Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9197/2017

г. Хабаровск

13 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2017.

 

  Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи  Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.А.Кляузер,

       рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 682860, 

<

...>)

     к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304270920300025, ИНН 

<

***>; 682860, Хабаровский край) 

      о расторжении договора аренды,  освобождении помещения

       при участии в судебном заседании:

     от истца: ФИО2,  генеральный директор;

     от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 07.09.2017.

 

       Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – ООО «Феникс», Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1   (далее –  ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения  № 21/13А от 01.01.2013г. и освобождении нежилого помещения площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

       Исковое заявление обосновано положениями статей 309, 450, 619 Гражданского кодекса РФ и мотивировано тем, что арендатор  не исполняет обязательства по внесению арендных платежей за используемое помещение, что является основанием для расторжения правоотношений сторон. 

        Ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-12462/2017 по иску ИП ФИО1  к  ООО «Феникс» о взыскании убытков в размере 373 397 руб. 44 коп., возникших в результате затопления арендованного нежилого помещения. 

        Истец возражал против ходатайства ответчика о приостановлении  производства по делу.

        Судом ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу отклонено, с учетом предмета спора,  ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 143 АПК РФ.

 В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в возражениях на отзыв, указав, что факт неисполнения арендатором договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-18186/2016. Доводы ответчика о наличии между арендодателем и арендатором устной договоренности  о зачете стоимости ущерба в результате затопления арендуемого помещения в счет арендной платы считает  голословными и не подтвержденными документально. 

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на факт затопления арендованного помещения, произошедшего 10.08.2015, в результате которого предпринимателю причинен ущерб на сумму 373 397 руб. 44 коп., а также на достигнутую устную договоренность с арендодателем о не внесении арендной платы в счет компенсации ущерба от затопления. Однако указанная договоренность истцом нарушена. Полагает, что ООО «Феникс» имеет встречные обязательства по возмещению ущерба в сумме, превышающей сумму долга по арендной плате, в связи с чем основания для расторжения договора аренды и освобождения помещения отсутствуют. 

 Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Решением общего собрания от 15.05.2008 собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по Приморскому бульвару п. Ванино управляющей компанией было выбрано общество с ограниченной ответственностью «Феникс». По итогам решения данного собрания ООО «Феникс» заключило с собственниками помещений договор на управление многоквартирным домом.

 В соответствии с условиями договора управления данным многоквартирным домом ООО «Феникс» как управляющая компания имеет право от имени собственников помещений и в их интересах распоряжаться общедомовым имуществом.

 10 июня 2008 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по Приморскому бульвару в п. Ванино Хабаровского края принято решение об обязании УК ООО «Феникс» заключать и расторгать договоры аренды нежилых помещений общего имущества дома с оформлением всех документов; обязании ООО «Феникс» от имени собственников помещений многоквартирного дома по Приморскому бульвару, д. 2 обращаться в суд для защиты интересов собственников помещений и взыскания задолженности по аренде помещений»

 01 января 2013 года между ООО «Феникс» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор № 21/13А аренды нежилого помещения площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

 Помещение было фактически передано Арендатору в соответствии с условиями договора.

Срок действия договора определен сторонами в пунктах 5.1., 5.2.  – с момента подписания: с 01.01.2013 по 31.12.2013.

Договор аренды заключен сроком ровно на один год, не прошел государственную регистрацию.

Поскольку Арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то Арендодателя, то договор аренды № 21/13А от 01.01.2013, в силу п.2 ст.621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 3.1. указанного договора ежемесячная арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 10 933,56 рублей.

В соответствии с п. 3.2 указанного договоров арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца).

 В соответствии с п. 4.3 договора № 21/13А, в случае невнесения Арендатором арендной платы в установленные договором сроки. Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной к уплате суммы, за каждый день просрочки.

Со стороны ответчика, в нарушение условий договора, оплата аренды нежилого помещения, начиная с марта 2015 года, не производилась.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии за № 162 от 23.03.2016 и № 400 от 03.10.2016 с требованием погашения образовавшейся задолженности по арендной плате. Указанные претензии вручены предпринимателю нарочным и оставлены без ответа и удовлетворения.

В связи с нарушением арендатором условий договора и наличием задолженности по спорному договору, ООО «Феникс» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору № 21/13А от 01.01.2013 в размере 218 671 руб. 20 коп. за период с 01.03.2015 по 31.10.2016 года, пеней в размере 70 018 руб. 52 коп. за период с 06.04.2015 по 05.12.2016. 

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2017 по делу № А73-18186/2016 исковые требования ООО «Феникс» удовлетворены в полном объеме.

Указанный судебный акт вступил в законную силу. ООО «Феникс» 25.04.2017г. выдан исполнительный лист. Однако решение суда не исполнено, задолженность по арендной плате не погашена, текущие платежи за арендованное помещение ответчиком не осуществляются. 

 Разделом 7 договора аренды закреплен порядок изменения и расторжения договора.

Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случае систематической неуплаты арендатором арендной платы. Арендодатель может воспользоваться этим правом лишь в том случае, если он предварительно письменно уведомит арендатора о допущенных им нарушениях и арендатор не устранит их в течение тридцати дней. 

