ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-4479/2023

город Ростов-на-Дону

04 сентября 2025 года

15АП-2820/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко Н.В., судей Димитриева М.А., Пипченко Т.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.,  

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:  

от финансового управляющего ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 22.06.2023,  

от ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 20.03.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2025 по делу № А01-4479/2023 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,  

ответчик: ФИО5, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО6, 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО6 (далее - должник, ФИО6) в Арбитражный суд Республики Адыгея обратился ФИО3 (далее - ФИО3) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2022, заключенного между должником и ФИО5 (далее - ответчик, ФИО5), и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника земельный участок.  

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2025 по делу № А01-4479/2023 в удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2025 по делу № А01-4479/2023, ФИО3 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил  

обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что ФИО3 доказал совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Земельный участок отчужден должником в пользу ответчика в отсутствие какого-либо равноценного встречного предоставления со стороны покупателя, то есть безвозмездно. Факт передачи ответчиком должнику денежных средств не подтвержден. Доказательства, подтверждающие наличие у ответчика финансовой возможности произвести оплату спорного земельного участка по цене, согласованной в договоре, не представлены. Апеллянт указал, что спорный объект недвижимости отчужден должником по существенно заниженной стоимости. Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 удовлетворено ходатайство ФИО3 о назначении судебной оценочной экспертизы. Назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Грауунд» ФИО7 (350063, 

<

...>).  

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0502001:1247, общей площадью 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: Российская Федерация, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп», 

<

...>, по состоянию на дату совершения сделки - 14.11.2022. Суд установил срок для проведения экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения равный 15 дням со дня получения настоящего определения и материалов дела, необходимых для проведения экспертизы. Определен размер вознаграждения эксперта за проведение экспертизы в сумме 30 000 руб.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 срок проведения судебной экспертизы продлен до 07.07.2025.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Граунд» о продлении срока проведения судебной экспертизы. Срок проведения судебной экспертизы продлен до 10.08.2025.  

22.08.2025 в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение № 1162/2025.  

Заключение эксперта № 1162/2025 приобщено к материалам дела. 

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий имуществом должника ФИО1 просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.  

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.  

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.  

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2025 по делу № А01-4479/2023 проверяется Пятнадцатым арбитражным  

апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.12.2023 ФИО6 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО1  

В Арбитражный суд Республики Адыгея обратился ФИО3 с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2022, заключенного между должником и ФИО5, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника земельный участок.  

В обоснование заявления кредитор указал следующие фактические обстоятельства.  

14.11.2022 между должником (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 01:08:0502001:1247, общая площадь 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: Российская Федерация, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп», 

<

...>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями договора земельный участок.  

Согласно пункту 3 договора стороны оценили недвижимость в размере 750 000 руб.  

Расчет между сторонами произведен в следующем порядке: 400 000 руб. покупатель передал продавцу в день подписания договора; 350 000 руб. - покупатель передает продавцу за счет собственных средств до 28.11.2022.  

Проанализировав спорный договор купли-продажи от 14.11.2022, полагая, что в результате сделки ответчик получил в собственность недвижимое имущество в отсутствие равноценного встречного исполнения в пользу должника, ФИО3 обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 14.11.2022 на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).  

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал ФИО3 в удовлетворении заявления, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.  

Статьей 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.  

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения  

обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) возбуждено определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.10.2023, оспариваемый договор купли-продажи заключен 14.12.2022, то есть в период подозрительности, предусмотренный пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ № 63, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

Одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения. Для установления этого обстоятельства необходимо обладать информацией о действительной рыночной стоимости как переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств, так и полученного встречного исполнения.  

ФИО3, обращаясь с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2022, в обоснование довода о неравноценном встречном предоставлении по договору купли-продажи сослался на справку № 70/2024 о рыночной стоимости земельного участка, согласно которой рыночная стоимость предъявленной к оценке объекта оценки по состоянию на 14.11.2022 составляет 1 500 000 руб.  

Возражая против заявленного конкурсным кредитором довода, ответчик представил в материалы дела справку № 1010231046 об определении рыночной стоимости объекта оценки, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки, определенная по состоянию на дату оценки (10.11.2022) составляет 708 000 руб.  

