АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-20129/2021

02 ноября 2021 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 ноября 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи - Гукасян И.Б.,

рассмотрев в судебном заседании  19,26 октября 2021 года  дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Концепт Групп"

о взыскании 3 401 762 руб. 85 коп.

при участии в заседании

от истца – не явился, извещен; после перерыва - ФИО2, доверенность от 21.10.2020, диплом

от ответчика – не явился, извещен; после перерыва - не явился, извещен

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с   общества с ограниченной ответственностью "Концепт Групп"  3 401 762 руб. 85 коп., из них:  2 919 870 руб. 91 коп. – задолженности по арендной плате  и 481 891 руб. 94 коп. – суммы неустойки за период с 06.10.2020 по 03.06.2021.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  судебном заседании объявлялся перерыв до 26.10.2021 до 11.15. Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец после перерыва в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик  в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания  извещен надлежащим образом. Представил отзыв на иск, в соответствии с которым указал, что договор аренды возобновился на новый срок на прежних условиях, арендатор продолжал  добросовестно исполнять условия Договора, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. Изменений условий Договора сторонами не производилось. Кроме того, ответчик заявил о применении 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру неустойки.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, 24 апреля 2015 года между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) заключен Договор аренды N А-04-733, согласно которому на основании Передаточного акта от 28 мая 2015 года ООО «Концепт Груп» приняло нежилое помещение № 64 площадью 130,8 кв.м, в дальнейшем - «Помещение», принадлежащее Истцу на праве собственности, расположенное на 2 (втором) этаже торгово-развлекательного комплекса «Парк Хаус» по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, д.6 (далее – Договор).

В соответствии с п.4.1 Договора Арендатор обязан уплачивать арендную плату, которая состоит из следующих составляющих:

а) основная арендная плата;

б) дополнительная арендная плата;

в) переменная арендная плата;

г) арендная плата с оборота.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора, начиная с 01.05.2016 основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 3859,90 (Три тысячи восемьсот пятьдесят девять целых 90/100) евро в месяц, без учета НДС.

В соответствии с п. 4.3.1 Договора, начиная с 01 мая 2017 года основная арендная плата ежегодно 01 мая автоматически увеличивается на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата за 12 месяцев, опубликованного в январе года индексации на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики, но не менее чем на 5%. Увеличение размера Основной арендной платы, производимое в соответствии с указанным пунктом считается согласованным сторонами механизмом расчета Основной арендной платы, которое не требует внесения изменений или дополнений в Договор или подписания любых дополнительных документов сторонами.

Исходя из п. 4.2.1 Договора основная арендная плата подлежит начислению и оплате с даты подписания Сторонами Передаточного акта согласно п. 2.1 Договора до даты возврата Помещения Арендодателю по передаточному акту включительно не позднее 5 (пятого) календарного дня оплачиваемого месяца (п. 4.2.3 Договора).

В Дополнительную арендную плату входят услуги по управлению комплексом, а именно:

а) обеспечение нормального функционирования помещений, объектов и систем коммуникаций Зон Общего Пользования;

б) обеспечение охраны Зон Общего Пользования;

в) уборка объектов Зон Общего Пользования;

г) техническое обслуживание лифтового оборудования, эскалаторов, автоматических дверей, систем пожаротушения, пожарной сигнализации, видеонаблюдения Зон Общего Пользования; 

д) озеленение и благоустройство Зон Общего Пользования прилегающей территории Комплекса;

е) вывоз твердых бытовых отходов, экологические платежи за твердые бытовые отходы.

На основании п. 4.4.5 Договора дополнительная арендная плата за все Помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 331 (Одна тысяча триста тридцать одно) Евро в месяц, без учета НДС.

Дополнительная арендная плата начисляется и оплачивается до даты возврата Помещения Арендодателю по передаточному акту включительно.

В соответствии с п. 4.4.6 Договора, начиная с 01 мая 2017 года дополнительная арендная плата ежегодно «01» мая автоматически увеличивается на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата за 12 месяцев, , но не менее чем на 5%. Увеличение размера Дополнительной арендной платы не требует внесения изменений или дополнений в Договор или подписания любых дополнительных документов сторонами ( п.4.4.7 Договора).

Переменная арендная плата (п. 4.5.1 Договора) представляет собой:

а) сумму, эквивалентную стоимости коммунальной услуги за электроснабжение, потребленной Арендатором;

б) сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг за: обеспечение Комплекса теплом, холодом, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, сверхнормативный сброс загрязняющих веществ, за обеспечение электроэнергией Зон Общего Пользования Комплекса, которые определяются как пропорциональная доля 133,1/ 17111 от общих расходов Арендодателя по обеспечению Комплекса вышеперечисленными услугами, т.е. исходя из соотношения Помещения, арендуемого Арендатором к сдаваемой в аренду площади Комплекса.

