ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-3756/2025

город Ростов-на-Дону

11 сентября 2025 года

15АП-10425/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2025 года.  

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Илюшина Р.Р., судей Крахмальной М.П., Сороки Я.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём Черни Д.В., при участии:  

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 20.01.2025, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального  

государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный научный центр пчеловодства»  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2025 по делу № А32-3756/2025 

по иску общества с ограниченной ответственностью компания «Антарес» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  

к Федеральному государственному бюджетному научному учреждению «Федеральный научный центр пчеловодства» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании одностороннего отказа недейсвительным, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью компания «Антарес» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному научному учреждению «Федеральный научный центр пчеловодства» (далее – ответчик, учреждение) с требованиями:  

- признать односторонний отказ от исполнения договора аренды объектов недвижимого имущества от 05.06.2009 № 131, выраженный в уведомлении от 24.05.2024, недействительным;  

- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить действия по восстановлению погашенной регистрационной записи от 31.10.2009 № 23-2322/112/2009-067.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2025 признан недействительным (ничтожным) односторонний отказ учреждения от исполнения договора аренды объектов недвижимого имущества от 05.06.2009 № 131, выраженный в уведомлении от 24.05.2024. Применены последствия недействительности сделки по одностороннему отказу учреждения путём восстановления ранее погашенной записи в Едином государственном реестре недвижимости от 31.10.2009 № 23-2322/112/2009-067. С учреждения в пользу общества взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 руб.  

Не согласившись с принятым судебным актом, учреждение обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт.  

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд не учёл положения пункта 9.3.3 договора аренды от 05.06.2009 № 131, прямо предусматривающие право арендодателя на односторонний внесудебный отказ при систематической неуплате арендной платы (более двух раз подряд). Общество неоднократно нарушало сроки оплаты. Ссылка суда на дело № А32-52031/2021 от 18.04.2022 является необоснованной, поскольку данное дело суд первой инстанции не истребовал для изучения, а вынес решение, сославшись только на нормативные акты. Суд проигнорировал новые обстоятельства, которые послужили основанием расторжения договора, а именно уничтожение имущества вследствие пожара. Так же за период действия договора аренды, истец не предпринял надлежащего использования предоставленного имущества, что привело к значительным разрушениям, за период действия договора, меры по устранению разрушений и последствий пожара обществом не предпринимались. Суд первой инстанции неправильно применил преюдицию, поскольку предметом доказывания в деле № A32-52031/2021 являлся естественный износ капитальных строений, в то время как в настоящем споре установлено разрушение объекта капитального строения.  

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель находит доводы жалобы несостоятельными и просит решение суда оставить без изменения.  

От апеллянта за один день до даты судебного заседания поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы мотивированное необходимостью представления дополнительных доказательств.  

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство об отложении судебного заседания апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.  

Статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентируется порядок отложения судебного разбирательства.  

При этом в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными  

Таким образом, статьей 158 АПК РФ предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство. Заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства, а также обосновать невозможность рассмотрения дела без совершения таких процессуальных действий  

Заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, при этом ссылаясь на необходимость представления дополнительных доказательств, ответчик не указал конкретные доказательства, которые могли бы повлиять на существо спора, не обосновал возможность приобщения новых доказательств или заявления новых доводов, не раскрытых в суде первой инстанции с учетом установленных законом процессуальных ограничений (часть 2 стать 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва на неё, заслушав представителя истца, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.  

Как видно из материалов дела и установлено судом, 05.06.2009 года между обществом (арендатор) и учреждением (арендодателем) заключён договор аренды объектов недвижимого имущества № 131 (далее - договор аренды), по условиям которого учреждение обязалось передать обществу во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок. Участок расположен примерно в 150 м по направлению северо-запад от ориентира 48 км трассы Адлер - Красная Поляна, расположенного за пределами участка, включающие в себя здания и сооружения, перечисленные в приложении № 1 к настоящему договору. Арендатор в свою очередь обязался принять указанное имущество во временное владение и пользование и вносить арендную плату в порядке, установленным договором.  

Пунктом 2.1 договора установлено, что он заключен сроком на 49 лет и вступает в силу и действует с даты государственной регистрации настоящего договора.  

При заключении договора аренды подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 05.06.2009, являющийся приложением № 2 к договору.  

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Как указывает истец, выполняя предусмотренные договором аренды обязанности, а именно производя очередной платеж за пользование объектом аренды, в ответ на получение денежных средств из письма арендодателя ему стало известно о том, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем, внесудебном порядке. Из запрошенных истцом выписок ЕГРН ему также стало известно о то, что запись о регистрации договора долгосрочной аренды погашена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.  

Полагая, что законные основания для расторжения в одностороннем, внесудебном порядке договора аренды отсутствуют, как и для погашения регистрационной записи от 31.10.2009 № 23-2322/112/2009-067, общество обратилось в арбитражный суд с иском.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).  

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной;  

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).  

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:  

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;  

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

Исходя из разъяснений, данных в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54), в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она  

должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).  

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

Пунктом 3.1.4 спорного договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату или не производит возмещение затрат связанных с содержанием объекта, либо имеет систематическую (более двух раз подряд) недоплату арендной платы или задолженность по возмещению затрат, связанных с содержанием объекта, предварительно направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, указанный в предупреждении.  

