ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А54-8059/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   14.02.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    15.02.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии от  истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318623400027596) – ФИО3 (доверенность от 19.12.2023) и ФИО4 (доверенность от 24.11.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 312623416000037) – ФИО6 (доверенность от  23.06.2023), в отсутствие третьих лиц –  товарищества собственников жилья «На Татарской 36» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Отдела судебных приставов по г. Рязани и Рязанскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области, общества с ограниченной ответственностью «Тайм Фитнесс», ФИО7,  рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием  системы видеоконференцсвязи  при содействии Арбитражного  суда Рязанской области,  апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2  на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.12.2023 по делу № А54-8059/2020 (судья Котлова Л.И.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2  обратилась в Арбитражный  суд Рязанской области   с исковым заявлением  к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании штрафа  за нарушение обязательств арендодателя по договору аренды в сумме 400 000 рублей (т. 1,  л. д. 8–10).

Определением суда от 05.11.2020 исковое заявление принято к производству и делу присвоен № А54-8059/2020.

До рассмотрения спора по существу ИП ФИО2, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточняла исковые требования, в окончательном виде сформулировав их как  требования  взыскания с ИП ФИО5 штрафа по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме   4 772 621 рубля 94 копеек. Судом уточнение принято. 

В свою очередь ИП ФИО5 обратилась в Арбитражный  суд Рязанской области  с исковым заявлением  к ИП  ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в  размере  196 931 рубля 32 копеек и  неустойки в сумме 1918 рублей 30 копеек (т. 4, л. д. 5–7).

Определением суда от 24.03.2021  исковое заявление принято к производству и делу присвоен  № А54-1522/2021.

Определением суда от 26.08.2021, принятым в порядке статьи 130 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации,  дела № А54-8059/2020 и № А54-1522/2021 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А54-8059/2020 (т. 5, л. д. 19–21).

До рассмотрения спора по существу ИП ФИО5, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточняла встречные исковые требования, в окончательном виде сформулировав их  как  требования  взыскания  с ИП  ФИО2 задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в размере 2 110 823 рублей  50 копеек и  неустойки в сумме                         249 540 рублей. Судом уточнение принято.

Определениями суда от 11.11.2021, от 29.11.2021, от 05.09.2022, от 18.10.2023, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья «На Татарской 36», Отдел судебных приставов по г. Рязани и Рязанскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью «Тайм Фитнесс», ФИО7.

Решением суда от 11.12.2023 в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО2 отказано. Встречные исковые требования ИП ФИО5 удовлетворены. 

В апелляционной жалобе  ИП ФИО2 просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении  ее первоначального иска. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества в связи с отсутствием  необходимых  объемов горячей воды, предусмотренных договором аренды. Сообщает,  что до заключения договора аренды  и проведения ремонтных работ сторонами посредством электронной переписки был  согласован необходимый объем газа с учетом технических характеристик газового оборудования, а также оборудования, установленного  ИП ФИО2 в арендуемом помещении, для обеспечения деятельности арендатора   горячей водой с использованием двух котлов. Утверждает, что   для получения необходимого объема горячей воды  требовалась работа двух котлов, которые бы обеспечивали  работу коммунальных сетей и позволяли  использовать арендуемый объект для целей аренды. В подтверждение указанного обстоятельства  ссылается на  выводы  судебной экспертизы, изложенные в заключении от 22.06.2022 № 22/05. Сообщает, что факт самостоятельного и беспричинного отключения  арендодателем одного из котлов подтверждается актами  с указанием замеров температуры воды, проведенных с использованием биметаллического термометра БТ; схемой системы водоснабжения и теплоснабжения арендуемого помещения; показаниями свидетелей; заключениями специалистов  ООО «Малахит» и ООО «Арта» № 03/12-2020 и  № 119 соответственно. Считает, что действия арендодателя по отключению одного из двух котлов носят намеренный характер и преследует  цель  досрочного расторжения договора аренды. Сообщает, что арендатором с согласия арендодателя проведен ремонт, установлено необходимое  оборудование и проведены коммуникации.  Указывает, что сам по себе  факт заключения арендодателем  договоров с ресурсоснабжающими организациями (ООО «РГЭМК», ООО «Газпром межрегиогаз Рязань», МП «Водоканал г. Рязани»), а также договоров на техническое обслуживание газовых котлов не подтверждает бесперебойную работу двух котлов. Утверждает, что у арендатора отсутствовал доступ в отопительный пункт, и он самостоятельно не мог регулировать  необходимый объем ресурса для  установления необходимого температурного режима. В опровержение позиции арендодателя о неправильном проведении замеров температур поясняет,  что  ИП ФИО5, как собственник объекта,  отказывалась присутствовать при замерах, а органы Роспотребназдора  проводят измерения только для физических лиц и систем центрального водоснабжения; акты составлялись путем замера воды и результаты фиксировались в актах, замеры проводились при помощи термометра биметаллического БТ, который переназначен для измерения температуры жидкостей и газа. Отмечает, что судом не указано, какие  нарушения допущены истцом  при замерах температуры горячей воды.