В ситуации, когда в дело представлены несколько отчетов об оценке с обоснованием различной стоимости спорных объектов, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия либо посредством предоставления предпочтения одному из отчетов с указанием мотивов непринятия результатов другого (ввиду наличия у него пороков), либо посредством проведения судебной экспертизы.  

Несмотря на наличие в деле двух справок об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, которые диаметрально разошлись во мнении относительно стоимости имущества на дату сделки, суд первой инстанции не воспользовался правом назначить судебную экспертизу в целях устранения противоречий. Суд немотивированно отдал приоритет одной из справок, по сути, проигнорировав другую, что не соответствует положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В рассматриваемом случае, с учетом заявленных конкурсным кредитором доводов о том, что спорный объект недвижимости отчужден в пользу ответчика по заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости имущества, суд апелляционной  

инстанции пришел к выводу о том, что вопрос об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, отчужденного по договору купли-продажи, имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего обособленного спора, требует специальных познаний в рассматриваемой области, которыми суд не обладает.  

В целях проверки обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому спору, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 удовлетворено ходатайство ФИО3 о назначении судебной оценочной экспертизы; назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Граунд» ФИО7.  

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0502001:1247, общей площадью 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: Российская Федерация, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп», 

<

...>, по состоянию на дату совершения сделки - 14.11.2022.  

Согласно заключению эксперта № 1162/2025 рыночная стоимость земельного участка на дату совершения оспариваемой сделки составляет 1 471 000 руб.  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Оценив указанное заключение эксперта в соответствии со статьями 64, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал экспертное заключение, представленное по результатам судебной экспертизы, ненадлежащим и недостоверным доказательством по делу, принимая во внимание нижеследующее.  

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.  

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.  

Ценообразующие факторы, элементы сравнения являются основой для дальнейших выводов оценщика/эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки, при этом возможные нарушения в описании (характеристике) предложенных факторов могут существенно сказаться на результатах оценки.  

В рассматриваемом случае, из исследовательской части заключения эксперта следует, что рыночная стоимость объекта оценки определена судебным экспертом в рамках сравнительного подхода, то есть стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. В сравнительном анализе экспертом использовано 3 объекта-аналога, в частности: аналог № 1 - земельный  

участок в районе старого аэропорта, площадью 782 кв.м., инфраструктура: газ, электричество, вода; аналог № 2 - земельный участок под ИЖС, размер 30мх20м, газ, вода, электричество проходят по границе земельного участка; аналог № 3 - площадь 620 кв.м., имеются газ, вода и электричество. Экспертом применен корректирующий коэффициент - скидка на торг (8,8%); иные корректирующие коэффициенты не были применены; отказ от применения иных корректировок не обоснован экспертом.  

Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги имеют сходные со спорным земельным участком характеристики (площадь) и назначение (для ИЖС), расположены в административных границах города Майкопа, однако, объекты-аналоги, приведенные экспертом в экспертном заключении, относятся к иному сегменту рынка недвижимости - оснащенные коммуникациями земельные участки, в то время как ответчик приобрел земельный участок, не оснащенный коммуникациями, не огражден забором, фактически земельный участок не освоен. Кроме того, экспертом не анализировалась привлекательность района г. Майкопа, в котором расположены земельные участки-аналоги и оцениваемый земельный участок, не исследовалась социальная и техническая инфраструктура района, транспортная доступность района, в котором находится оцениваемый земельный участок.  

Эксперт не осуществлял выезд на объект, осмотр окружающей инфраструктуры, самого земельного участка не производился, при этом, оснащение земельного участка коммуникациями имеет в рассматриваемом случае решающее значение при определении рыночной стоимости земельного участка.  

При применении сравнительного подхода экспертом не применены корректировки, выбраны объекты-аналоги, которые обладают рядом преимуществ перед объектом оценки (на земельных участках имеются коммуникации), в то время как спорный земельный участок не оснащен коммуникациями, не огражден и зарос растительностью.  

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что подбор объектов-аналогов произведен экспертом некорректно, в частности, экспертом не были применены корректирующие коэффициенты, которые непосредственным образом влияют на стоимость объекта недвижимости: местоположение объектов-аналогов, наличие коммуникаций и другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.  

