АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35899/2016

г. Краснодар

17 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при организации видеоконференцсвязи Арбитражным судом Ростовской области, при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи от ответчика – закрытого акционерного общества «Рабочий» (ИНН 6167008311, ОГРН 1026104143581) – Столяровой С.В. (доверенность от 11.0.2017), в отсутствие представителя истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Рабочий» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-35899/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к закрытому акционерному обществу «Рабочий» (далее – общество) о взыскании 4 869 107 рублей 52 копеек долга по договору от 02.03.1998 № 4900000658 земельного участка площадью 27 088 кв. м с кадастровым номером 23:49:0105003:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Аше, ул. Авроры, д. 1, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.01.2015 по 30.06.2016, 805 335 рублей 88 копеек пени, о расторжении договора аренды. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Администрация обладает полномочиями на предъявление иска от имени муниципального образования город-курорт Сочи о взыскании задолженности. Договор аренды заключен до введения в действие закона, отнесшего к нормативно регулируемым величинам размер арендной платы за пользование публичными землями. Общество методику расчета арендной платы, размер задолженности не оспорило, контррасчет не представило. Администрацией соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды. Доказательства внесения арендной платы в спорный период отсутствуют. Неоднократное нарушение обществом договорной обязанности по своевременному внесению арендной платы подтверждено, в том числе судебными актами по делам № А53-23126/2010, А53-17636/2011, А53-28238/2011, А53-22119/2013, А32-5522/2015. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2010 по делу № А53-9308/2010 общество признано несостоятельным (банкротом). Требование о расторжении договора аренды направлено на прекращение арендных отношений и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не препятствует его собственнику расторгнуть договор аренды в общем порядке. Право аренды земельного участка может быть включено в конкурсную массу только по волеизъявлению публичного собственника в лице уполномоченного органа. Воля администрации направлена на прекращение аренды. Реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительные права общества, имеющего в собственности расположенные на земельном участке объекты недвижимости. Пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации названных объектов, после расторжения договора аренды не прекращается.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2010 по делу № А53-9308/2010 общество признано несостоятельным (банкротом). При прекращении права аренды не исследована возможность его включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации в ходе конкурсного производства. Право аренды земельного участка, основанное на договоре аренды, заключенном на срок более пяти лет, могло быть прекращено только в рамках дела о банкротстве общества. Эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости общества возможны только на едином земельном участке, специально сформированном и предоставленном для этих целей. Расторжение договора аренды повлечет исключение имущественного права из конкурсной массы, нарушение прав конкурсных кредиторов и принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Администрацией не соблюден установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Конкурсным управляющим общества либо уполномоченным на получение почтовых корреспонденции представителем не получено предложение о расторжении договора аренды. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города Сочи от 10.02.1998 № 89/3 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 02.03.1998 № 4900000658 аренды земельного участка для эксплуатации и зданий и сооружений базы отдыха. Арендная плата подлежала внесению ежеквартально равными частями до истечения 15 дня начала следующего квартала, за 4 квартал – до 15 ноября текущего года (пункт 2.3).

На земельный участок 05.08.2009 зарегистрировано право муниципальной собственности города Сочи (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2016 № 90-22138142). 

В связи с неисполнением обществом обязанности по внесению арендной платы с 01.01.2015 по 30.06.2016 администрация направила ему претензию от 15.12.2015 № 34571/02-05-16 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена обществом без удовлетворения, что повлекло направление администрацией предложения от 08.07.2016 № 16459/02-05-16 о расторжении договора, которое также оставлено без ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) не предусмотрено распространение действия статьи 65 Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу 

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость нормативного регулирования арендной платы, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, имущество должника, составляющее ипотечное покрытие, жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты и т.д. (статьи 130, 131, 132).

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Администрация обладает полномочиями на предъявление иска от имени муниципального образования. Соблюдение администрацией претензионного порядка расторжения договора аренды подтверждено материалами дела. Включением права аренды земельного участка в конкурсную массу не прекращена обязанность должника по внесению арендных платежей. Общество в лице конкурсного управляющего многократно нарушало порядок и сроки внесения текущих арендных платежей. Данные нарушения признаны существенными. Администрация, действуя от имени публично-правового образования и в его интересах, вправе была предъявить требование о расторжение  договора аренды земельного участка, в том числе и в условиях открытия в отношении арендатора конкурсного производства и включения права аренды в конкурсную массу. Возможность реализацию права аренды в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов также не препятствовала предъявлению требования о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями арендатором его условий. Общество не приняло меры по реализации названного права аренды, допустило существенные нарушения условий аренды и увеличение задолженности по текущим арендным платежам, чем ухудшило положение конкурсных кредиторов. Публичный собственник в лице уполномоченного органа выразил волю на расторжение договора аренды. Общество не утратило исключительное право на использование земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации размещенных объектов недвижимости. Расторжением договора не затронуты права и законные интересы конкурсных кредиторов общества. С учетом установленных по делу обстоятельств необходимость в рассмотрении соответствующего требования в деле о банкротстве общества отсутствовала.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу № А32-35899/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.Е. Епифанов

Судья								                                 А.И. Мещерин