В отзыве ИП ФИО5 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ссылается на то, что составленные                      ИП ФИО2 односторонние акты о результатах проверки температуры горячей воды не соответствуют методу контроля, физическим факторами,  способу и порядку измерения температуры горячей воды, обработке и оформлению результатов анализа, требованиям к квалификации специалистов,  использованию средств измерений, выбору точек отбора проб, фиксации результатов измерений. Сообщает, что арендатор со своими специалистами перед заключением договора аренды осмотрел котельную (тепловой пункт), в которой находились два газовых котла «Rinnai» модель RB-336, мощностью по 41,9 кВт,  имеющие  техническую возможность  обеспечения бесперебойной подачи горячей воды в требуемом объеме. Указывает, что арендатор принял готовое к эксплуатации помещение  без внутренней отделки, с подключением по постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло- и водоснабжения, водоотведения и электрообеспечению). Отмечает, что при приемке нежилого помещения замечаний, возражений и претензий по состоянию объекта аренды и имеющимся в нем коммуникациям  арендатором не заявлялось. Ссылается на то, что арендатор самостоятельно, без согласования с ИП ФИО5  и утвержденного проекта, произвел переоборудование  объекта аренды:  установил, заменил, перенес, смонтировал инженерные сети (в том числе: систему холодного водоснабжения с разводкой, установкой кабинетах/комнатах/помещениях в недвижимом имуществе санитарно-технического оборудования; систему горячего водоснабжения с установкой стационарного водонагревателя воды объемом 447 л, системы рециркуляции (душевые, ванн водолечебных, душ Шарко и т.д)).  Отмечает, что  при заключении договора аренды стороны  не согласовывали «Бизнес-план» расположения кабинетов/комнат/помещений в недвижимом имуществе с установкой санитарно-технического оборудования, в том числе по количеству душевых комнат, ванн водолечебных, душа Шарко и т.д., в том числе по количеству (объему, температуре) горячей воды; при этом целью аренды  указывалась  не только организация фитнес-студии, услуг салона красоты, но также и  иная, не запрещенная законом деятельность. Считает что, заключая договор аренды, арендатор  знал, согласился и принял на себя все риски, связанные с достаточностью обеспечения арендуемого  помещения и осуществляемого в нем вида предпринимательской деятельности горячей водой с учетом установленной системы индивидуального отопления. Указывает, что заявителем не представлены доказательства замера температуры горячей воды до оборудования, а также на выходе бойлера.  Обращает внимание на то, что экспертным заключением от 22.06.2022 № 22/05 подтвержден факт теплоснабжения необходимой мощностью для функционирования фитнес-студии в составе имеющегося оборудования.  Поясняет, что в подтверждение факта  подключения по  постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло- и водоснабжения, водоотведения и электрообеспечению)  ИП ФИО5 представлены  договоры, заключенные  с ресурсоснабжающими организациями (ООО «РГЭМК», ООО «Газпром межрегиогаз Рязань», МП «Водоканал г. Рязани»), а также договоры на техническое обслуживание газовых котлов. Сообщает, что из анализа приборов учета потребленных коммунальных ресурсов следует, что в спорный период (июль – октябрь 2020 года) истцом для нагрева горячей воды использовано более 3000 куб. метров газа, в том числе: июль – 0,705 тыс. куб. метров; август – 0,485 тыс. куб. метров; сентябрь – 0,591 тыс. куб. метров; октябрь – 1,317 тыс. куб. метров. Указывает, что пункт 5.1.7 договора не содержит условий по обеспечению арендатора  конкретным  количеством (объемом)  горячего водоснабжения, которое зависит от температуры горячей воды и  ее объема  в минуту.