Из характеристик подобранных аналогов не следует, что они имели сходные характеристики, в частности, объекты-аналоги оснащены коммуникациями (газ, вода и свет), расположены в транспортной доступности от г. Майкопа, при этом, спорный земельный участок не оснащен коммуникациями (отсутствуют электроэнергия, газ и вода), расположен на границе г. Майкопа, то есть транспортная доступность неудовлетворительная.  

Экспертом не учтено различие в оснащении объектов-аналогов коммуникациями (в рассматриваемом случае земельный участок не оснащен коммуникациями), без обоснования приняты равные условия транспортной доступности объектов-аналогов и спорного участка.  

Объекты-аналоги, использованные экспертом, не тождественны спорному земельному участку: не сопоставимы по ценообразующим факторам (месторасположение, наличие/отсутствие ограждения, наличии коммуникаций (газ, электричество, вода) и т.д.).  

Непринятие экспертом во внимание вышеуказанных показателей свидетельствует о том, что неосуществление корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов без учета существенных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, не позволило достоверно установить рыночную стоимость оцениваемого объекта.  

Экспертом не выявлены ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, не применены необходимые корректирующие коэффициенты, что повлекло завышение стоимости земельного участка. Данные обстоятельства объективно повлияли на установление рыночной стоимости имущества.  

Экспертом не учтено, что рыночную стоимость недвижимого имущества определяют различные факторы, в том числе, месторасположение, площадь, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, окружение участков, текущее использование участков и т.д., в связи с чем в каждом конкретном случае стоимость имущества подлежит определению индивидуально, исходя из фактического состояния этого имущества, следовательно, разница между рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертом, и договорной ценой может быть обусловлена конкретными обстоятельствами, учитываемыми сторонами при совершении сделки.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 судебная коллегия обязала финансового управляющего имуществом должника ФИО1, должника - ФИО6, ФИО5, ФИО3 провести совместный осмотр земельного участка с применением средств аудио, фото и видеофиксации, по результатам которого представить в суд совместно подписанный акт осмотра земельного участка.  

Финансовый управляющий имуществом должника ФИО1 представила в материалы дела акт осмотра объекта недвижимости от 26.07.2025, фотографии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, согласно которому осмотр произведен управляющим самостоятельно в отсутствие ответчика и его представителя.  

Из акта осмотра следует, что определить точное местонахождение земельного участка невозможно; территория по ул. Казбека Шаззо разграничена металлическими клиньями, предположительно металлические клинья остались после работ кадастрового инженера; территория заросла сорняком и прочей растительностью; сопоставив самостоятельно координаты земельного участка с местностью, управляющий выявил незарегистрированный на земельном участке объект недвижимости.  

Вместе с тем, представленный акт осмотра объекта недвижимости от 26.07.2025 не является относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку фактически финансовый управляющий произвел осмотр не спорного земельного участка, а другого земельного участка.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 судебная коллегия повторно обязала финансового управляющего имуществом должника ФИО1, должника - ФИО6, ФИО5, ФИО3 провести совместный осмотр земельного участка с применением средств аудио, фото и видеофиксации, по результатам которого представить в суд совместно подписанный акт осмотра земельного участка.  

В материалы дела представлен акт осмотра объекта недвижимости от 12.08.2025, проведенный в присутствии кредитора ФИО3, ответчика и представителя финансового управляющего имуществом должника ФИО1, в результате проведенных действий установлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо строения.  

К акту осмотра объекта недвижимости от 12.08.2025 приложено фото земельного участка, из которого следует, что фактически земельный участок не огорожен, не освоен, зарос растительностью, находится в поле, отсутствуют какие-либо коммуникации и объекты социальной инфраструктуры.  

В рассматриваемом случае, с учетом представленного в материалы дела акта осмотра объекта недвижимости от 12.08.2025, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что приобретенный ответчиком земельный участок не огорожен (определены только координаты земельного участка кадастровым инженером), к земельному участку не подведены коммуникации, не имеется асфальтированной дороги, земля не обработана, не огорожена, в связи с этим состояние земельного участка в отсутствие каких-либо коммуникаций существенно влияет на его цену.  

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу, что заключение эксперта № 1162/2025 является недостоверным, поскольку экспертом использованы сведения об  

объектах-аналогах, очевидно не отвечавших критериям идентичности (однородности), при этом, экспертом не были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость, в связи с этим данное заключение эксперта не соответствует критериям относимости и допустимости доказательств и не может быть принято судом во внимание и положено в основу судебного акта.  

