/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-8504/2017

28 августа 2018 года

город Иркутск

 

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

в судебном заседании присутствует представитель администрации муниципального образования «Алданский район» - Петров А.В. (доверенность от 16.03.2018, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Григоряна Арутюна Македоновича и общества с ограниченной ответственностью «ТСК+» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 февраля 2018 года по делу № А58-8504/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от17 мая 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции – Шамаева Т.С.; суд апелляционной инстанции: Капустина Л.В., Корзова Н.А., Макарцев А.В.),

установил:

администрация муниципального образования «Алданский район» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТСК+»(ОГРН 1121435004184; ИНН 1435252608; г. Якутск; далее – ООО «ТСК+», общество), Едигаровой Джавахир Думасовне (г. Якутск, далее – Едигарова Д.Д.) (далее - ответчики)  о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 14:02:010731:231, площадью 654,4 кв. м в многоквартирного доме по адресу: г. Алдан, ул. Октябрьская, 38, заключенного между ответчиками 29.05.2017.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Григоряна Арутюна Македоновича (далее – Григорян А.М., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 февраля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Григорян А.М. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств дела и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, нарушение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды при принятии судебных актов не определили состав общего имущества многоквартирного жилого дома, не выяснили, для каких первоначально целей предназначалось спорное нежилое помещение, не установили возможность самостоятельного использования спорного нежилого помещения;  ненадлежащим образом исследовали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не истребовали разрешение на строительство, а расположенный в доме цокольный этаж, суды посчитали подвалом исключительно исходя из собственного усмотрения; при этом суды не оценили иные имеющиеся в материалах дела документы, подтверждающие, что подземная часть здания является полноценным цокольным этажом.

Суды, по мнению третьего лица, не исследовали и не дали оценку заключению о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации № 14-1790-16 от 12.12.2016.

Судами, в нарушение норм процессуального права не установлены обстоятельства внесения изменений в проектную документацию, полагает заявитель кассационной жалобы, не исследованы доказательства, подтверждающие возникшую необходимость в отклонении параметров объекта капитального строительства от проектной документации,  не проверена законность и обоснованность внесения изменений в проектную документацию.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что заключенный между администрацией и обществом муниципальный контракт имеет элементы договора строительного подряда.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «ТСК+» также обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств и нарушение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе общество указывает на нарушение судами предоставленных им дискреционных полномочий по оценке доказательств, полагает, что судами необоснованно не истребовано и не оценено разрешение на строительство от 29.06.2015 № RU4504103-540, формальная, по мнению общества, оценка судами разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2016, повлекла неверные выводы судов, из двух названных документов усматривается, что фактически обществом был построен не подвал, а полноценный цокольный этаж в многоквартирном жилом доме. В этой связи, как полагает заявитель кассационной жалобы, у судов не имелось оснований для вывода о том, что спорное нежилое помещение построено на деньги по муниципальному контракту и в отсутствие изменений контракта в указанной части.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды необоснованно оставили без внимания вопрос о соблюдении требований градостроительного законодательства при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как данный документ имеет существенное значение для рассмотрения настоящего дела.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды не приняли во внимание разъяснения, данные в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25), не оценили действия истца с точки зрения добросовестности.

По мнению ООО «ТСК+», полагающего, что в связи с увеличением строительного объема на целый этаж, что свидетельствует об увеличении финансовых затрат, суду для установления фактического строительного объема и для определения характера спорного помещения, следовало назначить судебную строительно-экономическую экспертизу по делу; суды, по мнению заявителя кассационной жалобы, не учитывают, что в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что подземная часть многоквартирного дома является не подвалом, а полноценным цокольным этажом.

Суды, по мнению общества, не исследовали имеющееся в материалах дела заключение государственной экспертизы о соответствии объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 12.12.2016 № 14-1790-16 (далее – заключение № 14-1790-16) (т. 1, л.д. 78-79).

В отзывах на кассационные жалобы администрация соглашается с судебными актами, просит оставить их без изменения, в удовлетворении кассационных жалоб – отказать.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru).

Григоряном А.М. заявлено ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы по причине болезни его представителя.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклоняет ходатайство, поскольку неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, с учетом полномочий суда округа не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель администрации просил оставить без изменения принятые по делу судебные акты.

Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по итогам аукциона 07.07.2015 истец (покупатель) и ООО «ТСК+» (продавец) заключили муниципальный контракт на приобретение у застройщика в собственность муниципального образования «Алданский район» Республики Саха (Якутия) жилых помещений в домах малоэтажной застройки, строительство которых не завершено, в рамках реализации муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017» (далее - контракт).

По условиям контракта продавец обязался не позднее 20.12.2016 передать покупателю в собственность 48 квартир в многоквартирном доме по адресу: Республики Саха (Якутия), Алданский район, г. Алдан, ул. Октябрьская, 38, а покупатель – принять квартиры и оплатить за них согласованную цену из средств бюджета муниципального образования «Алданский район», средств государственного бюджета Республики Саха (Якутия) и внебюджетных источников (пункты 1.1, 1.2, 1.7 контракта).

Проектная документация на объект капитального строительства «48-квартирный жилой дом по ул. Октябрьская, 38 в г. Алдан Алданского района Республики Саха (Якутия)» получила положительное заключение государственной экспертизы 11.06.2015.

В проектной документации, утвержденной генеральным директором ООО «ТСК+», предусмотрено техническое подполье для размещения коммуникаций.