В судебном заседании представители  сторон  поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте   рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений представителей  истца и ответчика, судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 26.09.2018 между ИП  ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО2  (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (т. 1, л. д. 15–25), по условиям которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору за плату часть нежилого помещения Н10 площадью 213,31 кв. метров, расположенного в многоквартирном доме, общей площадью помещения 304,6 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер: 62:29:0070027:2203, адрес: 

<

...>, на срок по 31.12.2033 включительно, для 

организации фитнес-студии,  салона красоты, а также осуществления  иной, не запрещенной законом деятельности.

В соответствии с пунктом 3.2 договора  недвижимое имущество передается арендатору готовое к эксплуатации, без внутренней отделки, по имеющейся проектной документации, соответствующее требованиям ГСЭН, СНиП, пожарной безопасности (другим действующим стандартам и правилам), с подключением по постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло- и водоснабжения, водоотведения) и электрообеспечению. Арендодатель принимает на свой счет претензии контролирующих органов к состоянию помещения и оборудования, в том числе к инженерным и коммуникационным сетям, по которым арендатор не проводил работы по изменению их технического состояния.

Арендная плата,  согласно пункту 4.2 договора,  состоит  из постоянной и переменной частей, выплачиваемых в течение срока действия договора аренды. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора, в первые 3 года аренды величина постоянной части арендной платы составляет 74 658 рублей 50 копеек  в месяц и подлежит уплате не позднее 20-го числа текущего месяца. Величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме понесенных арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения, фактически потребленных арендатором. Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором в течение 5 рабочих дней после получения акта по оказанным услугам за прошедший месяц, на основании выставленного счета (пункты 4.5, 4.6 договора).

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя  обеспечить  арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами, в том числе электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением; пунктом 5.1.5 договора – обязанность без согласования с арендатором не отключать коммуникационные и инженерные сети, в том числе отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию. 

В пункте 5.1.7 договора установлена обязанность  арендодателя  по обеспечению арендуемого помещения электроэнергией мощностью не менее 30 кВт, на весь срок действия договора, водоснабжением – с давлением воды в подводящем трубопроводе не менее 4,5 бар.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что при отключении энергоснабжения, водоотведения, электроснабжения), арендодатель уплачивает арендатору штраф в размере 10 000 рублей за каждый случай такого нарушения (при его длительности от 2 часов и 4 часов). При более длительном отключении, штраф уплачивается по 10 000 рублей за каждые сутки (при длительности от 4 часов до 24 часов). Выплаты производятся в течение 3 суток со дня предъявления арендодателю соответствующего требования, либо арендатор вправе засчитать штрафные санкции в счет арендной платы. В случае невозможности использования арендатором по вине арендодателя арендуемого помещения, арендодатель выплачивает арендатору штраф за каждые сутки нарушения, из расчета 10 000 рублей – в связи с невозможностью пользоваться помещением.