На переменную арендную плату начисляется НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.

Арендатор оплачивает Переменную арендную плату ежемесячно авансовыми платежами в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, без учета НДС, до «5-го» числа каждого месяца (п. 4.5.2 Договора).

Арендная плата с оборота начисляется и уплачивается Арендатором в порядке, установленном п. 4.6 Договора.

Стороны определили, что все платежи по настоящему Договору начиная с 01.04.2020 производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, указанным в настоящем Договоре и рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации (п.п. 4.7; 4.7.1.1; 4.7.1.2 Договора).

В соответствии с п.4.8.1 Договора выставления счетов Арендодателем для выплаты Основной арендной платы, Дополнительной арендной платы, Переменной арендной платы не требуется.

Основанием для уплаты Основной арендной платы, Переменной арендной платы и дополнительной арендной платы является настоящий Договор, то есть Арендатор, не дожидаясь счетов от Арендодателя, обязан самостоятельно рассчитать и оплатить Основную арендную плату, Переменную арендную плату, Дополнительную арендную плату (п.4.8.2 Договора).

Срок действия договора определен сторонами до 31 марта 2020 года (п.3.1 Договора).

После истечения срока договора Арендатор продолжал использовать помещение. Поскольку Арендодатель не возражал против использования помещения после истечения срока договора - в соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  Договор был продлен на неопределенный срок.

30.10.2020 Договор был расторгнут сторонами на основании одностороннего внесудебного отказа от исполнения Договора со стороны Ответчика, что подтверждается уведомлением исх. №1013 от 14.07.2020. Помещение было возвращено Арендодателю по передаточному акту от 31.10.2020. Таким образом, Договор прекратил свое действие датой возврата помещения из аренды, то есть 31.10.2020.

Как указал истец, на дату возврата помещения за арендатором числится задолженность по основной арендной плате в сумме 32 561,28 евро, что в соответствии с п.4.6 Договора, исходя из курса на 3105.2021, равного 89,6731 рубля за 1(один) евро, эквивалентно 2 919 870 (два миллиона девятьсот девятнадцать тысяч восемьсот семьдесят руб. 91 коп., которая до настоящего времени в добровольном порядке не погашена Арендатором.

Акт сверки взаимных расчетов № 303 от 25.05.2021, уведомление о зачете депозита исх. № 506 от 24.05.2021  были направлены в адрес Ответчика одновременно с последней претензией исх. № 123 от 31.05.2021.

Пунктом 12.1.8 Договора предусмотрена неустойка в размере 0,4% от суммы фактически неоплаченной в срок, установленный в настоящем Договоре, Арендной платы и/или любой из ее составных частей за каждый день просрочки.

Неустойка начислена Истцом Ответчику на неуплаченную в срок арендную плату начиная с 06.10.2020 по 03.06.2021 и составляет 5250,46 евро. При курсе на 03.06.2021, равном 91,78 рубля за 1 один евро, неустойка за период с 06.10.2020 по 03.06.2021 составляет 481 891 (четыреста восемьдесят одна тысяча восемьсот девяносто один) руб. 94 коп. Общая сумма  неустойки составляет 3 401 762 руб. 85 коп.

В адрес Арендатора неоднократно направлялись претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а именно: исх № 167 от 25.06.2020, исх№295 от 22.10.2020, исх.№123 от 31.05.2021. Однако претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили Истцу  основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому ответчик оплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора аренды и выставляемыми ответчиком счетами в том же размере, что и в предыдущий период.

Однако, как указал в возражениях на отзыв истец, предыдущий период по 31.03.2020 включительно  был периодом фиксированного курса для начисления арендной платы (период скидки), установленного только на определенный период с 01.05.2015 по 31.03.2020.

Начиная с 01.04.2020 при продолжении пользоваться помещением у Арендатора возникла обязанность по оплате арендных платежей исходя из условий Договора, изложенных в п. 4.7.1 Договора - по курсу ЦБ РФ на дату списания денежных средств с расчетного счета Арендатора, поскольку льготный период начисления арендной платы по фиксированному курсу закончился. Продление конклюдентными действиями в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ срока действия договора не продлевает период фиксированного курса для начисления арендной платы, равно как и возврат к договорной ставке    арендной платы  в  порядке  п.4.7.1 Договора после окончание льготного периода не может быть расценено, как изменение договора при продлении на неопределённый срок.