После завершения строительства, 15.12.2016 получено разрешение№ 14-RU 14504103-340-2016 на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в котором ООО «ТСК+» передало администрации в собственность все 48 квартир.

По данным технического паспорта по состоянию на 12.10.2016 в многоквартирном жилом доме находится подвал общей площадью 727,4 кв. м, с шестью подвальными помещениями, теплоузелом, подсобным помещением, электрощитовой.

После ввода дома в эксплуатацию и приемки администрацией квартир,ООО «ТСК+» сообщило администрации об изменениях в техническом плане здания, согласно которым подвал указан как «цокольный этаж», на общей площади с кадастровым номером 14:02:010731:231 (727,4 кв. м) выделено два отдельных помещения с кадастровым номером 14:02:010731:237 площадью 654,4 кв. м и с кадастровым номером 14:02:010731:236 площадью 73 кв. м.

Одно из выделенных нежилых помещений площадью 654,4 кв. м ООО «ТСК+» передало Едигаровой Д.Д. в собственность за плату по договору купли-продажи от 29.05.2017 (далее - спорное помещение), которое Едигарова Д.Д. продала Григоряну А.М. по договору от 01.11.2017. 

Полагая, что спорное имущество является общим имуществом многоквартирного жилого дома и собственностью администрации, а ООО «ТСК+» не имело права распоряжаться этим имуществом, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании совершенной между ответчиками сделки недействительной.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования и признавая сделку недействительной, исходил из отсутствия у ответчика права на распоряжение спорным помещением, которое признано судом относящимся к общему имуществу многоквартирного дома.

Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, и соглашаясь с выводами арбитражного суда о незаконности совершенной ответчиками сделки, исходил из недоказанности обществом того факта, что на период заключения спорной сделки оно являлось единоличным собственником спорного помещения и обладало правомочиями по его отчуждению.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (пункт 2); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление№ 64) разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 и от 22.01.2013 № 11401/12, для определения правового режима подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в многоквартирных домах необходимо учитывать, для каких изначально целей предназначались спорные помещения. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Арбитражные суды двух инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (технический паспорт многоквартирного жилого дома от 12.10.2016, проектную документацию с описанием объекта строительства (т. 1, л.д. 55-56), положительное заключение государственной экспертизы от 11.06.2015 № 14-1-4-0021-15, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2016 № 14-RU 14504103-340-2016, пояснения сторон), пришли к выводу о том, что спорное нежилое помещение площадью 654,4 кв. м изначально запроектировано как помещение, предназначенное для размещения коммуникаций многоквартирного жилого дома, связанных с обслуживанием жилого дома, не имеющее самостоятельного использования.

При таких обстоятельства суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что на спорное помещение распространяется правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца о признании недействительным договора о его продаже.

Заявленные в кассационной жалобе третьего лица доводы о внесении изменений в проектную документацию построенного объекта, а также доводы относительно необходимости исследования судами законности внесения таких изменений судом кассационной инстанции рассмотрены, однако подлежат отклонению, поскольку не являются основаниями для отмены состоявшихся судебных актов. Установление и проверка обстоятельств внесения изменений в проектную документацию, а также установление соответствия проектной документации градостроительным нормам и правилам не входят в круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию по настоящему делу.

Довод ООО «ТСК+» о необходимости проверки судами соблюдения требований градостроительного законодательства при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию судом кассационной инстанции проверен, однако подлежит отклонению, поскольку вопросы соблюдения порядка выдачи разрешения не являются обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию в рамках рассмотрения дел, в которых требуется установить, в том числе, факт отнесения имущества к общему имуществу домовладельцев.

Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости назначения строительно-экономической экспертизы по делу подлежит отклонению, поскольку по смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда; судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Между тем, обстоятельства, подлежащие доказыванию в рамках данного дела (характер спорного нежилого помещения, его назначение на этапе проектирования), не предполагают назначение судебной экспертизы, а подлежат  установлению на основании иных доказательств, в том числе, на основании документов проектного и технического учетов.

Ссылка общества на имеющееся в материалах дела заключение № 14-1790-16 и отсутствие в судебных актах суждений и выводов относительно данного доказательств, не может являться основанием для отмены судебных актов, поскольку данный документ подтверждает соответствие построенного объекта капительного строительства требованиям технических регламентов, а не устанавливает факт отнесения, либо неотнесения спорного помещения к общему имуществу здания и его функциональное предназначение.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что указание в заключении№ 14-1790-16 подземной части здания как цокольный этаж, а не техническое подполье (подвал), не свидетельствует об изменении его предназначения, изначально запроектированного как помещение, предназначенное для размещения коммуникаций.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, внесение обществом в технический план здания изменений, касающихся наименования подвального помещения (цокольный этаж), не изменяет его технических характеристик подвала, его назначения и целевого использования как общего имущества многоквартирного жилого дома.

Доводы кассационной жалобы общества, в том числе, об изменении площади спорного помещения, его названия, о необходимости исследования обстоятельств внесения изменений в проектную документацию в части спорного помещения и вопросов законности таких изменений, не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание в качестве оснований для отмены судебных актов, поскольку предметом доказывания по данному делу являются обстоятельства установления признаков, характеризующих спорное помещение как запроектированное и изначально предназначенное для обслуживания жилого дома.

В этой связи, доводы кассационных жалоб, в том числе о неполном исследовании судами обстоятельств дела, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального и процессуального права, а фактически направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 февраля 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителей кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 февраля 2018 года по делу № А58-8504/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от17 мая 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

О.Н. Буркова

С.Б. Качуков

Н.П. Кушнарева