По акту приема-передачи от 26.09.2018 (т. 1, л. д. 23–24) имущество передано арендатору. 

В составленных арендатором  актах о результатах проверки температуры горячей воды (т. 1, л. д. 27 – 66, т. 2, л. д. 77–171, т. 8, л. д. 23–154, т. 9, л. д. 1–198, т. 10, л. д. 1–77) зафиксировано  нарушение арендодателем  пунктов  5.1.2, 5.1.5, 5.1.7 и указано,  что  горячая вода в помещении Н10 отсутствовала; при нормативе 60°С, фактическая температура воды составляла только 23-28°С.

В претензии от 21.10.2020 арендатор обратился к арендодателю с требованием выплатить в установленный договором 3-дневный срок штраф в сумме 400 000 рублей                  (т. 1, л. д. 67–69).

Отказ от  добровольного  удовлетворения  указанного требования послужил основанием для  обращения ИП ФИО2  в арбитражный суд с  иском о взыскании  неустойки.

В свою очередь,  ИП  ФИО5, ссылаясь на надлежащее исполнение своих обязанностей и  неуплату  арендатором  арендной платы по состоянию на 10.08.2022 в размере 2 110 823 рублей 50 копеек, неисполнение требований о погашении задолженности,  изложенных в претензиях 24.12.2020, от 31.12.2021, от 30.05.2022, от 27.07.2022, обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Если невозможность использования имущества возникла по  причине, за которую арендатор  не отвечает, то он не обязан  вносить арендную плату.  Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015,  пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017,  определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из материалов дела следует, что спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 26.09.2018 (т. 1, л. д. 23–24), содержащему  характеристики  недвижимого имущества:  без инженерных коммуникаций в объекте недвижимости. По состоянию объекта аренды и имеющихся в нем коммуникаций стороны не имеют каких-либо замечаний, возражений и претензий. 

В то же время доказательств полного внесения арендной платы (постоянной и переменной), исходя из условий договора, в размере 2 110 823 рублей 50 копеек по состоянию на 10.08.2022 не представлено, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о необходимости ее взыскания в пользу  арендодателя. Акты оказанных услуг и доказательства их получения  арендатором, первичные документы, подтверждающие задолженность по переменной части арендной платы,  направлены на электронную почту ИП ФИО2 barsukova7@yandex.ru. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ИП ФИО2 ссылается на  то, что арендатор  был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением в связи с отсутствием  необходимых для осуществления  деятельности  объемов и температуры  горячей воды, указывая, что до заключения договора и проведения ремонтных работ стороны посредством электронной переписки согласовали  необходимость  использования двух котлов и необходимый  объем газа с учетом технических характеристик газового оборудования, а также оборудования, установленного  ИП ФИО2 в арендуемом помещении (для  обеспечения  объекта  горячей водой,  необходимой  для осуществления деятельности  арендатора) (т. 2,  л. д. 41–56,  60–61).

По мнению истца, факт самостоятельного и беспричинного отключения  арендодателем одного из котлов подтверждается актами  с указанием замеров температуры воды, проведенных с использованием биметаллического термометра БТ; схемой системы водоснабжения и теплоснабжения арендуемого помещения; показаниями свидетелей; заключениями специалистов  ООО «Малахит» и ООО «Арта»    № 03/12-2020,  № 119  (т. 2, л. д. 16–23,  т. 11, л. д. 28–30), (т. 1, л. д. 27–66, т. 2, л. д. 77–171, т. 8, л. д. 23–154, т. 9, л. д. 1–198, т. 10, л. д. 1–77).