В соответствии с п.4.8.1 Договора выставления счетов Арендодателем для выплаты Основной арендной платы. Дополнительной арендной платы, Переменной арендной платы не требуется. При этом стороны особо оговорили, что Арендатор обязан прописывать курс оплаты при перечислении арендных платежей (п.4.7.1 Договора).

Основанием для уплаты Основной арендной платы, переменной арендной платы и Дополнительной арендной платы является Договор, то есть Арендатор, не дожидаясь счетов от Арендодателя, обязан самостоятельно рассчитать и оплатить Основную арендную плату. Переменную арендную плату, Дополнительную арендную плату ( п 4.8.2 Договора). Следовательно, Ответчик неправильно исчислил и оплатил арендную плату в спорный период.

Арендодатель выявил ошибку в начислении арендной платы в ноябре 2020 года , о чем Арендатор был извещен.

В феврале 2021 года при закрытии отчетного периода Арендодателем были исполнены корректировочные УПД, которые были направлены в адрес Ответчика. Однако, Ответчик задолженность в досудебном порядке не оплатил, подписанные корректировочные УПД в адрес Истца не направил. В результате образовалась задолженность за период с 01.04.2020 по 31.10.2020 (включительно), что послужило основанием для подачи Истцом иска.

Доводы истца суд считает необоснованными исходя из следующего. 

В силу ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

Анализ условий договора позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу ст.ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Согласно п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия Договора Арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом без заключения дополнительного соглашения либо нового договора аренды, в связи с чем Договор возобновился на новый срок на тех же условиях.

В силу абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 4.7.1.1 Договора стороны пришли к соглашению, что если на Дату платежа в период с 01 мая 2015 года по 31 марта 2020 года включительно курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет больше 50,00 (пятьдесят) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату по курсу евро, равному 50 (пятьдесят) рублей. Если в периоде 01 мая 2015 года по 31 марта 2020 года включительно на Дату платежа курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет менее 45,00 (сорок пять) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату по курсу евро, равному 45 (сорок пять) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что, начиная с 01 мая 2015 года по 31 марта 2020 года включительно, положения настоящего пункта применяются к отношениям Сторон исключительно при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате Основной и Дополнительной арендной платы согласованных Сторонами в настоящем Договоре, а также в случае оплаты Арендатором Основной и Дополнительной арендной платы ранее первого числа оплачиваемого месяца за период, указанный в настоящем пункте. Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, предусмотренные настоящим пунктом, применяются до последнего числа оплачиваемого месяца, а также в случае оплаты Арендатором Основной и Дополнительной арендной платы ранее первого числа оплачиваемого месяца за период, установленный в настоящем п. 4.7.1.2 Стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной и Дополнительной арендной платы в период с 01 мая 2015 года по 31 марта 2020 года включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части неисполненного обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы будут использовать курс евро, равный 50 (пятьдесят) рублей.

Таким образом, из буквального толкования указанных положений Договора следует, что стороны согласовали условие, что, в случае увеличения курса евро более 50 руб., он будет равен 50 руб. При этом указание в названных пунктах на срок по 31 марта 2020 года свидетельствует лишь об указании на срок действия Договора, но никак не может рассматриваться предельным сроком согласования условий об оплате, поскольку после возобновления Договора на новый срок стороны не вносили изменений в условия Договора.

Кроме того, ограничение периода действия фиксированной арендной платы моментом окончания действия договора, по мнению суда, свидетельствует о волеизъявлении арендодателя определить арендатору фиксированный размер арендной платы на весь срок арендных отношений при том, что курс евро на протяжении срока аренды менялся неоднократно.

Более того, руководствуясь абз.2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд принимает во внимание в совокупности все доказательства по делу, в связи с чем толкование положений Договора осуществляется судом с учетом оценки  всех соответствующих обстоятельств, в частности того, что Арендодателем в адрес Арендатора за период после 31.03.2020 – с апреля по октябрь 2020 года выставлялись счета с указанием размера арендных платежей, исходя из условий п. 4.7.1.2 (50 руб. за 1 евро). Корректировочные счета выставлены истцом лишь в феврале 2021 года.

Таким образом, руководствуясь  положениями норм  ст.ст. 431, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о согласовании между сторонами размера арендной платы из расчета 50 руб. за 1 евро на весь период действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, исходя из установленного п. 4.7.1.2 Договора фиксированного размера, что не оспаривается истцом.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленной истцом суммы, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1