеспеченностью земельным участком и дополнительная оплата при аренде морских контейнеров выяснялось путем интервьюирования собственника.

11. Почему при определении арендной ставки эксперт не проанализировал и не учел состояние объекта оценки и выбранных аналогов?

ПОЯСНЕНИЕ: Эксперт проанализировал состояние объекта экспертизы и объектов-аналогов и пришел к выводу, что все они находятся в хорошем состоянии, корректировка не применялась. Следует так же учитывать, что арендуют такие большие помещения обычно сетевики или крупные компании и, как правило, при аренде помещения каждый новый арендатор делает ремонт под себя.

12. На каком основании эксперт дважды учел НДС при определении стоимости объекта оценки доходным подходом?

ПОЯСНЕНИЕ: Эксперт не учитывал НДС дважды. Величина арендной платы рассчитана с НДС, далее смотрим таблицу доходного подхода (стр. 87).

Таблица № 6. Определение рыночной стоимости объекта экспертизы в целом в рамках доходного подхода.

№

Характеристика

Показатель

1

Ставка арендной платы, (руб./м2 год)

23 490

2

Общая площадь объекта исследования, (м2)

7 746,7

3

Потенциальный валовый доход (стр. 2 х стр. 1), (руб.)

181 969 983

4

коэффициент недозагрузки при сдаче в аренду

0,9012

5

коэффициент недосбора арендной платы

1,00

6

коэффициент использования помещений

1,00

7

Коэффициент загрузки (стр. 4 х стр. 5 х стр. 6)

0,9012

8

Действительный валовый доход (стр.3 х стр. 7), (руб.)

163 991 349

9

Расходы всего (руб.)

68 311 532

в том числе: НДС, (руб)

27 331 892

9.1

операционные расходы (без НДС), (руб.)

40 979 640

10

Чистый операционный доход (стр. 8 - стр. 9), (руб.)

95 679 817

11

Коэффициент капитализации

13,47%

12

Стоимость объекта исследования без НДС (стр. 10 / стр. 11), (руб.)

710 317 869

13

Стоимость объекта исследования с учетом округления с НДС, (руб.)

852 381 400

После определения ДВД (действительного валового дохода) из полученной суммы вычитаются расходы, в том числе НДС, получаем ЧОД (чистый операционный доход), затем полученный результат капитализируется, и получается стоимость объекта исследования без НДС, в графе 13 снова добавляется НДС.

13. Почему при расчете стоимости помещений склада №№ 16,17,18, КПП, бытовки эксперт не учел временный характер сооружений и не откорректировал стоимость на фундамент?

ПОЯСНЕНИЕ: По данным осмотра объекты, обозначенные складами № 16,17,18, являются производственными помещениями, внутри которых установлено холодильное оборудование, упаковочный цех и т.д., они имеют подземную часть в виде железобетонной подушки, так как установленное в них оборудование требует усиления пола. Остальные объекты так же имеют небольшую железобетонную подушку, которая является, по сути, фундаментом, достаточным для эксплуатации данного объекта в полном объеме. Эксперт изучил рынок продажи и аренды складских сооружений с каркасом из стальных металлоконструкций и пришел к выводу, что размер заглубления фундамента никак не влияет на стоимость данных объектов недвижимости. Продавцы в основной массе даже не знают, на сколько заглублен фундамент продаваемой ими недвижимости. Вследствие этого, эксперт сделал вывод, что корректировка в данном случае не требуется. Данные объекты названы временными в связи с тем, что на них не оформлены права (не узаконены).

14. Почему при расчете стоимости помещений склада №№16,17,18, КПП, бытовки эксперт не учел, что выбранный для расчета аналог не сопоставим с объектами оценки по площади?

ПОЯСНЕНИЕ: Эксперт учел, что выбранный для расчета аналог максимально сопоставим по техническим характеристикам и конструктивам с объектами оценки. Это сооружения, каркас стен которых состоит из стальных металлоконструкций. Этот показатель является наиболее важным при расчете стоимости. Стоимость же метра квадратного состоит из трудозатрат на строительство и стоимости материалов. Эти данные не меняются в зависимости от площади, при строительстве легковозводимых объектов, таких как сооружения из металлокунструкций. Корректировки на различие в площади (объеме) в сборниках укрупненных показателей стоимости строительства КО- ИНВЕСТ являются рекомендованными. Эксперт пришел к выводу, что в данном случае применение повышающего коэффициента нецелесообразно и приведет к искажению результатов экспертизы.

15. На каком основании эксперт принял к расчету ПП (прибыль предпринимателя) равную 30% при расчете складов №№16,17,18, КПП, бытовки, асфальтового покрытия, забора, ворот, трансформаторной подстанции, тогда как конструктивные системы в источнике не указаны?