Возражая против  указанной позиции,  арендодатель ссылается на то, что арендуемое помещение передавалось  в состоянии, полученном  от застройщика, с той системой коммуникаций, которая предусматривалась проектной документацией. При этом до заключения договора аренды и проведения ремонтных работ, арендатором при участии специалистов произведен осмотр котельной, расположенной на цокольном этаже дома 36 по ул. Татарская г. Рязани, в которой находились  два котла; по результатам  осмотра стороны  убедились и согласились, что технические характеристики котельной и двух котлов будут бесперебойно обеспечивать осуществление деятельности арендатора  и необходимое для этого количество горячей воды (т. 2, л. д. 9–12). Указанные обстоятельства свидетельствуют о том,  что  арендатору  было известно о том, что в арендуемом помещении отсутствует централизованное горячее водоснабжение, а установлена система индивидуального отопления и горячего водоснабжения с установкой настенных двухконтурных газовых котлов «Rinai RB». Договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя по монтажу дополнительного оборудования для увеличения мощности и пропускной способности системы горячего водоснабжения.

Также ИП ФИО5 указано и ИП ФИО2 не опровергнуто, что арендатор самостоятельно, без согласования с арендодателем  и  утвержденного проекта, произвел переоборудование  объекта аренды:  установил, заменил, перенес, смонтировал инженерные сети (в том числе: систему холодного водоснабжения с разводкой, установкой кабинетах/комнатах/помещениях в недвижимом имуществе санитарно-технического оборудования; систему горячего водоснабжения с установкой стационарного водонагревателя воды объемом 447 л, систему рециркуляции до  границы  оборудования арендодателя (душевые, ванн водолечебных, душ Шарко и т.д).

Согласно пункту 3.2 договора арендодатель принимает на свой счет претензии контролирующих органов к состоянию помещения и оборудования, в том числе к инженерным и коммуникационным сетям, по которым арендатор не проводил работы по изменению их технического состояния; границей балансовой принадлежности арендодателя по обеспечению  ресурсами и границей эксплуатационной ответственности (при отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности) устанавливается по границе балансовой принадлежности:

по водоснабжению является место – до первого выхода в недвижимом имуществе;

по горячему водоснабжению является место – выход из газового котла.

При этом бесспорных доказательств того, что поставка горячей воды ненадлежащего качества (недостаточной температуры), приготовленной путем нагрева с использованием котлов,  имеет место именно на выходе из газовых котлов (точки  ответственности арендодателя), арендатором вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. 

Так, согласно исследованной судом  схеме  теплогенераторной (представлена ИП ФИО2 11.03.2021 – т. 2, л. д. 14–15, 39–59), после газового котла (оборудования арендодателя) арендатором  смонтирован бойлер, в который поступает горячая вода; после  бойлера горячая вода  поступает в систему ГВС, далее течет по трубам, которые проложены в стяжке пола, и доходит до оборудования арендатора, находящегося в  кабинетах/комнатах/помещениях, где установлено его  оборудование для  гидромассажа, душа Шарко, душевые кабины.

Не принимая представленные  арендатором  односторонние акты о результатах проверки температуры горячей воды (т. 1, л. д. 27–66, т. 2, л. д. 77–171, т. 8, л. д. 23–154, т. 9, л. д. 1–198, т. 10, л. д. 1–77), суд обоснованно  указал,  что  ими   зафиксированы температуры горячей воды на выходе из кранов и  смесителей (оборудования ИП ФИО2), а не на выходе  из газового котла (граница ответственности арендодателя). Доказательств  замера температуры горячей воды на выходе из бойлера не представлено. 

В то время как согласно техническим характеристикам  газовых котлов,  максимальная производительность по горячему водоснабжению составляет при температуре воды 25°С – 24 литра в минуту, при температуре воды 40°С – 15 литров в минуту. 

Из анализа приборов учета потребленных коммунальных ресурсов следует, что в спорный период (июль – октябрь 2020 года) истцом для нагрева горячей воды использовано более 3000 куб. метров газа, в том числе: июль – 0,705 тыс. куб. метров; август – 0,485 тыс. куб. метров; сентябрь – 0,591 тыс. куб. метров; октябрь – 1,317 тыс. куб. метров. При этом в указанный период температура окружающего воздуха  позволяла обходиться  без  отопления, ввиду чего  весь объем используемого газа направлялся для нагрева воды с целью использования в качестве горячего водоснабжения  (в арендуемом помещении, как и во всем доме, установлено  индивидуальное отопление с использованием газовых котлов для нагревания холодной воды). 