 Как указывалось выше, истцом нарочным передавались ответчику претензии о необходимости исполнения договорных обязательств и погашения образовавшейся задолженности.   

 Истцом по месту регистрации ответчика 15.12.2016 направлено предложение о расторжении договора аренды, однако никаких действий со стороны  арендатора по погашению долга не предпринято. Ответа на предупреждения и претензии не поступило.

Неудовлетворение арендатором требований ООО «Феникс» в  досудебном порядке, систематическое неисполнение договорных обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения ООО «Феникс» в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ,  суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

В силу ст.ст. 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорено, что обязанность по внесению арендных платежей в спорный период   надлежащим образом не исполнена.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2017 по делу № А73-18186/2016, вступившим в законную силу и имеющем в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, с ИП ФИО1 в пользу ООО «Феникс» взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды № 21/13А от 01.01.2013 в размере 218 671 руб. 20 коп. за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, пени в размере 70 018 руб. 52 коп. за период с 06.04.2015 по 05.12.2016. 

Решение суда со стороны ИП ФИО1 не исполнено, задолженность по арендным платежам не погашена.

      Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.  

     В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Срок действия спорного договора аренды  составлял ровно один год, поэтому  подлежал государственной регистрации.

      Вместе с тем, государственная регистрация договора аренды осуществлена не была.

       При этом, исходя из разъяснений, изложенных Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 Постановления от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

        Из материалов дела следует, что в спорном договоре стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение значительного времени его исполняли.  То есть, все существенные условия договора аренды сторонами согласованы.

        По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

        Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

       Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

      Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц,  ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.  

      Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

       Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

       Указанная правовая позиция изложена  в разъяснениях Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», а также в Определении Верховного Суда РФ от 12.11.2014 № 306-ЭС14-4202.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его не заключенность.

       В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 7.2. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случае систематической неуплаты арендатором арендной платы. Арендодатель может воспользоваться этим правом лишь в том случае, если он предварительно письменно уведомит арендатора о допущенных им нарушениях и арендатор не устранит их в течение тридцати дней. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

 Арендодателем в адрес Арендатора направлялись претензии с    требованием оплатить задолженность.

Кроме того, истцом по месту регистрации ответчика 15.12.2016 направлено предложение о расторжении договора аренды, однако никаких действий со стороны  арендатора по погашению долга не предпринято.  

 Факт направления истцом претензий по адресу ответчика об устранении договорных нарушений, с предложением расторгнуть договор, подтвержден материалами настоящего дела,  в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден порядок уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды.

Таким образом, ООО «Феникс» выполнило все требования условия договора и действующего законодательства для досрочного расторжения договора аренды.

Ответчиком существенно нарушены взятые на себя обязательства по договору, поскольку в течение длительного периода времени арендатор не производит своевременно и в соответствии с условиями договора оплату за арендованное имущество.

Факт систематического невнесения арендной платы подтверждается документально, доказательств обратному суду не представлено.

В обоснование возражений ответчик ссылается на произведенные ею улучшения арендованного имущества на сумму более 1 000 000 рублей, при этом доказательств, подтверждающий приведенный в отзыве довод, в материалы дела со стороны ответчика не представлено.

В соответствии с пунктом 2.3.7. договора аренды № 21/13А от 01.01.2013г. арендатор не вправе осуществлять без письменного согласования с арендодателем никаких перепланировок и переоборудования помещения, вызываемых потребностями арендатора, без предварительного письменного разрешения.

Такого согласования арендатор у истца не получала.

Ссылка ответчика на произошедшее 10.08.2015г. затопление арендованного помещения и наличие у арендодателя встречных обязательств по возмещению ущерба не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о расторжении договора аренды, поскольку основанием для обращения Общества с иском о расторжении договора послужило систематическое нарушение арендатором условий о внесении арендных платежей и образовавшаяся задолженность, наличие которой установлено вступившим в законную силу судебным актом. 

Факт причинения вреда (ущерба), лицо, ответственное за его причинение, подлежит установлению в рамках дела № А73-12462/2017 (исковое заявление ИП ФИО1 принято к производству судом 11.09.2017).

Доказательств наличия между сторонами  устной договоренности о зачете стоимости ущерба в результате затопления арендуемого помещения в счет арендной платы в материалы дела со стороны ответчика не представлено. Кроме того, ответчик ссылается на затопление, произошедшее 10.08.2015, тогда как обязательства по своевременному внесению арендных платежей арендатором не исполнялись с марта 2015 года. 

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения обязательств по своевременной оплате по договору аренды, задолженность по арендной плате не погашена, требование истца о расторжении договора  аренды  заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Ввиду расторжения  договора аренды требование ООО «Феникс» об обязании ответчика освободить помещение подлежит удовлетворению на основании статей 622, 655 ГК РФ.

       На основании статьи 110  АПК РФ расходы истца по государственной пошлине в размере 6 000 руб. возлагаются на ответчика.

      Руководствуясь статьями 167-170, 176  АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

       Расторгнуть договор аренды нежилого помещения  № 21/13А от 01.01.2013г. между обществом с ограниченной ответственностью «Феникс»  и индивидуальным предпринимателем ФИО1. 

        Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить нежилое помещение площадью 100,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

        Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Феникс»     судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

        Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

          Судья                                                                                    Н.Л.Коваленко