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2022 № 306-ЭС21-4742 по делу № А12-42/2019, понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены.  

Само по себе отклонение стоимости предмета оспариваемой сделки от цены, определенной в результате экспертизы, не может рассматриваться как неравноценное без приведения дополнительных доводов, в частности, о том, что, исходя из технических параметров, состояния и функциональных (эксплуатационных) свойств продаваемого имущества для покупателя было очевидно значительное занижение цены его реализации по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных товаров, свидетельствующее о явно невыгодной для должника сделке и вызывающее у осмотрительного покупателя обоснованные подозрения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2022 № 306-ЭС21-4742).  

Неравноценность имеет место в тех случаях, когда эта цена отчуждения предмета сделки существенно отличается от рыночной цены, когда для ответчика очевидно значительное занижение цены по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных земельных участков, свидетельствующее о явно невыгодной для должника сделке и вызывающее у осмотрительного покупателя обоснованные подозрения.  

Вместе с тем, в рассматриваемом деле такие доказательства суду не представлены. 

Более того, судебная коллегия учитывает, что даже само по себе наличие разницы между рыночной ценой и ценой сделки, безусловно не свидетельствует о том, что сделка может быть признана недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

В данном случае довод кредитора о неравноценности сделки и направленности воли ее сторон на причинение вреда имущественным правам кредиторов должника основан на несоответствии договорной цены земельного участка (750 000 руб.) его рыночной стоимости (1 471 000 руб.), определенной экспертом на дату совершения сделки.  

Между тем рыночная стоимость имущества определяется, в том числе, с учетом его фактического состояния.  

С учетом месторасположения земельного участка, близости (удаленности) его к объектам социальной инфраструктуры, отсутствия на нем ограждений, коммуникаций, что в свою очередь является факторами, существенным образом влияющими на стоимость имущества, была сформирована продажная цена земельного участка 750 000 руб.  

Из диспозиции пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве следует, что помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671(2)).  

Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.02.2022 № 5-П, наличие в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве оценочных характеристик создает возможность эффективного ее применения к неограниченному числу конкретных правовых ситуаций.  

Таким образом, квалификация осуществленного предоставления как неравноценного определяется судом в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств совершения сделки и характеристик отчуждаемого имущества.  

Для оценки сделки (или совокупности сделок) на предмет наличия у них признака причинения вреда имущественным интересам кредиторов должника (в том числе выраженного в неравноценности встречного предоставления) судам надлежит исследовать всю совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением оспоренных договоров, в том числе возможные мотивы сторон и экономический эффект, полученный должником и ответчиками.  

В рассматриваемом случае судебная коллегия исследовала контекст отношений должника с ответчиком и установила, что ответчик приобрел у должника земельный участок с кадастровым номером 01:08:0502001:1247, общей площадью 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: Российская Федерация, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп», 

<

...>, на основании договора купли-продажи от 14.11.2022. С целью приобретения объекта недвижимости ФИО5 обратилась в ООО «Этажи-Майкоп», с которым заключен договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости № 359311410 от 30.10.2022; общество занималось поиском, подбором и сопровождением сделки купли-продажи объекта недвижимости. Согласно объяснениям ответчика, земельный участок приобретен с целью осуществления на нем строительства жилого дома для многодетной семьи; в настоящее время приобретены строительные материалы, необходимые для строительства дома (блоки и кирпичи).  

К письменным пояснениям ФИО5 приложена копия дополнительного соглашения к договору оказания услуг по покупке объекта недвижимости № 359311410 от 30.10.2022 от 14.11.2022, заключенного между ФИО5 и ООО «Этажи-Майкоп», согласно условиям которого заказчик оплачивает исполнителю вознаграждение за оказание услуг в соответствии с договором оказания услуг по поиску, подбору и сопровождению покупки объекта недвижимости. Размер вознаграждения составляет 50 000 руб.  

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения вознаграждение выплачивается за оказание услуг по поиску, подбору и сопровождению покупки объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 01:08:0502001:1247, общей площадью 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: Российская Федерация, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп», 

<

...>.  