Таким образом, указанные данные  подтверждают  ведение арендатором  предпринимательской  деятельности в арендуемом объекте  с использованием горячей воды.

В спорный  период также  отсутствовали  жалобы со стороны арендатора  на отопление, что подтверждает  позицию арендодателя  о том, что и теплоснабжение и горячее водоснабжение арендуемого помещения  осуществлялось без каких либо нарушений (котлы греют одну и ту же воду, как на отопление, так и на горячее водоснабжение).

При этом в подтверждение факта  подключения  арендуемого  объекта   к  коммуникационным сетям, поставляющие централизованные  ресурсы  (тепло- и водоснабжение, водоотведение,  электрообеспечение)  ИП ФИО5 представлены заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями (ООО «РГЭМК», ООО «Газпром межрегиогаз Рязань», МП «Водоканал  г. Рязани»), а также договоры на техническое обслуживание газовых котлов (т. 3,   л. д. 21–24, 79–85, т. 11, л. д. 32–34).

Доказательства того, что в спорный период отпуск указанных ресурсов не осуществлялся,  что, в свою очередь могло повлиять на исполнение обязанностей арендодателя   по их предоставлению  арендатору, отсутствуют.

В подтверждение  пользования объектом  судом, помимо вышеуказанных доказательств,  приняты во внимание сведениям с сайта https://emsfit62.ru/uslugi/, в которых указывается  на   оказание услуг  студии современного фитнеса и SPA «TimeFitnes» по адресу 

<

...> (указаны телефон и адрес электронной почты) по  различным фитнес-программам  и процедурам по уходу за телом, в том числе гидромассаж, душ Шарко (т. 11, л. д. 11–13). При этом часть фитнес-программ и процедур по уходу за телом оказывается в арендуемом помещении по адресу 

<

...> истца  -  ООО «ТАЙМ ФИТНЕСС».

В соответствии с открытыми источниками по  финансовой (бухгалтерской) отчетности ООО «ТАЙМ ФИТНЕСС»,  выручка указанного лица   за 2020 год составила–                            343 000 рублей,  за 2021 год  – 555 000 рублей.

Согласно данным Межрайонной ИФНС России № 2 по Рязанской области (т. 10,                   л. д. 146–147), предоставленным по запросу суда первой инстанции, выручка по ККМ  ИП ФИО2 за период с 15.07.2020 по 31.12.2020 составила  962 694 рублей 60 копеек (416 чеков); за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 –  1 788 735 рублей 85 копеек (843 чека); за период с 04.01.2022 по 04.07.2022 – 179 060 рублей (137 чеков).

Таким образом, совокупностью исследованных доказательств  подтверждается факт ведения ИП ФИО2  предпринимательской  деятельности в арендуемом нежилом помещении в спорный период. 

Довод заявителя о том, что из сведений налогового органа видно, что количество  выданных через ККМ чеков уменьшилось,  не является основанием для  вывода о неиспользовании объекта и не подтверждает,  что причиной такого уменьшения является ненадлежащий температурный режим воды в  арендуемом  объекте (не  опровергнуто, что такое уменьшение не обусловлено маркетинговой политикой,  наличием  конкурентов, оказывающих аналогичные услуги, повышением стоимости услуг и т.п.).  Кроме того,  помещение передавалось в аренду не только для  организации фитнес-студии,  но и для  осуществления  иной, не запрещенной законом деятельности.

Доказательств невозможности ведения такой деятельности также не представлено. 

