АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                        

                                                                                                                       Дело №А65-23181/2019 

 

Дата принятия решения – 19 ноября 2019 года 

Дата объявления резолютивной части – 12 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Вахитовой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Консенсус", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Майлондри-прачечная Казань", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Акционерному обществу "Комбытсервис", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенный между ответчиками, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Общество с ограниченной ответственностью КБЭР «Банк Казани», ФИО1, ФИО2, ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью «Комплектация и поставки», Общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛИНВЕСТГРУПП», Общество с ограниченной ответственностью «Мейкгуд», ФИО4,

с участием:

представителя истца – ФИО5 по доверенности от 12.12.2018, ФИО6 по доверенности от 12.12.2018,

представителя ответчика (АО "Комбытсервис") – ФИО7 по доверенности по доверенности от 20.07.2018,

представителя ответчика (ООО "Майлондри-прачечная Казань") – ФИО8 по доверенности от 08.07.2019,

в отсутствие третьих лиц, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Консенсус", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Майлондри-прачечная Казань", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Акционерному обществу "Комбытсервис", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - ответчики) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенный между ответчиками, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.08.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.08.2019 предварительное судебное заседание отложено, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью КБЭР «Банк Казани» и ФИО1.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.09.2019 предварительное судебное заседание отложено, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Комплектация и поставки», Общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛИНВЕСТГРУПП», Общество с ограниченной ответственностью «Мейкгуд», ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2019 предварительное судебное заседание отложено.

В порядке ч.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело признано подготовленным, завершено предварительное судебное заседание и открыто судебное заседание.

Представители истца поддержали исковые требования, пояснили, что, по мнению истца, право собственности у ответчика-продавца существовало в силу постановления ИК МО г. Казани о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, несмотря на отсутствие регистрации права собственности, в связи с чем положения ст.35 Земельного кодекса РФ применимы.

Представители ответчиков возражали по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.1997, зарегистрированного БТИ Вахитовского района г. Казани 30.05.1997, истцу принадлежала часть нежилого помещения, расположенного на первом и втором этажах в доме №27 по ул. Товарищеская Вахитовского района г. Казани общей площадью 282,7 кв.м.

На основании данного договора и технического паспорта от 19.01.2007 регистрирующим органом 10.04.2018 выдано свидетельство 16-АА 756472 о праве собственности на помещения общей площадью 549,8 кв.м., этаж 1, 2 с мансардой, номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 5а, 1а, 42, 43; 1-16, 5а, 6а; 1,2.

На основании технического паспорта от 01.03.2017, технического заключения по результатам обследования помещений №О-060/2017, технического плана от 29.05.2017 помещению, находящемуся в собственности истца, распоряжением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №1536р от 05.05.2017 присвоен адрес: 

<

...>.

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №10953 от 13.12.2013 в общую долевую собственность истцу - Общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Консенсус" и ответчику - Акционерному обществу "Комбытсервис" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5 868 кв.м., занимаемый зданиями бани №12, котельной, склада, гаража, прачечной по ул. Товарищеская, д. 27, в долях без выдела в натуре: истцу – 15/100 долей в праве, ответчику – 85/100 долей в праве.

19.11.2015 между истцом и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани заключен договор купли-продажи 15/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером16:50:011015:194.

Право общей долевой собственности зарегистрировано за истцом 18.12.2015.

Истцом произведено отчуждение ? доли в праве собственности на помещение №2017 в пользу третьего лица - ФИО1 по договору купли-продажи от 18.10.2017, в связи с чем на данный момент оно является объектом долевой собственности истца и третьего лица (по ? доли в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером №16:50:011015:139 площадью 491,8 кв.м.

Также на основании соглашения об отступном от 16.05.2016 истцом третьему лицу передана доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194, в связи с чем а данный момент по 75/100 доли в собственности на земельный участок принадлежит истцу и третьему лицу.

При этом 15/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 принадлежит ответчику АО «Комбытсервис», что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной Управлением Росреестра по РТ.

Указанное право возникло на основании договора купли-продажи 85/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером16:50:011015:194, заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и АО «Комбытсервис» 03.06.2016 во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №10953 от 13.12.2013.

24.03.2017 между ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого АО «Комбытсервис» обязуется передать в собственность ООО «Майлондри-прачечная» нежилое помещение площадью 938,7 кв.м., этаж 1, 2, номера н поэтажном плане 1 этажа №2, 3, 6-10, 14-18, 18а, 19-28, 30-41, 2 этажа №12, 12а, 12б, 12в, 12г, 13-22, 24-26, кадастровый номер 16:50:011015:195.

Переход права собственности зарегистрирован согласно отметке на договоре 13.04.2017.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

Согласно п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указал, что АО «Комбытсервис» при отчуждении нежилого помещения по договору купли-продажи от 24.03.2017 в нарушение ч.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не произведено отчуждение ООО «Майлондри-прачечная» соответствующей доли в праве на земельный участок, в связи с чем данный договор, по мнению истца, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен запрет на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, для применения данной нормы необходимо установить, что на момент отчуждения объекта недвижимости земельный участок, на котором он расположен, также принадлежал продавцу на праве собственности.

Между тем, соответствующие обстоятельства из материалов дела не следуют.

Так, договор №22197/1 купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 заключен между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и АО «Комбытсервис» 03.06.2016.

Однако право собственности АО «Комбытсервис» зарегистрировано лишь 14.02.2018, что следует из отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на договоре.

В силу п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п.2 ст.8.1 и п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Поскольку законом иной момент возникновения права собственности применительно обстоятельствам настоящего дела не установлен, то арбитражный суд приходит к выводу о том, что право собственности АО «Комбытсервис» на 85/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 возникло 14.02.2018, то есть на момент совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости отсутствовало и не могло являться предметом сделки с ООО «Майлондри-прачечная».

Доводы истца об обладании ответчиком АО «Комбытсервис» долей в праве собственности на земельный участок на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №10953 от 13.12.2013 арбитражным судом отклоняются, поскольку данный документ не является основанием возникновения права собственности. Более того, оно лишь подтверждает право АО «Комбытсервис» на заключение договора купли-продажи, который в отсутствие государственной регистрации также не является правоподтверждающим документом, при этом мог и не привести к возникновению права собственности, например, в связи с реализацией права сторон на расторжение договора.

При таких обстоятельствах основания для применения части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Как следует из искового заявления, нарушение своих прав истец мотивирует тем, что, приобретя нежилое помещение без соответствующей доли, ООО «Майлондри-прачечная» неправомерно пользуется для парковки транспортных средств и для проезда к своим нежилым помещениям земельным участком истца, границы которого были согласованы с АО «Комбытсервис».

Между тем, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

На основании пункта 3 указанной статьи при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, учитывая, что Исполнительным комитетом города Казани какие-либо возражения в части неполучения согласия или о расторжении в порядке, предусмотренном договором, заявлены не были.

Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Таким образом, основания для вывода о неправомерном пользовании ответчиком частью земельного участка отсутствуют, при этом само по себе наличие разногласий относительно порядка и условий пользования земельным участком истцом и ответчиками, принципиальная невозможность разрешения которых в ином порядке не усматривается, не свидетельствует о наличии оснований для признания сделки недействительной. 

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению. 

По смыслу норм статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении (п.18 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                           Б.Ф. Мугинов