В материалы дела также представлено нотариально удостоверенное согласие супруга должника от 10.11.2022, согласно которому ФИО6 С.А. З.А. дал согласие супруге ФИО6 на продажу земельного участка за цену на ее условиях и по ее усмотрению.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при поиске подходящего объекта недвижимости и заключении оспариваемого договора купли-продажи от 14.11.2022 ФИО5 воспользовалась услугами профессионального риелтора - ООО «Этажи-Майкоп», которое занималось поиском, подбором и сопровождением покупки объекта недвижимости. Оспариваемый договор купли-продажи заключен на условиях, не отличающихся от аналогичных сделок на тот период времени, денежные средства получены продавцом в полном объеме. Доказательства аффилированности или заинтересованности должника и ответчика материалы дела не содержат.  

Приведенные ФИО5 пояснения раскрывают обстоятельства заключения договора купли-продажи; даны объяснения об обстоятельствах приобретения земельного  

участка и передачи должнику денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.  

По общему правилу, приобретение гражданином недвижимого имущества на открытом рынке недвижимости при содействии риелтора путем подбора соответствующих объектов, не носит подозрительного характера и не должно влечь причинения вреда имущественным интересам продавца.  

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что сопутствующие заключению договора обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон в рассматриваемом конкретном случае исключают вывод о подозрительности сделки, а также о неравноценном характере осуществленного контрагентом должника встречного предоставления.  

При разрешении обособленного спора об оспаривании сделки должника по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: а) целевая направленность сделки на причинение вреда имущественным правам кредиторов; б) причинение сделкой вреда имущественным правам кредиторов; в) осведомленность обеих сторон сделки (как минимум, потенциальная) о противоправности ее цели к моменту совершения сделки.  

Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через доказывание презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знания об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества. При решении вопроса об осведомленности об указанных обстоятельствах во внимание принимается разумность и осмотрительность стороны сделки, требующиеся от нее по условиям оборота (пункт 7 постановления Пленума ВАС РФ № 63.  

Доказательства аффилированности, заинтересованности ответчика с должником, а также доказательства осведомленности ответчика о неплатежеспособности должника и совершении сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, суду не представлены.  

Указанное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Исследовав материалы дела, связанные с оплатой за спорное недвижимое имущество, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Исходя из пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.  

При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может подтверждаться распиской в получении исполнения.  

Согласно пункту 3 договора стороны оценили недвижимость в размере 750 000 руб.  

Расчет между сторонами произведен в следующем порядке: 400 000 руб. покупатель передал продавцу в день подписания договора; 350 000 руб. - покупатель передает продавцу за счет собственных средств до 28.11.2022.  

В материалы дела представлена копия расписки в получении денег от 14.11.2022, согласно которой ФИО5 передала должнику денежную сумму в размере 400 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 14.11.2022.  

Согласно расписке в получении денег от 24.11.2022 ФИО5 передала должнику денежную сумму в размере 350 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 14.11.2022.  

При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может подтверждаться распиской в получении исполнения. Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает особых требований к форме расписки. Следовательно, стороны договора купли-продажи могут включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом.  

Запрет на осуществление расчетов между физическими лицами при совершении бытовой сделки наличными денежными средствами законодательством Российской Федерации не установлен.  

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав расписки от 14.11.2022 и от 24.11.2022, должник подтвердил факт оплаты ему стоимости договора и, соответственно, исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи от 14.11.2022.  

Должник в суде первой инстанции представил пояснения по рассматриваемому спору, указал, что действительно реализовал спорный объект недвижимости ответчику, денежные средства в размере 750 000 руб. должник получил от ответчика в полном объеме, что подтверждается расписками в получении денег от 14.11.2022 и от 24.11.2022, в частности, 400 000 руб. - при подписании договора, 350 000 руб. - оплачиваются покупателем в срок, не превышающий 14 дней с момента подписания договора.  

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи от 14.11.2022 исполнены ответчиком в полном объеме.  

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что ответчик не произвел оплату по оспариваемому договору купли-продажи.  

Довод апеллянта о том, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие финансовую возможность ответчика приобрести спорное недвижимое имущество, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемом случае должник и ответчик не являются аффилированными/заинтересованными лицами, а потому у суда не имеется оснований для применения к ответчику повышенного стандарта доказывания факта оплаты приобретенного им имущества. При этом, с учетом вышеуказанных фактических обстоятельств спора, стоимости сделки, отсутствия причинения вреда интересам кредиторов, указанный довод в любом случае сам по себе не может свидетельствовать о недействительности спорной сделки.  