Для  расчета и определения  необходимой тепловой нагрузки на горячее водоснабжение в спорном помещении определением суда первой инстанции  от 05.04.2022 по делу была  назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено  ИП ФИО8

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении от 22.06.2022 № 22/05, расчетная мощность газового оборудования (котел настенный газовый «Rinnai» модель RB-366, мощностью 41,9 кВт – 2 котла, водонагреватель стационарный ОКС 500 NTR/BR, объемом 447 л – 1 шт., теплообменник M3-FG 12.2) составляет 86, 52 кВт, а необходимая мощность для функционирования фитнес-студии – 81,91 кВт (т. 7, л. д. 32–51).

Таким образом, результатами экспертизы подтверждено, что  установленное оборудование  (два газовых котла «Rinnai»  модель RB-336, мощностью по 41,9 кВт)  имело техническую возможность по обеспечению бесперебойной подачи горячей воды в требуемом объеме, при этом  истцом  не подтверждено, что  необходимые объемы горячей воды  в спорный период на границе балансовой ответственности арендодателя отсутствовали по его вине, а не по вине самого арендатора, установившего  дополнительное оборудование,  через которое осуществлялось движение  воды.

Утверждение заявителя о  согласовании сторонами  необходимости  работы двух котлов (для обеспечения необходимого температурного режима воды) и  отключение одного из них  арендодателем в одностороннем порядке (с указанием на электронную переписку), не принимается  судом, поскольку  истцом  не представлено  определенного  четко достигнутого и не допускающего неоднозначного  толкования соглашения о порядке  работы котлов,  с указанием конкретной температуры воды, которая должна постоянно поддерживаться арендодателем, а также  ответственности последнего  за температуру воды на выходе из оборудования, установленного самим арендатором.    

Ссылка заявителя на заключения специалистов ООО «Малахит» и ООО «Арта», которыми, по утверждению истца,  подтвержден факт отключения одного из котлов, не принимается судом, так как указанные заключения составлены по заказу  самого истца и  не могут быть признаны безусловными доказательствами,  без учета оценки  иной совокупности  доказательств.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Таким образом,  оценка  данного доказательства, исходя из статьи 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, осуществляется судом во взаимной связи доказательств в их совокупности.

Судебной экспертизой  не установлено,  что  в спорный период  ответчиком  был отключен один из газовых котлов.

В связи с этим, осуществив   оценку доказательств по правилам  статьи 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд пришел к правомерному выводу  о недоказанности истцом факта  нарушения арендодателем  условий договора  аренды (пунктов  5.1.2, 5.1.3, 5.1.5, 5.1.7), в связи с чем  правомерно отказал в удовлетворении его  иска о взыскании неустойки  и, установив   доказанность факта пользования  арендуемым объектом в спорный период,  обоснованно удовлетворил требование арендодателя о взыскании  задолженности за период с 15.07.2020 по 04.07.2022 (доводов о неверности  расчета которой  в апелляционной жалобе не содержится) (т. 11, л.д. 124).

Кроме того, пунктом 5.1.7 не предусмотрено условия по обеспечению арендатора количеством (объемом)  по горячему водоснабжению в зависимости от температуры  горячей воды и литров в минуту; в договоре отсутствует  условие об ответственности  за  несоответствие  определенной температуры горячей воды. 

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пени, из расчета учетной ставки, устанавливаемой Центральным Банком Российской Федерации  на день платежа.

Исходя из указанных условий, размер неустойки, за период с 08.01.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 30.08.2023 (с добровольным исключением арендодателем периода действия моратория), определенной арендодателем  по ставке Банка России, действующей на  дату принятия решения,   составил 249 540 рублей. Расчет неустойки проверен апелляционной инстанцией и признан правильным (т. 1, л.д. 125-141). Контррасчет неустойки не представлен.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая была известна суду первой инстанции и получила надлежащую оценку в судебном акте; указанные доводы направлены на переоценку выводов суда. Рассмотрев спор повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежит отнесению на  заявителя. 

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.12.2023 по делу № А54-8059/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко           

                         Е.В. Мосина