ПОЯСНЕНИЕ:На стр. 111 Заключения есть определение ПП - Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. При этом следует учитывать, что предприниматель вкладывает свой капитал не только непосредственно в строительство зданий и сооружений, но и в землю. Все вышеуказанные объекты и сооружения участвуют в процессе получения прибыли, так как повышают стоимость доход-приносящей недвижимости. Величина прибыли предпринимателя определялась на основании СРД-32 (2023), таблица 1.1.2, стр. 112 Заключения. Эксперт приложил скриншот с данными таблицы из СРД.

16. Почему экспертом при расчете забора выбран аналог, не соответствующий оцениваемому объекту?

ПОЯСНЕНИЕ: Экспертом выбран абсолютно правильный аналог (стр. 108 Заключения) -железобетонный забор.

17. На каком основании эксперт дополнительно включил в итоговый результат стоимость трансформаторной подстанции, тогда как здание, подлежащее изъятию, уже посчитано с учетом электрификации?

ПОЯСНЕНИЕ: Эксперт включил в итоговый результат стоимость трансформаторной подстанции потому, что электрификация подразумевает лишь заведение электрического кабеля на земельный участок, для дальнейшего использования электричества необходима трансформаторная подстанция с внутренней начинкой. Поэтому эксперт рассчитал стоимость данного сооружения и включил его в итоговый результат улучшений.

18. Почему при расчете упущенной выгоды эксперт, в нарушение ст. 15 ГК РФ, не принял фактические данные о выручке и затратах, представленных правообладателем, а так же неверно указал и принял к расчету условия аренды?

ПОЯСНЕНИЕ: Заключение эксперта составлялось на 12.09.2023 года, поэтому эксперт проанализировал последние Допсоглашения по договорам аренды, актуальные на дату оценки, и принял к расчету именно их. Справки о затратах не предоставлены, поэтому размер расходов был принят по данным СРД 32 (2023) для оценки и консалтинга, под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича (стр. 26; табл. 1.6.1) (стр. 101 Заключения). Операционные расходы, согласно данным справочника, включают эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи и страхование.

ВЫВОД: В заключении Эксперта выбор методик, аналогов, источников информации, был осуществлен согласно его профессиональному мнению, основанному на профессиональном опыте. Все расчеты произведены с учетом предоставленных судом материалов дела и всех необходимых корректировок. Ссылки на интернет-страницы и скриншоты используемых таблиц и справочных данных имеются.

Ответы эксперта на вопросы ООО «Фили-Бейкер»

ВОПРОС: В связи с чем экспертом не были проведены расчеты расходов третьих лиц - арендаторов изымаемых объектов недвижимости, которые должны будут быть понесены в связи с перемещением производственного оборудования и иного имущества, с учетом того, что у эксперта имелись копии долгосрочных договоров аренды с такими третьими лицами и возможность провести осмотр объектов?

ПОЯСНЕНИЕ: В определении суда перед экспертом не ставилась задача о проведении расчетов расходов третьих лиц - арендаторов изымаемых объектов недвижимости, которые должны будут быть понесены в связи с перемещением производственного оборудования и иного имущества. Ни в одном из представленных договоров и допсоглашений к ним не упоминается о компенсации расходов, которые должны будут быть понесены в связи с перемещением производственного оборудования и иного имущества. На стр. 125 Заключения даны пояснения эксперта по поводу отказа от расчета убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

ВОПРОС: Каков размер убытков, причиненных ООО «Фили-Бейкер» изъятием для государственных нужд объектов недвижимости, являющихся единственной производственной площадкой ООО «Фили-Бейкер»?

ПОЯСНЕНИЕ: Такой расчет может быть произведен только по определению суда.

ВОПРОС: В соответствии с п. 2 стр. 92 Заключения, теряемый операционный доход рассчитан на основании действующих договоров аренды. В связи с чем экспертом при определении теряемого операционного дохода не учитывались рыночные ставки аренды, с учетом ежегодного пересмотра стоимости арендной ставки по заключенным долгосрочным договорам аренды?

ПОЯСНЕНИЕ: В рамках расчета упущенной выгоды экспертом правомерно используются ставки аренды по заключенным договорам аренды, что позволит с достаточной точностью определить потери денежного потока собственником здания.

Так как определение рыночной стоимости объекта недвижимости и рыночной стоимости права требования возмещения ущерба фактически два разных объекта оценки, расчеты которых должны быть произведены различными методами, имеющие право по текущим законодательно-нормативным нормам. То в данном случая для снижения величины погрешности при расчете экспертом были использованы две различные арендные ставки, которые не противоречат друг другу.

ВОПРОС: В связи с чем экспертом был применен коэффициент недозагрузки 9,88% (стр.86 Заключения), если размер упущенной выгоды рассчитывался, исходя из действующих долгосрочных договоров аренды всей площади здания?