По условиям пункта 9.1 договора изменение его условий и досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором.  

Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок с даты получения одной из сторон предложения об изменении условий настоящего договора. Изменение настоящего договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.  

Также пунктом 9.3 договора предусмотрено, что он подлежит расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях:  

9.3.1. Арендатор пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением условий настоящего Договора или назначения недвижимого имущества, либо неоднократными нарушениями, в том числе, если Арендатор осуществляет техническую эксплуатацию недвижимого имущества с нарушением требований норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества.  

9.3.2. Арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества.  

9.3.3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.  

9.3.4. Если арендатор незамедлительно не известил арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.  

Таким образом, сторонами согласовано право на досрочное расторжение договора.  

Как следует из разъяснений пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.  

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 разъяснено следующее. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.  

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).  

Судом апелляционной инстанции установлено, что ранее в рамках дела № А32-48314/2022 учреждение обращалось с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате. Вместе с тем, в ходе рассмотрения спора учреждение от иска отказалось, в связи с представленной обществом правовой позицией о недопустимости начисления арендной платы за периоды опечатывания объектов аренды. Согласно акту обследования (осмотра) земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.02.2022 и приложенными к нему материалами фото фиксации было зафиксировано воспрепятствование арендатору в пользовании объектами. Спорные объекты были опечатаны и обесточены согласно акту от 30.12.2021.  

Арендодатель прекратил чинить препятствия в пользовании имуществом только после подачи обществом иска в рамках дела № А32-20417/2022, в ходе рассмотрения которого арендодатель представил информацию об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом с подтверждением фото и видеоматериалов, датированных 14.07.2022.  

Таким образом, период с 30.12.2021 по 14.07.2022 арендодателем чинились препятствия в пользовании арендатором спорных помещений.  

Вместе с тем, несмотря на установленный и документально подтверждённый факт препятствий в пользовании арендованным имуществом, арендодатель продолжал начисление арендной платы, что в силу вышеприведённых положений ГК РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является недопустимым.  

При этом как указывает общество, арендодатель отказавшись от взыскания задолженности в судебном порядке заявив отказ от иска, продолжил её требовать, несмотря на правовые последствия, установленные законом при отказе от иска.  

Также апелляционный суд отмечает, что в рамках дела № А32-52031/2021 рассматривался иск учреждения к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.05.2021 и расторжении договора аренды.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022 по делу № А32-52031/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022, а также постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы установленным фактом отсутствия на стороне общества задолженности по арендной плате.  

Материалы настоящего дела также содержат двустороннее подписанный акт сверки взаимных расчётов за период с июня 2021 года по октябрь 2024 года, в соответствии с которым общество указывает на отсутствие задолженности по арендным платежам и наличие переплаты в размере 117 500 руб. В свою очередь учреждение указывает на наличие задолженности в размере 141 000 руб., ссылаясь при этом на то, что сумма в размере 258 000 руб. учтена в счет задолженности за период с 01.01.2021 по 31.05.2021.  

Вместе с тем, как видно из указанного акта сверки учреждением не исключён период начисления арендных платежей (с 30.12.2021 по 14.07.2022, период, в который арендодателем чинились препятствия в пользовании арендатором спорных помещений).  

С учётом исключения указанного периода, задолженность арендатора перед арендодателем в спорный период отсутствует, что исключает право арендодателя на односторонний отказ от договора по мотивам наличия задолженности.  

Более того, апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.  

Дополнительным соглашением № 1 от 05.06.2009 к договору аренды арендодателем также переданы арендатору права на пользование земельным участком под спорным недвижимым имуществом. Кроме того, в соответствии с условиями доп.соглашения арендатор компенсирует арендодателю часть обязательных платежей (земельного налога) за занимаемы недвижимым имуществом земельный участок.  

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами  

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.  

Поскольку договор аренды заключен на 49 лет, в рассматриваемом случае у арендодателя отсутствует право в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором условий договора. Положения 3.1.4 спорного договора аренды, учитывая заключённое сторонами доп.соглашение № 1 от 05.06.2009 не подлежат применению как противоречащие закону (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Поскольку односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды, выраженный в уведомлении от 24.05.2024, совершен учреждением в  

отсутствие предусмотренных законом оснований, он является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.  

Приведенный вывод апелляционного суда согласуется с позицией окружного суда, выраженной в Постановлении от 09.10.2023 по делу № А32-36266/2022.  

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

Истцом также заявлено об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить действия по восстановлению погашенной регистрационной записи от 31.10.2009 № 23-2322/112/2009-067.  

Суд первой инстанции в порядке применения последствий недействительности сделки по одностороннему отказу учреждения от исполнения договора аренды от 05.06.2009 № 131, выраженному в уведомлении от 24.05.2024 обоснованно указал на необходимость восстановления ранее погашенной записи в Едином государственном реестре недвижимости от 31.10.2009 № 23-2322/112/2009-067.  

При таких обстоятельствах у апелляционной коллегии отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.  

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.  

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2025 по делу № А32-3756/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.  

Председательствующий Р.Р. Илюшин 

Судьи М.П. Крахмальная 

ФИО2