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы обособленного спора не представлены доказательства, подтверждающие наличие умысла сторон оспариваемой сделки на причинение вреда кредиторам, а также доказательства, подтверждающие причинение вреда имущественным правам кредиторов.  

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих явную невыгодность для должника условий заключенной сделки купли-продажи и свидетельствующих об очевидной неравноценности сделки.  

Доказательства того, что ответчик является заинтересованным по отношению к должнику лицом, а также доказательства, свидетельствующие о том, что стороны при исполнении обязательств действовали недобросовестно, в ущерб интересам должника и его кредиторов, предпринимали действия, направленные на вывод имущества, в материалах дела отсутствуют.  

Кредитор заявил довод о том, что должник не представил доказательства, подтверждающие получение денежных средств от покупателя и их расходование.  

По мнению суда апелляционной инстанции, это обстоятельство само по себе не свидетельствует о мнимости или притворности сделки, поскольку цена договора не является существенной. Должник пояснил, что денежные средства использованы на бытовые нужды многодетной семьи. Указанные пояснения не противоречат материалам дела.  

При изложенных обстоятельствах, учитывая недоказанность факта неравноценного встречного исполнения по оспариваемому договору и причинения имущественного вреда кредиторам должника, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих наличие признаков заинтересованности сторон сделки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной по специальным основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

На основании вышеизложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что заявление кредитора о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.  

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что земельный участок с кадастровым номером: 01:08:0502001:1247, общей площадью 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп», 

<

...>, предоставлен должнику на основании распоряжения Администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 23.12.2021 № 3047-р, в соответствии со статьей 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Республики Адыгея от 28.12.2011 № 59 «О предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков в собственность бесплатно», то есть спорный земельный участок предоставлен должнику как государственная мера социальной поддержки многодетных семей.  

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», при рассмотрении дел о банкротстве граждан суды должны учитывать необходимость обеспечения справедливого баланса между имущественными правами кредиторов и личными правами должника (в том числе его правами на достойную жизнь и достоинство личности).  

Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 48) целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов.  

Следовательно, не подлежат признанию недействительными сделки должника по отчуждению имущества, которое в конкурсную массу не включается.  

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ № 48, в конкурсную массу не включаются получаемые должником выплаты, предназначенные для содержания иных лиц (например, алименты на несовершеннолетних детей; страховая пенсия по случаю потери кормильца, назначенная ребенку; пособие на ребенка; социальные пенсии, пособия и меры социальной поддержки, установленные для детей-инвалидов, и т.п.).  

Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством, в том числе деньги в размере установленной величины прожиточного минимума, приходящейся на самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении (абзац первый пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве, статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).  

Должник имеет троих несовершеннолетних детей и ее семья относится к числу многодетных.  

Указом Президента Российской Федерации от 05.05.1992 № 431 предусмотрены меры социальной поддержки многодетных семей, в том числе право граждан, имеющих трех и более детей, на получение земельного участка в случае и порядке, которые установлены органами государственной власти субъекта Российской Федерации.  

Спорный земельный участок предоставлен ФИО6 на основании распоряжения Администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 23.12.2021 № 3047-р, в соответствии со статьей 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Республики Адыгея от 28.12.2011 № 59 «О предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков в собственность бесплатно».  

Таким образом, право собственности на спорный земельный участок возникло у должника в результате реализации государственной меры социальной поддержки многодетных семей.  

Данная мера социальной поддержки многодетных семей адресована не столько должнику, сколько находящимся на его попечении несовершеннолетним детям, как потенциально находящимся в наиболее уязвимом социальном положении и нуждающимся в особой заботе со стороны государства и общества, а потому спорный земельный участок не подлежит включению в конкурсную массу.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что сделка по отчуждению данного имущества не может быть признана недействительной в деле о банкротстве должника, в связи с чем отказал ФИО3 в удовлетворении заявления.  

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.  

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.  

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2025 по делу № А01-4479/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Сулименко  

Судьи М.А. Димитриев  

Т.А. Пипченко