ПОЯСНЕНИЕ: На стр. 86 Заключения рассчитывается рыночная стоимость объекта экспертизы доходным подходом. Следовательно, применяются все среднерыночные показатели, в том числе, и коэффициент недозагрузки. Как правило, на рынке собственник помещений в долгосрочном периоде не всегда имеет возможность постоянно сдавать в аренду 100% площадей. Коэффициент недозагрузки при сдаче в аренду помещения принимаем равный 0,9012. Размер коэффициента недозагрузки был определен на основании «Справочника коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область) ABN GROUP 6-е издание (01.01.2023) «Производственно-складская недвижимость. Низкоклассные объекты производственно-складского назначения» (стр. 76). В рамках данного отчета недозагрузка принята на уровне 9,88% (среднее значение).

ВОПРОС: На стр. 397 и 400 Заключения приведены полисы страхования ответственности оценочной организации и эксперта, которые на момент проведения экспертизы истекли. Имеются ли у эксперта и оценочной организации действующие на момент проведения экспертизы полисы обязательного страхования ответственности?

ПОЯСНЕНИЕ: Безусловно, все актуальные документы имеются и будут приложены к данным пояснениям.

Суд отказал в удовлетворении ходатайств истца и третьего лица ГКУ «УДМС» о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта ООО «Центральное бюро оценки» ФИО6  № 09-2023-56АС по делу № А40-45771/23-37-356, с учетом данных экспертом пояснений, суд пришел к выводу о том, что определенный заключением экспертизы размер возмещения (864 635 007 руб. 00 коп.)  за изымаемое для государственных нужд города Москвы имущество является достоверным.

По мнению суда, вывод о размере компенсации за изымаемое имущество сформирован экспертом ФИО6 на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г. Суд также принял во внимание установленный на 2023 год размер кадастровой стоимости здания 820 785 795 руб. 23 коп.

При указанных обстоятельствах суд отказывает в иске в части установления заявленной стоимости изымаемого имущества в размере 449 535 231 рублей и устанавливает размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с Заключением эксперта № 09/2023-56АС ООО «Центральное Бюро Оценки» ФИО6 в размере 864 635 007 рублей.

Заявленные Департаментом городского имущества города Москвы требования в части срока освобождения земельного участка от имущества правообладателя и имущества иных лиц в течение 3-х (трех) рабочих дней не отвечают признакам исполнимости, поскольку у третьего лица в арендуемых помещениях находится оборудование, а для поиска производственных площадей, перемещения и монтажа оборудования требуется значительное количество времени, поэтому суд отказывает в указанной части с установлением трехмесячного срока производства работ.

В  соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) соглашение об изъятии недвижимого имущества должно содержать условия его изъятия, включающие в себя цену изымаемого недвижимого имущества, порядок и сроки прекращения владения данным имуществом, цену и описание недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества, порядок, сроки передачи данного имущества (в случае его предоставления) и другие значимые обстоятельства. Собственник или правообладатель недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе представить в орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, свои предложения к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых таким изъятием. К предложениям об увеличении рыночной стоимости недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, должны быть приложены обосновывающие это увеличение документы. В случае признания указанных предложений обоснованными орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, дорабатывает проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и направляет этот проект правообладателю изымаемого недвижимого имущества.

Таким образом, срок освобождения изымаемого объекта законом не установлен.

В остальной части требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате экспертизы в размере 60 000 руб. 00 коп. взыскиваются с истца в пользу ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 239.2, 235, 279, 281, 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст.  65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд    

 

Р Е Ш И Л:

Изъять для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

2) Установить размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с Заключением эксперта № 09/2023-56АС ООО «Центральное Бюро Оценки» ФИО6 в размере 864 635 007 (восемьсот шестьдесят четыре миллиона шестьсот тридцать пять тысяч семь) рублей.

3) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу на основании п.1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ является основанием для прекращения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей:

- 77-77-07/047/2010-901;

- 77-77-14/025/2011-448.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу в порядке п.1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ДАЙСИНГ» на нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0002003:1113 общей площадью 7 746,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0002003:68 площадью 10 221 кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Установить следующие условия возмещения:

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» на депозит нотариуса;

- Возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ГКУ города Москвы Управление дорожно-мостового строительства» за счет средств бюджета города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, на основании предоставленных Правообладателем реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет Правообладателя. Обязательства ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с его расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства».

- Правообладатель обязан освободить Земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 3-х (трех) месяцев после получения денежной компенсации, и обеспечить допуск ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядной организации к Земельному участку для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса. По истечении указанных 3-х (трех) месяцев ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАЙСИНГ" (121087, 

<

...>, СТР.4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>) 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. расходов на оплату судебной оценочной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова